為睿資產(chǎn) 作者：地產(chǎn)并購(gòu)?fù)度谫Y部
來(lái)源：為睿資產(chǎn)（ID：VeryAsset）
編者按
隨著國(guó)家供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革“三去一降一補(bǔ)”政策的逐步落實(shí)，存量地產(chǎn)尤其是商業(yè)地產(chǎn)逐漸褪去泡沫，凸顯真實(shí)價(jià)值，部分物業(yè)價(jià)值甚至?xí)坏凸溃袊?guó)的商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)再次迎來(lái)發(fā)展機(jī)會(huì)。商業(yè)地產(chǎn)由于其特殊性，投資風(fēng)險(xiǎn)一般較大，影響因素較多，因此對(duì)其投資風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行全面有效的控制顯得尤為重要。本文從多個(gè)層面出發(fā)，分析商業(yè)地產(chǎn)投資的風(fēng)險(xiǎn)來(lái)源，提出相應(yīng)的風(fēng)險(xiǎn)控制對(duì)策，以饗讀者。
一、商業(yè)地產(chǎn)投資概述
1.概念引入
商業(yè)地產(chǎn)是指用于各種零售批發(fā)、餐飲娛樂(lè)、健身休閑等經(jīng)營(yíng)用途的地產(chǎn)形式，包括經(jīng)營(yíng)、管理與服務(wù)等多個(gè)環(huán)節(jié)，從經(jīng)營(yíng)模式、功能和用途上區(qū)別于以居住功能為主的普通住宅、公寓、別墅等住宅地產(chǎn)形式。
針對(duì)住宅地產(chǎn)，當(dāng)開(kāi)發(fā)商與消費(fèi)者達(dá)成協(xié)議后，消費(fèi)過(guò)程即完成，屬于典型的單次消費(fèi)行為。而商業(yè)地產(chǎn)的投資則具有很強(qiáng)的市場(chǎng)性特征，涉及投資者、經(jīng)營(yíng)者與消費(fèi)者等多個(gè)主體，且投資者和消費(fèi)者處于相對(duì)核心的地位。
商業(yè)地產(chǎn)的規(guī)模有大有小。對(duì)于規(guī)模龐大的商業(yè)地產(chǎn)，如shopping mall項(xiàng)目，其經(jīng)營(yíng)多采用開(kāi)發(fā)商整體開(kāi)發(fā)，主要以收取租金為投資回報(bào)形式的模式；對(duì)于規(guī)模較小的商業(yè)地產(chǎn)，除了大部分依舊采取租金回收的方式，很多商業(yè)地產(chǎn)中寫(xiě)字樓等項(xiàng)目的底層和各類(lèi)商業(yè)街、商品市場(chǎng)則采用商鋪出售、零散經(jīng)營(yíng)的模式。
商業(yè)地產(chǎn)投資的目的就是為了實(shí)現(xiàn)物業(yè)增值和租金收益，換言之，商業(yè)地產(chǎn)的盈利來(lái)源主要有商業(yè)地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)而獲得的管理費(fèi)收益，以及商業(yè)地產(chǎn)租售而獲得的營(yíng)業(yè)收入。
除了主要盈利來(lái)源，商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商為了在項(xiàng)目開(kāi)發(fā)中獲得增值收益和品牌溢價(jià)，也為了吸引更多投資者的資金投入，往往會(huì)結(jié)合市場(chǎng)發(fā)展特點(diǎn)對(duì)消費(fèi)者的消費(fèi)能力、行為傾向及需求特征等進(jìn)行深入分析，以確保項(xiàng)目投資的準(zhǔn)確性和穩(wěn)定性。
2.優(yōu)勢(shì)分析
（1）投資收益率較高
商業(yè)地產(chǎn)能帶來(lái)雙重收益，每年可收房租且房租收益遠(yuǎn)高于銀行利息（商業(yè)地產(chǎn)的房租每年可達(dá)5%—10%甚至高達(dá)20%），而且隨著租金的上漲，商業(yè)地產(chǎn)也可能不斷增值。
