【特別聲明】本文作者及“金融投行家 格韜律政“分別對(duì)本文依法享有著作權(quán)及版式設(shè)計(jì)權(quán)，任何轉(zhuǎn)載，均應(yīng)從標(biāo)題至結(jié)尾對(duì)本文的文字、結(jié)構(gòu)、內(nèi)容進(jìn)行準(zhǔn)確、完整、原底轉(zhuǎn)載，其他任何形式轉(zhuǎn)載，任何修改或變動(dòng)，均視為侵權(quán)。

 【作者簡(jiǎn)介】楊紅偉，北京格韜律師事務(wù)所執(zhí)行主任，業(yè)務(wù)范圍為私募資管、銀行保險(xiǎn)、不良資產(chǎn)、并購(gòu)重組、資本市場(chǎng)、家族資產(chǎn)、影視、建筑、房產(chǎn)、經(jīng)濟(jì)、金融、投行等民事、行政、刑事訴訟案件與非訴項(xiàng)目處理，并為企業(yè)重大疑難問(wèn)題提供綜合性解決方案。

目 錄

● 一  公募REITs的定義、功能、優(yōu)勢(shì)

● 二  公募REITs試點(diǎn)的不動(dòng)產(chǎn)范圍

● 三  公募REITs試點(diǎn)的申報(bào)及實(shí)施流程

● 四  公募REITs試點(diǎn)的項(xiàng)目要求

● 五  公募REITs基本結(jié)構(gòu)與產(chǎn)品要求

● 六  公募REITs的份額銷(xiāo)售、資金用途與收益分配

● 七   公募REITs的產(chǎn)品架構(gòu)、負(fù)債資產(chǎn)剝離與稅收分析

● 八  公募REITs基礎(chǔ)資產(chǎn)的經(jīng)營(yíng)管理

● 九 公募REITs投資者適當(dāng)性與產(chǎn)品匹配性

● 十  公募REITs的信息披露

一、公募REITs的定義、功能、優(yōu)勢(shì)

（一）公募REITs的定義

不動(dòng)產(chǎn)投資信托基金（公募REITs）是指將具有穩(wěn)定現(xiàn)金流的優(yōu)質(zhì)不動(dòng)產(chǎn)資產(chǎn)或權(quán)益（包括基礎(chǔ)設(shè)施、租賃住房、商業(yè)物業(yè)等）通過(guò)股權(quán)投資長(zhǎng)期持有并將其轉(zhuǎn)化為流動(dòng)性較高、收益相對(duì)穩(wěn)定、安全性較強(qiáng)的公開(kāi)上市交易的適合低風(fēng)險(xiǎn)偏好投資者的分紅型標(biāo)準(zhǔn)化金融產(chǎn)品。

（二）公募REITs的功能

1、投資功能。公募REITs是金融產(chǎn)品供給側(cè)改革的重要產(chǎn)物，能夠?yàn)槠胀ㄍ顿Y者（投資人不得少于1000人）提供一種相對(duì)安全的低風(fēng)險(xiǎn)投資品種，長(zhǎng)期看有利于完善儲(chǔ)蓄轉(zhuǎn)化投資機(jī)制。

2、融資功能。公募REITs比較適合資金需求量大的重資產(chǎn)行業(yè)，能夠有效盤(pán)活存量?jī)?yōu)質(zhì)不動(dòng)產(chǎn)資產(chǎn)，實(shí)現(xiàn)優(yōu)質(zhì)不動(dòng)產(chǎn)可預(yù)測(cè)長(zhǎng)期限資金。

3、間接功能。以社會(huì)資金置換財(cái)政債務(wù)，降低債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，穩(wěn)投資、去杠桿、補(bǔ)短板 。

（二）公募REITs的優(yōu)勢(shì)

1、投資優(yōu)勢(shì)。公募REITs流動(dòng)性較高、收益相對(duì)穩(wěn)定、安全性較強(qiáng)，特別是收益分配方面，要求每年不得低于1次，分配比例不得低于年度可供分配利潤(rùn)的90%。

