2020年5月28日，十三屆全國人大三次會議表決通過了《中華人民共和國民法典》（以下簡稱“《民法典》”），宣告中國“民法典時(shí)代”正式到來?！睹穹ǖ洹穼⒂?021年1月1日起施行，屆時(shí)現(xiàn)行《民法通則》、《擔(dān)保法》、《合同法》、《物權(quán)法》、《民法總則》等將同時(shí)廢止。

《民法典》對于格式條款、抵押財(cái)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、預(yù)約合同、居住權(quán)和優(yōu)先承租權(quán)等事由的規(guī)定將對我國商品房銷售和房屋租賃市場產(chǎn)生一定的影響。

《民法典》施行之前，若開發(fā)商對于免除或限制其責(zé)任的條款沒有履行提示或說明義務(wù)，購房人可以申請撤銷相關(guān)格式條款。前述規(guī)定主要見于《最高人民法院關(guān)于適用<中華人民共和國合同法>若干問題的解釋（二）》（法釋[2009]5號）第9條：“提供格式條款的一方當(dāng)事人違反合同法第三十九條第一款1關(guān)于提示和說明義務(wù)的規(guī)定，導(dǎo)致對方?jīng)]有注意免除或者限制其責(zé)任的條款，對方當(dāng)事人申請撤銷該格式條款的，人民法院應(yīng)當(dāng)支持”。

《民法典》對于前述規(guī)定進(jìn)行了部分調(diào)整，主要見于《民法典》第496條：“格式條款是當(dāng)事人為了重復(fù)使用而預(yù)先擬定，并在訂立合同時(shí)未與對方協(xié)商的條款。采用格式條款訂立合同的，提供格式條款的一方應(yīng)當(dāng)遵循公平原則確定當(dāng)事人之間的權(quán)利和義務(wù)，并采取合理的方式提示對方注意免除或者減輕其責(zé)任等與對方有重大利害關(guān)系的條款，按照對方的要求，對該條款予以說明。提供格式條款的一方未履行提示或者說明義務(wù)，致使對方?jīng)]有注意或者理解與其有重大利害關(guān)系的條款的，對方可以主張?jiān)摋l款不成為合同的內(nèi)容”。

據(jù)此，《民法典》首先擴(kuò)大了開發(fā)商應(yīng)履行提示或說明義務(wù)的格式條款范圍，即將該等條款范圍從“免除或者限制其（指開發(fā)商）責(zé)任的條款”擴(kuò)大至“免除或者減輕其（指開發(fā)商）責(zé)任等與對方（指購房人）有重大利害關(guān)系的條款”，增加了“有重大利害關(guān)系”的開放性表述。因此，根據(jù)《民法典》的規(guī)定，只要相關(guān)格式條款與購房人有重大利害關(guān)系，則開發(fā)商均應(yīng)采取合理的方式進(jìn)行提示與說明。其次，《民法典》調(diào)整了開發(fā)商違反前述提示與說明義務(wù)所可能面臨的法律后果。在《民法典》施行之前，若開發(fā)商未按《合同法》的規(guī)定對免除或者限制其責(zé)任的格式條款進(jìn)行提示或說明的，該等條款可能因?yàn)橘彿咳说纳暾埗怀蜂N；在《民法典》施行之后，若開發(fā)商未按《民法典》的規(guī)定對免除或者減輕其責(zé)任等與購房人有重大利害關(guān)系的格式條款進(jìn)行提示或說明的，購房人可以主張?jiān)摰葪l款不成為商品房買賣合同的內(nèi)容。進(jìn)一步而言，“可撤銷”意味著購房人需要在一定期限內(nèi)行使撤銷權(quán)2，但“不成為合同的內(nèi)容”則意味著購房人主張權(quán)利不受上述期限的限制。由此可見，《民法典》對格式條款相關(guān)規(guī)定的調(diào)整更利于保護(hù)購房人的權(quán)益，開發(fā)商則在簽署商品房買賣合同時(shí)應(yīng)更注意履行對與購房人有重大利害關(guān)系的格式條款的提示與說明義務(wù)。

《民法典》施行之前，若開發(fā)商提供的格式條款免除其責(zé)任、加重購房人責(zé)任、排除購房人主要權(quán)利的，該等格式條款無效。該等規(guī)定主要見于《合同法》第40條：“格式條款具有本法第五十二條3和第五十三條4規(guī)定情形的，或者提供格式條款一方免除其責(zé)任、加重對方責(zé)任、排除對方主要權(quán)利的，該條款無效”。

