投拓江湖 作者：投拓江湖團隊
來源：投拓江湖（ID：toutuoJH）
容積率可謂是房企拿地最為關(guān)注的敏感指標，大多追求利潤和周轉(zhuǎn)率的品牌房企，都是盡量將地塊的容積率做滿，以求最大限度榨取地塊的經(jīng)濟價值。
大家都知道，容積率是地塊上承載的建筑總面積與地塊用地面積的比值，除此之外，容積率還可以用另外個公式來表達，即：
容積率=建筑密度*建筑平均層數(shù)
拆開講：
建筑密度，根據(jù)地塊的規(guī)劃設(shè)計條件中的指標進行明確的上限限制，但是實際上很少有房企能夠在方案設(shè)計中，頂格將建筑密度做到上限的，因為建筑密度還由綠化率、日照間距、建筑進深這三個因素制約。
綠化率，是項目居住環(huán)境的硬性條件，也是竣工驗收的時候，強制性標準之一，綠化率只能多不能少，與建筑密度是負相關(guān)的關(guān)系；
日照間距，這是住宅項目設(shè)計必須滿足的硬性指標，這個跟地塊所處城市的緯度與氣候有關(guān)；
而建筑進深，則決定了得房率，以及平衡項目整體指標與產(chǎn)品個體品質(zhì)。
建筑平均層數(shù)，則是由建筑限高決定，包括航空限高和氣象限高兩個方面，以及項目的公攤面積，產(chǎn)品品質(zhì)定位決定。
除此之外，一個項目的容積率，還受紅線退讓因素的影響，紅線退讓的因素很多，有可能是緊鄰交通干道，或者基于消防疏散需求而退距；也有可能是緊貼本地塊的相鄰項目高層，影響本地塊的日照，為了滿足住宅的日照而主動退距。建筑紅線退讓，受項目所在位置，周邊情況等多個因素影響。
根據(jù)設(shè)計常用的一些經(jīng)驗值，地塊容積率與對于產(chǎn)品選擇的邏輯關(guān)系，梳理總結(jié)如下：
地塊容積率在1.0以下的：可以選擇獨棟、聯(lián)排、雙拼、疊拼幾種產(chǎn)品組合，平均層數(shù)在3-5層。例如，在0.8左右的容積率的情況下，可以采用合院+類獨棟，或者聯(lián)排+疊拼這類產(chǎn)品組合，層數(shù)在2-5層之間。不過，容積率在1.0以下的地塊，現(xiàn)在是很少見了，只有早些年供應(yīng)出來的才會有這么低容積率的土地。
地塊容積率在1.0-1.2之間的：單一形態(tài)的產(chǎn)品策略下，可以選擇只做品質(zhì)洋房或者疊拼產(chǎn)品，平均層數(shù)在5-6層。如果要進行高低配，做不同的產(chǎn)品，可以選擇聯(lián)排+洋房/小高層，或者疊拼+洋房，層數(shù)在3-9層之間。
地塊容積率在1.3-1.6之間的：單一形態(tài)的產(chǎn)品策略下，可以選擇只做洋房或者類洋房產(chǎn)品，平均層數(shù)在6-9層。如果要進行高低配，做不同的產(chǎn)品，可以選擇聯(lián)排+小高層，洋房+小高層，或者疊拼+小高層，層數(shù)在3-11層之間。
地塊容積率在1.7-2.0之間的：單一形態(tài)的產(chǎn)品策略下，可以選擇只做小高層產(chǎn)品，平均層數(shù)在10-12層。如果要進行高低配，做不同的產(chǎn)品，可以選擇聯(lián)排+小高層，洋房+小高層，或者疊拼+小高層，層數(shù)在5-15層之間。
地塊容積率在2.0-2.5之間的：單一形態(tài)的產(chǎn)品策略下，可以選擇只做高層產(chǎn)品，平均層數(shù)在12-18層。如果要進行高低配，做不同的產(chǎn)品，可以選擇小高層+高層，或者洋房+高層，層數(shù)在6-18層之間。
地塊容積率在2.5-3.0之間的：單一形態(tài)的產(chǎn)品策略下，可以選擇只做高層產(chǎn)品，平均層數(shù)在18-27層。如果要進行高低配，做不同的產(chǎn)品，可以選擇小高層+高層，或者洋房+高層，層數(shù)方面可搭配11層的洋房，以及33層的高層。
地塊容積率在3.0-3.5之間的：單一形態(tài)的產(chǎn)品策略下，可以選擇只做高層產(chǎn)品，平均層數(shù)在27-33層。如果要進行高低配，做不同的產(chǎn)品，可以選擇小高層+高層，層數(shù)方面可搭配15層的洋房，以及33層的高層。
地塊容積率在3.5以上的：因為容積率過高，基本上就沒有高低配的空間了，只有做單一高層，如果建筑密度要求比較低，還只能做超高層建筑。
當然，也不是所有地塊都適合把容積率做滿的，有的項目容積率做滿了總的利潤反而降低了。關(guān)鍵的因素，就在于當?shù)乜腿簩Ω呷莘e率產(chǎn)品的接受度如何，一個市場對高容積率接受度高的表現(xiàn)有：當?shù)毓╀N存良好，產(chǎn)品需求量大；房價存在很大增長預(yù)期；地塊位于核心板塊，地段優(yōu)越；該板塊高層產(chǎn)品接受度高。
如果要把高容積地塊的容積率做滿，也需要在設(shè)計上，對高容積率進行一些技術(shù)上的消化，比如：
1、在標準層上下功夫，首選的是增加戶均面積，做大面積段戶型，這也是目前很多房企都在做的一個趨勢，可以根據(jù)實際的項目定位適度擴大面積。其次是增大梯戶比，或者增加戶型進深，但是這兩個會極大影響項目的舒適性，一般較少采用。
2、在樓宇高度上突破，做超高層建筑，但是超高層建筑在建安成本，消防要求，報規(guī)報建手續(xù)等方面的要求會有較大提高，可以綜合衡量考慮。
3、在樓棟排布上下功夫，比如采用東西向合圍的樓棟排布，在增大整體進深的同時，還可以滿足日照，一定程度提升項目品質(zhì)。
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