2、融資優(yōu)勢(shì)。我國(guó)公募REITs采取“公募基金+單一基礎(chǔ)設(shè)施資產(chǎn)支持證券”的產(chǎn)品結(jié) 構(gòu)，所以公募REITs的融資優(yōu)勢(shì)也就是ABS的融資優(yōu)勢(shì)：

a、融資額度限制條件較少（相對(duì)于債券無(wú)凈資產(chǎn)40%限制，相對(duì)于銀行貸款無(wú)資產(chǎn)本身信用條件限制） ；

b、融資成本相對(duì)較低（因真實(shí)出售資產(chǎn)并進(jìn)行破產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)隔離而將主體信用轉(zhuǎn)化為資產(chǎn)信用）；

 c、具有可預(yù)測(cè)的長(zhǎng)期限；

d、優(yōu)化財(cái)務(wù)報(bào)表（原有資產(chǎn)從表內(nèi)剝離，融資業(yè)務(wù)不計(jì)入表內(nèi)，實(shí)現(xiàn)資產(chǎn)負(fù)債表優(yōu)化）。

二、公募REITs試點(diǎn)的不動(dòng)產(chǎn)范圍

（一）支持范圍

1、優(yōu)先支持基礎(chǔ)設(shè)施補(bǔ)短板行業(yè)，包括倉(cāng)儲(chǔ)物流、收費(fèi)公路等交通設(shè)施，水電氣熱等市政工程，城鎮(zhèn)污水垃圾處理、固廢危廢處理等污染治理項(xiàng)目。

2、信息網(wǎng)絡(luò)等新型基礎(chǔ)設(shè)施；

3、國(guó)家戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)集群、高科技產(chǎn)業(yè)園區(qū)、特色產(chǎn)業(yè)園區(qū)等。

（二）排除范圍

不含住宅和商業(yè)地產(chǎn)。

三、公募REITs試點(diǎn)的申報(bào)及實(shí)施流程

（一）申報(bào)流程

各省級(jí)發(fā)展改革委主要從項(xiàng)目是否符合國(guó)家重大戰(zhàn)略、宏觀調(diào)控政策、產(chǎn)業(yè)政策、固定資產(chǎn)投資管理法規(guī)制度，以及鼓勵(lì)回收資金用于基礎(chǔ)設(shè)施補(bǔ)短板領(lǐng)域等方面出具專(zhuān)項(xiàng)意見(jiàn)。

在省級(jí)發(fā)展改革委出具專(zhuān)項(xiàng)意見(jiàn)基礎(chǔ)上，國(guó)家發(fā)展改革委將符合條件的項(xiàng)目推薦至中國(guó)證監(jiān)會(huì)。

中國(guó)證監(jiān)會(huì)、滬深證券交易所依法依規(guī)，并遵循市場(chǎng)化原則，獨(dú)立履行注冊(cè)、審查程序，自主決策。中國(guó)證監(jiān)會(huì)各派出機(jī)構(gòu)、滬深證券交易所與省級(jí)發(fā)展改革委加強(qiáng)協(xié)作，做好項(xiàng)目遴選與推薦工作

（二）實(shí)施流程

由符合條件的取得公募基金管理資格的證券公司或基金管理公司，依法依規(guī)設(shè)立公開(kāi)募集基礎(chǔ)設(shè)施證券投資基金，經(jīng)中國(guó)證監(jiān)會(huì)注冊(cè)后，公開(kāi)發(fā)售基金份額募集資金，通過(guò)購(gòu)買(mǎi)同一實(shí)際控制人所屬的管理人設(shè)立發(fā)行的基礎(chǔ)設(shè)施資產(chǎn)支持證券，完成對(duì)標(biāo)的基礎(chǔ)設(shè)施的收購(gòu)，開(kāi)展基礎(chǔ)設(shè)施REITs業(yè)務(wù)。

公開(kāi)募集基礎(chǔ)設(shè)施證券投資基金符合《證券法》《證券投資基金法》規(guī)定的，可以申請(qǐng)?jiān)谧C券交易所上市交易。

《公開(kāi)募集證券投資基金運(yùn)作管理辦法》規(guī)定，基金份額上市交易，應(yīng)當(dāng)符合下列條件：（一）基金的募集符合本法規(guī)定；（二）基金合同期限為五年以上；（三）基金募集金額不低于二億元人民幣；（四）基金份額持有人不少于一千人；（五）基金份額上市交易規(guī)則規(guī)定的其他條件。