《民法典》對于前述格式條款無效的認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)增加了一項(xiàng)限定條件，即開發(fā)商免除或者減輕其責(zé)任、加重購房人責(zé)任、限制購房人主要權(quán)利需系基于“不合理地”的前提。該等規(guī)定主要見于《民法典》第497條：“有下列情形之一的，該格式條款無效：（一）具有本法第一編第六章第三節(jié)5和本法第五百零六條6規(guī)定的無效情形；（二）提供格式條款一方不合理地免除或者減輕其責(zé)任、加重對方責(zé)任、限制對方主要權(quán)利；（三）提供格式條款一方排除對方主要權(quán)利”。

據(jù)此，《民法典》相較于《合同法》就認(rèn)定格式條款無效的標(biāo)準(zhǔn)增加了“不合理地”的前提限定，從而提高了對格式條款無效的認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)，同時(shí)也給予了法官認(rèn)定如何構(gòu)成“不合理地”的自由裁量權(quán)。 

《民法典》施行之前，通常情況下，未經(jīng)抵押權(quán)人同意，抵押人不得轉(zhuǎn)讓抵押財(cái)產(chǎn)。相關(guān)規(guī)定主要見于《物權(quán)法》第191條：“抵押期間，抵押人經(jīng)抵押權(quán)人同意轉(zhuǎn)讓抵押財(cái)產(chǎn)的，應(yīng)當(dāng)將轉(zhuǎn)讓所得的價(jià)款向抵押權(quán)人提前清償債務(wù)或者提存。轉(zhuǎn)讓的價(jià)款超過債權(quán)數(shù)額的部分歸抵押人所有，不足部分由債務(wù)人清償。抵押期間，抵押人未經(jīng)抵押權(quán)人同意，不得轉(zhuǎn)讓抵押財(cái)產(chǎn)，但受讓人代為清償債務(wù)消滅抵押權(quán)的除外”。

《民法典》對于前述規(guī)定進(jìn)行了較大調(diào)整，明確規(guī)定抵押期間，抵押人可以轉(zhuǎn)讓抵押財(cái)產(chǎn)，但當(dāng)事人另有約定除外。相關(guān)規(guī)定主要見于《民法典》第406條：“抵押期間，抵押人可以轉(zhuǎn)讓抵押財(cái)產(chǎn)。當(dāng)事人另有約定的，按照其約定。抵押財(cái)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的，抵押權(quán)不受影響。抵押人轉(zhuǎn)讓抵押財(cái)產(chǎn)的，應(yīng)當(dāng)及時(shí)通知抵押權(quán)人。抵押權(quán)人能夠證明抵押財(cái)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓可能損害抵押權(quán)的，可以請求抵押人將轉(zhuǎn)讓所得的價(jià)款向抵押權(quán)人提前清償債務(wù)或者提存。轉(zhuǎn)讓的價(jià)款超過債權(quán)數(shù)額的部分歸抵押人所有，不足部分由債務(wù)人清償”。

據(jù)此，《民法典》對抵押期間抵押財(cái)產(chǎn)的轉(zhuǎn)讓設(shè)立了新規(guī)則，主要可概括為第一，抵押人原則上可轉(zhuǎn)讓抵押財(cái)產(chǎn)，但基于當(dāng)事人意思自治可以作出不同約定；第二，抵押人轉(zhuǎn)讓抵押財(cái)產(chǎn)雖無需取得抵押權(quán)人同意，但也應(yīng)及時(shí)通知抵押權(quán)人；第三，抵押財(cái)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓不影響抵押權(quán)；第四，在抵押財(cái)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓可能損害抵押權(quán)的情況下，抵押權(quán)人可以請求抵押人將轉(zhuǎn)讓所得價(jià)款提前清償債務(wù)或者提存。《民法典》的該等規(guī)定對于開發(fā)商銷售商品房可能帶來一定影響，若嚴(yán)格依據(jù)《民法典》的該等規(guī)定，開發(fā)商在銷售已設(shè)立抵押權(quán)的商品房時(shí)應(yīng)無需取得抵押權(quán)人的同意，但開發(fā)商與抵押權(quán)人相關(guān)抵押合同中另有約定除外。實(shí)操過程中，部分地方住建部門在核發(fā)《商品房預(yù)售許可證》的時(shí)候通常會要求開發(fā)商提交抵押權(quán)人出具的同意預(yù)售的函件，若嚴(yán)格執(zhí)行《民法典》的該等規(guī)定，則在核發(fā)《商品房預(yù)售許可證》的審核過程中住建部門可能不會再要求開發(fā)商提供抵押權(quán)人出具的相關(guān)同意函件?！睹穹ǖ洹逢P(guān)于抵押財(cái)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的該等規(guī)定對商品房銷售的影響一定程度上也將取決于此后住建部門頒布或進(jìn)一步完善的商品房銷售配套政策的規(guī)定。

