來源:中證鵬元評級（ID:cspengyuan）

主要內(nèi)容

2022年3月1日，為促進房地產(chǎn)良性循環(huán)和健康發(fā)展，鄭州市人民政府發(fā)布《關(guān)于促進房地產(chǎn)業(yè)良性循環(huán)和健康發(fā)展的通知》（簡稱《通知》）。本文將通過《通知》分析鄭州市面臨的實質(zhì)性問題，以及探討其政策的推廣性。

《通知》內(nèi)容簡評：第一，支持合理住房。這里的合理住房需求，包括大學生、外來務工人員、養(yǎng)老和改善性住房需求，主要延續(xù)多年的人才引進政策，首提來鄭投親養(yǎng)老購房需求，體現(xiàn)了加快樓市去化的決心。第二，改善住房市場供給。主要包括對供給節(jié)奏和住房價格的調(diào)控，以及對商品房配套設施和住宅品質(zhì)的調(diào)控。供給方面，根據(jù)去化周期確定新增住宅用地供應量，下調(diào)土地競拍保證金最低比例從50%下調(diào)至掛牌價的20％，且允許在1年內(nèi)分期付清，執(zhí)行“限房價、競地價”土地出讓政策完善配套方面，要求住宅和公共配套、基礎(chǔ)設施的相匹配，尤其是產(chǎn)業(yè)發(fā)展區(qū)域。同時要增加高品質(zhì)住宅供應量。上述政策，在一定程度上可以促進各片區(qū)樓市規(guī)模的平衡，完善產(chǎn)業(yè)發(fā)展地區(qū)配套，通過限價政策和預售政策也將影響土地出讓收入以及對開發(fā)商綜合實力要求提升，但同時增加的配套設施將增加政府投資支出。第三，加大信貸融資支持。一方面，引導金融資源流向地產(chǎn)企業(yè)，一方面方式“認房又認貸”政策。雖然引導金融資源想地產(chǎn)企業(yè)傾斜，旨在化解存量風險，但金融機構(gòu)受當?shù)胤康禺a(chǎn)蕭條影響，不良率上升，僅大型全國性商業(yè)銀行存在相應的空間，本地銀行或因業(yè)務風險集中度高，參與能力有限。第四，推進安置房建設和轉(zhuǎn)化，重提“鼓勵選擇貨幣化安置”，同時繼續(xù)盤活存量住房。第五，優(yōu)化房地產(chǎn)市場環(huán)境。包括加強聯(lián)合執(zhí)法力度、房價調(diào)控和優(yōu)化相關(guān)政務服務。

《通知》出臺背景：第一，人口增加，就業(yè)環(huán)境有待提升。受城鎮(zhèn)化、人才引進戰(zhàn)略推動以及城市定位的提升，鄭州人口保持增長，但工資水平和就業(yè)環(huán)境相對一般。第二，地產(chǎn)行業(yè)帶動第三產(chǎn)業(yè)發(fā)展，正在發(fā)展高科技產(chǎn)業(yè)，政策成效待檢驗。鄭州長期以第二產(chǎn)業(yè)為主，2015年后第三產(chǎn)業(yè)增加值占比上升至50%以上，2018年后相對穩(wěn)定，與當?shù)胤康禺a(chǎn)發(fā)展進程和推進產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型相關(guān)。鄭州在多年的發(fā)展中，通過規(guī)劃設立不同的產(chǎn)業(yè)聚集區(qū)，推動產(chǎn)業(yè)升級，逐步形成“一廊兩翼四區(qū)多點”的空間格局。在不斷修改的規(guī)劃中可以看到“科創(chuàng)”逐步成為發(fā)展重點，并在多個區(qū)域規(guī)劃中有所體現(xiàn)。鄭州在2020年進入第二批國家產(chǎn)融合作試點城市名單，從單純依靠房地產(chǎn)開發(fā)，到現(xiàn)在努力發(fā)展“產(chǎn)融結(jié)合”“產(chǎn)城融合”，政策有效性待時間檢驗。第三，財政收支、信貸對土地出讓收入高度依賴。鄭州的財政收支對土地出讓收入依賴度較高，2020年受新冠疫情影響，土地出讓收入大幅下降，財政支出也出現(xiàn)大幅下降。政府狹義債務率94%，在新一線城市中居中，專項債券余額占比較低。本地金融機構(gòu)信貸資產(chǎn)房地產(chǎn)相關(guān)貸款占比較高，既有風險有待化解。第四，鄭州地產(chǎn)的“黃金十年”結(jié)束。城鎮(zhèn)化進程疊加地產(chǎn)周期，鄭州依靠“土地財政”從2011年開始激進擴張，隨著地產(chǎn)大周期的結(jié)束，政策地產(chǎn)和城投政策持續(xù)收緊，鄭州經(jīng)濟增長動力停滯。

