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東京房價為何20年不漲?

經(jīng)濟機器 經(jīng)濟機器
2021-11-23 13:18 2191 0 0
承認私人產(chǎn)權(quán),給予私人更多建房空間,擴大供給,將住房權(quán)利置于城市美觀之上,這些都是東京低房價背后的秘密。

作者:羅賓·哈丁

來源:經(jīng)濟機器(ID:EconomicMachine)

編者按:高房價已經(jīng)成為當今社會最緊迫的矛盾,無論是國內(nèi),還是國外。如何在平抑房價和確保經(jīng)濟穩(wěn)定之間實現(xiàn)平衡,考驗著決策者的智慧。過去20年間,三藩市房價漲了231%,倫敦飆升441%,東京房價20年卻僅增長45%。東京是怎么做到的?我們應該向東京學習什么?值得每個人深思。


承認私人產(chǎn)權(quán),給予私人更多建房空間,擴大供給,將住房權(quán)利置于城市美觀之上,這些都是東京低房價背后的秘密。解決中國高房價問題,是更徹底的市場化,還是回到過去?東京給了我們很好的思考。本文于2016年9月刊登于FT,作者羅賓·哈丁為時任FT東京社長,在東西方比較方面提供了獨特的視角,文字優(yōu)美,今日再讀,仍受益無窮。

讓我們大感意外的是隔壁房子的劇變。我們知道它是套空置房,長滿苔蘚的花園里野草不斷瘋漲,樓上的窗簾也從未開過。但一天,一紙公告后,液壓式挖掘機就把房子一拆而光,明年底,此處將拔地而起一幢由16套公寓房組成的住宅樓。

一夜之間,我們就與東京的一處建筑工地毗鄰而居。這可一點都不有趣。工地每周工作6天。要是在倫敦、巴黎或是三藩市,肯定會引發(fā)居民憤怒的抗議潮——請愿書、警告社區(qū)從此特色不再、甚至可能會鬧出一、二樁官司。地方選舉因選民減少支持而敗北,等等不勝枚舉。

然而在我們社區(qū),當?shù)鼐用駞s集體緘默,與東京港區(qū)(Minato ward)規(guī)劃局局長野口隆彥(Takahiko Noguchi)的一番談話道出了其中原由:“日本法律對拆除住房并無任何限制?!彼f,“居民有權(quán)自由處置自己名下的地產(chǎn),因此,社區(qū)居民無權(quán)阻止其開發(fā)利用?!?/p>

以下是不可思議的事實:2014年,總?cè)丝?330萬、幾無空余建筑用地的東京都新開工住房數(shù)為142417戶,超過了整個加州的許可建房數(shù)(83657戶),也超過了英國全國(總?cè)丝?430萬)的新開工數(shù)(137010戶)。

東京街頭

東京新開工住房數(shù)穩(wěn)步上升,這與更加不同尋常的事實緊密關(guān)聯(lián)。與西方大城市房價暴漲形成強烈反差的是:東京的房價基本原地踏步走。離譜房價造成西方城市畸形式發(fā)展:導致年輕人與老年人對立、富者更富以及剝奪人才涌向好工作云集地段的機會。

這并非人口不斷減少造成的結(jié)果。日本與其它國家一樣,也經(jīng)歷了“回歸城市”潮。位于東京中心地段、面積20平方公里、寸土寸金的彈丸之地港區(qū),過去20年總?cè)丝趶?4.5萬增至24.1萬,大約增加了10萬人,大幅增長66%。

在總面積121平方公里的三藩市,過去20年,也增加了約10萬人(總?cè)丝趶?4.6萬增至86.5萬),增長了12%。然而,三藩市與倫敦的房價過去20年分別飆升了231%與441%,東京港區(qū)在人口增加的同時,20年間房價僅僅增長45%,而多數(shù)漲幅還是日本央行(Bank of Japan)2013年推出大規(guī)模貨幣刺激政策所致。

東京的街頭巷尾并無煩人的房價熱議,因為房價多年來增長不多。買房還是租房并不是了不得的人生大事。相反,日本政府不斷向國民交付品質(zhì)穩(wěn)步提高、地處不同地段的更多房源。

而在很多國家,城市住房已演變成現(xiàn)今最重大的社會與經(jīng)濟問題。(如果更多英國人移居到首都倫敦,他們還會公投支持脫歐(Brexit)嗎?)因此,我們有必要深入研究東京為何有此了不起的成就、房源持續(xù)供應情況下的房價為何能保持基本不變以及從中可以吸取什么經(jīng)驗教訓。

與日本多數(shù)機構(gòu)一樣,日本城市規(guī)劃最初完全借鑒西方模式?!拔覀兊囊?guī)劃與美國大同小異?!睎|京大學(University of Tokyo)城市工程學教授小泉岡田(Junichiro Okata)說。