據(jù)商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)資訊中心的數(shù)據(jù)，近三年來(lái)，商業(yè)地產(chǎn)的平均投資回報(bào)率穩(wěn)定在10%左右的水平，其中，酒店項(xiàng)目的投資收益率集中在15%-30%之間，而經(jīng)營(yíng)效益較好的購(gòu)物商場(chǎng)項(xiàng)目的投資收益率則普遍超過(guò)了40%。
（2）地產(chǎn)升值空間大
考慮到折舊率，二手住宅房在出售時(shí)往往會(huì)比同地段的新住宅房便宜。而對(duì)商業(yè)地產(chǎn)而言，成熟商圈一般需要兩到三年的培育期，一旦商圈成熟后，商業(yè)地產(chǎn)的租金就會(huì)逐年增長(zhǎng)，商業(yè)地產(chǎn)就會(huì)越來(lái)越值錢(qián)。
同時(shí)，中央政府連續(xù)出臺(tái)了一系列調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)的政策措施，大量的投資、投機(jī)客擠出住宅房市場(chǎng)。商業(yè)地產(chǎn)不在此次政策調(diào)控的范圍之內(nèi)，未來(lái)會(huì)吸引更多的投資者，所以未來(lái)商業(yè)地產(chǎn)價(jià)值的提升有很大空間。
（3）有效促進(jìn)社會(huì)發(fā)展
商業(yè)地產(chǎn)投資不僅能產(chǎn)生良好的經(jīng)濟(jì)效益，還能在更深層次上促進(jìn)社會(huì)的發(fā)展。商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)通過(guò)項(xiàng)目投資，使本地區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施進(jìn)一步完善，帶動(dòng)本地區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展，推動(dòng)城市化進(jìn)程的加快。同時(shí)，商業(yè)地產(chǎn)投資也能改變商業(yè)企業(yè)的發(fā)展模式，實(shí)現(xiàn)地產(chǎn)行業(yè)盈利模式的創(chuàng)新。此外，商業(yè)地產(chǎn)投資在一定程度上能增加政府部門(mén)的稅收收入，降低社會(huì)平均失業(yè)率。
二、商業(yè)地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)來(lái)源
收益與風(fēng)險(xiǎn)往往呈現(xiàn)出正比的關(guān)系，因而，商業(yè)地產(chǎn)在獲得穩(wěn)定性收益的同時(shí)，還要承擔(dān)一定的風(fēng)險(xiǎn)。由于商業(yè)地產(chǎn)投資涉及到的層面較廣，其投資風(fēng)險(xiǎn)的影響因素較多，因此一旦出現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)隱患將很可能波及到整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)、金融市場(chǎng)乃至國(guó)民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，風(fēng)險(xiǎn)損失不可估量。
1.政策缺乏風(fēng)險(xiǎn)
我國(guó)商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展迅速。國(guó)家缺少相關(guān)的政策制定，法律法規(guī)相對(duì)不完善。從政策上來(lái)看，我國(guó)對(duì)低收入者缺少在住商業(yè)供給上的金融支持。特別是政策性住商業(yè)金融制度方面，存在很多的缺陷。除此以外，我國(guó)還沒(méi)有完整的住商業(yè)金融政策，缺乏相關(guān)的財(cái)政支持。
2.利率變化風(fēng)險(xiǎn)