四、公募REITs試點(diǎn)的項(xiàng)目要求

（一）項(xiàng)目權(quán)屬清晰

發(fā)起人（原始權(quán)益人）享有完全所有權(quán)或特許經(jīng)營(yíng)權(quán)，不存在經(jīng)濟(jì)或法律糾紛和他項(xiàng)權(quán)利設(shè)定。

（二）原始權(quán)益人信用

發(fā)起人（原始權(quán)益人）企業(yè)信用穩(wěn)健、內(nèi)部控制健全，最近3年無(wú)重大違法違規(guī)行為。

（三）經(jīng)營(yíng)能力

項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)3年以上，已產(chǎn)生持續(xù)、穩(wěn)定的現(xiàn)金流，投資回報(bào)良好，并具有持續(xù)經(jīng)營(yíng)能力、較好增長(zhǎng)潛力；

（四）現(xiàn)金流（市場(chǎng)使用者付費(fèi)）

項(xiàng)目現(xiàn)金流來(lái)源具備較高分散度，且主要由市場(chǎng)化運(yùn)營(yíng)產(chǎn)生，不依賴(lài)第三方補(bǔ)貼等非經(jīng)常性收入。

（五）融資用途

發(fā)起人（原始權(quán)益人）通過(guò)轉(zhuǎn)讓基礎(chǔ)設(shè)施取得資金的用途應(yīng)符合國(guó)家產(chǎn)業(yè)政策，鼓勵(lì)將回收資金用于新的基礎(chǔ)設(shè)施和公用事業(yè)建設(shè)，重點(diǎn)支持補(bǔ)短板項(xiàng)目，形成投資良性循環(huán)。

五、公募REITs基本架構(gòu)與產(chǎn)品要求

（一）基本架構(gòu)

公募基金+與公募基金為同一實(shí)際控制人所屬的管理人設(shè)立發(fā)行的基礎(chǔ)設(shè)施資產(chǎn)支持證券

（二）產(chǎn)品要求

1、80%以上基金資產(chǎn)持有單一基礎(chǔ)設(shè)施資產(chǎn)支持證券全部份額，基礎(chǔ)設(shè)施資產(chǎn)支持證券持有基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目公司全部股權(quán)；

2、基金通過(guò)資產(chǎn)支持證券和項(xiàng)目公司等載體穿透取得基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目完全所有權(quán)或特許經(jīng)營(yíng)權(quán)； 

3、基金管理人積極運(yùn)營(yíng)管理基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目，以獲取基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目租金、收費(fèi)等穩(wěn)定現(xiàn)金流為主要目的； 

4、采取封閉式運(yùn)作，收益分配比例不低于基金年度可供分配利潤(rùn)的90%。

基礎(chǔ)設(shè)施資產(chǎn)支持證券，是指依據(jù)《證券公 司及基金管理公司子公司資產(chǎn)證券化業(yè)務(wù)管理規(guī)定》（證監(jiān)會(huì)公告【2014】49 號(hào)）發(fā)行的基礎(chǔ)設(shè)施資產(chǎn)支持專(zhuān)項(xiàng)計(jì)劃。

六、公募REITs的份額銷(xiāo)售、資金用途與收益分配

（一）份額銷(xiāo)售

基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目原始權(quán)益人應(yīng)當(dāng)參與基礎(chǔ)設(shè)施基金份額戰(zhàn)略配售，戰(zhàn)略配售比例不得低于本次基金份額發(fā)售數(shù)量的20%，且持有基礎(chǔ)設(shè)施基金份額期限自上市之日起不少于5年。 

基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目原始權(quán)益人以外的專(zhuān)業(yè)機(jī)構(gòu)投資者可以參與基礎(chǔ)設(shè)施基金份額戰(zhàn)略配售，戰(zhàn)略配售比例由基金管理人 與財(cái)務(wù)顧問(wèn)協(xié)商確定，持有基礎(chǔ)設(shè)施基金份額期限自上市之日起不少于 1 年。 

