老蔣商事法律服務(wù)團(tuán)隊(duì) 來(lái)源：商海律盾（ID：faguanlaojiang）
第七節(jié) 與經(jīng)濟(jì)適用住房相關(guān)的五種途徑
43、安居工程
先獲得經(jīng)濟(jì)適用房指標(biāo)，然后依靠政府劃撥土地，進(jìn)行經(jīng)濟(jì)適用住房開發(fā)建設(shè)。
問(wèn)題67 安居工程就是經(jīng)濟(jì)適用房嗎？
“安居工程”一詞最早見(jiàn)于《建設(shè)部1994年實(shí)施“安居工程”意見(jiàn)》，以后多年 “安居工程”一詞卻始終是經(jīng)濟(jì)適用住房的代名詞。
這種途徑是典型的經(jīng)濟(jì)適用住房開發(fā)模式。 傳統(tǒng)的觀點(diǎn)認(rèn)為，經(jīng)濟(jì)適用住房與商品房最根本的區(qū)別就在于，經(jīng)濟(jì)適用住房是劃撥供地，而商品房只能是出讓供地，而且往往需要走招拍掛程序。
眾所周知，我國(guó)的經(jīng)濟(jì)適用住房制度在產(chǎn)生開始，就因價(jià)格、售房對(duì)象等問(wèn)題，廣受詬病。后一直走走停停不斷修改，中間甚至傳出廢止和完善的爭(zhēng)論。時(shí)至今日，對(duì)于售房對(duì)象問(wèn)題，現(xiàn)行的《經(jīng)濟(jì)適用住房管理辦法》（建住房[2007]258號(hào)）并未徹底解決，因?yàn)?58號(hào)文剛剛公布，溫家寶總理在新加坡訪問(wèn)時(shí)就對(duì)售房對(duì)象做出了擴(kuò)大性的解釋。
俺認(rèn)為，中央政府忽左忽右、飄搖不定，地方官員缺乏激勵(lì)、積極性極差，是我國(guó)經(jīng)濟(jì)適用住房制度始終不能“多云間晴”的根源所在。
44、單位集資
企事業(yè)單位為了解決職工住房，利用自有閑置工業(yè)地，以職工集資建房的名義取得建設(shè)用地使用權(quán)，房地產(chǎn)企業(yè)可積極介入，以存量房為目標(biāo)獲取投資回報(bào)。
問(wèn)題68 單位集資建房經(jīng)歷了怎樣的發(fā)展歷程？
這種途徑屬于廣義的經(jīng)濟(jì)適用住房范疇，享受經(jīng)濟(jì)適用房?jī)?yōu)惠政策。它的法律依據(jù)主要是現(xiàn)行的《經(jīng)濟(jì)適用住房管理辦法》（建住房[2007]258號(hào)）第三十四條至第四十條。
這種途徑的資源基礎(chǔ)就是的數(shù)量龐大的國(guó)有企業(yè)的工業(yè)劃撥地。但隨著企業(yè)改制的不斷深入，大部分企業(yè)不再符合劃撥供地的要求，工業(yè)劃撥地自然也就變成了工業(yè)出讓地。如此，問(wèn)題就來(lái)了，工業(yè)出讓地能搞職工集資建房嗎？！如果不能，職工馬上會(huì)問(wèn)：我改制了，土地變成出讓地了，就不能搞集資建房了。他沒(méi)有改制，土地仍為劃撥地，就可以搞集資建房。同樣是老國(guó)企職工這公平嗎？！為此，俺咨詢國(guó)土資源部得到的答復(fù)是，凡是劃撥地可以搞得項(xiàng)目，出讓地都可以搞，因此，出讓地完全可以搞集資建房；道理很簡(jiǎn)單，我國(guó)出讓地的成本明顯高于劃撥地。但地方國(guó)土管理部門認(rèn)為有一些技術(shù)層面的問(wèn)題，需要進(jìn)一步厘清，如有工業(yè)出讓地變成住宅出讓地如何補(bǔ)繳出讓金？
遺憾的是，由于經(jīng)濟(jì)適用住房制度又一次修改，各地方政府不約而同的大力限制職工集資建房的建設(shè)，即所謂“體內(nèi)循環(huán)，封閉運(yùn)作”?！逗颖笔∪嗣裾P(guān)于完善和落實(shí)城市住房保障制度切實(shí)解決低收人家庭住房問(wèn)題的若干意見(jiàn)》（冀政【2007】95號(hào)）規(guī)定，“集資建房單位只能利用本單位1978年1 2月31日前征用的土地進(jìn)行集資建房。并且規(guī)定了集資建房的參加人，必須是本單位符合經(jīng)濟(jì)適用住房購(gòu)買條件的職工，并取得市、縣(市)住房保障管理部門發(fā)放的《經(jīng)濟(jì)適用住房準(zhǔn)購(gòu)證》?！?/p>
存量房要力爭(zhēng)按照商品房自由上市是這種途徑的關(guān)鍵，否則，如果存量房也按經(jīng)濟(jì)適用住房的政策，必須賣給持有《經(jīng)濟(jì)適用住房準(zhǔn)購(gòu)證》的人，房地產(chǎn)企業(yè)根本不能取得正常的投資回報(bào)。
當(dāng)然，自2016年底租售同權(quán)成為房地產(chǎn)調(diào)控定海神針以來(lái)，人們就不約而同地追問(wèn)，辣么多租賃房從那里來(lái)呢？據(jù)路透社內(nèi)部消息，國(guó)有企業(yè)存量土地要至少要承擔(dān)20%的租賃房源任務(wù)。如此，單位集資建房又將迎來(lái)柳暗花明的春天？讓我們廣大吃瓜群眾拭目以待吧。
45、單位合作
按照《經(jīng)濟(jì)適用住房管理辦法》規(guī)定，住房困難戶較多的工礦區(qū)和困難企業(yè)，可利用單位自用土地進(jìn)行合作建房。
問(wèn)題69 單位合作可操作性咋樣？
這種途徑屬于廣義的經(jīng)濟(jì)適用住房范疇，享受經(jīng)濟(jì)適用房?jī)?yōu)惠政策。它的法律依據(jù)主要是現(xiàn)行的《經(jīng)濟(jì)適用住房管理辦法》（建住房[2007]258號(hào)）第三十四條至第四十條。
