案例一

陳德雙、惠鳳艷等案外人執(zhí)行異議之訴案[最高人民法院（2015）民申字第1875號(hào)]法院認(rèn)為：本案的焦點(diǎn)問(wèn)題在于，陳德雙對(duì)人民法院查封的案涉房屋是否享有足以排除執(zhí)行的所有權(quán)或者物權(quán)期待權(quán)。

關(guān)于陳德雙對(duì)案涉房屋是否享有足以排除執(zhí)行的物權(quán)期待權(quán)的問(wèn)題。《最高人民法院關(guān)于人民法院民事執(zhí)行中查封、扣押、凍結(jié)財(cái)產(chǎn)的規(guī)定》第十七條規(guī)定：“被執(zhí)行人將其所有的需要辦理過(guò)戶登記的財(cái)產(chǎn)出賣(mài)給第三人，第三人已經(jīng)支付部分或者全部?jī)r(jià)款并實(shí)際占有該財(cái)產(chǎn)，但尚未辦理產(chǎn)權(quán)過(guò)戶登記手續(xù)的，人民法院可以查封、扣押、凍結(jié)；第三人已經(jīng)支付全部?jī)r(jià)款并實(shí)際占有，但未辦理過(guò)戶登記手續(xù)的，如果第三人對(duì)此沒(méi)有過(guò)錯(cuò)，人民法院不得查封、扣押、凍結(jié)。”案外人亦即受讓人，在被執(zhí)行財(cái)產(chǎn)上的物權(quán)期待權(quán)如欲產(chǎn)生排除執(zhí)行的效力，應(yīng)當(dāng)符合以下要件：（一）和被執(zhí)行人即登記名義人，簽訂以變動(dòng)執(zhí)行標(biāo)的物所有權(quán)為目的的合同；（二）已經(jīng)履行買(mǎi)賣(mài)合同的支付價(jià)款全部義務(wù)；（三）對(duì)執(zhí)行標(biāo)的物的物權(quán)期待權(quán)已經(jīng)以一定的方式對(duì)外公示；（四）物權(quán)沒(méi)有變更登記的原因不可歸責(zé)于案外人。四個(gè)要件必須全部具備，缺一不可。本案中，首先，房屋買(mǎi)賣(mài)合同的當(dāng)事人并非陳德雙與作為登記名義人的城鄉(xiāng)公司，而是其與本案申請(qǐng)執(zhí)行人惠鳳艷在2006年9月16日所簽訂?；蔌P艷并非案涉房屋登記的所有權(quán)人，無(wú)證據(jù)證明其對(duì)案涉房屋的處分取得了所有權(quán)人城鄉(xiāng)公司的授權(quán)，其和陳德雙所簽轉(zhuǎn)讓案涉房屋所有權(quán)的合同構(gòu)成無(wú)權(quán)處分。在未取得城鄉(xiāng)公司追認(rèn)的情況下，案涉房屋所有權(quán)不能發(fā)生變動(dòng)，陳德雙依法只能向惠鳳艷行使違約賠償或者損害賠償?shù)膫鶛?quán)請(qǐng)求權(quán)，其在案涉房屋之上不能成立物權(quán)期待權(quán)，更不可能取得所有權(quán)；其次，執(zhí)行標(biāo)的物一旦被人民法院查封，非經(jīng)人民法院允許，任何人不得對(duì)房屋進(jìn)行毀損變動(dòng)、設(shè)定權(quán)利負(fù)擔(dān)等有違查封目的之處分行為。在陳德雙占有之前，人民法院即已對(duì)案涉房屋進(jìn)行了查封并在房地產(chǎn)管理部門(mén)辦理了查封登記，加之，惠鳳艷的處分為無(wú)權(quán)處分，陳德雙對(duì)案涉房屋的占有缺乏正當(dāng)權(quán)源，為無(wú)權(quán)占有。至于陳德雙辯稱(chēng)其不知道查封事實(shí)、沒(méi)有過(guò)錯(cuò)的理由，由于查封登記具有對(duì)世效力，陳德雙無(wú)論是簽訂旨在變更案涉房屋物權(quán)的買(mǎi)賣(mài)合同，抑或占有案涉房屋，均應(yīng)注意到別人經(jīng)過(guò)登記的物權(quán)和人民法院查封的事實(shí)，但其未到相關(guān)部門(mén)查詢案涉房屋的權(quán)屬狀況，主觀上存在明顯的過(guò)錯(cuò)；再次，案涉房屋買(mǎi)賣(mài)合同約定總價(jià)款24.5萬(wàn)元，而陳德雙總計(jì)僅交納房款5萬(wàn)元，即使不考慮無(wú)權(quán)處分和查封后占有的事實(shí)，單純從價(jià)款的交付數(shù)額上，也不符合法律規(guī)定的物權(quán)期待權(quán)保護(hù)要件。在陳德雙的物權(quán)期待權(quán)不能成立的情況下，當(dāng)然也就不存在排除人民法院對(duì)案涉房屋執(zhí)行的問(wèn)題。