商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)的利率變化風(fēng)險(xiǎn)，就是利率的變化對(duì)商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)造成的影響以及和可能給投資者帶來(lái)的損失。隨著利率的上升，商業(yè)地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)商和經(jīng)營(yíng)者的資金成本會(huì)增加，而這些又會(huì)轉(zhuǎn)移到消費(fèi)者身上，從而降低了消費(fèi)者的購(gòu)買(mǎi)欲望。因此，利率對(duì)于整個(gè)商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)的影響是相當(dāng)重要的，不僅會(huì)導(dǎo)致生產(chǎn)成本的增加，而且會(huì)使得市場(chǎng)的需求降低。對(duì)于投資者而言，也將是一系列的損失。
3.資金斷裂風(fēng)險(xiǎn)
與住宅地產(chǎn)投資相比，商業(yè)地產(chǎn)投資項(xiàng)目的資金需求量相對(duì)較大，融資渠道相對(duì)單一，且資金的流動(dòng)性較差。在經(jīng)營(yíng)管理的過(guò)程一旦發(fā)生非常規(guī)性活動(dòng)，極易造成資金鏈的斷裂，進(jìn)而影響項(xiàng)目的投資效用。與此同時(shí)，商業(yè)地產(chǎn)投資是一種長(zhǎng)期投資，前期需要投入大量的費(fèi)用，如土地取得費(fèi)、項(xiàng)目開(kāi)發(fā)費(fèi)等。這些費(fèi)用支出并沒(méi)有現(xiàn)實(shí)、穩(wěn)定的收入作為支撐，而主要依靠商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)雄厚的資金能力。
4.人才匱乏風(fēng)險(xiǎn)
當(dāng)前我國(guó)商業(yè)地產(chǎn)在投資及風(fēng)險(xiǎn)控制層面還較缺乏專(zhuān)業(yè)化人才。一方面，目前從事商業(yè)地產(chǎn)投資的開(kāi)發(fā)商大都是由住宅地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商轉(zhuǎn)變而來(lái)的，他們對(duì)商業(yè)地產(chǎn)的市場(chǎng)發(fā)展規(guī)律、經(jīng)營(yíng)規(guī)律等不甚了解，這就造成商業(yè)地產(chǎn)在選址、建造及營(yíng)銷(xiāo)等環(huán)節(jié)存在諸多的不足。
另一方面，很多房地產(chǎn)企業(yè)在發(fā)展過(guò)程中過(guò)于重視拿地和項(xiàng)目開(kāi)發(fā)及銷(xiāo)售，將利潤(rùn)視為第一目標(biāo)，而忽視項(xiàng)目管理人員投資風(fēng)險(xiǎn)方面的專(zhuān)業(yè)化培訓(xùn)。此外，商業(yè)地產(chǎn)是一種長(zhǎng)期的投資行為，但有部分商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商以出售商鋪而不是獲取租金的方式來(lái)實(shí)現(xiàn)投資收益，這種投資短期行為容易造成經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的泡沫化，使商業(yè)地產(chǎn)投資無(wú)法實(shí)現(xiàn)獲益的持續(xù)性，也直接增加了該行業(yè)投資的風(fēng)險(xiǎn)水平。
5.監(jiān)管缺失風(fēng)險(xiǎn)
目前我國(guó)對(duì)商業(yè)地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)的監(jiān)管措施還不到位。一方面，商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)對(duì)自身投資風(fēng)險(xiǎn)的監(jiān)控力度不足，很多商業(yè)地產(chǎn)的投資風(fēng)險(xiǎn)控制策略的制定和實(shí)施都存在較大任意性，對(duì)投資需求、市場(chǎng)變動(dòng)、風(fēng)險(xiǎn)因素等分析不足，主要依賴(lài)于領(lǐng)導(dǎo)個(gè)人或者投資部門(mén)引導(dǎo)投資風(fēng)險(xiǎn)控制策略，在發(fā)展的過(guò)程中難以對(duì)投資行為進(jìn)行有效的監(jiān)督管理。
