保全與執(zhí)行 裁判要旨
案外人主張對(duì)案涉不動(dòng)產(chǎn)享有在先租賃權(quán)，以對(duì)抗該不動(dòng)產(chǎn)抵押權(quán)的執(zhí)行的，本質(zhì)為阻卻房產(chǎn)的交付，執(zhí)行法院應(yīng)通過案外人異議程序予以審查，不得直接認(rèn)定租賃關(guān)系成立并“帶租拍賣”。
案情介紹
一、2014年11月6日，關(guān)于李建俊、趙文萍與鄭旭合等借款合同糾紛一案，臨汾中院作出民事判決：鄭旭合歸還李建俊、趙文萍1000萬元，李建俊、趙文萍對(duì)鄭旭合位于侯馬市新田路30號(hào)房產(chǎn)（以下簡(jiǎn)稱案涉房產(chǎn)）有優(yōu)先受償權(quán)。
二、2015年7月29日，在本案強(qiáng)制執(zhí)行立案后，臨汾中院裁定查封了被執(zhí)行人案涉房產(chǎn)。
三、2016年8月9日，臨汾中院裁定依法拍賣案涉房產(chǎn)一層，并于同日作出(2015)臨執(zhí)字第00016號(hào)通知，將查封房產(chǎn)擬“帶租拍賣”情況通知申請(qǐng)執(zhí)行人李建俊、趙文萍。
四、2016年8月11日，李建俊、趙文萍提出執(zhí)行異議。案外人趙永明主張對(duì)案涉房屋享有20年的租賃權(quán)。臨汾中院認(rèn)為，帶租拍賣符合房屋現(xiàn)狀，不影響抵押權(quán)人實(shí)現(xiàn)債權(quán)，裁定駁回異議。李建俊、趙文萍提起執(zhí)行復(fù)議。2017年2月6日，山西高院認(rèn)為，異議審查中未查明租賃關(guān)系是否真實(shí)存在以及租賃權(quán)與抵押權(quán)形成的時(shí)間順序等焦點(diǎn)問題，裁定發(fā)回重審。
五、臨汾中院查明本案中租賃關(guān)系真實(shí)存在且租賃權(quán)形成于抵押權(quán)之前，作出(2017)晉10執(zhí)異10號(hào)執(zhí)行裁定，再次駁回其執(zhí)行異議。李建俊、趙文萍提起執(zhí)行復(fù)議，2017年7月5日，山西高院于作出(2017)晉執(zhí)復(fù)42號(hào)執(zhí)行裁定，駁回其復(fù)議申請(qǐng)。
六、李建俊、趙文萍向最高法院申訴，最高法院作出（2017）最高法執(zhí)監(jiān)335號(hào)執(zhí)行裁定，撤銷上述執(zhí)行通知、執(zhí)行異議及執(zhí)行復(fù)議裁定。
裁判要點(diǎn)及思路
一、本案中，最高法院在執(zhí)行監(jiān)督中撤銷執(zhí)行異議及復(fù)議的關(guān)鍵在于案外人趙永明主張對(duì)案涉房屋享有20年的租賃權(quán)，本質(zhì)為阻卻房產(chǎn)的交付，屬案外人針對(duì)執(zhí)行標(biāo)的提出的異議，法院應(yīng)通過案外人異議程序予以審查。但執(zhí)行法院在執(zhí)行程序中并未針對(duì)趙永明提出的20年“以債抵租”合同作為案外人異議立案審查，而直接認(rèn)定租賃關(guān)系成立并可對(duì)抗抵押權(quán)，屬程序違法，應(yīng)予糾正。
二、案涉房產(chǎn)屬于商鋪，主要收益即為出租獲利。案外人主張對(duì)案涉房屋享有20年的租賃權(quán)，根據(jù)“買賣不破租賃”的原理，承租在先并不能阻止執(zhí)行拍賣等強(qiáng)制措施，但簽署租賃協(xié)議及合法占有的承租人卻能夠在租賃期內(nèi)阻止向受讓人移交占有被執(zhí)行的不動(dòng)產(chǎn)。執(zhí)行法院在對(duì)該案外人異議未能立案審查即“帶租拍賣”的行為，會(huì)對(duì)案涉房產(chǎn)的評(píng)估拍賣價(jià)格產(chǎn)生較大影響，不利于李建俊、趙文萍債權(quán)的順利實(shí)現(xiàn)。