2.法院認(rèn)為基于以房抵債而擬受讓不動(dòng)產(chǎn)的受讓人不能主張針對(duì)交易不動(dòng)產(chǎn)的物權(quán)期待權(quán)的案例。

案例二

王永才、肖淑芳執(zhí)行異議之訴案[山東省高級(jí)人民法院（2018）魯民再342號(hào)]本院再審認(rèn)為，本案雙方當(dāng)事人爭(zhēng)議的焦點(diǎn)問(wèn)題是：肖淑芳等57人就執(zhí)行標(biāo)的是否享有足以排除強(qiáng)制執(zhí)行的民事權(quán)益。

第一，根據(jù)（2012）聊民一初字第16號(hào)民事調(diào)解書(shū)及肖淑芳等57人與金德公司簽訂的《五星金桂園認(rèn)購(gòu)協(xié)議書(shū)》可以認(rèn)定，基于金德公司與綠地生公司之間存在7000萬(wàn)元債務(wù)關(guān)系，雙方協(xié)議以金德公司在建的五星金桂園小區(qū)139戶房產(chǎn)折抵該公司欠綠地生公司6480萬(wàn)元欠款，房屋應(yīng)交付給綠地生公司指定的認(rèn)購(gòu)戶。肖淑芳等57人系綠地生公司的債權(quán)人，經(jīng)綠地生公司全權(quán)委托代理人魏國(guó)華指定，作為金德公司抵債房產(chǎn)的認(rèn)購(gòu)戶與金德公司簽訂認(rèn)購(gòu)協(xié)議書(shū)，抵銷(xiāo)其與綠地生公司之間的債權(quán)債務(wù)關(guān)系。依據(jù)法律規(guī)定，物權(quán)的取得分為原始取得和繼受取得兩種方式。從上述協(xié)議內(nèi)容看，肖淑芳等57人擬采取以物抵債的方式取得房屋所有權(quán)，應(yīng)屬繼受取得。因涉案139戶房產(chǎn)屬于應(yīng)當(dāng)?shù)怯浀牟粍?dòng)產(chǎn)，依照《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》第六條規(guī)定，不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，應(yīng)當(dāng)依照法律規(guī)定登記。第九條規(guī)定，不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，經(jīng)依法登記，發(fā)生效力；未經(jīng)登記，不發(fā)生效力，但法律另有規(guī)定的除外。第十四條規(guī)定，不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，依照法律規(guī)定應(yīng)當(dāng)?shù)怯浀模杂涊d于不動(dòng)產(chǎn)登記簿時(shí)發(fā)生效力。依照上述法律規(guī)定，涉案139戶房屋尚登記在金德公司名下，在辦理房屋登記之前，繼受取得的法定公示要件尚未達(dá)成，因而涉案139戶房屋的物權(quán)并未發(fā)生變動(dòng)，肖淑芳等57人依據(jù)與金德公司簽訂的認(rèn)購(gòu)協(xié)議，僅享有未來(lái)?yè)?jù)實(shí)抵債的普通債權(quán)請(qǐng)求權(quán)，而未獲得房屋所有權(quán)。

第二,肖淑芳等57人對(duì)涉案139戶房屋亦不享有物權(quán)期待權(quán)。依據(jù)認(rèn)購(gòu)協(xié)議書(shū)的約定可確認(rèn)，涉案139戶房屋為金德公司抵頂綠地生公司欠款，綠地生公司又再次抵頂肖淑芳等人欠款的標(biāo)的物，并非肖淑芳等人買(mǎi)賣(mài)之標(biāo)的物。以物抵債協(xié)議首先以消滅金錢(qián)債務(wù)為目的，而物的交付僅為以物抵債的實(shí)際履行方式，此即與《最高人民法院關(guān)于人民法院民事執(zhí)行中查封、扣押、凍結(jié)財(cái)產(chǎn)的規(guī)定》所規(guī)定的基于買(mǎi)賣(mài)而產(chǎn)生物權(quán)期待權(quán)具有基礎(chǔ)性的區(qū)別?；谝晕锏謧鴶M受讓不動(dòng)產(chǎn)的受讓人，在完成不動(dòng)產(chǎn)法定登記之前，該以物抵債協(xié)議并不足以形成優(yōu)先于一般債權(quán)的利益，不能據(jù)此產(chǎn)生針對(duì)交易不動(dòng)產(chǎn)的物權(quán)期待權(quán)。就本案而言，肖淑芳等人并非一般法律意義上的購(gòu)買(mǎi)商品房的消費(fèi)者，其依據(jù)與金德公司之間簽訂的認(rèn)購(gòu)協(xié)議而產(chǎn)生的權(quán)利仍未超過(guò)債權(quán)之維度，并無(wú)任何物權(quán)化之屬性。而且雙方均認(rèn)可肖淑芳等人尚未實(shí)際占有涉案139戶房屋，亦不能產(chǎn)生對(duì)外公示物權(quán)的效力