政策有效性：第一，地產(chǎn)只是當下病癥的切入點。從《通知》看出，政策在“人-金融-地產(chǎn)”三個方面發(fā)力，致力于平衡短期地產(chǎn)風險和長期發(fā)展。但同時也存在著幾個難題：第一，“限房價，竟地價”、預售制度和“兩集中”政策，對房企后續(xù)發(fā)展提出更高的要求，對于當前鄭州內(nèi)眾多困難房企來說，化解“爛尾項目”是當前主要的目標。第二，居民收入難以帶動購房消費。第三，當?shù)劂y行的支持能力或相對有限。第四，地方政府財力不足。第五，此次“貨幣化安置”，與前兩輪存在差異。第二，留住人，是最終的政策方向。在土地財政的怪圈里，“土地-房地產(chǎn)-金融 -城鎮(zhèn)化”短期內(nèi)可以快速提高經(jīng)濟總量，但長期并不支持高房價下的高增長。一個城市的發(fā)展，最終需要依靠產(chǎn)業(yè)自身。留住人才的關(guān)鍵需要兩方面因素，一是產(chǎn)業(yè)發(fā)展，二是公共服務完善。對于鄭州，當前尤其要提高教育、創(chuàng)業(yè)就業(yè)方面的支持力度。

在各個城市搶人大戰(zhàn)的背后，是人口老齡化的加速，而誰能擁有較多的年輕人，就擁有了未來的發(fā)展空間?！皳屓恕?，既是短期有效手段，也是長期發(fā)展需要。為快速拯救樓市，為盡可能的實現(xiàn)“保交房”，重新獲得消費者信心，放松政策是當下的非常手段，防范地產(chǎn)風險繼續(xù)擴大，尤其是對土地財政依賴較高、“保交房”壓力加大的地區(qū)，但沒有產(chǎn)業(yè)支撐，政策效果或有限。新一輪的地產(chǎn)調(diào)控已經(jīng)開始，多地宣布降低首付比例、下調(diào)房貸利率，主要是針對剛需人群，部分城市下調(diào)了二手房首付比例。此外，多地放松預售資金監(jiān)管，降低房企資金壓力，維持項目正常進行。此輪調(diào)控的效果仍有待觀察，2022年 “穩(wěn)中求進”的基調(diào)下，“因城施策”依然會疊加“精準調(diào)控”，圍繞“控新增風險、化存量風險”的原則進行，解決既有存在的風險和停滯項目仍是重點工作之一。針對確實有困難的地區(qū)，上級政府可以給予一定的支持，加大轉(zhuǎn)移支付和資金管理，或者通過政策性資金定向投放。

一、《通知》主要內(nèi)容簡評                                

2022年3月1日，為促進房地產(chǎn)良性循環(huán)和健康發(fā)展，鄭州市人民政府發(fā)布《關(guān)于促進房地產(chǎn)業(yè)良性循環(huán)和健康發(fā)展的通知》（簡稱《通知》）。本文將通過《通知》分析鄭州市面臨的實質(zhì)性問題，以及探討其政策的推廣性。

《通知》共五章十八條：

第一，支持合理住房需求。這里的合理住房需求，包括大學生、外來務工人員、養(yǎng)老和改善性住房需求。其中，對大學生、外來務工人員給予了購房支持，例如，購房補貼，保障性租賃住房以及公積金貸款便利等。其中，對在鄭創(chuàng)業(yè)就業(yè)大學生購房前，符合條件的提供保障性租賃住房，對租住市場化租賃住房的可給予一定面積補貼，優(yōu)惠期限為3年。根據(jù)3月4日頒布的《關(guān)于加快發(fā)展保障性租賃住房的實施意見》，保障性租賃住房主要面向本市無房新市民、青年人供應，原則上不設戶籍和收入限制。此部分與鄭州近年來的人才引進政策相銜接。此外，《通知》新增“鼓勵老年人來鄭投親養(yǎng)老，允許其投靠家庭新購一套住房”。上述支持，都傳達出鄭州對進一步加快樓市去化的決心，同時，也在一定程度上增加當?shù)厝丝凇?/p>

