保全與執(zhí)行 
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【最高人民法院判例】
拍賣土地使用權(quán)時應(yīng)按房隨地走的物權(quán)變動原則一并處理地上房屋，否則該拍賣行為無效
作者：李舒，唐青林，吳志強（北京市安理律師事務(wù)所）
裁判要旨：
執(zhí)行法院在拍賣土地使用權(quán)時，未將該土地上的建筑物一并拍賣處分，造成房地分離的現(xiàn)狀，違反法律的強制性規(guī)定，該拍賣行為應(yīng)為無效。
案情介紹：
一、新疆高院在執(zhí)行新疆天山水泥股份有限公司（下稱“天山公司”）申請執(zhí)行新疆交通物資供應(yīng)公司（下稱“物資公司”）一案中，查封了被執(zhí)行人物資公司名下位于烏魯木齊市土地證號為烏國用（2000）字第0001798號的土地（下稱“上述土地”），并委托新疆嘉盛拍賣有限公司將該土地進行拍賣。李輝競得該宗土地，新疆高院作出（2008）新執(zhí)字第4－2號執(zhí)行裁定書（下稱“4-2號裁定”），確認該宗土地使用權(quán)歸買受人李輝所有。
二、被執(zhí)行人物資公司就上述拍賣行為，向新疆高院提出執(zhí)行異議，認為：上述土地屬劃撥用地，且未將土地使用權(quán)與地上建筑物等一并處理，故請求撤銷新疆高院（2008）新執(zhí)字第4－2號執(zhí)行裁定書及對該宗土地的拍賣。新疆高院作出（2011）新執(zhí)二監(jiān)字第10號執(zhí)行裁定（下稱“10號裁定”）：撤銷4-2號裁定，撤銷對上述土地使用權(quán)的評估拍賣行為。
三、李輝向最高法院申請復(fù)議，請求：維持4-2號裁定，撤銷10號裁定。最高法院裁定：駁回李輝的復(fù)議申請，維持10號裁定。
四、新疆高院退還李輝拍賣款，天山公司、物資公司與新疆北方機械化筑路工程處三方協(xié)議將上述土地過戶到新疆北方機械化筑路工程處名下。申請執(zhí)行人天山公司向新疆高院申請終結(jié)本次執(zhí)行程序，新疆高院裁定準予終結(jié)。
裁判要點及思路：
《物權(quán)法》第一百四十六條規(guī)定：“建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓、互換、出資或者贈與的，附著于該土地上的建筑物、構(gòu)筑物及其附屬設(shè)施一并處分。”
執(zhí)行法院在拍賣土地使用權(quán)時，未將土地上建筑物等一并拍賣處分，該執(zhí)行行為違反了法律規(guī)定。執(zhí)行法院以執(zhí)行行為違反法律規(guī)定為由，裁定4-2號執(zhí)行裁定及撤銷上述土地使用權(quán)的評估拍賣，并無不當(dāng)。
實務(wù)要點總結(jié)：
前事不忘，后事之師，我們總結(jié)該案的實務(wù)要點如下，以供實務(wù)參考。同時也提請當(dāng)事人注意房地分離時，單獨處理房或地是否應(yīng)遵循房地一體的處理原則結(jié)合最高法院的裁定文書，在執(zhí)行實務(wù)中，應(yīng)重點關(guān)注以下內(nèi)容：
一、當(dāng)事人需注意執(zhí)行法院在拍賣土地使用權(quán)時，未將該土地上的建筑物一并拍賣處分的，因造成房地分離的現(xiàn)狀違反了法律的強制性規(guī)定，故該拍賣行為應(yīng)為無效。此時，當(dāng)事人可以向法院申請裁定撤銷該拍賣裁定和裁定該拍賣行為無效。
二、因房地分離，即便當(dāng)事人通過生效判決實現(xiàn)債權(quán)的方式取得訴爭房產(chǎn)并辦理了房產(chǎn)證，但因生效法律文書中未涉及爭議房產(chǎn)項下的土地使用權(quán)，且房屋產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓并不導(dǎo)致土地使用權(quán)一并轉(zhuǎn)讓的法律后果，所以在該當(dāng)事人未依法領(lǐng)取土地使用權(quán)證的情況下，又將訴爭房產(chǎn)出賣給他人的轉(zhuǎn)讓行為因違反行政法規(guī)的禁止性規(guī)定而無效。