基金管理人應(yīng)當(dāng)與戰(zhàn)略投資者事先簽署配售協(xié)議，且應(yīng) 當(dāng)在基金合同、招募說(shuō)明書(shū)等法律文件中披露戰(zhàn)略投資者選擇標(biāo)準(zhǔn)、向戰(zhàn)略投資者配售的基金份額總量、占本次基金份額發(fā)售比例及持有期限等。

（二）資金用途

1、80%以上基金資產(chǎn)持有單一基礎(chǔ)設(shè)施資產(chǎn)支持證券全部份額，基礎(chǔ)設(shè)施資產(chǎn)支持證券持有基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目公司全部股權(quán)；

2、（限于基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目維修、改造等借款）+（投資于利率債、AAA 級(jí)信用債、貨幣市場(chǎng)工具）≤基金資產(chǎn)的20%。

（三）收益分配

1、基礎(chǔ)設(shè)施基金應(yīng)當(dāng)將90%以上經(jīng)審計(jì)年度可供分配利潤(rùn)以現(xiàn)金形式分配給投資者?；A(chǔ)設(shè)施基金的收益分配在符合分配條件的情況下每年不得少于1次。

2、基金管理費(fèi)、托管費(fèi)；擬投資基礎(chǔ)設(shè)施資產(chǎn)支持證券管理費(fèi)、托管費(fèi)；基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)管理相關(guān)費(fèi)用；為基金及特殊目的載體提供專(zhuān)業(yè)服務(wù)的機(jī)構(gòu)收取的服務(wù)費(fèi)用；由基金資產(chǎn)承擔(dān)的其他費(fèi)用。

基礎(chǔ)設(shè)施基金合同生效前，資產(chǎn)評(píng)估費(fèi)、財(cái)務(wù)顧問(wèn)費(fèi)、會(huì)計(jì)師費(fèi)、律師費(fèi)等各項(xiàng)費(fèi)用不得從基金募集資金中列支?；A(chǔ)設(shè)施基金運(yùn)作過(guò)程中，基金管理人應(yīng)當(dāng)在定期報(bào)告中詳細(xì)披露基礎(chǔ)設(shè)施基金及特殊目的載體等相關(guān)參與主體費(fèi)用收取情況。

七、公募REITs的產(chǎn)品架構(gòu)、負(fù)債資產(chǎn)剝離與稅收分析

（一）產(chǎn)品架構(gòu)

公募基金+與公募基金為同一實(shí)際控制人所屬的管理人設(shè)立發(fā)行的基礎(chǔ)設(shè)施資產(chǎn)支持證券+私募基金+項(xiàng)目公司100%股權(quán)+基礎(chǔ)資產(chǎn)或基礎(chǔ)資產(chǎn)權(quán)益。

1、《中華人民共和國(guó)證券投資基金法》第七十二條規(guī)定：“基金財(cái)產(chǎn)應(yīng)當(dāng)用于下列投資： （一）上市交易的股票、債券； （二）國(guó)務(wù)院證券監(jiān)督管理機(jī)構(gòu)規(guī)定的其他證券及其衍生品種。”之所以架構(gòu)為公募基金+ABS，是因?yàn)楣蓟鸩荒苤苯油顿Y于股權(quán)，而REITs需要長(zhǎng)期持有股權(quán)。

2、基礎(chǔ)設(shè)施資產(chǎn)支持證券，是指依據(jù)《證券公司及基金管理公司子公司資產(chǎn)證券化業(yè)務(wù)管理規(guī)定》（證監(jiān)會(huì)公告【2014】49號(hào)）發(fā)行的基礎(chǔ)設(shè)施資產(chǎn)支持專(zhuān)項(xiàng)計(jì)劃。