案例三

賈建軍、姜亥軍與招商銀行股份有限公司包頭分行及劉濤案外人執(zhí)行異議之訴案[內(nèi)蒙古自治區(qū)高級(jí)人民法院（2015）內(nèi)民一終字第00184號(hào)]法院認(rèn)為：原判決適用的主要依據(jù)是《最高人民法院關(guān)于人民法院辦理執(zhí)行異議和復(fù)議案件若干問(wèn)題規(guī)定》第二十八條規(guī)定，即“金錢(qián)債權(quán)執(zhí)行中，買(mǎi)受人對(duì)登記在被執(zhí)行人名下的不動(dòng)產(chǎn)提出異議，符合下列情形且其權(quán)利能夠排除執(zhí)行的，人民法院應(yīng)予支持：（一）在人民法院查封之前已簽訂合法有效的書(shū)面買(mǎi)賣(mài)合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有該不動(dòng)產(chǎn)；（三）已支付全部?jī)r(jià)款，或者已按照合同約定支付部分價(jià)款且將剩余價(jià)款按照人民法院的要求交付執(zhí)行；（四）非因買(mǎi)受人自身原因未辦理過(guò)戶登記。”上述規(guī)定適用的主體是不動(dòng)產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)合同中的買(mǎi)受人，保護(hù)的是基于買(mǎi)賣(mài)不動(dòng)產(chǎn)而產(chǎn)生的物權(quán)期待權(quán)。本案涉及的是以房抵債協(xié)議，以房抵債協(xié)議首先以消滅金錢(qián)債務(wù)為目的，而房產(chǎn)的交付僅系以房抵債的實(shí)際履行方式，基于以房抵債而擬受讓不動(dòng)產(chǎn)的受讓人，在完成不動(dòng)產(chǎn)法定登記之前，該以房抵債協(xié)議并不足以形成優(yōu)先于一般債權(quán)的利益，不能據(jù)此產(chǎn)生針對(duì)交易不動(dòng)產(chǎn)的物權(quán)期待權(quán)。

3.法院認(rèn)為當(dāng)事人基于以物抵債協(xié)議能夠產(chǎn)生優(yōu)于一般債權(quán)的物權(quán)期待權(quán)，可排除強(qiáng)制執(zhí)行的案例。

案例四

任曉文、四川蜀電集團(tuán)有限公司案外人執(zhí)行異議之訴案[四川省高級(jí)人民法院（2018）川民終236號(hào)]法院認(rèn)為：本院認(rèn)為，二審爭(zhēng)議焦點(diǎn)為：任曉文就案涉房屋是否享有足以排除強(qiáng)制執(zhí)行的民事權(quán)益。根據(jù)《最高人民法院關(guān)于人民法院辦理執(zhí)行異議和復(fù)議案件若干問(wèn)題的規(guī)定》第二十八條“金錢(qián)債權(quán)執(zhí)行中，買(mǎi)受人對(duì)登記在被執(zhí)行人名下的不動(dòng)產(chǎn)提出異議，符合下列情形且其權(quán)利能夠排除執(zhí)行的，人民法院應(yīng)予支持：（一）在人民法院查封之前已簽訂合法有效的書(shū)面買(mǎi)賣(mài)合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有該不動(dòng)產(chǎn)；（三）已支付全部?jī)r(jià)款，或者已按照合同約定支付部分價(jià)款且將剩余價(jià)款按照人民法院的要求交付執(zhí)行；（四）非因買(mǎi)受人自身原因未辦理過(guò)戶登記?！敝?guī)定，本案中任曉文就案涉房屋是否享有足以排除強(qiáng)制執(zhí)行的民事權(quán)益，應(yīng)當(dāng)按以下四個(gè)方面進(jìn)行審查：

