本文整理了世邦魏理仕、仲量聯(lián)行、第一太平戴維斯、戴德梁行等機構(gòu)發(fā)布的2022年第一季度上海房地產(chǎn)市場的相關(guān)報告，其中重點摘取了世邦魏理仕，即CBRE《2022年第一季度上海房地產(chǎn)市場回顧》報告內(nèi)容，梳理出一季度上海房地產(chǎn)市場的主要特點及趨勢。

總體來說，第一季度上海商業(yè)地產(chǎn)市場主要呈現(xiàn)以下幾個核心點：

1. 大宗交易方面，上海市場雖受疫情沖擊，但市場亦保持了活躍度，總成交額達195億元，在各細(xì)分板塊均有亮點項目成交。尤其是物流園區(qū)板塊，本季度迎來了華東迄今為止最大規(guī)模的成熟物流并購交易。大宗交易板塊內(nèi)容詳見《195億元！2022年一季度上海大宗交易市場繼續(xù)上揚，華東最大規(guī)模物流并購交易成交》

2. 寫字樓市場，金融行業(yè)需求量大幅上升，與TMT呈現(xiàn)齊頭并進之勢，疫情反復(fù)之下，預(yù)計靈活辦公將迎來進一步發(fā)展。

3. 零售市場，暫時進入凍結(jié)期，但頭部商業(yè)運營商迅速調(diào)整線上布局，進軍元宇宙，以應(yīng)對疫情危機，展現(xiàn)出上海商業(yè)市場的強大韌性。上海商業(yè)零售的霸主地位不可撼動，預(yù)計疫情后會快速反彈，市場預(yù)期樂觀。

4. 不同于北京互聯(lián)網(wǎng)頭部企業(yè)收縮對商務(wù)園區(qū)造成的嚴(yán)重沖擊，上海TMT行業(yè)在人工智能、半導(dǎo)體芯片方面的高集中度令其實現(xiàn)了行業(yè)低迷下，細(xì)分領(lǐng)域的逆勢擴張。

5. 第三方物流公司的持續(xù)擴張，助推上海倉儲物流板塊在第一季度上海地產(chǎn)市場中一枝獨秀，吸納量、租金繼續(xù)上漲。

01 寫字樓：供需放緩，金融行業(yè)逆襲

受疫情影響，上海部分項目推遲入市，由于今年國內(nèi)外不確定因素較多，企業(yè)對新辦公空間的選擇較為謹(jǐn)慎，市場需求短期內(nèi)放緩。

一季度，上海寫字樓市場迎來3座甲級寫字樓入市，共帶來17.37萬平方米新增體量，分別為前灘板塊“前灘信德文化中心”、徐匯濱江板塊“星瀚廣場”以及蘇河灣板塊“福新匯”，均位于新興區(qū)。

凈吸納量方面，上海寫字樓市場韌性領(lǐng)跑全國，環(huán)比上升5.0%至27.3萬平方米，其中，甲級寫字樓凈吸納量22.42萬平方米。

空置率較去年底顯著下調(diào)1.3%至15.3%。其中，陸家嘴以較具競爭力的租金策略吸引來自包括世紀(jì)大道、四川北路、南京西路等置換需求，錄得近四年來單季凈吸納量新高，除金融的升級擴租外，也不乏專業(yè)服務(wù)等其他行業(yè)布局，推動核心商務(wù)區(qū)去化再度提升，空置率降至10%以下。

在部分商圈項目高出租率的帶動下，平均租金比去年同期微幅上揚，平均報價達279.5元每月每平米。

行業(yè)需求方面，在上海加大金融開放力度的背景下，全市場注冊制逐步推進為資本市場體制擴容，一方面已有的銀行、基金類公司需求較為穩(wěn)定，另一方面也吸引了國內(nèi)外新銀行或資管在上海新設(shè)網(wǎng)點或成立新公司。季內(nèi)以證券、基金、資管擴租為主的金融需求進一步激活，與TMT一起位居首位，占比均為19%。