另一方面，我國(guó)政府目前還沒(méi)有針對(duì)于商業(yè)地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)控制制定完善的監(jiān)督管理措施，難以對(duì)其全過(guò)程進(jìn)行有效的控制，對(duì)其投資行為缺乏必要的指導(dǎo)，因此使得我國(guó)商業(yè)地產(chǎn)在投資風(fēng)險(xiǎn)控制方面缺乏完善的監(jiān)督管理機(jī)制，由此引發(fā)諸多的風(fēng)險(xiǎn)因素。
三、商業(yè)地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)控制建議
1.提升對(duì)風(fēng)險(xiǎn)控制的認(rèn)知
（1）管理層要充分認(rèn)識(shí)到投資風(fēng)險(xiǎn)控制的重要性，在實(shí)際的工作過(guò)程中不斷強(qiáng)化投資風(fēng)險(xiǎn)控制責(zé)任體系，將具體的責(zé)任落實(shí)到相關(guān)部門(mén)和個(gè)人身上，以商業(yè)地產(chǎn)投資項(xiàng)目為主導(dǎo)、各部門(mén)積極配合的形式，全面提升其在整個(gè)投資風(fēng)險(xiǎn)管理中的重要作用。
（2）國(guó)外商業(yè)地產(chǎn)在投資風(fēng)險(xiǎn)管理方面積攢了大量的經(jīng)驗(yàn)，因此我國(guó)商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在實(shí)際的發(fā)展過(guò)程中要不斷學(xué)習(xí)其投資風(fēng)險(xiǎn)管理經(jīng)驗(yàn)，根據(jù)自身的情況對(duì)其進(jìn)行改進(jìn)和完善，實(shí)施更為有效的投資風(fēng)險(xiǎn)控制策。
2.關(guān)注和規(guī)避政治風(fēng)險(xiǎn)
（1）管理房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)實(shí)時(shí)關(guān)注國(guó)家的宏觀政策變化，包括產(chǎn)業(yè)政策、土地政策及稅收政策等，由此調(diào)整經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)的內(nèi)容和方式、區(qū)位選擇。如利用在城市高新區(qū)建設(shè)商業(yè)房地產(chǎn)稅收優(yōu)惠的政策調(diào)整企業(yè)建設(shè)項(xiàng)目的區(qū)位。
（2）房地產(chǎn)企業(yè)在商業(yè)地產(chǎn)新項(xiàng)目開(kāi)工前要做好市場(chǎng)調(diào)查，符合城市發(fā)展規(guī)劃，由此確定項(xiàng)目的定位、選址、規(guī)模。
3.完善投資風(fēng)險(xiǎn)控制體系
（1）要在原有的基礎(chǔ)上對(duì)其各項(xiàng)投資風(fēng)險(xiǎn)管理措施進(jìn)行修正和優(yōu)化，充分考慮到相關(guān)政策、房地產(chǎn)行業(yè)和金融行業(yè)的發(fā)展環(huán)境，適時(shí)調(diào)整其投資風(fēng)險(xiǎn)控制策略。
（2）要積極與商業(yè)銀行等投資機(jī)構(gòu)進(jìn)行合作，形成良性的投資風(fēng)險(xiǎn)合作體系，為其實(shí)施投資風(fēng)險(xiǎn)控制提供必要的支持，以減小投資風(fēng)險(xiǎn)控制的成本提升風(fēng)險(xiǎn)控制的收益。此外，進(jìn)行商業(yè)地產(chǎn)投資，可采取投資區(qū)域分散、投資時(shí)間分散和共同投資等方式，將商業(yè)地產(chǎn)投資分散到不同區(qū)域，從而避免一定的風(fēng)險(xiǎn)。還可以購(gòu)買(mǎi)保險(xiǎn)，轉(zhuǎn)移或減少商業(yè)地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)。
4.強(qiáng)化監(jiān)督管理機(jī)制
