作者：觀點地產(chǎn)新媒體

來源：觀點（ID：guandianweixin）

觀點地產(chǎn)網(wǎng) 廣州這幾日天氣并不算太好，陰郁，時時細(xì)雨紛飛，空氣中彌漫著潮濕的水汽。

作為第一個進行大規(guī)模集中供地的一線城市，廣州在兩天之內(nèi)集中出讓48宗地塊，總用地面積達278.14萬平方米，總規(guī)劃建筑面積929.69萬平方米，總起始價高達901.4億元。

其中，4月26日合計出讓24宗地塊，總出讓面積152.2萬平方米，總起始價402.46億元。結(jié)果是2宗地流拍，4宗需要搖號確認(rèn)歸屬，22宗地以452.38億元總價成交。

也是是巧合，兩天的成交額竟出現(xiàn)了意外的平衡。

如果說前一天拍地是國企唱了主角的話，那么4月27日登臺的開發(fā)商則更加多樣，不僅出現(xiàn)了本次競拍中唯一的港資房企，還有不少民企，以及外地開發(fā)商。

據(jù)觀點地產(chǎn)新媒體此前報道，這次拍地中唯一有所收獲的港資房企就是此前在廣州已有多個項目的新鴻基地產(chǎn)，以70.82億元斬獲廣州番禺南站TOD地塊，但若加上需要付出34.6073億元相關(guān)配套設(shè)施的建設(shè)成本，新鴻基實際上總投資金額高達105億元。

這也是本次拍地中成交價格最高的一宗地。

公開信息顯示，該地塊掛牌總價為70.82億元，起拍樓面價11493元/平方米，本身就是本次掛牌的48宗地中總價最高地塊。

該宗地用途為商業(yè)設(shè)施用地、商務(wù)設(shè)施用地、二類居住用地，計容建面高達91.7萬平方米（其中，住宅建面17.7萬平方米），也是此次掛牌48宗地塊中，體量最大的項目。

觀點地產(chǎn)新媒體后來了解到，其實此地塊掛牌之初，便有聲音認(rèn)為該地塊是定向新鴻基的。

出讓條件顯示，要求競得人取得的用地須用于廣州南站一體化綜合交通樞紐項目建設(shè)，且自持物業(yè)比例不得低于項目商業(yè)商務(wù)計算容積率總建筑面積（即：740252平方米）的50%，年限不少于20年。

如此種種的要求，讓外界認(rèn)為指向性頗為明顯。

另一方面，對于已經(jīng)在廣州有兩個商業(yè)項目——天環(huán)廣場和天匯廣場，以及運作過林和西舊改、獵德舊改的新鴻基來說，這也是其在廣州補充土地的好機會。畢竟，最近一兩年，新鴻基在廣州的土儲并不多了，只有位于南沙的慶盛樞紐綜合體項目。

值得一提的是，慶盛樞紐綜合體也是TOD項目，看起來新鴻基已經(jīng)決心將其在香港多年的地鐵上蓋開發(fā)經(jīng)驗帶來廣州進行復(fù)制。

除了新鴻基這宗地外，南沙橫瀝島義沙涌以西地塊則成為另一個關(guān)注焦點。

2021NJY-3南沙區(qū)橫瀝島義沙涌以西地塊是4月27日出讓的第一批地塊，在平安、越秀、旭輝、金茂等14家房企的激烈競爭中，該地塊被搶拍至67輪，最終被建發(fā)以201782萬元+3600平方米配建面積拿下，折合樓面價約23604元/平方米。

此價格也刷新了南沙地價，當(dāng)結(jié)果一出，廣州業(yè)內(nèi)人士紛紛驚呼，南沙房價可能很快進入5萬元時代。

廣州分析人士認(rèn)為，這或許還是代表了開發(fā)商對南沙板塊未來的看好。

實際上，自2015年南沙被定為國家自貿(mào)區(qū)后，房地產(chǎn)開發(fā)的速度加快不少。再加上“一帶一路”、大灣區(qū)等利好，南沙的投資熱度似乎仍將持續(xù)。

最終成交的20宗地塊里，有4宗是被聯(lián)合體拿下的，而26日成交的22宗地塊則未出現(xiàn)聯(lián)合體拿地。

具體來看，上午第一輪拍地中，經(jīng)過47輪競價，深圳市新倫投資咨詢有限公司、永州湘福房地產(chǎn)開發(fā)有限公司以7.71億元競得增城區(qū)朱村街朱村大道中18003200A21013號地塊，溢價率42.5%，樓面價14262元/平方米。宗地面積17258.26平方米（規(guī)劃建設(shè)用地面積14614.42平方米），起始價5.41億元。

中午進行的第二輪拍地里，合作拿地變得更多了。

白云石門街朝陽聯(lián)新東街AB2401065、73、76地塊，據(jù)觀點地產(chǎn)新媒體了解，這宗地競價半小時即獲得17輪報價，成為白云區(qū)熱地，最終被招商與弘陽聯(lián)手以35.9億元成交，折合樓面價26642元/平方米。

毗鄰建發(fā)所拿地塊的另一宗南沙地塊，橫瀝島2021NJY-5地塊則呈現(xiàn)出與“隔壁鄰居”完全不一樣的境遇。不但沒有幾家開發(fā)商下場競拍，甚至直接底價成交。

