《執(zhí)行異議和復(fù)議規(guī)定》第二十八條則規(guī)定了一般不動(dòng)產(chǎn)買受人在何種情形下能夠排除基于對(duì)出賣人的強(qiáng)制執(zhí)行程序而對(duì)買受人所購(gòu)不動(dòng)產(chǎn)的強(qiáng)制執(zhí)行，該規(guī)定解決的是在執(zhí)行程序中買受人對(duì)所買受不動(dòng)產(chǎn)的權(quán)利保護(hù)與基于金錢執(zhí)行債權(quán)人的權(quán)利保護(hù)發(fā)生沖突時(shí)，基于對(duì)正當(dāng)買受人合法權(quán)利的特別保護(hù)之目的而設(shè)置的特別規(guī)則，這在一定程度上已經(jīng)是對(duì)債權(quán)平等原則和合同相對(duì)性原則的突破，故一般而言，該種情形下的買受人對(duì)于所買受不動(dòng)產(chǎn)的民事權(quán)益并不能夠排除申請(qǐng)執(zhí)行人基于在先成立的抵押權(quán)的強(qiáng)制執(zhí)行。

一、2013年8月2日，農(nóng)行九龍坡支行與世能物業(yè)公司簽訂《抵押合同》，世能物業(yè)公司為農(nóng)行九龍坡支行在與禾森苑公司簽訂的《流動(dòng)資金借款合同》中享有的債權(quán)提供抵押擔(dān)保，抵押物范圍含案涉房屋。2013年8月5日，登記機(jī)關(guān)為該房屋辦理了抵押登記。

二、2015年7月25日，世能物業(yè)公司與李光紅簽訂《重慶市商品房買賣合同》，將本案訴爭(zhēng)房屋出售給李光紅，李光紅支付了全部?jī)r(jià)款，并實(shí)際占有使用。

三、2015年9月17月，因農(nóng)行九龍坡支行訴禾森苑公司、世能物業(yè)公司等金融借款合同糾紛一案，重慶五中院確認(rèn)農(nóng)行九龍坡支行對(duì)案涉房屋享有抵押權(quán)。該判決發(fā)生法律效力后，農(nóng)行九龍坡支行向重慶五中院申請(qǐng)強(qiáng)制執(zhí)行，重慶五中院查封了案涉房屋。

四、李光紅對(duì)此提出書面異議，重慶五中院裁定中止案涉房屋執(zhí)行。農(nóng)行九龍坡支行不服該裁定，提起申請(qǐng)執(zhí)行人執(zhí)行異議之訴，要求繼續(xù)執(zhí)行。重慶五中院以李光紅符合《執(zhí)行異議和復(fù)議規(guī)定》第二十八條規(guī)定為由，判決駁回了農(nóng)行九龍坡支行的訴請(qǐng)。

五、農(nóng)行九龍坡支行不服，上訴至重慶高院。重慶高院認(rèn)為，以抵押設(shè)立在先，房屋買賣合同簽訂在后，李光紅簽訂買賣合同未盡注意義務(wù)為由改判農(nóng)行九龍坡支行可繼續(xù)執(zhí)行該房屋。

六、李光紅不服，向最高法院申請(qǐng)?jiān)賹彙Ｗ罡叻ㄔ翰枚g回再審申請(qǐng)。

本案李光紅的境遇經(jīng)歷了一次過山車，原本以為根據(jù)《執(zhí)行異議和復(fù)議規(guī)定》穩(wěn)操勝券，結(jié)果最終功虧一簣。本案爭(zhēng)議的核心問題在于李光紅作為房屋買受人，在符合《執(zhí)行異議和復(fù)議規(guī)定》第二十八條規(guī)定的情況下，能否排除抵押權(quán)人對(duì)房屋的強(qiáng)制執(zhí)行。簡(jiǎn)言之，即抵押權(quán)和物權(quán)期待權(quán)孰優(yōu)孰劣的問題。

本案中的李紅光法院查封前已簽訂合同、支付了全部?jī)r(jià)款并以實(shí)際占有的該房屋，未能辦理過戶登記也是因?yàn)槭鞘滥芪飿I(yè)公司隱瞞了房屋已先行抵押的事實(shí)，似乎符合《執(zhí)行異議和復(fù)議規(guī)定》第二十八條要求排除強(qiáng)制執(zhí)行的條件。重慶五中院也以此為由，支持了李光紅的主張。