關(guān)于是否在人民法院查封之前簽訂合法有效的書(shū)面買(mǎi)賣(mài)合同的問(wèn)題。

2013年3月19日恩澤經(jīng)營(yíng)部、恒澤公司、陳志忠簽訂借款期限為3個(gè)月的《借款協(xié)議》，恩澤經(jīng)營(yíng)部的經(jīng)營(yíng)者任曉文按約將750萬(wàn)元出借給恒澤公司，雙方約定按月1%計(jì)算借款利息符合相關(guān)法律規(guī)定。3個(gè)月借款期限到期后，因恒澤公司無(wú)法償還借款本息，任曉文、恩澤經(jīng)營(yíng)部、恒澤公司、陳志忠遂于2013年6月19日簽訂書(shū)面《房屋買(mǎi)賣(mài)合同》。本院認(rèn)為，《房屋買(mǎi)賣(mài)合同》簽訂于《借款協(xié)議》約定的還款期限屆滿之后，雙方簽訂《房屋買(mǎi)賣(mài)合同》的行為是借款到期后雙方經(jīng)結(jié)算的以物抵債行為，所簽訂的《房屋買(mǎi)賣(mài)合同》并不是對(duì)《借款協(xié)議》的擔(dān)保，也并未違反《中華人民共和國(guó)擔(dān)保法》第四十條以及《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》第一百八十六條中有關(guān)“禁止流押”的相關(guān)規(guī)定。雙方在《房屋買(mǎi)賣(mài)合同》中約定在2014年6月19日前恒澤公司可以按750萬(wàn)元總價(jià)回購(gòu)該案涉房屋，實(shí)質(zhì)上是對(duì)《房屋買(mǎi)賣(mài)合同》是否履行約定了一定的寬限期，同時(shí)雙方在合同中也約定了如逾期恒澤公司則無(wú)權(quán)回購(gòu)，須配合任曉文辦理房屋產(chǎn)權(quán)過(guò)戶手續(xù)，該回購(gòu)條款實(shí)際上是賦予恒澤公司選擇權(quán)，從合同的選擇履行的角度看，恒澤公司更具有主動(dòng)性，也表明以物抵債協(xié)議是雙方平等協(xié)商的結(jié)果，任曉文并無(wú)利用其出借人的優(yōu)勢(shì)地位有乘人之?；蛎{迫之情形；從合同的內(nèi)容和效力來(lái)看，回購(gòu)期屆滿之前，雙方實(shí)際上是設(shè)立了與舊債并存的新債，恒澤公司可以選擇履行新債，即交付案涉房屋，也可選擇履行舊債，即償還欠款，而在回購(gòu)期屆滿之后，按照雙方的約定，此時(shí)新債完全替代了舊債，構(gòu)成債的更改，這時(shí)恒澤公司履行債務(wù)的方式只能是交付案涉房屋并配合辦理過(guò)戶手續(xù)，雙方有消滅舊債并成立新債的合意，換言之，任曉文與恒澤公司有買(mǎi)賣(mài)房屋的真實(shí)意思表示，雙方有簽訂《房屋買(mǎi)賣(mài)合同》以實(shí)現(xiàn)案涉房屋所有權(quán)發(fā)生轉(zhuǎn)移的真實(shí)意愿，從現(xiàn)有證據(jù)看能夠排除雙方有通過(guò)簽訂虛假的《房屋買(mǎi)賣(mài)合同》以規(guī)避法院強(qiáng)制執(zhí)行的意圖。因此，能夠認(rèn)定在人民法院查封之前雙方簽訂了合法有效的書(shū)面買(mǎi)賣(mài)合同。

關(guān)于是否在人民法院查封之前已合法占有案涉房屋的問(wèn)題。

簽訂《房屋買(mǎi)賣(mài)合同》后，任曉文即以收取恒澤公司租金的方式行使了對(duì)案涉房屋使用和收益的權(quán)利，已經(jīng)合法占有案涉房屋。在恒澤公司未按約支付租金后，任曉文于2014年6月30日與物業(yè)服務(wù)公司辦理了案涉房屋的入駐手續(xù)，自行占有和使用案涉房屋，直至2014年7月18日案涉房屋被一審法院查封。因此，能夠認(rèn)定在人民法院查封之前任曉文已合法占有案涉房屋。