實(shí)務(wù)要點(diǎn)總結(jié)
前事不忘，后事之師。現(xiàn)結(jié)合最高法院裁判觀點(diǎn)，針對(duì)在先租賃權(quán)對(duì)抗執(zhí)行標(biāo)的物抵押權(quán)執(zhí)行的相關(guān)問題，總結(jié)實(shí)務(wù)要點(diǎn)如下，供實(shí)務(wù)參考。
一、執(zhí)行程序中，案外人針對(duì)執(zhí)行標(biāo)的物即案涉房地產(chǎn)主張享有租賃權(quán)以對(duì)抗申請(qǐng)執(zhí)行人的抵押權(quán)執(zhí)行的，本質(zhì)為阻卻房產(chǎn)的交付，屬案外人針對(duì)執(zhí)行標(biāo)的提出的異議，法院應(yīng)通過案外人異議程序予以審查。
二、同一財(cái)產(chǎn)上租賃權(quán)與抵押權(quán)并存時(shí)，兩者的關(guān)系根據(jù)設(shè)定的先后，具有不同的對(duì)抗效力。在先租賃權(quán)可以對(duì)抗抵押權(quán)的沖突規(guī)則較為明確。但承租人需要同時(shí)滿足兩個(gè)條件，一是在法院查封之前已簽訂合法有效的書面租賃合同，二是承租人已占有使用該不動(dòng)產(chǎn)；承租人有權(quán)在租賃期內(nèi)阻止向受讓人移交占有被執(zhí)行的不動(dòng)產(chǎn)。司法實(shí)務(wù)中，雙方經(jīng)常對(duì)抵押權(quán)設(shè)立前租賃關(guān)系的是否真實(shí)存在產(chǎn)生爭(zhēng)議。鑒于租賃合同可以倒簽，真實(shí)性難以查明。承租人占有使用案涉房地產(chǎn)作為客觀事實(shí)，就成了爭(zhēng)議焦點(diǎn)。對(duì)此，可從承租人是否實(shí)際繳納租金，租金是否嚴(yán)重偏離市場(chǎng)價(jià)格，物業(yè)管理繳費(fèi)憑證，抵押人是否作出過無抵押的承諾等予以審查判斷。
三、在先承租人在抵押物執(zhí)行過程中或拍賣成交后，均有權(quán)提出異議，法院應(yīng)當(dāng)立案受理，符合簽訂書面承租協(xié)議并實(shí)際占有使用兩個(gè)條件的，承租人可以在租賃期內(nèi)阻止向受讓人移交占有被執(zhí)行的不動(dòng)產(chǎn)，即不予騰退。
相關(guān)法律
《中華人民共和國民事訴訟法》
第二百二十七條 執(zhí)行過程中，案外人對(duì)執(zhí)行標(biāo)的提出書面異議的，人民法院應(yīng)當(dāng)自收到書面異議之日起十五日內(nèi)審查，理由成立的，裁定中止對(duì)該標(biāo)的的執(zhí)行；理由不成立的，裁定駁回。案外人、當(dāng)事人對(duì)裁定不服，認(rèn)為原判決、裁定錯(cuò)誤的，依照審判監(jiān)督程序辦理；與原判決、裁定無關(guān)的，可以自裁定送達(dá)之日起十五日內(nèi)向人民法院提起訴訟。
《物權(quán)法》
第一百九十條 訂立抵押合同前抵押財(cái)產(chǎn)已出租的，原租賃關(guān)系不受該抵押權(quán)的影響。抵押權(quán)設(shè)立后抵押財(cái)產(chǎn)出租的，該租賃關(guān)系不得對(duì)抗已登記的抵押權(quán)。
《擔(dān)保法》
第四十八條 抵押人將已出租的財(cái)產(chǎn)抵押的，應(yīng)當(dāng)書面告知承租人，原租賃合同繼續(xù)有效。
《最高人民法院關(guān)于適用<中華人民共和國擔(dān)保法>若干問題的解釋》【法釋〔2000〕44號(hào)】
第六十五條 抵押人將已出租的財(cái)產(chǎn)抵押的，抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)后，租賃合同在有效期內(nèi)對(duì)抵押物的受讓人繼續(xù)有效。