（1）商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)要從內(nèi)部出發(fā)對(duì)其投資風(fēng)險(xiǎn)控制情況進(jìn)行嚴(yán)格的監(jiān)督，對(duì)各項(xiàng)投資行為及其可能存在的風(fēng)險(xiǎn)隱患進(jìn)行全面的分析，并制定和實(shí)施修正策略，將風(fēng)險(xiǎn)隱患控制在最小程度。
（2）國(guó)家應(yīng)針對(duì)我國(guó)商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展情況，完善相關(guān)的法律法規(guī)政策，加強(qiáng)對(duì)商業(yè)地產(chǎn)投資行為的引導(dǎo)，使其能夠與我國(guó)宏觀經(jīng)濟(jì)政策、房地產(chǎn)市場(chǎng)、金融市場(chǎng)的發(fā)展保持一致性，避免其投資行為偏離正常的軌道，使得企業(yè)能夠在完善的政策環(huán)境下實(shí)施有效的投資風(fēng)險(xiǎn)控制策略。
5.培養(yǎng)和引進(jìn)專(zhuān)業(yè)人才
（1）要對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部人員進(jìn)行專(zhuān)業(yè)化的培訓(xùn)和教育，使其掌握在宏觀政策環(huán)境下的投資風(fēng)險(xiǎn)控制知識(shí)和技能，并在實(shí)際的投資風(fēng)險(xiǎn)控制行為中不斷提升應(yīng)用能力，使其能夠充分發(fā)揮內(nèi)部人才的關(guān)鍵作用。
（2）要通過(guò)完善用人機(jī)制、激勵(lì)機(jī)制、薪酬管理機(jī)制等措施從外部引進(jìn)一批專(zhuān)業(yè)化的投資風(fēng)險(xiǎn)控制人才，為現(xiàn)有的人才團(tuán)隊(duì)注入新鮮的血液，將外部的投資風(fēng)險(xiǎn)控制方法和技能充分引入到商業(yè)地產(chǎn)的投資風(fēng)險(xiǎn)控制中。
6.加強(qiáng)管理運(yùn)營(yíng)能力
（1）樹(shù)立房地產(chǎn)商業(yè)管理運(yùn)營(yíng)的觀念。房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)改變套用住宅地產(chǎn)的經(jīng)營(yíng)模式，在項(xiàng)目完工后通過(guò)有效管理運(yùn)營(yíng)，實(shí)現(xiàn)地產(chǎn)項(xiàng)目的價(jià)值提升。
（2）建立商業(yè)品牌效應(yīng)。房地產(chǎn)企業(yè)管理運(yùn)營(yíng)的關(guān)鍵是要把松散的經(jīng)營(yíng)單位和多樣業(yè)態(tài)統(tǒng)一成一種經(jīng)營(yíng)主題，建立一個(gè)消費(fèi)者認(rèn)可的商業(yè)地產(chǎn)品牌。根據(jù)對(duì)項(xiàng)目所在區(qū)的消費(fèi)水平和項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)規(guī)模，對(duì)項(xiàng)目商戶(hù)進(jìn)行統(tǒng)一招商和物業(yè)管理，發(fā)揮整合優(yōu)勢(shì)，實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目商鋪的定位和形象的統(tǒng)一。在經(jīng)營(yíng)主題統(tǒng)一后，房地產(chǎn)企業(yè)著力引入主力店和品牌店，在其影響帶動(dòng)下，逐步樹(shù)立商業(yè)品牌，打造品牌效應(yīng)。
END
關(guān)于作者：
劉波：上海瀛東律師事務(wù)所權(quán)益高級(jí)合伙人（某直轄市區(qū)法院原法官）、為安控股創(chuàng)始合伙人、為睿資產(chǎn)創(chuàng)始人、上海金融信息行業(yè)協(xié)會(huì)不良資產(chǎn)信息應(yīng)用專(zhuān)委會(huì)發(fā)起人、秘書(shū)長(zhǎng)。
郭婧怡：為睿資產(chǎn)項(xiàng)目經(jīng)理。
注：文章為作者獨(dú)立觀點(diǎn)，不代表資產(chǎn)界立場(chǎng)。
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