第二，改善住房市場供給。主要包括對供給節(jié)奏和住房價格的調(diào)控，以及對商品房配套設施和住宅品質(zhì)的調(diào)控。（1）供給方面，分環(huán)節(jié)調(diào)控 。根據(jù)去化周期確定新增住宅用地供應量，下調(diào)土地競拍保證金最低比例從50%下調(diào)至掛牌價的20％，且允許在1年內(nèi)分期付清，由此控制樓市供地規(guī)模并降低開發(fā)商前期資金壓力。此外，取消因新冠肺炎疫情期間允許房地產(chǎn)企業(yè)“正負零”預售的相關(guān)政策，嚴格按規(guī)定的“二、三、五”預售形象進度要求辦理預售許可，并精簡建設項目審批流程，加快項目開工和銷售節(jié)奏，來降低新增爛尾樓風險。（2）價格方面，執(zhí)行“限房價、競地價”土地出讓政策。房屋銷售時，不得超出確定的銷售價格辦理商品住房銷售價格備案。（3）完善配套，提升住宅品質(zhì)和便利。要求住宅和公共配套、基礎(chǔ)設施的相匹配，尤其是產(chǎn)業(yè)發(fā)展區(qū)域。同時要增加高品質(zhì)住宅供應量，給予銷售限價一定上浮空間。上述政策，在一定程度上可以促進各片區(qū)樓市規(guī)模的平衡，完善產(chǎn)業(yè)發(fā)展地區(qū)配套，通過限價政策和預售政策也將影響土地出讓收入以及對開發(fā)商綜合實力要求提升，但同時增加的配套設施將增加政府投資支出。

第三，加大信貸融資支持。一方面，鼓勵金融機構(gòu)增加對受困企業(yè)以及房地產(chǎn)企業(yè)并購貸款的資金支持；另一方面，引導金融機構(gòu)下調(diào)住房貸款利率，其中對已結(jié)清房貸的一房家庭，再次購買時執(zhí)行首套房貸政策，鄭州因此成為本輪因城施策中首個在按揭貸款層面放松“認房又認貸”的城市。此外，政府將優(yōu)先選擇相關(guān)金融機構(gòu)存放財政資金，作為激勵措施。從操作性看，雖然引導金融資源向地產(chǎn)企業(yè)傾斜，旨在化解存量風險，但金融機構(gòu)受當?shù)胤康禺a(chǎn)蕭條影響，不良率上升，僅大型全國性商業(yè)銀行存在相應的空間，本地銀行或因業(yè)務風險集中度高，參與能力有限。

第四，推進安置房建設和轉(zhuǎn)化。一方面，實施安置房建設工作三年行動，鼓勵選擇貨幣化安置，另一方面，對已建安置房中群眾自住以外房屋，采取政府回購、回租等方式，盤活轉(zhuǎn)化為保障性租賃住房、共有產(chǎn)權(quán)住房?？梢钥闯?，在堅持“住房不炒”“發(fā)展保障性住房”的政策基調(diào)下，盤活存量房成為化解樓市困局的唯一路徑，但也相應的可能增加政府支出。如何保障房主合理利益，平衡財政壓力是需要思考的問題。關(guān)于“鼓勵貨幣化安置”，2016年3月住建部副部長曾表示，此方式可以提高安置效率、增加棚戶區(qū)居民購房靈活度，同時，打破棚改項目時間局限性，更快地推動區(qū)域內(nèi)去庫存。此次重提，也是為解決當下的房地產(chǎn)困局。

第五，優(yōu)化房地產(chǎn)市場環(huán)境。主要包括加強聯(lián)合執(zhí)法力度、房價調(diào)控和優(yōu)化相關(guān)政務服務，堅持“消存量、控增量、防變量”原則。尤其，要嚴肅查處未批先售、虛假宣傳、挪用預售資金、變相規(guī)避調(diào)控政策等違法違規(guī)行為。

二、《通知》出臺的背景

鄭州，作為河南省城市，其房地產(chǎn)行業(yè)近年來經(jīng)歷了明顯的起落波動，對當?shù)亟鹑跈C構(gòu)和購房者帶來明顯負面影響。本節(jié)從人口、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)、金融資源、地產(chǎn)行業(yè)來分析背后的深層原因。

（一）宏觀數(shù)據(jù)