但重慶高院和最高法院，對(duì)于李光紅對(duì)于房屋未能最終辦理過戶登記的原因是否存在過錯(cuò)的問題，存在不同的看法。最高法院及重慶高院均認(rèn)為，房屋買受人在簽訂房屋買賣合同前，負(fù)有審查不動(dòng)產(chǎn)登記情況的義務(wù)，未盡該審查義務(wù)導(dǎo)致房屋不能辦理過戶登記的，應(yīng)認(rèn)定對(duì)不能辦理過戶登記的事項(xiàng)存在過錯(cuò)。這是李光紅的物權(quán)期待權(quán)不能排除強(qiáng)制執(zhí)行的第一層次的原因。

除以上第一層次的原因外，最高法院還說明了第二層次的原因。本所律師認(rèn)為，最高法院就這一原因的說明，為該案例最大的亮點(diǎn)。最高人民法院認(rèn)為，《執(zhí)行異議和復(fù)議規(guī)定》第二十八條本身系對(duì)債權(quán)平等原則和合同相對(duì)性原則的突破，因而有其嚴(yán)格的適用范圍。如申請(qǐng)執(zhí)行人存在如抵押權(quán)等優(yōu)先權(quán)時(shí)，應(yīng)優(yōu)先適用《執(zhí)行異議和復(fù)議規(guī)定》第二十七條的規(guī)定，認(rèn)定房屋買受人的物權(quán)期待權(quán)無權(quán)排除強(qiáng)制執(zhí)行。本案中，銀行抵押權(quán)設(shè)立在先，李光紅取得物權(quán)期待權(quán)在后，而抵押權(quán)又為優(yōu)先權(quán)，故而李光紅無權(quán)要求排除強(qiáng)制執(zhí)行。

北京云亭律師事務(wù)所唐青林律師、李舒律師的專業(yè)律師團(tuán)隊(duì)辦理和分析過大量本文涉及的法律問題，有豐富的實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)。大量辦案同時(shí)還總結(jié)辦案經(jīng)驗(yàn)出版了《云亭法律實(shí)務(wù)書系》，本文摘自該書系。該書系的作者全部是北京云亭律師事務(wù)所戰(zhàn)斗在第一線的專業(yè)律師，具有深厚理論功底和豐富實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)。該書系的選題和寫作體例，均以實(shí)際發(fā)生的案例分析為主，力圖從實(shí)踐需要出發(fā)，為實(shí)踐中經(jīng)常遇到的疑難復(fù)雜法律問題，尋求最直接的解決方案。

1 《執(zhí)行異議和復(fù)議規(guī)定》第二十八條為一般原則的例外規(guī)定，應(yīng)嚴(yán)格限定其適用范圍。從《執(zhí)行異議和復(fù)議規(guī)定》的二十八條的制定目的來看，該條是為了解決物權(quán)期待權(quán)與一般金錢債權(quán)執(zhí)行相沖突的問題。不論是物權(quán)期待權(quán)還是一般金錢債權(quán)，都是債權(quán)。優(yōu)先保護(hù)房屋買受人的物權(quán)期待權(quán)，構(gòu)成了對(duì)債權(quán)平等和合同相對(duì)性原則的突破。既然該條文構(gòu)成了例外規(guī)定，即不應(yīng)該隨意擴(kuò)張其適用范圍。防止因適用范圍盲目擴(kuò)張，導(dǎo)致各方利益失衡。對(duì)于對(duì)執(zhí)行標(biāo)的享有擔(dān)保物權(quán)的債權(quán)人，應(yīng)根據(jù)《執(zhí)行異議和復(fù)議規(guī)定》第二十七條的規(guī)定，對(duì)案外人提出的異議直接不予支持。

本案中，農(nóng)行九龍坡支行雖然為金錢債權(quán)的申請(qǐng)執(zhí)行人，但其對(duì)案涉房屋享有抵押權(quán)，且該抵押權(quán)成立在先。故最高法院根據(jù)《執(zhí)行異議和復(fù)議規(guī)定》第二十七條，認(rèn)定農(nóng)行九龍坡支行繼續(xù)執(zhí)行，誠(chéng)值贊同。 