《最高人民法院關(guān)于人民法院辦理執(zhí)行異議和復(fù)議案件若干問題的規(guī)定》【法釋〔2015〕10號(hào)】
第三十一條 承租人請(qǐng)求在租賃期內(nèi)阻止向受讓人移交占有被執(zhí)行的不動(dòng)產(chǎn)，在人民法院查封之前已簽訂合法有效的書面租賃合同并占有使用該不動(dòng)產(chǎn)的，人民法院應(yīng)予支持。
承租人與被執(zhí)行人惡意串通，以明顯不合理的低價(jià)承租被執(zhí)行的不動(dòng)產(chǎn)或者偽造交付租金證據(jù)的，對(duì)其提出的阻止移交占有的請(qǐng)求，人民法院不予支持。
以下為該案在最高法院審理階段關(guān)于本案爭(zhēng)議事項(xiàng)的“本院認(rèn)為”部分的詳細(xì)論述與分析：
本院認(rèn)為，本案的爭(zhēng)議焦點(diǎn)為：案外人趙永明與被執(zhí)行人鄭旭合之間的租賃關(guān)系是否合法有效以及是否能夠?qū)沟盅簷?quán)。
本案被執(zhí)行人系鄭旭合，涉案房產(chǎn)登記在其名下，執(zhí)行法院臨汾中院可以執(zhí)行該房產(chǎn)。在該案的執(zhí)行過程中，案外人趙永明向臨汾中院提出對(duì)涉案房屋享有20年租賃權(quán)，且20年租金已一次性支付給房產(chǎn)所有權(quán)人鄭旭合的異議。案外人于案件執(zhí)行過程中對(duì)涉案房產(chǎn)主張租賃權(quán)，本質(zhì)是阻卻房產(chǎn)的交付，屬案外人針對(duì)執(zhí)行標(biāo)的提出的異議，執(zhí)行法院應(yīng)對(duì)此進(jìn)行立案審查，并作出裁定；當(dāng)事人如對(duì)審查結(jié)果不服可提起案外人異議之訴，通過異議之訴程序解決涉案房產(chǎn)租賃權(quán)相關(guān)爭(zhēng)議。臨汾中院未針對(duì)趙永明提出的20年“以債抵租”合同作為案外人異議立案審查，而直接認(rèn)定租賃關(guān)系成立并可對(duì)抗抵押權(quán)，屬程序違法，應(yīng)予糾正。同時(shí)，執(zhí)行法院由此擬“帶租拍賣”的行為亦會(huì)對(duì)涉案房產(chǎn)的評(píng)估拍賣價(jià)格產(chǎn)生較大影響，不利于李建俊、趙文萍債權(quán)的順利實(shí)現(xiàn)。故，李建俊、趙文萍主張執(zhí)行法院應(yīng)對(duì)趙永明提出的20年租賃合同問題，作為案外人異議，適用《中華人民共和國民事訴訟法》第二百二十七條的規(guī)定進(jìn)行審查的申訴理由成立，應(yīng)予支持。
綜上，李建俊、趙文萍的申訴理由部分成立。
案件來源
《李建俊、趙文萍借款合同糾紛執(zhí)行審查類執(zhí)行裁定書》【最高人民法院（2017）最高法執(zhí)監(jiān)335號(hào)】
延伸閱讀
本案爭(zhēng)議焦點(diǎn)，關(guān)于在先租賃權(quán)對(duì)抗執(zhí)行標(biāo)的物抵押權(quán)執(zhí)行的相關(guān)問題，我們檢索到以下案例，以供讀者參考。
一、案外人雖提供了與訟爭(zhēng)房產(chǎn)有關(guān)的租賃協(xié)議，但未能證明該房產(chǎn)在法院查封之前已被其實(shí)際占有使用，因此其無權(quán)請(qǐng)求阻止向買受人移交占有訟爭(zhēng)房產(chǎn)。執(zhí)行法院責(zé)令案外人騰空、遷出訟爭(zhēng)房產(chǎn)，符合法律和司法解釋相關(guān)規(guī)定。