鄭州是河南省省會，位于河南省中部偏北，位于黃河中下游和伏牛山脈東北翼向黃淮平原過渡的交接地帶，是國家重要的綜合交通樞紐之一。2017年，鄭州市正式成為國家戰(zhàn)略“中原經(jīng)濟區(qū)”的中心城市，為九個國家中心城市之一。鄭州下轄金水區(qū)、二七區(qū)、惠濟區(qū)、管城區(qū)、中原區(qū)、上街區(qū)6個市轄區(qū)，新鄭市、登封市、新密市、鞏義市和滎陽市5個縣級市以及中牟縣，擁有鄭州經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)、鄭州高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)、鄭州空港經(jīng)濟綜合實驗區(qū)和鄭東新區(qū)。

1、人口：來鄭人數(shù)大幅增加，就業(yè)環(huán)境有待提升

根據(jù)第七次人口普查數(shù)據(jù)，鄭州常住人口達到1,260.06萬人，位列全國第十大城市，較2010年增長46%，由2010年的全省第三躍升至全省第一，城鎮(zhèn)化率提升至78%，較2010年增長約15個百分點。外地流入人口成為鄭州常住人口大量增加的主要原因，尤其是省內(nèi)其他地區(qū)。這與鄭州作為國家中心城市和中原城市群的核心城市有密切關(guān)系，同時，近年來實施的人才引進制度也在一定程度上提高了城市吸引力。鄭州作為全省和中原地區(qū)的核心城市，正逐步顯現(xiàn)出對周圍城市的虹吸效應和帶動效應。從人口結(jié)構(gòu)看，目前鄭州含大專及以上人口占比29%，較2010年增長10個百分點。但隨著城市擴張，城鎮(zhèn)人均可支配收入增速卻在下滑，城鎮(zhèn)失業(yè)率呈現(xiàn)出波動，產(chǎn)業(yè)水平一般、高校不足和人才扶持制度缺乏仍然是制約其人才發(fā)展的軟肋。

與14個其他新一線城市相比，近十年來鄭州的人口增速位于第三位，大專及以上人口占比位于第三，城鎮(zhèn)化率位于第十二位，人均可支配收入位于第十三位。鄭州快速擴張的城市規(guī)模，吸引了更多的年輕人到鄭州，但工資水平和就業(yè)環(huán)境長期相對一般。雖然，較低城鎮(zhèn)化率給予了再發(fā)展空間，“如何留住人”是關(guān)鍵，包括農(nóng)民轉(zhuǎn)移就業(yè)人口和大學畢業(yè)生等高等人才。

2、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)：地產(chǎn)行業(yè)帶動第三產(chǎn)業(yè)發(fā)展，正在發(fā)展高科技產(chǎn)業(yè)，政策成效待檢驗

鄭州的GDP增速2010年后呈現(xiàn)明顯下行，尤其是2018年后。與新一線其他城市相比，2018-2020年鄭州GDP增速分別位列第2、第10、第11。由于疫情和洪水影響，2021年鄭州GDP增速有所恢復，仍低于2018和2019年，位列第第14，與西安情況類似。從產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)看，鄭州長期以第二產(chǎn)業(yè)為主，2015年后第三產(chǎn)業(yè)增加值占比上升至50%以上，2018年后相對穩(wěn)定，與當?shù)胤康禺a(chǎn)發(fā)展進程和推進產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型相關(guān)。

近年，鄭州正積極推進產(chǎn)業(yè)升級，以降低對房地產(chǎn)行業(yè)的過度依賴，成立產(chǎn)業(yè)引導基金支持主導產(chǎn)業(yè)發(fā)展，同時推動高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)，增加科技創(chuàng)新投入。目前，鄭州已經(jīng)形成電子信息、汽車、裝備制造、現(xiàn)代食品制造、鋁加工制品、新型材料六大千億級主導產(chǎn)業(yè)集群。2021年10月發(fā)布的《國家中心城市建設報告（2021）》中指出，鄭州、天津、武漢處于第三梯隊，鄭州科技創(chuàng)新功能成長性指數(shù)雖然靠后，但逐步大幅提升，建設指數(shù)排名提前，其中，2020年鄭州科技創(chuàng)新功能成長性位居國家中心城市第2位。