廣州城建開發(fā)南沙房地產(chǎn)有限公司、廣州南投房地產(chǎn)開發(fā)有限公司、中鐵建南沙投資發(fā)展有限公司聯(lián)合以8.61億元拿下，折合樓面價19300元/平方米，該地需要按要求建設(shè)指定的南沙區(qū)重點工程項目（一期），建設(shè)成本約19億元。

已經(jīng)在前一日拿下兩宗地塊的融創(chuàng)繼續(xù)在增城補充土地，只是今天還帶上了一家外地國企廈門國貿(mào)。

融創(chuàng)攜手廈門國貿(mào)成功競拍增城區(qū)荔湖街增城大道三聯(lián)路段北側(cè)18005204A20016號地塊，成交價43.18億元，折合樓面價9003元/平方米。

據(jù)悉，該地塊為二類居住用地（R2）(可兼容商業(yè)），宗地面積139479.59平方米（規(guī)劃建設(shè)用地面積133226.72平方米），計容建筑面積479616平方米，掛牌起始價43.18億元，最高限制地價62.61億元。

可以看出，這些聯(lián)合拿地的企業(yè)組合中，幾乎都是品牌房企與外地企業(yè)的組合，這也是一直寄望進入大灣區(qū)的外地開發(fā)商進入廣州市場的一種路徑。

總部位于重慶的華宇集團以6.79億元競得從化區(qū)街口街從城大道東北側(cè)旺城南片區(qū)地塊二，樓面價7357元/平方米，宗地面積61113.31平方米，起始價6.59億元。

總部在西安的天地源在37輪競價后，以12.43億元競得番禺區(qū)石碁鎮(zhèn)SQ18G-08市蓮路北側(cè)地塊，競配建面積900平方米，樓面價18010元/平方米，溢價率39.5%。

深圳房企卓越和力高也有所斬獲——卓越經(jīng)過54輪競價，以29.97億元競得番禺區(qū)橋南街蜆涌村大口涌以西地塊，競配建面積3600平方米，溢價率45%。宗地面積6.63萬平方米，起始價20.67億元。

力高集團以底價11.39億元摘得增城區(qū)荔湖街荔城西環(huán)路北側(cè)18005204A21005號地塊，樓面價10800元/平方米。宗地面積2.93萬平方米，建筑面積10.55萬平方米，起始價11.39億元。

事實上，作為大灣區(qū)唯二的一線城市，廣州不管是地價還是房價相較深圳都處于低位，對外地開發(fā)商來說，進入門檻可能更低一些，如果布局順利，亦能享受到大灣區(qū)的發(fā)展紅利。

今年2月26日，22個重點城市對住宅用地實行“兩集中”的新政正式出臺。

所謂“兩集中”，第一是集中發(fā)布出讓公告，原則上發(fā)布出讓公告全年不得超過3次，實際間隔時間和出讓地塊數(shù)量要相對均衡；第二是集中組織出讓活動，同批次公告出讓的土地以掛牌方式交易的，應(yīng)當(dāng)確定共同的掛牌起止日期。以拍賣方式交易的，應(yīng)當(dāng)連續(xù)集中完成拍賣活動。

這22個重點城市，包括北上廣深4個一線城市，以及天津、重慶、南京、杭州、廈門、合肥、濟南、武漢、成都、福州、鄭州、無錫、蘇州、沈陽、長春、寧波、青島、長沙18個二線城市。

截至目前，22城多數(shù)已披露了供地計劃，并逐步進入供地高峰期。

據(jù)悉，平安證券在研報中統(tǒng)計稱：“從首批供地數(shù)量看，11城首批供地面積占2021年全年計劃比重為34%，其中7城首批供地占比超過30%，廣州占比甚至高達62%?！?/p>

而廣州這兩天的賣地，可以說打響了一線城市集中供地的第一槍。

從最后結(jié)果來看，廣州業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，有地塊受到了熱烈追捧，也有地塊以流拍收尾，這說明廣州市場呈現(xiàn)出“冷熱不一”的情況。

“總體來看，集中供應(yīng)應(yīng)該還是平穩(wěn)了土地市場，不然單獨供應(yīng)有些地塊可能成交價會更高?！睒I(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，這次供地還為一些外地企業(yè)進入廣州提供了機會。

或多或少，達到了此前實行“集中供地”政策的目的。

在相關(guān)政策出臺之初，曾有企業(yè)人士對媒體表示：“集中大量供應(yīng)土地，有望降低參與單塊土地招拍掛的資金量，從而降低土地溢價率，提升項目利潤率。”

中信證券也曾在報告中指出，土地集中分批次出讓，有利于避免地產(chǎn)企業(yè)過度競爭。由于土地出讓一般有保證金要求，企業(yè)很難在多地針對大量地塊同時繳納保證金。單塊土地可參與的房企數(shù)量可能會下降。因為即使是比較激進的企業(yè)，也只能量力而行參與一部分土地出讓。

至于廣州這場集中供地出現(xiàn)的“特點”是個案還是具有普遍性，或許在隨后即將上演的多個城市集中供地中可以得到更多的觀察和解讀。

據(jù)觀點地產(chǎn)新媒體不完全統(tǒng)計，4月28日，重慶、無錫將有大量土地供應(yīng)，4月30日，上海將宣布集中供地計劃，5月7日接連兩天，杭州有接近900億的土地要入市，5月8日，北京也將上演千億土地出讓大戲

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原標(biāo)題： 廣州集中供地落幕906億成交“打響第一槍”之后（下篇）