三、此外，關(guān)于國有劃撥土地轉(zhuǎn)讓的問題，以劃撥方式取得土地使用權(quán)的，轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時，應(yīng)當(dāng)按照國務(wù)院規(guī)定，報有批準權(quán)的人民政府審批。有批準權(quán)的人民政府準予轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)當(dāng)由受讓方辦理土地使用權(quán)出讓手續(xù)，并依照國家有關(guān)規(guī)定繳納土地使用權(quán)出讓金。所以，當(dāng)事人在轉(zhuǎn)讓國有劃撥土地時，應(yīng)注意國有劃撥土地的轉(zhuǎn)讓須經(jīng)過有批準權(quán)的人民政府予以審批，未經(jīng)批準的，轉(zhuǎn)讓合同無效。
相關(guān)法律：
《物權(quán)法》
第一百四十六條 建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓、互換、出資或者贈與的，附著于該土地上的建筑物、構(gòu)筑物及其附屬設(shè)施一并處分。
第一百九十條 抵押權(quán)設(shè)立后抵押財產(chǎn)出租的，該租賃關(guān)系不得對抗已登記的抵押權(quán)人。
《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》
第三十八條 下列房地產(chǎn)，不得轉(zhuǎn)讓：
（一）以出讓方式取得土地使用權(quán)的，不符合本法第三十九條規(guī)定的條件的；
（二）司法機關(guān)和行政機關(guān)依法裁定、決定查封或者以其他形式限制房地產(chǎn)權(quán)利的；
（三）依法收回土地使用權(quán)的；
（四）共有房地產(chǎn)，未經(jīng)其他共有人書面同意的；
（五）權(quán)屬有爭議的；
（六）未依法登記領(lǐng)取權(quán)屬證書的；
（七）法律、行政法規(guī)規(guī)定禁止轉(zhuǎn)讓的其他情形。
第三十九條 以出讓方式取得土地使用權(quán)的，轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時，應(yīng)當(dāng)符合下列條件：
（一）按照出讓合同約定已經(jīng)支付全部土地使用權(quán)出讓金，并取得土地使用權(quán)證書；
（二）按照出讓合同約定進行投資開發(fā)，屬于房屋建設(shè)工程的，完成開發(fā)投資總額的百分之二十五以上，屬于成片開發(fā)土地的，形成工業(yè)用地或者其他建設(shè)用地條件。
轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時房屋已經(jīng)建成的，還應(yīng)當(dāng)持有房屋所有權(quán)證書。
第四十條第一款 以劃撥方式取得土地使用權(quán)的，轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時，應(yīng)當(dāng)按照國務(wù)院規(guī)定，報有批準權(quán)的人民政府審批。有批準權(quán)的人民政府準予轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)當(dāng)由受讓方辦理土地使用權(quán)出讓手續(xù)，并依照國家有關(guān)規(guī)定繳納土地使用權(quán)出讓金。
《最高人民法院關(guān)于審理涉及國有土地使用權(quán)合同糾紛案件適用法律問題的解釋》
第十一條 土地使用權(quán)人未經(jīng)有批準權(quán)的人民政府批準，與受讓方訂立合同轉(zhuǎn)讓劃撥土地使用權(quán)的，應(yīng)當(dāng)認定合同無效。但起訴前經(jīng)有批準權(quán)的人民政府批準辦理土地使用權(quán)出讓手續(xù)的，應(yīng)當(dāng)認定合同有效。
以下為該案在最高法院審理階段關(guān)于該事項分析的“本院認為”部分關(guān)于拍賣土地使用權(quán)時應(yīng)按房隨地走的物權(quán)變動原則一并處理地上房屋，否則該拍賣行為應(yīng)為無效的詳細論述和分析。