城市按不同功能劃分為商業(yè)區(qū)、工業(yè)區(qū)以及住宅區(qū)。商業(yè)區(qū)可按業(yè)主自己意愿建房:東京的高招之一就是在原先繞東京灣的工業(yè)區(qū)不斷興建高層公寓樓。但在低層住宅區(qū),建房則有著嚴格限制,很難獲得重新規(guī)劃的權(quán)限。

在分區(qū)規(guī)劃下,土地所有者擁有很多權(quán)力。事實上,日本憲法規(guī)定“擁有或持有的物權(quán)神圣不可侵犯”。私人開發(fā)商不能強迫業(yè)主出售土地;地方政府也不能阻止個人開發(fā)土地。諸位若想建一幢正面裝飾粉色貝殼的仿哥特式城堡,完全是自己說了算。

在加州沿海城市,分區(qū)規(guī)劃已導致城市建設處于癱瘓狀態(tài),新房供應難以為繼,原因是現(xiàn)有業(yè)主阻止進一步開發(fā)。這與上世紀80年代的東京如出一轍。

“上世紀80年代,日本的房價因大肆投機而形成巨大泡沫,境況比同時期的倫敦與紐約更甚,日本許多經(jīng)濟學家都齊聲譴責規(guī)劃與分區(qū)政策,指其是減少房屋供應的罪魁禍首?!倍鄠惗啻髮W(University of Toronto)地理學教授索倫森(André Sorensen)說,他就日本的規(guī)劃政策寫了大量文章。

但是,正是上世紀80年代的房地產(chǎn)泡沫奠定了東京中心城區(qū)未來建房的基礎(chǔ),日本森大廈株式會社(Mori Building)房產(chǎn)公司顧問Hiro Ichikawa說。樓市崩盤后,開發(fā)商手中只剩高價屯積的寫字樓地塊,而這些地塊當時已無人問津。

上世紀90年代,地產(chǎn)商的不良貸款使日本金融機構(gòu)瀕臨崩潰,于是政府放松了樓市開發(fā)政策,最終以2002年出臺《城市復興法》(Urban Renaissance Law)而告終。該法給重新分區(qū)規(guī)劃大開綠燈。寫字樓地塊重新規(guī)劃為住宅區(qū)?!盀榱藥椭?jīng)濟從泡沫中恢復元氣,日本政府放松了城市開發(fā)的監(jiān)管?!盜chikawa說,“多虧了當初的樓市泡沫,否則東京就會與現(xiàn)在的倫敦和三藩市一樣束手無策?!?/p>

過道與公共用地不計入公寓房建筑面積,導致公寓樓在現(xiàn)有區(qū)劃內(nèi)越建越高,而如今正在討論中的議案則允許業(yè)主重建更大面積的住房,前提是他們必須拆掉按昔日地震標準建造的房屋。

這條法律從中央政府自上而下貫徹落實,允許業(yè)主拆舊建新意味著他們能很快從中獲利?!俺鞘幸?guī)劃法以及建筑法都由中央政府制定——甚至微小細節(jié)都寫入了全國性法律?!睂镎f,“地方政府在房屋開發(fā)方面,基本沒啥發(fā)言權(quán)。”

“不重建這些房屋,我們就無法在地震中保護國民生命。”野口隆彥說,這反映了日本社會的主流觀點:所有建筑都是滿足一時之需,而且可隨意拆除,這是東京與西方大城市另一本質(zhì)差別?!皷|京目前還有很多舊建筑云集的地段,可以增加住房容積率?!?/p>

持續(xù)不斷的重建很好解釋為何東京住房新開工率如此之高:住房的凈增加數(shù)量低于以往。但與我的隔壁鄰居一樣,重建通??梢栽黾幼≌芏取?/p>

但所有這一切都得付出代價,并非財政支出,而以其他形式“兌付”。一言以蔽之,包括東京在內(nèi)的日本現(xiàn)代城市面貌往往奇丑無比,它們在視覺效果上對建筑并無統(tǒng)一協(xié)調(diào),基本未留出空地,‘高質(zhì)量建筑’通常意味著‘抗震效果好’。

東京有些年代更為久遠的反烏托邦式公寓樓與工業(yè)為主的西伯利亞可以說不相上下。仿哥特式城堡并非異想天開之作:諸位不妨可以造訪正對目黑區(qū)(Meguro)運河的Emperor情人旅館。最讓人掃興的莫過于東京郊區(qū),一排排緊挨著的廉價木質(zhì)活動房。

“日本的規(guī)劃制度完全放任自流,它真的是崇尚無為而治;而且日本規(guī)劃制度是集權(quán)化與標準化至上。這意味著它可靈活應對社會和經(jīng)濟的變化?!睂镎f。