TMT細(xì)分產(chǎn)業(yè)回歸底層技術(shù)研發(fā)，以人工智能、金融科技、企業(yè)應(yīng)用軟件等產(chǎn)業(yè)互聯(lián)網(wǎng)表現(xiàn)突顯，該類行業(yè)的新企業(yè)不斷涌入上海促進對辦公場所新設(shè)的需求。

此外，一些頭部視頻娛樂網(wǎng)絡(luò)行業(yè)需求放大，部分IT軟硬件技術(shù)行業(yè)續(xù)租及新設(shè)較為積極。而在生產(chǎn)制造領(lǐng)域以汽車為代表的行業(yè)需求面積較大，近年來大力發(fā)展智能汽車及新能源汽車要求該行業(yè)技術(shù)發(fā)展升級迭代，由此也誕生一些新品牌汽車企業(yè)。

同時生物醫(yī)藥及醫(yī)療器械類企業(yè)從商務(wù)園區(qū)升級差異化選址寫字樓市場的情況持續(xù)。

第三方辦公服務(wù)運營以精裝獨立辦公室模式為首持續(xù)擴張步伐，聚焦可租空間相對充裕的核心及核心拓展區(qū)。以成交類型來看，搬遷擴租占市場八成以上，一千平方米以上中大面積段租賃需求于季內(nèi)落地增多，成交筆數(shù)占比62%。

區(qū)位表現(xiàn)上看，南京西路、淮海中路可租面積減少帶動部分核心拓展區(qū)如北外灘、火車站、四川北路以及其他新入市項目去化持續(xù)改善，而濱江新興區(qū)域前灘、世博后灘優(yōu)質(zhì)樓宇持續(xù)吸引醫(yī)藥及工業(yè)制造業(yè)等搬遷擴張，大虹橋商務(wù)區(qū)則錄得政府機構(gòu)職能建設(shè)的整棟辦公需求帶動板塊整體去化。

未來六個月，寫字樓市場原計劃將有79萬平方米新增供應(yīng)，包括多個期待已久的優(yōu)質(zhì)項目，集中分布于‘一江一河’沿岸濱水地區(qū)的徐匯濱江、前灘、蘇河灣及北外灘，承接城市發(fā)展能級提質(zhì)轉(zhuǎn)型的優(yōu)質(zhì)辦公需求。

由于近期上海疫情呈現(xiàn)快速蔓延趨勢，全市實施階段封鎖，造成租賃在內(nèi)的商業(yè)活動放緩。業(yè)主與租戶對延期的不確定性多持觀望態(tài)度，在抵御突發(fā)風(fēng)險并提升可持續(xù)發(fā)展能力的多重考量下，靈活辦公模式及綠色樓宇升級或?qū)⑹艿竭M一步廣泛關(guān)注。

02 零售市場：韌性顯現(xiàn)，預(yù)期樂觀

上海零售市場受疫情波及嚴(yán)重，線下暫時凍結(jié)，但以TX淮海與新天地為代表的頭部商業(yè)體宣布進軍元宇宙以適應(yīng)疫情危機，快速的創(chuàng)新之下，上海商業(yè)市場的強大韌性顯現(xiàn)。

上海市區(qū)零售市場2022年第一季度無新增供應(yīng)入市，外環(huán)內(nèi)購物中心和百貨存量維持在1,484萬平方米。

截至季末，全市空置率環(huán)比下降0.3百分點至三年新低6.4%，全市購物中心首層租金環(huán)比上升0.4%至每天每平方米人民幣34.9元。

其中，上海中高端零售物業(yè)市場整體空置率同比下跌0.6個百分點，至9.3%。新興商圈的租金水平被新項目具有競爭力的租金拉低所致，環(huán)比下降0.3%，至人民幣639元/月/平方米。核心商圈的租金水平在持續(xù)強勁的需求，以及有限新增供應(yīng)的推動下環(huán)比增 長0.4%，至人民幣1,993元/月/平方米。