從2017年規(guī)劃版圖看，鄭州近年致力于構(gòu)建“一主一城三區(qū)四組團”的城鎮(zhèn)布局結(jié)構(gòu)，2019年12月發(fā)布《鄭州市“十四五”規(guī)劃編制工作方案》（簡稱《規(guī)劃》），“東強、南動、西美、北靜、中優(yōu)、外聯(lián)”將成為下一個五年的發(fā)展方向，其中東部要努力打造全省對外開放窗口、產(chǎn)城融合發(fā)展示范區(qū)和全國重要的先進制造業(yè)、現(xiàn)代服務業(yè)基地。具體看：（1）2016年在主城區(qū)西北部成立鄭州高新區(qū)（雙湖科技城），聚焦智慧產(chǎn)業(yè)，堅持智能傳感、網(wǎng)絡空間安全、大數(shù)據(jù)、北斗導航等主導產(chǎn)業(yè)定位。根據(jù)《規(guī)劃》，未來將致力于國內(nèi)智能傳感產(chǎn)業(yè)。（2）2012年開始規(guī)劃并于2016年加速建設常西湖新區(qū)，位于主城區(qū)西部，定位鄭州生態(tài)、智能的中央文化區(qū)，已建成博物館、音樂廳等多個文化基礎(chǔ)設施。2020年7月，該片區(qū)北部重新定位，重點發(fā)展科技服務與智慧應用產(chǎn)業(yè)，彌補區(qū)域產(chǎn)業(yè)空缺；（3）2013年鄭州航空港經(jīng)濟綜合實驗區(qū)成立，位于主城區(qū)南部，定位與鄭州主城區(qū)形成“雙城”格局，重點發(fā)展具有臨空指向性和關(guān)聯(lián)性的高端產(chǎn)業(yè)，包括航空物流業(yè)、高端制造業(yè)和現(xiàn)代服務業(yè)。《規(guī)劃》明確北部空港新城、中部空鐵新城與南部雙鶴湖科技城三大產(chǎn)城融合功能分區(qū)。（4）2003年位于市區(qū)東部的鄭東新區(qū)開始建設，定位金融集聚核心功能區(qū)，全省推進城鎮(zhèn)化建設的先行區(qū)。2020年在鄭東新區(qū)北部重拳打造中原科技園，重新規(guī)劃鄭東新區(qū)優(yōu)質(zhì)地塊，聚合龍湖北部、智慧島、科學谷三大片區(qū)，組成包括“中原科技城、龍子湖人才中心、白沙科學谷”的中原科技帶。中原科技城產(chǎn)業(yè)布局圍繞五大核心產(chǎn)業(yè)——數(shù)字文創(chuàng)、信息技術(shù)、前沿科技、生命科學、人才教育。根據(jù)《規(guī)劃》，將高質(zhì)量發(fā)展中原科技城、高水準推進五大核心板塊建設。（5）鄭州經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)于1993年成立，2000年2月獲批為河南省首個國家級經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)。2022年2月，商務部公布“2021年國家級經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)綜合發(fā)展水平考核評價”結(jié)果，鄭州經(jīng)開區(qū)排名第22位?！兑?guī)劃》明確經(jīng)開區(qū)圍繞先進制造、現(xiàn)代物流、生物醫(yī)藥及健康等方向推進園區(qū)建設，推動主導產(chǎn)業(yè)發(fā)展集聚。

鄭州在多年的發(fā)展中，通過規(guī)劃設立不同的產(chǎn)業(yè)聚集區(qū)，推動產(chǎn)業(yè)升級，逐步形成“一廊兩翼四區(qū)多點”的空間格局。在不斷修改的規(guī)劃中可以看到“科創(chuàng)”逐步成為發(fā)展重點，并在多個區(qū)域規(guī)劃中有所體現(xiàn)。鄭州在2020年進入第二批國家產(chǎn)融合作試點城市名單，從單純依靠房地產(chǎn)開發(fā)，到現(xiàn)在努力發(fā)展“產(chǎn)融結(jié)合”“產(chǎn)城融合”，政策有效性待時間檢驗。

3、財政、金融資源：財政收支、信貸對土地出讓收入高度依賴

2011年鄭州市財政預算收入增速下滑明顯，2017年以來隨著減稅降費的推進，收入增速持續(xù)下降。而財政支出增速多年高于收入增速，財政自給率下降。政府性基金收入增速波動較大，基金收入與一般公共預算收入的比重持續(xù)上升，政府對土地出讓收入依賴度較高。2020年受新冠疫情影響，土地出讓收入大幅下降，財政支出也出現(xiàn)大幅下降。從市本級口徑看，政府性基金收入與財政支出增速的走勢吻合度更高。政府債務方面，鄭州市以一般地方政府債券為主，截至2020年末，政府債務余額2,173.80億元，其中，專項債余額907.50億元，狹義債務率為94%。截至2022年3月5日，鄭州存量城投債210只，規(guī)模1,949.16億元。整體看，鄭州政府對土地出讓收入依賴度較高。 