本院認為，“根據(jù)《中華人民共和國物權(quán)法》第一百四十六條規(guī)定：‘建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓、互換、出資或者贈與的，附著于該土地上的建筑物、構(gòu)筑物及其附屬設(shè)施一并處分。’人民法院強制拍賣建設(shè)用地使用權(quán)時，應(yīng)當(dāng)嚴格遵循該條規(guī)定。本案執(zhí)行法院在拍賣上述土地使用權(quán)時，未將土地上建筑物等一并拍賣處分，該執(zhí)行行為違反了法律規(guī)定。新疆高院以執(zhí)行行為違反法律規(guī)定為由，裁定撤銷（2008）新執(zhí)字第4-2號執(zhí)行裁定及撤銷上述土地使用權(quán)的評估拍賣，并無不當(dāng)。
如果申請復(fù)議人認為執(zhí)行行為給其造成了損失，可通過相關(guān)法律途徑尋求救濟。
綜上，裁定：駁回李輝的復(fù)議申請；維持新疆維吾爾自治區(qū)高級人民法院（2011）新執(zhí)二監(jiān)字第10號執(zhí)行裁定?！?/p>
案件來源：
最高人民法院：《新疆天山水泥股份有限公司與新疆交通物資供應(yīng)公司買賣合同糾紛執(zhí)行案復(fù)議裁定書》【(2011)執(zhí)復(fù)字第16號】
延伸閱讀：
有關(guān)拍賣土地使用權(quán)時應(yīng)按房隨地走的物權(quán)變動原則一并處理地上房屋，否則該拍賣行為應(yīng)為無效的問題，以下是我們在寫作中檢索到與該問題相關(guān)的案例及裁判觀點，以供讀者參考。
1、當(dāng)事人雖通過生效判決實現(xiàn)債權(quán)的方式取得訴爭房產(chǎn)并辦理了房產(chǎn)證，但該法律文書中未涉及爭議房產(chǎn)項下的土地使用權(quán)，房屋產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓并不導(dǎo)致土地使用權(quán)一并轉(zhuǎn)讓的法律后果，在該當(dāng)事人未依法領(lǐng)取土地使用權(quán)證的情況下，又將訴爭房產(chǎn)出賣給他人的轉(zhuǎn)讓行為因違反行政法規(guī)的禁止性規(guī)定而無效。
案例一：《上海某公司與南京某公司房屋買賣合同糾紛上訴案》【江蘇省無錫市中級人民法院（2010）錫民終字第0974號】
本院認為，“根據(jù)《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》第三十八條、第三十九條的規(guī)定，權(quán)屬有爭議的房地產(chǎn)或者未依法領(lǐng)取權(quán)屬證書的房地產(chǎn)，不得轉(zhuǎn)讓；土地為出讓性質(zhì)的，應(yīng)當(dāng)依法交納相應(yīng)的土地出讓金，并取得土地使用權(quán)證書方能轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)。南京某公司雖然通過生效判決實現(xiàn)債權(quán)的方式取得訴爭房產(chǎn)并辦理了房產(chǎn)證，但該法律文書中未涉及爭議房產(chǎn)項下的土地使用權(quán)，房屋產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓并不導(dǎo)致土地使用權(quán)一并轉(zhuǎn)讓的法律后果，南京某公司至今未提供其申請辦理土地使用權(quán)過戶審批及支付土地出讓金的相關(guān)證據(jù)。在未依法領(lǐng)取土地使用權(quán)證的情況下，南京某公司將訴爭房產(chǎn)出賣給上海某公司的轉(zhuǎn)讓行為因違反行政法規(guī)的禁止性規(guī)定而無效。本院對上海某公司要求依無效合同取得無錫市人民中路199號無錫機電大廈裙房一至四層確認歸其所有的上訴請求，依法不予支持。原審法院認定事實清楚，適用法律正確，應(yīng)予維持。據(jù)此，依照《民事訴訟法》第一百五十三條第一款第(一)項之規(guī)定，判決如下：駁回上訴，維持原判。”
2、執(zhí)行法院在拍賣土地使用權(quán)時，未將該土地上的建筑物一并拍賣處分，造成房地分離的現(xiàn)狀，違反法律的強制性規(guī)定，拍賣行為應(yīng)為無效。