關(guān)于是否已支付全部?jī)r(jià)款的問(wèn)題。

《房屋買(mǎi)賣(mài)合同》第三條約定，恒澤公司、任曉文、恩澤經(jīng)營(yíng)部一致同意恒澤公司將應(yīng)歸還給恩澤經(jīng)營(yíng)部的借款750萬(wàn)元充抵任曉文應(yīng)支付給恒澤公司的購(gòu)房款750萬(wàn)元，互不找補(bǔ)，本合同簽訂后，恒澤公司、恩澤經(jīng)營(yíng)部之間750萬(wàn)元借款權(quán)利與義務(wù)終結(jié)。因此，根據(jù)該約定，雙方一致同意以恒澤公司750萬(wàn)元借款充抵任曉文應(yīng)支付給恒澤公司的購(gòu)房款，在雙方簽訂《房屋買(mǎi)賣(mài)合同》之時(shí)即可視為任曉文已支付完畢全部購(gòu)房款。

是否因買(mǎi)受人任曉文自身原因未辦理過(guò)戶登記的問(wèn)題。

關(guān)于這一問(wèn)題，一般來(lái)說(shuō)能夠歸責(zé)于買(mǎi)受人的原因可以分為三個(gè)層面，一是對(duì)他人權(quán)利障礙的忽略，二是對(duì)政策限制的忽略，三是消極不行使登記權(quán)利。因上述前兩個(gè)原因與本案查明的案情不符，故本案應(yīng)主要審查任曉文是否有消極不行使登記權(quán)利的情形。首先，雙方在《房屋買(mǎi)賣(mài)合同》中約定“甲方（恒澤公司）同意將購(gòu)房合同原件及交購(gòu)房款的收據(jù)原件交給乙方（任曉文）保管并同意公證委托乙方指定的專(zhuān)人到開(kāi)發(fā)商處領(lǐng)取房屋產(chǎn)權(quán)證原件，委托乙方指定的專(zhuān)人配合任曉文辦理產(chǎn)權(quán)過(guò)戶手續(xù)”，從該約定的內(nèi)容來(lái)看是約定對(duì)任曉文指定專(zhuān)人到開(kāi)發(fā)商處領(lǐng)取房屋產(chǎn)權(quán)證原件的事項(xiàng)進(jìn)行公證，但本案一審中已經(jīng)查明，在雙方約定的回購(gòu)期之前恒澤公司已經(jīng)取得了案涉房屋的產(chǎn)權(quán)證，并于2014年1月14日將案涉房屋的產(chǎn)權(quán)證原件交給了任曉文保管，故無(wú)論任曉文還是恒澤公司雙方均有理由認(rèn)為在此情形下辦理公證委托事項(xiàng)已無(wú)必要，同時(shí)是否辦理公證委托還要依賴(lài)于恒澤公司的配合，因此不能僅以恒澤公司與任曉文未辦理公證委托即認(rèn)定任曉文消極不行使案涉房屋過(guò)戶登記的權(quán)利。其次，《房屋買(mǎi)賣(mài)合同》第六條約定，恒澤公司應(yīng)于2014年6月29日前或在恒澤公司領(lǐng)到房屋產(chǎn)權(quán)證后10日內(nèi)（以后到時(shí)間為準(zhǔn)），配合任曉文到房管局辦理房屋產(chǎn)權(quán)過(guò)戶手續(xù)。照此約定，2014年6月29日是恒澤公司配合任曉文辦理案涉房屋產(chǎn)權(quán)過(guò)戶手續(xù)的起始日期，至2014年7月18日案涉房屋被一審法院查封之時(shí)，間隔不足二十日，在此期間，恒澤公司的法定代表人陳志忠一直在境外未回國(guó)，且從人民法院執(zhí)行案涉房屋所依據(jù)的（2014）成民初字第1400號(hào)民事判決中可看出，四川省成都市中級(jí)人民法院在審理該案中因恒澤公司無(wú)法送達(dá)而對(duì)其公告送達(dá)，從現(xiàn)有證據(jù)看恒澤公司處于非正常經(jīng)營(yíng)狀態(tài)，因此，雖任曉文持有案涉房屋的產(chǎn)權(quán)證，但無(wú)法單方辦理過(guò)戶手續(xù)，不能認(rèn)定任曉文消極不行使登記權(quán)利。再次，2014年6月30日，任曉文以業(yè)主身份主張權(quán)利，在物業(yè)服務(wù)公司辦理入駐手續(xù)，這一事實(shí)也可以反映任曉文積極主張物權(quán)的心態(tài)。因此，能夠認(rèn)定非因買(mǎi)受人任曉文自身原因未辦理案涉房屋的過(guò)戶登記。

綜上所述，任曉文對(duì)案涉房屋有優(yōu)于一般債權(quán)的物權(quán)期待權(quán)，在金錢(qián)債權(quán)執(zhí)行中享有足以排除強(qiáng)制執(zhí)行的民事權(quán)益，其上訴請(qǐng)求成立，本院予以支持。”