案例一：《謝輝能、王福江再審審查與審判監(jiān)督民事裁定書》【山東省高級(jí)人民法院（2017）最高法民申259號(hào)】，本院認(rèn)為，關(guān)于廈門中院責(zé)令謝輝能、王福江騰空、遷出訟爭(zhēng)房產(chǎn)是否符合法律規(guī)定的問題。《最高人民法院關(guān)于人民法院辦理執(zhí)行異議和復(fù)議案件若干問題的規(guī)定》第三十一條規(guī)定，“承租人請(qǐng)求在租賃期內(nèi)阻止向受讓人移交占有被執(zhí)行的不動(dòng)產(chǎn)，在人民法院查封之前已簽訂合法有效的書面租賃合同并占有使用該不動(dòng)產(chǎn)的，人民法院應(yīng)予支持”?！蹲罡呷嗣穹ㄔ宏P(guān)于人民法院民事執(zhí)行中拍賣、變賣財(cái)產(chǎn)的規(guī)定》第三十條規(guī)定，“人民法院裁定拍賣成交或者以流拍的財(cái)產(chǎn)抵債后，除有依法不能移交的情形外，應(yīng)當(dāng)于裁定送達(dá)后十五日內(nèi)，將拍賣的財(cái)產(chǎn)移交買受人或承受人。被執(zhí)行人或者第三人占有拍賣財(cái)產(chǎn)應(yīng)當(dāng)移交而不移交的，強(qiáng)制執(zhí)行”。本案中，謝輝能、王福江雖提供了與訟爭(zhēng)房產(chǎn)有關(guān)的租賃協(xié)議，但未能證明該房產(chǎn)在人民法院查封之前已被其占有使用，因此其無權(quán)請(qǐng)求阻止向買受人金達(dá)昌公司移交占有訟爭(zhēng)房產(chǎn)。廈門中院作出執(zhí)行《公告》，責(zé)令謝輝能、王福江騰空、遷出訟爭(zhēng)房產(chǎn)，符合法律和司法解釋相關(guān)規(guī)定。謝輝能、王福江關(guān)于廈門中院對(duì)訟爭(zhēng)房產(chǎn)進(jìn)行強(qiáng)制交付缺乏依據(jù)的再審申請(qǐng)主張亦不能成立。
案例二：《李丹與中信銀行股份有限公司重慶分行案外人執(zhí)行異議之訴二審民事判決書》【重慶市高級(jí)人民法院（2017）渝民終371號(hào)】，本院認(rèn)為，本案的爭(zhēng)議焦點(diǎn)是：李丹對(duì)位于重慶市南岸區(qū)騰龍大道23號(hào)附29號(hào)房屋是否享有足以排除執(zhí)行的民事權(quán)益。
李丹上訴主張對(duì)案涉房屋享有租賃權(quán)足以排除執(zhí)行的上訴理由不能成立。事實(shí)和理由如下：《中華人民共和國物權(quán)法》第一百九十條規(guī)定：“訂立抵押合同前抵押財(cái)產(chǎn)已出租的，原租賃關(guān)系不受該抵押權(quán)的影響。抵押權(quán)設(shè)立后抵押財(cái)產(chǎn)出租的，該租賃關(guān)系不得對(duì)抗已登記的抵押權(quán)?！币勒赵摋l規(guī)定，同一財(cái)產(chǎn)上租賃權(quán)與抵押權(quán)并存時(shí)，兩者的關(guān)系根據(jù)設(shè)定的先后，具有不同的對(duì)抗效力。租賃權(quán)成立在先而抵押權(quán)設(shè)定在后的情形，租賃權(quán)可以對(duì)抗抵押權(quán)而繼續(xù)有效存在；抵押權(quán)登記設(shè)立在先而租賃權(quán)成立在后的情形，已登記的抵押權(quán)可以對(duì)抗該租賃關(guān)系。就本案而言，2014年2月17日，申請(qǐng)執(zhí)行人中信銀行重慶分行與陳凱就案涉房屋辦理了抵押登記手續(xù)。雖然李丹與陳凱簽訂的《房屋租賃合同》落款時(shí)間為2014年1月9日，但是出租人陳凱于2014年1月12日向中信銀行重慶分行出具關(guān)于案涉房屋《無出租申明》，兩者存在矛盾，無法確定《房屋租賃合同》的真實(shí)性。其次，李丹舉示了2014年1月至2015年12月案涉房屋的物管收費(fèi)收據(jù)，繳納金額為14743.44元，但是該收據(jù)系李丹于2015年12月10日一次性刷卡繳納物業(yè)管理費(fèi)形成的，與日常定期按年月繳納物業(yè)管理費(fèi)的習(xí)慣不符，無法得出李丹自2014年1月起實(shí)際占有使用案涉房屋的結(jié)論。