與其他14個新一線城市相比，鄭州的狹義債務率位于第八位，從債務結(jié)構(gòu)看，鄭州專項債余額占比較低，2020年為42%，武漢、成都和西安均在65%以上。

金融機構(gòu)存款余額增速2013年后波動下降，貸款增速呈現(xiàn)先升后降，其中2013年和2014年中長期貸款占比明顯提升，與當時購房潮相關(guān)。2017年后存貸款余額增速相對穩(wěn)定，2020年來增速再次明顯下降。不良貸款率方面，本地銀行中鄭州銀行和中原銀行2018年來不良率高于2%。其中，截至2020年末，鄭州銀行房地產(chǎn)相關(guān)貸款合計占比34.21%，不良貸款占比18.15%；中原銀行房地產(chǎn)相關(guān)貸款占比32.63%，其中個人住房按揭貸款占比 23.92%，超過監(jiān)管限額要求。

（二）鄭州地產(chǎn)的“黃金十年”結(jié)束

2011年開始，鄭州供應土地面積大幅提升，伴隨著棚戶區(qū)改造（2015-2017年三年棚改計劃）、城市擴張的開始，土地成交面積占比在2015年達到96%，房地產(chǎn)開發(fā)投資完成額呈現(xiàn)明顯增長，商品房銷售面積在2015年后大幅增長，2016年同比增長超過50%。當年，鄭州各開發(fā)商為爭取客戶，推出“零首付”等優(yōu)惠政策，大力推進房屋銷售業(yè)務，且以期房為主，銷售面積占比約90%，高于當時40大城市平均水平10個百分點。隨后，2017年，中央陸續(xù)下發(fā)了50號文、87號文等，開始金融去杠桿，鄭州政府也逐步出臺相關(guān)政策調(diào)控本地房地產(chǎn)行業(yè)，2018年后房價出現(xiàn)下行，貨幣化安置退出，鄭州土地成交面積增速出現(xiàn)下滑，房地產(chǎn)開發(fā)投資和商品房銷售也出現(xiàn)明顯下降。同時，2017年后，嬰兒潮2代（25-35歲）的婚育置業(yè)剛性需求逐步飽和，全國房地產(chǎn)大周期基本結(jié)束。2018年為鄭州地產(chǎn)行業(yè)的拐點，當年末房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營和中介服務企業(yè)較2013年分別增長137%和477%，營業(yè)收入較2013年分別增長232%和50.6%。

2020年新冠疫情又帶來新的沖擊下，鄭州土地成交面積增速降至約-50%，房地產(chǎn)開發(fā)投資完成額和銷售面積增速降至0%附近，房價大幅下跌。2021年鄭州相繼遭遇水災、疫情影響，房地產(chǎn)企業(yè)受到重創(chuàng)，銷售額繼續(xù)下降，現(xiàn)金流壓力大幅攀升，在建項目工程進度放緩甚至停工，新增預售面積明顯下降，待售面積持續(xù)增長，去化周期攀升，地區(qū)分化明顯。截至2021年9月，待售商品房面積719.14萬平方米。拿地方面，三次集中供地89宗，成交74宗，平均溢價率分別為10.8%、2.5%和0.6%，受競拍規(guī)則趨嚴影響，2021年拿地呈現(xiàn)出“國進民退”。

在新格局下，鄭州大力發(fā)展住房租賃市場，2017年鄭州成為全國住房租賃市場試點的十二個城市之一以及開展集體建設用地建設租賃住房的十三個試點之一。2019年7月，鄭州成為十六個住房租賃市場發(fā)展試點城市之一，有效期三年。2019年和2020年，鄭州已著手開展將閑置公租房和安置房盤活為租賃住房的工作。

