【裁判要旨】

一、根據(jù)房地一體原則，執(zhí)行法院查封地上建筑物的效力及于該建筑物使用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)，查封土地使用權(quán)的效力及于地上建筑物，但土地使用權(quán)和地上建筑物所有權(quán)分屬被執(zhí)行人與他人的除外。對于在建工程的執(zhí)行處置，人民法院在分別就土地使用權(quán)和地上建筑物的查封手續(xù)完善后，依據(jù)“人民法院對土地使用權(quán)的查封效力及于地上建筑物”的原則，對于在建工程新增工程亦具有查封效力，可以處置。

二、 對于評估程序的異議，人民法院應(yīng)當(dāng)重點(diǎn)針對評級機(jī)構(gòu)及人員是否具有相應(yīng)的評估資質(zhì)以及評估程序是否嚴(yán)重違法等進(jìn)行審查。對于評估價(jià)格過低等，不屬于重新評估的法定理由。

【最高人民法院判例】

（2021）最高法執(zhí)監(jiān)500號山東某公司執(zhí)行監(jiān)督案

【簡要案情】

一、【判決】2015年6月26日，夏某、廖某與山東某公司合資合作開發(fā)房地產(chǎn)合同糾紛案，四川省高級人民法院判決：解除投資合同；山東某公司返還夏某投資款7136萬，支付夏某違約金1336萬，支付夏某730萬及利息；

二、【執(zhí)行】夏某申請強(qiáng)制執(zhí)行，2015年10月15日，經(jīng)指定，四川省廣元市中級人民法院立案執(zhí)行，裁定查封山東某公司名下9600萬存款或相應(yīng)價(jià)值財(cái)產(chǎn)；其后，執(zhí)行法院查封了山東某公司名下位于山東省濰坊市濰城區(qū)的土地使用權(quán)及部分在建工程，土地125畝，在建房屋505套；

三、【評估】2016年7月，執(zhí)行法院裁定評估拍賣上述案涉房產(chǎn)，隨后通過公開搖號方式確定評估機(jī)構(gòu)，同年12月15日，評估機(jī)構(gòu)作出評估報(bào)告；同年同月24日，山東某公司提出異議，以存在漏評、土地使用權(quán)評估價(jià)格過低為由。2017年3月和6月，評估機(jī)構(gòu)分別出具回復(fù)和說明，對上述異議予以回復(fù)；確定評估對象在評估時(shí)點(diǎn)2016年10月21日市場價(jià)值為2.06億元；

四、【拍賣】2017年6月裁定拍賣，7月和9月兩次流拍，起拍價(jià)分別為1.65億元和1.4億元；

五、【以物抵債】2017年10月，經(jīng)申請執(zhí)行人夏某申請，執(zhí)行法院裁定以物抵債；

六、【申訴】被執(zhí)行人山東某公司在案涉房產(chǎn)被查封評估后仍繼續(xù)施工，完成了部分工程；并以存在漏評、評估拍賣違法為由，申請執(zhí)行監(jiān)督；

【爭議焦點(diǎn)】

司法評估時(shí)點(diǎn)后有新增工程的情況下評估、拍賣、以物抵債是否合法？

【裁判結(jié)果】

四川省廣元市中級人民法院、四川省高級人民法院、最高人民法院均駁回山東某公司申訴；

【裁判規(guī)則】

一、關(guān)于評估拍賣程序。評估方法有誤、價(jià)格過低、漏評等問題，已經(jīng)由評估機(jī)構(gòu)予以回復(fù)。但上述問題不涉及評估機(jī)構(gòu)及評估人員不具有相應(yīng)的評估資質(zhì)、評估程序嚴(yán)重違法等問題，不屬于依法應(yīng)當(dāng)重新評估的法定理由，據(jù)此主張撤銷以物抵債裁定書，缺乏法律依據(jù)。此外，評估僅是輔助執(zhí)行法院確定拍賣價(jià)格的手段，最終還是由市場決定。本案兩次流拍，二拍流拍價(jià)為評估價(jià)的68%，市場價(jià)格明顯低于評估價(jià)格。

二、關(guān)于新增工程是否未經(jīng)查封拍賣即以物抵債的問題。

首先，被執(zhí)行人并未舉證新增工程具體建成時(shí)間及價(jià)值，施工方曾起訴請求結(jié)算新增工程的價(jià)款被法院駁回；其次，根據(jù)“人民法院查封土地使用權(quán)及于地上建筑物”的原則，執(zhí)行法院查封案涉土地使用權(quán)時(shí)，地上建筑物尚未辦理登記，查封效力及于地上建筑物，包括可能新增的建筑物。新增工程未經(jīng)查封的主張，缺乏法律和事實(shí)依據(jù)，不予支持。

再次，執(zhí)行程序中執(zhí)行法院多次告知被執(zhí)行人及施工方，查封后應(yīng)當(dāng)停止施工，繼續(xù)施工造成損失的自行承擔(dān)，并依法向施工方送達(dá)協(xié)助執(zhí)行通知書。被執(zhí)行人在司法評估時(shí)點(diǎn)后仍繼續(xù)施工，妨害執(zhí)行工作，違反法院禁令，又主張新增工程利益，不予支持。

最后，拍賣公告的拍賣范圍明確為案涉土地使用權(quán)及地上建筑物，整體處置，現(xiàn)狀拍賣，以競買人現(xiàn)場實(shí)際調(diào)查為準(zhǔn)。因此，拍賣標(biāo)的物包括拍賣時(shí)點(diǎn)的地上建筑物，即包括評估時(shí)點(diǎn)后可能新增的建筑物。申請執(zhí)行人申請以物抵債的范圍，與拍賣標(biāo)的物的財(cái)產(chǎn)范圍一致，在以物抵債的數(shù)額范圍內(nèi)，也應(yīng)該包括了可能的新增工程。

被執(zhí)行人主張新增工程的價(jià)值應(yīng)單獨(dú)計(jì)算并返還，不予支持。

三、本案二拍流拍，說明二拍流拍時(shí)市場并不認(rèn)可包含可能的新增工程在內(nèi)的案涉房產(chǎn)的價(jià)值高于二拍流拍價(jià)格，即以物抵債的價(jià)格。申請執(zhí)行人以物抵債，雖然包含了可能的新增工程，但并不損害被執(zhí)行人的利益。

 作者喬謙律師 山東睿揚(yáng)律師事務(wù)所

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