作者：投拓江湖

來源：投拓江湖（ID：TT707276146）

2020年最后的兩個月，地產(chǎn)圈內(nèi)有兩件大事尤為引起大家的關(guān)注：一個是“三道紅線”政策的發(fā)布并落地，地產(chǎn)圈一時間噤若寒蟬，各大房企開啟了瘋狂甩貨降負債的模式；另一個是央行在年末最后兩天，頒布的商業(yè)銀行涉房貸款比例新規(guī)，未達標(biāo)的銀行，將在未來2-4年內(nèi)降低涉房貸款（包括給房企融資和個人住房貸款），這一舉措可謂是將房企的融資限制得死死地，房企融資的主流渠道，幾乎被堵死。

監(jiān)管層面的意圖已經(jīng)很明顯，將住房不炒從制度的根上貫徹，將房價猛虎牢牢控制住。避免房地產(chǎn)一家獨大，占用過多的金融資源，社會資源，從而為實體經(jīng)濟發(fā)展，讓出更多的資源。

在這個大背景之下，房企為了贏得生存的空間，也是做出了各種應(yīng)對。比如，2020年有不少曾經(jīng)沒有上市計劃，卻最終也在香港敲鐘的房企；比如，2020年下半年開始的，房企物業(yè)公司扎堆赴港上市的高峰；再比如，近一兩個開始的某些房企瘋狂賣資產(chǎn)模式，以及內(nèi)部員工全款購房巨額折扣舉措。

剛過去不久的2020年，房地產(chǎn)很難嗎？

統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，2020年1-11月，全國商品房銷售總面積150834萬㎡，同比增長了1.3%，商品房銷售額148969億元，同比增長7.2%。因為12月的數(shù)據(jù)還沒出來，但是預(yù)計2020年全年的銷售總面積在17億平米以上。單從數(shù)據(jù)上來看，2020年的房地產(chǎn)還算不錯的，而且還是在經(jīng)歷了疫情的情況下。但是大家感覺2020年的房地產(chǎn)很難搞，這是為什么？

因為行業(yè)集中度提高了，行業(yè)的天花板也快見頂了。

從上圖易居克而瑞統(tǒng)計的數(shù)字來看，百強房企在去年的銷售金額增長情況，是遠超于行業(yè)平均的7.2%。這說明房地產(chǎn)行業(yè)的集中度越來越高，強者恒強的局面在進一步加劇，TOP房企在市場中的占有率越來越高。

從投資端口來講，根據(jù)易居克而瑞的數(shù)據(jù)顯示，2020年TOP30房企拿了貨值70%的新出讓土地，TOP10房企拿了約40%的貨值。這個現(xiàn)象，還在進一步加劇，2020年前三強的碧桂園、恒大、萬科都是七千億或者接近七千億級的規(guī)模。千億房企在2017年的時候，還只有17家，2020年的時候，已經(jīng)有35家，三年時間翻倍了，今年預(yù)計將突破40家。

因為我國的城市化進程已經(jīng)到了中后期，人口增長和城市進程客觀的情況，不足以再支持房地產(chǎn)銷售面積再像以前那樣高歌猛進。未來的房地產(chǎn)總量市場，將會進入一個極為緩慢地增長，甚至無增長的階段。但是TOP房企各個的規(guī)模都越來越大，總的池子只有這么大，都要做規(guī)模圖發(fā)展，大家對于土地和市場的搶奪，會進入更加激烈的階段。

2020年的三道紅線和涉房貸款收緊政策，在今年勢必還會繼續(xù)深入執(zhí)行，甚至不排除還有新的收緊融資政策推出。缺錢，會成為越來越多房企的常態(tài)，之前步子邁得比較大的房企，會紛紛加入降杠桿的行列，爭取早日進入綠色線以內(nèi)。受房企經(jīng)營理念的轉(zhuǎn)變影響，其拿地策略也會發(fā)生180度的大轉(zhuǎn)彎，一些急于降杠桿的房企，會在一段時間內(nèi)，甚至是很長一段時間內(nèi)不拿地。投資拿地優(yōu)先的方針，會讓位于銷售和回款優(yōu)先，營銷部會重回C位。

這個現(xiàn)象，相比大家應(yīng)該有所察覺了。有的公司已經(jīng)陸陸續(xù)續(xù)開啟了投資部裁員行動，有的區(qū)域公司投資部年初還有8的人，現(xiàn)在好多只剩下2-3人，團隊精簡了不少。與此同時，人力部門又開始不遺余力地招營銷的人員，重金挖角各大房企的銷售大佬。

本身子彈就有限的房企們，拿錯地的試錯成本會越來越高，對拿地的態(tài)度越來越謹慎，會選擇優(yōu)先布局重點城市的優(yōu)質(zhì)地塊。目前不少房企都在紛紛回歸一二線城市，力求將拿地風(fēng)險降到可控水平，同時提升銷售回款速度。在大家的投資策略趨同的大背景下，一些重點大城市的土地市場，競爭還會更加激烈，這在2020年已經(jīng)有所展示了，未來還會進一步延續(xù)。

因此，未來房企想要拿地，將會進入hard模式。在一個存量競爭的市場里面，更加比拼一個房企的運營能力，操盤水平，產(chǎn)品溢價能力。這些重點城市的政府，為了防止房地產(chǎn)過熱，會推出更加嚴格的拍地游戲規(guī)則，無償移交只是入門級要求，同時會加以限地價限房價，甚至要求現(xiàn)房銷售等條件。對于那些固守較高利潤指標(biāo)的，同時自己在產(chǎn)品和運營能力方面跟不上的房企，將會陷入拿地極度困難的尷尬境地。大部分地塊，算上自持和無償移交，甚至?xí)霈F(xiàn)起拍價都算不過賬，或者起拍價剛剛滿足上會條件的極端情況。

一些房企的區(qū)域公司投資部，將純粹淪為寫報告，做測算，走流程，每塊地都參與，但是每塊地都無法參拍，存在感極弱的“場外觀眾”。

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原標(biāo)題： 2021年拿地，將進入hard模式