在業(yè)態(tài)擴張方面，餐飲依舊是主要驅(qū)動力，需求占比45%，其中以咖啡茶飲和亞洲食肆品類需求特別亮眼。

咖啡茶飲賽道競爭依舊火熱，本季度Blue Bottle Coffee內(nèi)地首店亮相上海蘇州河畔，其排隊盛況刷屏各大社交網(wǎng)絡(luò)，而其上海第二家門店也于靜安嘉里中心圍擋。M Stand于靜安大悅城開出首家冰淇淋概念店，推出多樣創(chuàng)新產(chǎn)品線。

中式飲品借勢國潮加速發(fā)展，1828王老吉于尚悅灣開出旗艦店，而來自廣西的特色茶飲品牌阿嬤手作上海首店也于新天地開業(yè)，繼連鎖茶飲加速擴張之后，行業(yè)迎來新一波國潮創(chuàng)新新浪潮。

此外，以日本和泰國料理為主的亞洲食肆本季度布點積極。

時尚服飾需求熱度不減，占比18%。冬奧余溫推動運動品牌持續(xù)擴張，NB GREY概念店亮相環(huán)貿(mào)，德國奢華運動品牌BOGNER入駐恒隆廣場。潮流設(shè)計品牌集結(jié)前灘太古里，多家重磅首店相繼入駐。

服務(wù)業(yè)態(tài)占比16%，以美容和美發(fā)沙龍為主的個護品類擴張積極。

本季度，一系列的首店與快閃店依舊是上海零售市場的活力表現(xiàn)。除“小藍瓶咖啡”BLUE BOTTLE與M Stand，Scotch & Soda也在新天地開設(shè)了中國首家旗艦店，Ambush于前灘太古里開設(shè)了中國首家專賣店，Chanel則同在前灘太古里開設(shè)了一號花園快閃店等。

不可忽視的是，本季度疫情對上海零售業(yè)造成了重大沖擊，全市內(nèi)有超過20家購物中心宣布暫停歇業(yè)，如淮海TX，One East，大寧久光等，并有超過45家購物中心因疫情調(diào)整營業(yè)時間。

在此影響下，上海市區(qū)2022年一季度的凈吸納量為46,700平方米，低于2021年一季度的95,000平方米。

但同時，不少購物中心與品牌也迅速調(diào)整了線上渠道以應(yīng)對疫情危機，比如TX淮海與新天地先后宣布進軍元宇宙，表現(xiàn)出上海商業(yè)市場優(yōu)秀創(chuàng)新力映射下的強大韌性。

未來六個月，市場預(yù)計迎來50萬平方米的新增供應(yīng)，其中既有位于非核心板塊的優(yōu)質(zhì)新項目，也不乏包括張園在內(nèi)的核心板塊的城市更新改造項目。主題鮮明的新項目為非核心商圈注入新的活力，而升級改造項目的啟幕有望重塑核心商圈格局，為上海打造國際消費中心城市奠定基礎(chǔ)。

03 倉儲物流：逆向而行，一枝獨秀

一季度，上海倉儲物流市場一枝獨秀，吸納量、租金保持雙線上揚，空置率進一步降低。第三方物流持續(xù)主導(dǎo)租賃成交，其中與跨境物流相關(guān)需求明顯增長。

在上海各種房地產(chǎn)細(xì)分門類中，一季度的物流地產(chǎn)表現(xiàn)最佳，凈吸納量錄得8.4萬平方米，非保稅物流倉儲市場的空置率從9.7%下降至8.5%。

本季度上海物流倉儲市場還迎來兩個項目的交付，總計14.3萬平方米。

盡管上海最近出現(xiàn)新一輪的新冠肺炎疫情，但物流地產(chǎn)租賃活動仍能保持平穩(wěn)，其中第三方物流公司功不可沒。比如，與跨境物流相關(guān)需求明顯增長，國外頭部航運公司在臨港續(xù)租超過1萬平方米，一家跨境網(wǎng)絡(luò)科技公司在金山新租超過1萬平方米。