整體看，鄭州地產(chǎn)行業(yè)在《通知》頒布前存在以下問題，第一，“有房住不進去”。房地產(chǎn)企業(yè)出現(xiàn)資金困難，項目出現(xiàn)停工，已購房者不能按期拿到房子，且房屋貶值帶來資產(chǎn)縮水。同時，受經(jīng)濟下行影響，購房者收入下滑，卻承擔了高額的貸款壓力。此類項目部分伴隨前期棚改進程、房地產(chǎn)亂象，開發(fā)商無證銷售或資金實力較弱而變成爛尾樓，停工多年，土地閑置。另受政策管控趨嚴影響，2018年來部分大型房企資金鏈也出現(xiàn)一定壓力，項目出現(xiàn)停工。部分項目多次易主，卻依舊難免爛尾。第二，“有房賣不出去”。購房需求和意愿改變。和2015年較為寬松的購房環(huán)境不同，為控制杠桿風險，限房限貸以及首付比例要求，限制了剛需客戶的購房意愿，同時，受房企信用風險影響，購房者觀望態(tài)度增強。第三，住房需求結(jié)構(gòu)變化?；橛滋追啃枨笙陆?，改善性住房需求提升，對房屋和周邊配套要求提升。來鄭年輕人增加，租房需求提升。從市場觀察看，部分爛尾項目或銷售難的項目，地理位置較差，購房者中以剛需客戶為主，舉全家之力購買住房。鄭州地產(chǎn)出現(xiàn)的問題，是城鎮(zhèn)化進程中的一個現(xiàn)象，疊加了房地產(chǎn)周期。

三、此次政策，是否對癥下藥

《通知》在地產(chǎn)行業(yè)大幅下行、風險頻發(fā)的時候出臺，跟隨市場寬松節(jié)奏，并根據(jù)鄭州情況設定具體措施。在前期人才引進、產(chǎn)業(yè)發(fā)展政策基礎(chǔ)上，加大地產(chǎn)行業(yè)支持力度。

（一）地產(chǎn)只是當下病癥的切入點 

鄭州近十年的發(fā)展，是典型的土地財政，房地產(chǎn)周期疊加城鎮(zhèn)化進程，城市規(guī)?？焖贁U展。隨著鄭州在國家發(fā)展中定位的提升，人口虹吸效應增強。此輪增長的重心為房地產(chǎn)，隨著地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展放緩，鄭州正面臨著財政收入下滑，未來投資支出減弱，爛尾項目擠占空間資源的情況。從《通知》看出，政策在“人-金融-地產(chǎn)”三個方面發(fā)力，致力于平衡短期地產(chǎn)風險和長期發(fā)展。第一，通過人才安居政策，保障人才引進政策的順利實施，旨在“留住人才”。其中，保障性安居工程，應該是當前重點，即通過提高居住條件，留住更多的人，這里應該包括非認定的流入人口、而對于大學生購房，應對其還款能力進行合理評估。第二，通過購房優(yōu)惠政策和降低地產(chǎn)企業(yè)前期土拍資金壓力和再融資難度，緩解當前“保交房”壓力。截至2021年末，鄭州尚未交付問題項目總建筑面積271萬平方米，在24個重點監(jiān)測城市中位列第四，位列長沙、重慶和武漢之后。

但同時也存在著幾個難題：第一，“限房價，竟地價”、預售制度和“兩集中”政策，對房企后續(xù)發(fā)展提出更高的要求，對于當前鄭州眾多困難房企來說，化解“爛尾項目”是當前主要的目標。部分項目規(guī)模較大，幾次易主均未能完工。部分項目引入央企，正在推進項目復工。第二，居民收入難以帶動購房消費。從房價收入比的平均值看，2020年鄭州位列15個新一線城市里第5位，十年漲幅位列第四位，如果從主城區(qū)來，上述比例或高出很多。第三，當?shù)劂y行的支持能力或相對有限。由于地產(chǎn)存續(xù)項目仍然較多，風險敞口較大。同時，受地產(chǎn)行業(yè)風險影響，新增貸款仍較為謹慎。第四，地方政府財力不足。受疫情和地產(chǎn)企業(yè)風險影響，疊加減稅降費，鄭州財政收入增速持續(xù)下滑，財政支出也大幅下滑。短期內(nèi)，財政收入與土地出讓收入無法脫離，而面對各項激勵措施和基礎(chǔ)設施建設，資金缺口依然很大。第五，此次“貨幣化安置”，與前兩輪存在差異。2015年第一個三年棚改計劃開始，貨幣化安置被作為去庫存的手段大力推行，隨著棚改目標計劃的完成以及棚改亂象的出現(xiàn)，2018年來貨幣化安置逐步退出，但并未禁止，而是要求“因地制宜”。2022年3月兩會期間的政府工作報告指出，“因城施策促進房地產(chǎn)業(yè)良性循環(huán)和健康發(fā)展”，從而給予各省調(diào)控房地產(chǎn)的空間，貨幣化安置或在多地推行，但與之前存在不同：一方面，雖然地產(chǎn)政策有所放松，但購房條件依然嚴于2015年；另一方面，目前消費者對購房相對謹慎，“擇優(yōu)選擇”仍然是第一選擇，對房子的區(qū)位、周邊配套等都會有所要求。此外，貨幣化安置或繼續(xù)結(jié)合去化周期去安排，以及可規(guī)定購買時間和區(qū)域。