最后，中海物業(yè)國際社區(qū)江御客服中心出具的《情況說明》源自離職人員的轉(zhuǎn)述，屬于傳來證據(jù)，且中海物業(yè)公司出具的物管收費(fèi)收據(jù)標(biāo)注2014年1月至2015年12月間案涉房屋為空置房，與《情況說明》載明李丹自2014年1月起使用案涉房屋的事實(shí)相左，故對(duì)該組證據(jù)，本院不予采信。綜上，李丹舉示的證據(jù)不足以證明在抵押權(quán)設(shè)立之前與陳凱就案涉房屋形成了租賃關(guān)系，不能對(duì)抗中信銀行重慶分行與陳凱之間已辦理登記的抵押權(quán)。
二、執(zhí)行法院拍賣成交裁定生效后，承租人要求繼續(xù)享有優(yōu)先承租權(quán)，停止對(duì)案涉房產(chǎn)的執(zhí)行，其實(shí)質(zhì)是承租人在拍賣行為結(jié)束后對(duì)騰退行為所提異議，執(zhí)行法院應(yīng)予受理審查。
案例三：《蘇良榮、湖北三峽農(nóng)村商業(yè)銀行股份有限公司企業(yè)借貸糾紛執(zhí)行審查類執(zhí)行裁定書》【湖北省高級(jí)人民法院（2018）鄂執(zhí)復(fù)87號(hào)】，本院認(rèn)為，結(jié)合復(fù)議申請(qǐng)人的復(fù)議理由和請(qǐng)求，本案焦點(diǎn)問題為，執(zhí)行法院拍賣成交裁定生效后，承租人對(duì)騰退行為提出異議應(yīng)否受理的問題?！蹲罡呷嗣穹ㄔ宏P(guān)于人民法院辦理執(zhí)行異議和復(fù)議案件若干問題的規(guī)定》第三十一條規(guī)定，“承租人請(qǐng)求在租賃期內(nèi)阻止向受讓人移交占有被執(zhí)行的不動(dòng)產(chǎn)，在人民法院查封之前已簽訂合法有效的書面租賃合同并占有使用該不動(dòng)產(chǎn)的，人民法院應(yīng)予支持?！北景敢瞬性簩?duì)案涉房產(chǎn)拍賣后，蘇良榮以承租人身份要求繼續(xù)享有優(yōu)先承租權(quán)，請(qǐng)求保護(hù)其租賃房屋內(nèi)的私人財(cái)產(chǎn)，停止對(duì)案涉房產(chǎn)的執(zhí)行，其實(shí)質(zhì)是承租人在拍賣行為結(jié)束后對(duì)騰退行為所提異議。根據(jù)上述法律規(guī)定，人民法院應(yīng)當(dāng)受理并依法予以審查。宜昌中院對(duì)蘇良榮的異議不予受理的處理不當(dāng)，本院依法予以糾正。
三、債務(wù)人簽訂最高額抵押并借新還舊的，抵押權(quán)設(shè)立的節(jié)點(diǎn)，為新債權(quán)成立后抵押變更登記的時(shí)間節(jié)點(diǎn)，不得對(duì)抗變更登記之前成立的租賃權(quán)。
案例四：《溫州市凱朗眼鏡有限公司、中信銀行股份有限公司溫州分行、溫州市意凱迪光學(xué)有限公司案外人執(zhí)行異議之訴二審民事判決書》【浙江省高級(jí)人民法院（2017）浙民終706號(hào)】，本院認(rèn)為，二審的爭(zhēng)議焦點(diǎn)是中信銀行溫州分行現(xiàn)對(duì)案涉廠房和土地所享有的抵押權(quán)能否對(duì)抗2015年1月23日抵押變更登記之前依法成立的租賃關(guān)系，以及薛敏與意凱迪公司之間、凱朗公司與薛敏及意凱迪公司之間是否在2015年1月23日之前已經(jīng)成立了廠房租賃關(guān)系。
(一)中信銀行溫州分行現(xiàn)對(duì)案涉廠房和土地所享有的抵押權(quán)能否對(duì)抗2015年1月23日抵押變更登記之前依法成立的租賃權(quán)。