實(shí)操過程中，開發(fā)商與購房人在簽訂正式商品房買賣合同前通常會先行簽訂“認(rèn)購書”等預(yù)約合同，約定一定期限后或滿足一定條件后，雙方簽訂正式的商品房買賣合同，同時(shí)購房人須向開發(fā)商交納一定金額的定金或類似款項(xiàng)?！睹穹ǖ洹肥┬兄埃嘘P(guān)預(yù)約合同的定義及效力的規(guī)定主要見于司法解釋文件，即《最高人民法院關(guān)于審理買賣合同糾紛案件適用法律問題的解釋》（法釋[2012]8號，下稱“《買賣合同司法解釋》”）第2條：“當(dāng)事人簽訂認(rèn)購書、訂購書、預(yù)訂書、意向書、備忘錄等預(yù)約合同，約定在將來一定期限內(nèi)訂立買賣合同，一方不履行訂立買賣合同的義務(wù)，對方請求其承擔(dān)預(yù)約合同違約責(zé)任或者要求解除預(yù)約合同并主張損害賠償?shù)模嗣穹ㄔ簯?yīng)予支持”。

《民法典》則正式從法律層面規(guī)定了預(yù)約合同的定義及效力，相關(guān)規(guī)定主要見于《民法典》第495條：“當(dāng)事人約定在將來一定期限內(nèi)訂立合同的認(rèn)購書、訂購書、預(yù)訂書等，構(gòu)成預(yù)約合同。當(dāng)事人一方不履行預(yù)約合同約定的訂立合同義務(wù)的，對方可以請求其承擔(dān)預(yù)約合同的違約責(zé)任”。

《民法典》對預(yù)約合同的規(guī)定與《買賣合同司法解釋》對預(yù)約合同的規(guī)定并無實(shí)質(zhì)差異，更多意義在于從法律層面確定了預(yù)約合同的效力以及違反預(yù)約合同需承擔(dān)違約責(zé)任。

《民法典》施行之前，我國現(xiàn)行法律層面并未有“居住權(quán)”的概念，此次《民法典》的規(guī)定系首度正式在法律層面提出“居住權(quán)”的概念。根據(jù)《民法典》的規(guī)定7，居住權(quán)系指對他人的住宅享有占有、使用的用益物權(quán)；居住權(quán)一般系無償設(shè)立（當(dāng)事人另有約定除外），且設(shè)立居住權(quán)，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)采用書面形式訂立居住權(quán)合同并應(yīng)當(dāng)向登記機(jī)構(gòu)申請居住權(quán)登記，居住權(quán)自登記時(shí)設(shè)立。

《民法典》關(guān)于“居住權(quán)”的規(guī)定對房屋租賃產(chǎn)生的影響主要見于《民法典》第369條：“居住權(quán)不得轉(zhuǎn)讓、繼承。設(shè)立居住權(quán)的住宅不得出租，但是當(dāng)事人另有約定的除外”。據(jù)此，若居住權(quán)合同中未明確約定相關(guān)住宅可用于出租，則該等住宅不得出租，但對于在違反該條規(guī)定的情況下而訂立的住宅租賃協(xié)議的效力問題，《民法典》則未進(jìn)一步明確。 

《民法典》施行之前，我國現(xiàn)行法律層面對承租人的優(yōu)先購買權(quán)有明確規(guī)定，但并未對承租人的優(yōu)先承租權(quán)進(jìn)行明確規(guī)定。僅在部分法規(guī)征求意見稿或地方性法規(guī)層面存在關(guān)于承租人的優(yōu)先承租權(quán)的相關(guān)規(guī)定，例如《住房租賃和銷售管理?xiàng)l例（征求意見稿）》第13條規(guī)定：“經(jīng)備案的住房租賃合同可以作為承租人有合法穩(wěn)定住所的憑證。承租人可持備案的住房租賃合同依法申領(lǐng)居住證，并享受規(guī)定的基本公共服務(wù)。辦理住房租賃備案后，租賃期限屆滿時(shí)承租人享有同等條件優(yōu)先承租的權(quán)利”。《上海市房屋租賃條例（2010修正）》第44條規(guī)定，“房屋在租賃期滿后繼續(xù)出租的，承租人在同等條件下享有優(yōu)先承租權(quán)”。

《民法典》關(guān)于優(yōu)先承租權(quán)的規(guī)定主要見于《民法典》第734條：“租賃期限屆滿，承租人繼續(xù)使用租賃物，出租人沒有提出異議的，原租賃合同繼續(xù)有效，但是租賃期限為不定期。租賃期限屆滿，房屋承租人享有以同等條件優(yōu)先承租的權(quán)利”。據(jù)此，優(yōu)先承租權(quán)成為了承租人的一項(xiàng)法定權(quán)利，該等規(guī)定可進(jìn)一步保護(hù)承租人的租賃穩(wěn)定性。