（二）留住人，是最終的政策方向

在土地財政的怪圈里，“土地-房地產(chǎn)-金融 -城鎮(zhèn)化”短期內(nèi)可以快速提高經(jīng)濟總量，但長期并不支持高房價下的高增長。一個城市的發(fā)展，最終需要依靠產(chǎn)業(yè)自身。鄭州的發(fā)展因地產(chǎn)而起，產(chǎn)業(yè)鏈并未完全跟上，而留住人才的關(guān)鍵需要兩方面因素，一是產(chǎn)業(yè)發(fā)展，二是公共服務完善。鄭州大力布局科創(chuàng)產(chǎn)業(yè)，需要人才支持，為此提高對高層次人才的扶持力度。同時也需要提高公共服務，包括教育、就業(yè)、醫(yī)療和創(chuàng)業(yè)等。不僅為高層次人才提供良好的就業(yè)環(huán)境，同時為到鄭工作的務工人員提供良好的就業(yè)環(huán)境，由此才能帶動相關(guān)服務業(yè)的發(fā)展。

為此，地方政府需要同時推進房地產(chǎn)、產(chǎn)業(yè)鏈布局、基礎(chǔ)設施建設、教育、醫(yī)療、社保、創(chuàng)業(yè)等方面的工作。否則，沒有產(chǎn)業(yè)支撐，就沒有收入支撐房貸，尤其當前經(jīng)濟環(huán)境尚不穩(wěn)定的情況下，地產(chǎn)行業(yè)的風險依然會存在，此外，沒有良好的居住和工作環(huán)境，人口依然存在流失的可能。對于鄭州，當前尤其要提高教育、創(chuàng)業(yè)就業(yè)方面的支持力度。在房地產(chǎn)方面，根據(jù)《通知》，政府需要加快完善住宅和公共配套、基礎(chǔ)設施的匹配，尤其是產(chǎn)業(yè)發(fā)展地區(qū)，對新增樓盤要做好合理規(guī)劃，降低爛尾樓風險，提高高品質(zhì)住房數(shù)量。

在各個城市搶人大戰(zhàn)的背后，是人口老齡化的加速，而誰能擁有較多的年輕人，就擁有了未來的發(fā)展空間。“搶人”，既是短期有效手段，也是長期發(fā)展需要。為快速拯救樓市，為盡可能的實現(xiàn)“保交房”，重新獲得消費者信心，放松政策是當下的非常手段，防范地產(chǎn)風險繼續(xù)擴大，尤其是對土地財政依賴較高、“保交房”壓力加大的地區(qū)，但沒有產(chǎn)業(yè)支撐，政策效果或有限。新一輪的地產(chǎn)調(diào)控已經(jīng)開始，多地宣布降低商貸或公積金貸首付比例、下調(diào)貸款利率，主要是對剛需人群，部分城市下調(diào)了二套房首付比例，例如，晉中宣布二套改善型住房公積金貸款首付下調(diào)20%同時提高貸款額度，廣州首套房優(yōu)惠審批利率從此5.6%下調(diào)至5.4%，二套房優(yōu)惠審批利率從此前的5.8%下調(diào)至5.6%。鄭州今年部分銀行新房貸款利率下調(diào)至5.39%，二手房貸款利率回到基準利率線4.9%。此外，多地放松預售資金監(jiān)管，降低房企資金壓力，已維持項目正常進行。此輪調(diào)控的效果仍有待觀察，2022年 “穩(wěn)中求進”的基調(diào)下，“因城施策”依然會疊加“精準調(diào)控”，圍繞“控新增風險、化存量風險”的原則進行，解決既有存在的風險和停滯項目仍是重點工作之一。針對確實有困難的地區(qū)，上級政府可以給予一定的支持，加大轉(zhuǎn)移支付和資金管理，或者通過政策性資金定向投放。