《證券公司及基金管理公司子公司資產(chǎn)證券化業(yè)務(wù)管理規(guī)定》（證監(jiān)會(huì)公告【2014】49 號(hào)）第三條規(guī)定“本規(guī)定所稱(chēng)基礎(chǔ)資產(chǎn)，是指符合法律法規(guī)規(guī)定，權(quán)屬明確，可以產(chǎn)生獨(dú)立、可預(yù)測(cè)的現(xiàn)金流且可特定化的財(cái)產(chǎn)權(quán)利或者財(cái)產(chǎn)?；A(chǔ)資產(chǎn)可以是單項(xiàng)財(cái)產(chǎn)權(quán)利或者財(cái)產(chǎn)，也可以是多項(xiàng)財(cái)產(chǎn)權(quán)利或者財(cái)產(chǎn)構(gòu)成的資產(chǎn)組合。前款規(guī)定的財(cái)產(chǎn)權(quán)利或者財(cái)產(chǎn)，其交易基礎(chǔ)應(yīng)當(dāng)真實(shí)，交易對(duì)價(jià)應(yīng)當(dāng)公允，現(xiàn)金流應(yīng)當(dāng)持續(xù)、穩(wěn)定。基礎(chǔ)資產(chǎn)可以是企業(yè)應(yīng)收款、租賃債權(quán)、信貸資產(chǎn)、信托受益權(quán)等財(cái)產(chǎn)權(quán)利，基礎(chǔ)設(shè)施、商業(yè)物業(yè)等不動(dòng)產(chǎn)財(cái)產(chǎn)或不動(dòng)產(chǎn)收 益權(quán)，以及中國(guó)證監(jiān)會(huì)認(rèn)可的其他財(cái)產(chǎn)或財(cái)產(chǎn)權(quán)利?！?/p>

3、需要明確的監(jiān)管部門(mén)對(duì)于產(chǎn)品架構(gòu)的設(shè)計(jì)邏輯是通過(guò)“權(quán)益型公募+債權(quán)型私募”這一結(jié)構(gòu)保證公募集REITs的安全性，也就是說(shuō)公募REITs的安全性除了自身的風(fēng)控要求外，仍需借助ABS的安全設(shè)計(jì)機(jī)制來(lái)實(shí)現(xiàn)。同時(shí)，在公司法關(guān)于資本公積金提取制度及針對(duì)REITs的特殊稅收政策未出臺(tái)前，類(lèi)RETTS設(shè)計(jì)中的“小股+大債（符合資本弱化的比例要求為具為2：1）”“債權(quán)構(gòu)造的反向吸收合并”還是應(yīng)當(dāng)借鑒運(yùn)用，將一級(jí)基礎(chǔ)資產(chǎn)（原始基礎(chǔ)資產(chǎn)）轉(zhuǎn)化為二級(jí)基礎(chǔ)資產(chǎn)（私募基金份額）的持股工具私募基金還是不可或缺。

（二）負(fù)債、資產(chǎn)剝離

此次公募REITs試點(diǎn)項(xiàng)目要求為經(jīng)營(yíng)3年以上且權(quán)屬清晰，發(fā)起人（原始權(quán)益人）享有完全所有權(quán)或特許經(jīng)營(yíng)權(quán)，不存在經(jīng)濟(jì)或法律糾紛和他項(xiàng)權(quán)利設(shè)定”，這就要求必須將項(xiàng)目公司負(fù)債及不必要的資產(chǎn)予以徹底剝離。 

（三）稅收分析

關(guān)鍵還是土地增值稅的問(wèn)題?！吨腥A人民共和國(guó)土地增值稅暫行條例》及其實(shí)施細(xì)則的相關(guān)規(guī)定，發(fā)起人（原始權(quán)益人）轉(zhuǎn)讓不動(dòng)產(chǎn)需繳納土地增值稅?！敦?cái)政部 國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于企業(yè)改制重組有關(guān)土地增值稅政策的通知》（財(cái)稅〔2015〕5號(hào)）規(guī)定，非房地產(chǎn)企業(yè)以劃轉(zhuǎn)、分立方式辦理資產(chǎn)過(guò)戶(hù)，不征土地增值稅，但對(duì)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)以劃轉(zhuǎn)或分立方式辦理資產(chǎn)過(guò)戶(hù)，需視同轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)，繳納土地增值稅。 

《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于以轉(zhuǎn)讓股權(quán)名義轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)行為征收土地增值稅問(wèn)題的批復(fù)》（國(guó)稅函〔2000〕687號(hào)）規(guī)定，一家公司的全體股東轉(zhuǎn)讓項(xiàng)目公司100%股權(quán)，且以股權(quán)形式表現(xiàn)的資產(chǎn)主要是土地使用權(quán)、地上建筑物及附著物的，應(yīng)視同項(xiàng)目公司轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)，征收土地增值稅。