“另一方面,日本不太擅長原樣復制某國某個特定城鎮(zhèn)。它無法建造出像英國或歐洲等國的迷人城市?!睂锵M醒胝艽蠓艡?quán)于地方政府。

然而也不盡然。在私家住宅這一層面,如果諸位“視而不見”自己鄰家房子的話,那么東京充斥著創(chuàng)新與美景。由于日本建筑師可以自由地建造房屋,因此該國不斷涌現(xiàn)普利茲克獎(Pritzker Prize)得主并非偶然。

日本的城市化——全向十字路口(“scramble” pedestrian crossings)、狹窄的街道、人口稠密以及異常發(fā)達的公共交通——毫無疑問會成為亞洲、乃至全世界的樣板。

最重要的是:東京又是公平的。丑陋的建筑里既住著窮人,也住著富人,廉租房同樣如此。而在倫敦及三藩市,美景人人都有份,只是有些人身處貧民窟欣賞它,而有些人則坐在九霄云天的豪華飛機中縱情俯瞰它。

注:文章為作者獨立觀點,不代表資產(chǎn)界立場。

題圖來自 Pexels,基于 CC0 協(xié)議

本文由“經(jīng)濟機器”投稿資產(chǎn)界,并經(jīng)資產(chǎn)界編輯發(fā)布。版權(quán)歸原作者所有,未經(jīng)授權(quán),請勿轉(zhuǎn)載,謝謝!

原標題: 東京房價為何20年不漲?

經(jīng)濟機器

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    蔣陽兵,資產(chǎn)界專欄作者,北京市盈科(深圳)律師事務所高級合伙人,盈科粵港澳大灣區(qū)企業(yè)破產(chǎn)與重組專業(yè)委員會副主任。中山大學法律碩士,具有獨立董事資格,深圳市法學會破產(chǎn)法研究會理事,深圳市破產(chǎn)管理人協(xié)會個人破產(chǎn)委員會秘書長,深圳律師協(xié)會破產(chǎn)清算專業(yè)委員會委員,深圳律協(xié)遺產(chǎn)管理人入庫律師,深圳市前海國際商事調(diào)解中心調(diào)解員,中山市國資委外部董事專家?guī)斐蓡T。長期專注于商事法律風險防范、商事爭議解決、企業(yè)破產(chǎn)與重組法律服務。聯(lián)系電話:18566691717

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    劉韜

    劉韜律師,現(xiàn)為河南乾元昭義律師事務所律師。華北水利水電大學法學學士,中國政法大學在職研究生,美國注冊管理會計師(CMA)、基金從業(yè)資格、上市公司獨立董事資格。對法律具有較深領(lǐng)悟與把握。專業(yè)領(lǐng)域:公司法、合同法、物權(quán)法、擔保法、證券投資基金法、不良資產(chǎn)處置、私募基金管理人設立及登記備案法律業(yè)務、不良資產(chǎn)掛牌交易等。 劉韜律師自2010年至今,先后為河南新民生集團、中國工商銀行河南省分行、平頂山銀行鄭州分行、河南投資集團有限公司、鄭州高新產(chǎn)業(yè)投資基金有限公司、光大鄭州國投新產(chǎn)業(yè)投資基金合伙企業(yè)(有限合伙)、光大徳尚投資管理(深圳)有限公司、河南中智國?;鸸芾碛邢薰?、 蘭考縣城市建設投資發(fā)展有限公司、鄭東新區(qū)富生小額貸款公司等企事業(yè)單位提供法律服務,為鄭州科慧科技、河南杰科新材料、河南雄峰科技新三板掛牌、定向發(fā)行股票、股權(quán)并購等提供法律服務。 為鄭州信大智慧產(chǎn)業(yè)創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)發(fā)展基金、鄭州市科技發(fā)展投資基金、鄭州澤賦北斗產(chǎn)業(yè)發(fā)展投資基金、河南農(nóng)投華晶先進制造產(chǎn)業(yè)投資基金、河南高創(chuàng)正禾高新科技成果轉(zhuǎn)化投資基金、河南省國控互聯(lián)網(wǎng)產(chǎn)業(yè)創(chuàng)業(yè)投資基金設立提供法律服務。辦理過擔保公司、小額貸款公司、村鎮(zhèn)銀行、私募股權(quán)投資基金的設立、法律文書、交易結(jié)構(gòu)設計,不良資產(chǎn)處置及訴訟等業(yè)務。 近兩年主要從事私募基金管理人及私募基金業(yè)務、不良資產(chǎn)處置及訴訟,公司股份制改造、新三板掛牌及股票發(fā)行、股權(quán)并購項目法律盡職調(diào)查、法律評估及法律路徑策劃工作。 專業(yè)領(lǐng)域:企事業(yè)單位法律顧問、金融機構(gòu)債權(quán)債務糾紛、并購法律業(yè)務、私募基金管理人設立登記及基金備案法律業(yè)務、新三板法律業(yè)務、民商事經(jīng)濟糾紛等。

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