抵押權(quán)作為擔(dān)保物權(quán)，是為擔(dān)保主債權(quán)實(shí)現(xiàn)而存在的從權(quán)利。根據(jù)《中華人民共和國物權(quán)法》第一百八十七條、第一百七十七條之規(guī)定，不動(dòng)產(chǎn)抵押采取登記成立主義，抵押權(quán)自登記時(shí)設(shè)立；主債權(quán)消滅，抵押權(quán)消滅。2010年1月25日，中信銀行溫州分行與意凱迪公司簽訂《最高額抵押合同》，約定意凱迪公司將其坐落于溫州市創(chuàng)榮路209號(hào)的廠房作為抵押物，擔(dān)保債權(quán)期間為2010年1月25日至2015年1月25日，擔(dān)保債權(quán)最高額為5038萬元，并于2010年1月27日、2月3日分別辦理了房產(chǎn)和土地使用權(quán)抵押登記手續(xù)；2015年1月21日，雙方簽訂補(bǔ)充協(xié)議，約定將擔(dān)保債權(quán)期間變更為2010年1月25日至2017年1月25日，擔(dān)保債權(quán)最高額變更為6000萬元，并于同年1月23日辦理了房產(chǎn)抵押變更登記手續(xù)。因此，在2015年1月23日抵押變更登記之前，中信銀行溫州分行已經(jīng)登記公示的抵押權(quán)的主債權(quán)期間為2010年1月25日至2015年1月25日，擔(dān)保債權(quán)最高額為5038萬元；2015年1月23日抵押變更登記之后，中信銀行溫州分行所享有的抵押權(quán)的主債權(quán)期間才延至2017年1月25日，擔(dān)保債權(quán)最高額才變更為6000萬元。二審?fù)徶校行陪y行溫州分行確認(rèn)案涉主債權(quán)發(fā)生于2015年9月30日，金額為5565萬元，之前2010年1月25日發(fā)生的5038萬元主債權(quán)與2015年1月23日發(fā)生的5195萬元主債權(quán)因以新貸還舊貸均已清償。因此，中信銀行溫州分行現(xiàn)對(duì)案涉廠房和土地所享有的抵押權(quán)系于2015年1月23日變更登記后才生效，原審認(rèn)為可以對(duì)抗2015年1月23日變更登記之前成立的租賃權(quán)，適用法律不當(dāng)。
(二)薛敏與意凱迪公司之間、凱朗公司與薛敏及意凱迪公司之間是否在2015年1月23日之前已經(jīng)成立了廠房租賃關(guān)系。
《中華人民共和國物權(quán)法》第一百九十條規(guī)定，訂立抵押合同前抵押財(cái)產(chǎn)已出租的，原租賃關(guān)系不受該抵押權(quán)的影響。抵押權(quán)設(shè)立后抵押財(cái)產(chǎn)出租的，該租賃關(guān)系不得對(duì)抗已登記的抵押權(quán)。租賃權(quán)是基于租賃合同產(chǎn)生的對(duì)租賃物占有、使用和收益的權(quán)利。前述規(guī)定貫徹了“買賣不破租賃”規(guī)則，但是根據(jù)《中華人民共和國物權(quán)法》第一百九十條的立法目的并參照《最高人民法院關(guān)于人民法院辦理執(zhí)行異議和復(fù)議案件若干問題的規(guī)定》第三十一條第一款規(guī)定，在執(zhí)行法院為實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)而對(duì)抵押物采取執(zhí)行措施并滌除租賃物上租賃關(guān)系時(shí)，承租人請(qǐng)求在租賃期限內(nèi)阻止向受讓人移交其占有的被執(zhí)行不動(dòng)產(chǎn)的，應(yīng)當(dāng)符合以下情形：一，承租人在抵押權(quán)登記之前已經(jīng)簽訂合法有效的書面租賃合同；二，承租人在抵押權(quán)登記之前已經(jīng)依據(jù)該書面租賃合同占有使用該租賃物。
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