公募RETTs試點(diǎn)的稅收激勵(lì)政策迫在眉睫。

八、公募REITs基礎(chǔ)資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)管理

1、基金管理人可以設(shè)立專(zhuān)門(mén)的子公司或委托第三方管理機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)基礎(chǔ)設(shè)施日常運(yùn)營(yíng)維護(hù)、檔案歸集管理等，基金管理人依法應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的責(zé)任不因委托而免除?；鸸芾砣宋械谌焦芾頇C(jī)構(gòu)運(yùn)營(yíng)管理基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目的，應(yīng)當(dāng)自行派員負(fù)責(zé)基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目財(cái)務(wù)管理。

基金管理人與第三方管理機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)簽訂基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)管理服務(wù)協(xié)議，明確雙方的權(quán)利義務(wù)、費(fèi)用收取、協(xié)議終止情形和程序等事項(xiàng)。

2、第三方管理機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)持續(xù)符合下列要求：具有符合國(guó)家規(guī)定的不動(dòng)產(chǎn)運(yùn)營(yíng)管理資質(zhì)（如 有）；具備 5 年以上基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)管理經(jīng)驗(yàn)，配備充足的具有基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)經(jīng)驗(yàn)的專(zhuān)業(yè)人員；公司治理與財(cái)務(wù)狀況良好；中國(guó)證監(jiān)會(huì)規(guī)定的其他要求。

3、基金管理人應(yīng)當(dāng)持續(xù)加強(qiáng)對(duì)第三方管理機(jī)構(gòu)履職情況的監(jiān)督、評(píng)估，確保其勤勉盡責(zé)履行運(yùn)營(yíng)管理職責(zé)?；鸸芾砣藨?yīng)當(dāng)定期檢查第三方管理機(jī)構(gòu)就其獲委托從事基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)管理活動(dòng)而保存的記錄、合同等文件及業(yè)務(wù)檔案歸集管理情況，檢查頻率不少于每半年1次?；鸸芾砣藨?yīng)當(dāng)至少每年對(duì)第三方管理機(jī)構(gòu)的履職情況進(jìn)行審計(jì)。委托事項(xiàng)終止后，基金管理人應(yīng)當(dāng)妥善保管基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)維護(hù)相關(guān)檔案。

九、公募REITs投資者適當(dāng)性與產(chǎn)品匹配性

基金管理人應(yīng)當(dāng)制定投資者適當(dāng)性管理制度，會(huì)同基金銷(xiāo)售機(jī)構(gòu)認(rèn)真做好產(chǎn)品風(fēng)險(xiǎn)評(píng)定、投資者風(fēng)險(xiǎn)承受能力與投資目標(biāo)識(shí)別、投資者教育等投資者適當(dāng)性管理工作，將適當(dāng)?shù)漠a(chǎn)品銷(xiāo)售給適合的投資者。

十、公募REITs的信息披露

（一）設(shè)立階段信息披露

基金招募說(shuō)明書(shū)除按照法規(guī)要求披露相關(guān)信息外，還應(yīng) 當(dāng)披露下列信息：基礎(chǔ)設(shè)施基金整體架構(gòu)及擬持有特殊目的載體情況；基金份額發(fā)售安排及費(fèi)用；預(yù)期上市時(shí)間表；募集資金用途；基礎(chǔ)設(shè)施資產(chǎn)支持證券基本情況；基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目基本情況，包括項(xiàng)目所在地區(qū)宏觀 經(jīng)濟(jì)概況、基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目所屬市場(chǎng)概況、項(xiàng)目概況、運(yùn)營(yíng)數(shù) 據(jù)、合規(guī)情況、風(fēng)險(xiǎn)情況等；基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目財(cái)務(wù)狀況及經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)分析；基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目現(xiàn)金流測(cè)算分析；基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)未來(lái)展望；基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目最近3年及一期的財(cái)務(wù)報(bào)告及審計(jì)報(bào)告； 基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)管理安排； 借款安排； 關(guān)聯(lián)交易情況，包括基金管理人運(yùn)用基金財(cái)產(chǎn) 買(mǎi)賣(mài)基礎(chǔ)設(shè)施資產(chǎn)支持證券涉及的關(guān)聯(lián)交易及其他關(guān)聯(lián)交 易概況，基金管理人就關(guān)聯(lián)交易采取的內(nèi)控措施等； 基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目原始權(quán)益人基本情況，及原始權(quán) 益人擬認(rèn)購(gòu)基礎(chǔ)設(shè)施基金份額情況； 財(cái)務(wù)顧問(wèn)報(bào)告；基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目評(píng)估報(bào)告；相關(guān)參與主體的基本情況，包括名稱(chēng)、注冊(cè)地址與辦公地址、成立日期、通訊方式、法定代表人、主要業(yè)務(wù)負(fù)責(zé)人等； 可能影響投資者決策的其他重要信息。