制造業(yè)需求有所回暖，得益于特斯拉上海工廠的高產(chǎn)能，相關(guān)的汽車配套商在臨港多個倉庫均有多筆租賃成交。

以浦東機場、臨港等板塊熱度只增不減態(tài)勢，帶動全市租金環(huán)比上升2.2%至每月每平方米人民幣49.3元，且大部分子市場的租金均出現(xiàn)上漲。

未來六個月將有超過58萬平方米的高標(biāo)倉庫入市，主要分布在青浦、金山、臨港等板塊。雖然，疫情下多家物流開發(fā)商和第三方物流租戶投身于供應(yīng)鏈的重新整合布局，提供倉儲資源和供不應(yīng)求的生鮮、醫(yī)藥等資源運輸。

但總體來看，物流行業(yè)長期穩(wěn)中向好趨勢，待此波疫情得到有效控制，制造業(yè)、跨境物流、電商等重振發(fā)展，預(yù)計將帶動去化進一步突破，租金也有待成長。

04 商務(wù)園區(qū)：TMT行業(yè)擴張顯著

一季度上海商務(wù)園區(qū)寫字樓市場共錄得3個新增項目，共計25.3萬平方米，分別為位于漕河涇的漕河涇科技綠洲五期，位于金橋的中寶盛達中心和位于外高橋的上海自貿(mào)壹號生命科技產(chǎn)業(yè)園二期。

年初租賃淡季疊加疫情影響，新增供應(yīng)去化平淡，季度凈吸納量9.9萬平方米，環(huán)比下降62%，致使整體空置率上行一個百分點至15.5%。

就行業(yè)需求而言，TMT行業(yè)以61%租賃需求占比位居第一，華為作為典型企業(yè)在金橋板塊進行大面積擴租，進一步完善金橋智能制造的產(chǎn)業(yè)圖譜；另有半導(dǎo)體及芯片企業(yè)在張江和漕河涇板塊落戶擴租。

人工智能和軟件服務(wù)類企業(yè)交易活躍，在漕河涇、張江及金橋板塊均有大面積的擴租、新設(shè)。

其次，生物醫(yī)藥行業(yè)租賃需求占比18%位列第二，以醫(yī)學(xué)檢測和細(xì)胞治療類細(xì)分行業(yè)租戶表現(xiàn)亮眼，檢驗檢測龍頭歐陸集團旗下子公司在浦江板塊落戶，以注資成立新公司，物業(yè)項目投資等方式加快在滬布局，進一步推動浦江檢測檢驗產(chǎn)業(yè)協(xié)同發(fā)展。

對比各子版塊市場表現(xiàn)，本季度金橋成為特別活躍板塊，板塊凈吸納量占市場三成以上，租賃需求領(lǐng)跑市場。

張江板塊去化穩(wěn)定，支撐租金的強勁韌性，上漲1.6%領(lǐng)漲一季度市場。

漕河涇板塊受大體量入市新項目預(yù)租平淡，疊加板塊內(nèi)租戶搬遷、退租影響，空置率出現(xiàn)大幅上升，但稀缺的優(yōu)質(zhì)空間和強大的集聚產(chǎn)業(yè)吸引力，仍支撐租金價格穩(wěn)定上漲0.7%。

除此以外，新興板塊外高橋和康橋產(chǎn)業(yè)發(fā)展穩(wěn)步提升，租賃需求逐步釋放，租金價格亦上漲顯著。

各板塊優(yōu)異表現(xiàn)推動全市平均租金報價持續(xù)攀升至每月每平方米人民幣138.62元，環(huán)比上升0.9%。

未來六個月，預(yù)計將有超25萬平方米的新增供應(yīng)入市，除傳統(tǒng)核心板塊張江外，青浦趙巷將迎來科技綠洲項目的陸續(xù)交付。但因疫情反復(fù)，預(yù)計租賃需求釋放將在短期內(nèi)受到影響。

文中數(shù)據(jù)及資料來源：世邦魏理仕、仲量聯(lián)行、第一太平戴維斯、戴德梁行發(fā)布關(guān)于2022年第一季度北京房地產(chǎn)市場相關(guān)報告，綜合整理。