2. 買受人簽訂房屋買賣合同前未查閱不動(dòng)產(chǎn)登記簿，導(dǎo)致房屋因存在在先物權(quán)而無法辦理過戶登記的，應(yīng)認(rèn)定買受人對(duì)此存在過錯(cuò)。《民法典》第二百零九條規(guī)定，不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)非經(jīng)登記不生效力。因此，進(jìn)行不動(dòng)產(chǎn)交易前，申請(qǐng)查閱不動(dòng)產(chǎn)登記簿，了解擬交易不動(dòng)產(chǎn)物上權(quán)利負(fù)擔(dān)情況，是參與所有不動(dòng)產(chǎn)交易的主體的必選動(dòng)作。否則，一旦不動(dòng)產(chǎn)還存在其他權(quán)利負(fù)擔(dān)，買受人必須繼續(xù)承受該負(fù)擔(dān)。本案中，作為買受人的李光紅在簽訂買賣合同前，未查閱不動(dòng)產(chǎn)登記簿，導(dǎo)致未能及時(shí)發(fā)現(xiàn)房屋之上存在已設(shè)立的抵押權(quán)，而正是這一抵押權(quán)的存在，導(dǎo)致李光紅不能要求辦理房屋過戶登記，最高法院最終據(jù)此認(rèn)定李光紅對(duì)房屋不能過戶的原因存在過錯(cuò)，進(jìn)而排除了《執(zhí)行異議和復(fù)議規(guī)定》第二十八條的適用。

3. 應(yīng)注意理解《執(zhí)行異議和復(fù)議規(guī)定》第二十七條和第二十八條的關(guān)系。物權(quán)優(yōu)先于債權(quán)是物權(quán)效力中的重要表現(xiàn)之一。抵押權(quán)為物權(quán)之一，其擔(dān)保的債權(quán)相較于普通債權(quán)而言，有就抵押物變價(jià)優(yōu)先受償?shù)男Я?。這也是《執(zhí)行異議和復(fù)議規(guī)定》第二十七條規(guī)定“申請(qǐng)執(zhí)行人對(duì)執(zhí)行標(biāo)的依法享有對(duì)抗案外人的擔(dān)保物權(quán)等優(yōu)先受償權(quán)，人民法院對(duì)案外人提出的排除執(zhí)行異議不予支持，但法律、司法解釋另有規(guī)定的除外”的法理基礎(chǔ)。而《執(zhí)行異議和復(fù)議規(guī)定》第二十八條規(guī)定，系解決無擔(dān)保的普通金錢債權(quán)人與物權(quán)期待權(quán)人的關(guān)系，并不涉及金錢債權(quán)人對(duì)執(zhí)行標(biāo)的享有抵押權(quán)的情況。因此，《執(zhí)行異議和復(fù)議規(guī)定》第二十七條構(gòu)成第二十八條的例外，而非相反。

《民法典》第四百零六條規(guī)定，抵押物轉(zhuǎn)讓的，抵押權(quán)不受影響。該規(guī)定系關(guān)于抵押權(quán)追及效力的規(guī)定，即抵押權(quán)不因抵押物的所有權(quán)變動(dòng)而消滅。該規(guī)定與《擔(dān)保法司法解釋》第六十七條的規(guī)定相一致。以上規(guī)定，與《物權(quán)法》第一百九十一條的規(guī)定略有不同，改變了《物權(quán)法》對(duì)于抵押權(quán)追及效力承認(rèn)與否的曖昧態(tài)度。

在承認(rèn)抵押物追及效力的基礎(chǔ)讓，如果不對(duì)《執(zhí)行異議和復(fù)議》第二十八條的適用范圍予以限縮，將導(dǎo)致即便買受人取得房屋所有權(quán)，也無法滌除抵押權(quán)的尷尬。這一問題不僅在解釋《執(zhí)行異議和復(fù)議規(guī)定》第二十八條的問題上存在，在對(duì)第二十九條的規(guī)定理解適用上，也同樣存在。未來民法典頒布實(shí)施后，如何解決抵押權(quán)與物權(quán)期待權(quán)（第二十八條）、買受人所謂的生存權(quán)（第二十九條）的沖突，將成為實(shí)踐中新的難題之一。