（二）運(yùn)營(yíng)階段信息披露

1、定期報(bào)告

基礎(chǔ)設(shè)施基金定期報(bào)告除按照法規(guī)要求披露相關(guān)信息外，還應(yīng)當(dāng)設(shè)立專(zhuān)門(mén)章節(jié)詳細(xì)披露下列信息：基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)情況；基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目財(cái)務(wù)狀況、業(yè)績(jī)表現(xiàn)、未來(lái)展望情況；基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目現(xiàn)金流歸集、管理、使用情況；基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目實(shí)際現(xiàn)金流與預(yù)測(cè)現(xiàn)金流差異情況說(shuō)明；對(duì)外借款及使用情況；基礎(chǔ)設(shè)施基金及特殊目的載體相關(guān)參與主體履職情況；基礎(chǔ)設(shè)施基金及特殊目的載體相關(guān)參與主體費(fèi)用收取情況；報(bào)告期內(nèi)購(gòu)入或出售基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目情況；關(guān)聯(lián)交易情況及已采取的利益沖突防范措施；可能影響投資者決策的其他重要信息?；A(chǔ)設(shè)施基金年度報(bào)告還應(yīng)當(dāng)載有基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目的評(píng)估報(bào)告、年度審計(jì)報(bào)告。

2、臨時(shí)報(bào)告

除《公開(kāi)募集證券投資基金信息披露管理 辦法》（證監(jiān)會(huì)令第 158 號(hào)）規(guī)定的情形外，發(fā)生下列情形 時(shí)，基金管理人應(yīng)當(dāng)依法編制并發(fā)布臨時(shí)公告：基礎(chǔ)設(shè)施基金發(fā)生重大關(guān)聯(lián)交易；金額占基金資產(chǎn) 10%及以上的交易；金額占基金資產(chǎn)10%及以上的損失；基礎(chǔ)設(shè)施基金估值發(fā)生重大調(diào)整； 基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目現(xiàn)金流相比預(yù)期減少10%及以上；基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目購(gòu)入、出售；基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)情況或產(chǎn)生現(xiàn)金流的能力發(fā)生重大變化；基金管理人、基金托管人、基礎(chǔ)設(shè)施資產(chǎn)支持證券管理人等參與主體發(fā)生重大變化或主要負(fù)責(zé)人員發(fā)生變動(dòng)；可能對(duì)基礎(chǔ)設(shè)施基金份額持有人利益或基金資 產(chǎn)凈值產(chǎn)生重大影響的其他事項(xiàng)。

（三）退出階段信息披露

基金管理人應(yīng)當(dāng)在基金合同中明確約定基金合同終止的情形。觸發(fā)基金合同終止情形的，基金管理人應(yīng)當(dāng)按照法規(guī)規(guī)定和基金合同約定辦理基金清算?；鹎逅闵婕盎A(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目處置的，基金管理人應(yīng)當(dāng)遵循基金份額持有人利益優(yōu)先的原則，按照法規(guī)規(guī)定進(jìn)行資產(chǎn)處置，并盡快完成剩余財(cái)產(chǎn)的分配。資產(chǎn)處置期間，基金管理人應(yīng)當(dāng)按照法規(guī)規(guī)定和基金合同約定履行信息披露義務(wù)。

注：文章為作者獨(dú)立觀點(diǎn)，不代表資產(chǎn)界立場(chǎng)。

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原標(biāo)題： 楊紅偉|不動(dòng)產(chǎn)投資信托基金（公募REITs）試點(diǎn)核心問(wèn)題透視