案例二：《贊皇縣仁德房地產(chǎn)開發(fā)有限公司、中國農(nóng)業(yè)銀行股份有限公司石家莊新區(qū)支行與河北日升昌科工貿(mào)有限公司、石家莊開發(fā)區(qū)華鵬實業(yè)有限公司等金融借款合同糾紛、申請承認與執(zhí)行法院判決、仲裁裁決案件執(zhí)行裁定書》【河北省石家莊市中級人民法院（2015）石執(zhí)復(fù)字第00050號】
本院認為，“《物權(quán)法》第一百四十六條規(guī)定：‘建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓、互換、出資或者贈與的，附著于該土地上的建筑物、構(gòu)筑物及其附屬設(shè)施一并處分?！瘬?jù)此，人民法院在強制拍賣土地使用權(quán)時，應(yīng)當(dāng)嚴格遵循此‘房地一體’的原則。本案中，執(zhí)行法院在拍賣土地使用權(quán)時，未將該土地上的建筑物一并拍賣處分，造成房地分離的現(xiàn)狀，違反法律的強制性規(guī)定，拍賣行為應(yīng)為無效。在當(dāng)事人提出異議后，執(zhí)行法院以拍賣行為違反法律規(guī)定為由，裁定撤銷該拍賣行為并無不當(dāng)。”
3、以劃撥方式取得土地使用權(quán)的，轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時，應(yīng)當(dāng)按照國務(wù)院規(guī)定，報有批準權(quán)的人民政府審批。有批準權(quán)的人民政府準予轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)當(dāng)由受讓方辦理土地使用權(quán)出讓手續(xù)，并依照國家有關(guān)規(guī)定繳納土地使用權(quán)出讓金。所以，國有劃撥土地的轉(zhuǎn)讓應(yīng)當(dāng)經(jīng)過有批準權(quán)的人民政府予以審批，未經(jīng)批準的，轉(zhuǎn)讓合同無效。
案例三：《南通三九焊接機器制造有限公司與南通三九焊接設(shè)備有限公司房屋買賣合同糾紛二審民事判決書》【江蘇省高級人民法院(2016)蘇民終997號】
本院認為，“涉案土地使用權(quán)證載明土地使用權(quán)類型為劃撥土地而非出讓土地。我國劃撥土地使用權(quán)制度是把土地作為一種重要的社會公共政策資源，實現(xiàn)特定的社會公共利益。劃撥土地系無償取得，但土地使用權(quán)人對劃撥土地使用權(quán)的處分受限。根據(jù)《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》第四十條第一款規(guī)定，以劃撥方式取得土地使用權(quán)的，轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時，應(yīng)當(dāng)按照國務(wù)院規(guī)定，報有批準權(quán)的人民政府審批。有批準權(quán)的人民政府準予轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)當(dāng)由受讓方辦理土地使用權(quán)出讓手續(xù)，并依照國家有關(guān)規(guī)定繳納土地使用權(quán)出讓金?！蹲罡呷嗣穹ㄔ宏P(guān)于審理涉及國有土地使用權(quán)合同糾紛案件適用法律問題的解釋》第十一條規(guī)定，土地使用權(quán)人未經(jīng)有批準權(quán)的人民政府批準，與受讓方訂立合同轉(zhuǎn)讓劃撥土地使用權(quán)的，應(yīng)當(dāng)認定合同無效。但起訴前經(jīng)有批準權(quán)的人民政府批準辦理土地使用權(quán)出讓手續(xù)的，應(yīng)當(dāng)認定合同有效。綜合上述規(guī)定，國有劃撥土地的轉(zhuǎn)讓應(yīng)當(dāng)經(jīng)過有批準權(quán)的人民政府予以審批，未經(jīng)批準的，轉(zhuǎn)讓合同無效?！?/p>
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