2019年11月29日，最高人民法院發(fā)布了《關(guān)于審理執(zhí)行異議之訴案件適用法律問題的解釋（一）》（向社會(huì)公開征求意見稿），該意見稿第十條關(guān)于“消費(fèi)者商品房買受人提起的執(zhí)行異議之訴的處理”（相當(dāng)于《執(zhí)行異議和復(fù)議規(guī)定》第二十九條），提出了兩種不同的解決方案。兩個(gè)方案的唯一區(qū)別即在于是否應(yīng)當(dāng)承認(rèn)消費(fèi)者商品房買受人排除抵押權(quán)人對(duì)房屋強(qiáng)制執(zhí)行的權(quán)利。由此可見，最高人民法院對(duì)于這一問題也存在搖擺不定的情況。 

4.鑒于房屋買受人能否排除成立在先的抵押權(quán)人的強(qiáng)制執(zhí)行，即便是最高法院內(nèi)部，也未見意見統(tǒng)一。因此，不論是房屋買受人還是抵押權(quán)人，在遇到相同或類似案件時(shí)，一定要慎之又慎。必要時(shí)，建議聘請(qǐng)對(duì)執(zhí)行異議和案外人權(quán)利保護(hù)有豐富經(jīng)驗(yàn)的律師團(tuán)隊(duì)介入處理，防止一著不慎，雞飛蛋打。

（我國(guó)并不是判例法國(guó)家，本文所引述分析的判例也不是指導(dǎo)性案例，對(duì)同類案件的審理和裁判中并無約束力。同時(shí)，尤其需要注意的是，司法實(shí)踐中，每個(gè)案例的細(xì)節(jié)千差萬別，切不可將本文裁判觀點(diǎn)直接援引。我們對(duì)不同案件裁判文書的梳理和研究，旨在為更多讀者提供不同的研究角度和觀察的視角，并不意味著我們對(duì)本文案例裁判觀點(diǎn)的認(rèn)同和支持，也不意味著法院在處理類似案件時(shí)，對(duì)該等裁判規(guī)則必然應(yīng)當(dāng)援引或參照。）

《中華人民共和國(guó)民法典》

第二百零九條　不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，經(jīng)依法登記，發(fā)生效力；未經(jīng)登記，不發(fā)生效力，但是法律另有規(guī)定的除外。

依法屬于國(guó)家所有的自然資源，所有權(quán)可以不登記。

第三百九十四條　為擔(dān)保債務(wù)的履行，債務(wù)人或者第三人不轉(zhuǎn)移財(cái)產(chǎn)的占有，將該財(cái)產(chǎn)抵押給債權(quán)人的，債務(wù)人不履行到期債務(wù)或者發(fā)生當(dāng)事人約定的實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)的情形，債權(quán)人有權(quán)就該財(cái)產(chǎn)優(yōu)先受償。

前款規(guī)定的債務(wù)人或者第三人為抵押人，債權(quán)人為抵押權(quán)人，提供擔(dān)保的財(cái)產(chǎn)為抵押財(cái)產(chǎn)。

第四百零六條　抵押期間，抵押人可以轉(zhuǎn)讓抵押財(cái)產(chǎn)。當(dāng)事人另有約定的，按照其約定。抵押財(cái)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的，抵押權(quán)不受影響。

抵押人轉(zhuǎn)讓抵押財(cái)產(chǎn)的，應(yīng)當(dāng)及時(shí)通知抵押權(quán)人。抵押權(quán)人能夠證明抵押財(cái)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓可能損害抵押權(quán)的，可以請(qǐng)求抵押人將轉(zhuǎn)讓所得的價(jià)款向抵押權(quán)人提前清償債務(wù)或者提存。轉(zhuǎn)讓的價(jià)款超過債權(quán)數(shù)額的部分歸抵押人所有，不足部分由債務(wù)人清償。

商品房預(yù)售中，抵押權(quán)人申請(qǐng)執(zhí)行登記在被執(zhí)行的房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)主體名下但已銷售給前款規(guī)定的案外人的商品房，案外人提起執(zhí)行異議之訴，請(qǐng)求排除強(qiáng)制執(zhí)行的，人民法院應(yīng)予支持?！　　　?/p>

方案二　　　　

金錢債權(quán)執(zhí)行中，買受人對(duì)登記在被執(zhí)行的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)名下的商品房提出異議，符合下列情形且其權(quán)利能夠排除執(zhí)行的，人民法院應(yīng)予支持：　　　　

（一）在人民法院查封之前已簽訂合法有效的書面買賣合同；　　　　

（二）所購(gòu)商品房系用于居住且買受人名下無其他用于居住的房屋；　　　　

（三）已支付的價(jià)款超過合同約定總價(jià)款的百分之五十。