現(xiàn)階段關(guān)于合作建房的一些具體細(xì)則還沒(méi)出臺(tái)，合作房由誰(shuí)開發(fā)，土地如何獲得等等，法律上還存在空白的區(qū)域。有興趣的朋友可深入探討。俺需要特別說(shuō)明的是，這里說(shuō)的單位合作建房和2005年興起的媒體上炒得沸沸揚(yáng)揚(yáng)的“個(gè)人合作建房”是完全不同的兩個(gè)概念，二者之間也沒(méi)有任何關(guān)聯(lián)關(guān)系。
46、改制開發(fā)
以適當(dāng)?shù)姆绞?，參與企業(yè)改制成為企業(yè)的控股股東，進(jìn)而利用企業(yè)土地進(jìn)行住宅建設(shè)。
問(wèn)題70 改制開發(fā)適用非經(jīng)濟(jì)適用房項(xiàng)目嗎？
由于招拍掛等一系列重大土地改革措施的出臺(tái)，導(dǎo)致這種途徑只有經(jīng)濟(jì)適用住房方向上，才具有可操作性。當(dāng)然，由于經(jīng)濟(jì)適用住房政策實(shí)施“體內(nèi)循環(huán)，封閉運(yùn)作”，大部分房地產(chǎn)企業(yè)已興趣大減。
47、回遷安置
房地產(chǎn)企業(yè)以建設(shè)舊城改造（如城中村改造、舊村改造）回遷房的名義取得住宅劃撥地，以存量房為目標(biāo)獲取投資回報(bào)。
問(wèn)題71 回遷安置多出來(lái)的存量房咋辦？
這種途徑享受經(jīng)濟(jì)適用房的優(yōu)惠政策。
同樣，存量房要力爭(zhēng)按照商品房自由上市是這種途徑的關(guān)鍵，否則，如果存量房也按經(jīng)濟(jì)適用住房的政策，必須賣給持有《經(jīng)濟(jì)適用住房準(zhǔn)購(gòu)證》的人，房地產(chǎn)企業(yè)根本不能取得正常的投資回報(bào)。
第八節(jié) 與集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)相關(guān)的六種途徑
問(wèn)題72 集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)經(jīng)歷了怎樣的好事多磨的歷程？
所謂集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)是指，在所有權(quán)不變的前提下，由集體建設(shè)用地所有權(quán)人直接出讓、出租、轉(zhuǎn)讓、轉(zhuǎn)租和抵押集體建設(shè)用地使用權(quán)，且流轉(zhuǎn)收益絕大部分有集體建設(shè)用地所有權(quán)人享有的行為。
可以說(shuō)集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)，是一個(gè)古老而年輕的話題。說(shuō)古老是因?yàn)椋覈?guó)88年《憲法》即明文規(guī)定，集體建設(shè)用地和國(guó)有建設(shè)用地一樣可以流轉(zhuǎn)。此后，國(guó)有建設(shè)用地的流轉(zhuǎn)工作推進(jìn)十分迅猛，不到一年的時(shí)間就出臺(tái)了具有歷史意義的55號(hào)令，拉開了國(guó)有土地作為商品進(jìn)入市場(chǎng)的歷史大幕。但令人遺憾的是，集體建設(shè)用地的流轉(zhuǎn)問(wèn)題，卻猶如泥牛入海般的無(wú)聲無(wú)息了。如此，農(nóng)民集體土地要想實(shí)現(xiàn)轉(zhuǎn)讓價(jià)值，只能賣給國(guó)家，而價(jià)格還得國(guó)家說(shuō)了算。
說(shuō)他年輕是因?yàn)?，近年?lái)由于各地在購(gòu)買農(nóng)民集體建設(shè)用地的過(guò)程中，由于征收補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)普遍偏低，農(nóng)民由于土地征收的群體性上訪事件，預(yù)演愈烈，迅速成為社會(huì)熱點(diǎn)問(wèn)題。2004年國(guó)務(wù)院28號(hào)文才舊事重提，強(qiáng)調(diào)集體建設(shè)用地可以流轉(zhuǎn)。2005年10月廣東省率先出臺(tái)了全國(guó)第一個(gè)省級(jí)的集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)辦法，2008年9月河北省集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)辦法也正式亮相。
但是，令人遺憾的是，綜觀建設(shè)用地流轉(zhuǎn)的規(guī)定，明顯存在兩大硬傷。一是通過(guò)流轉(zhuǎn)取得的集體建設(shè)用地不得用于商品住宅開發(fā)。二是流轉(zhuǎn)的范圍過(guò)于狹窄，主流觀點(diǎn)是城市建成區(qū)之外才可流轉(zhuǎn)，更有甚者連建制鎮(zhèn)都不允許流轉(zhuǎn)。對(duì)于第一大硬傷，據(jù)說(shuō)是怕成為尾大不掉的小產(chǎn)權(quán)房的澆火之油，但俺認(rèn)為這種擔(dān)心純屬反彈琵琶算倒帳，因?yàn)樾‘a(chǎn)權(quán)房多年來(lái)之所以屢禁不止造成今天法不責(zé)眾的壯觀局面，根源就在于集體建設(shè)用地的流轉(zhuǎn)停滯沒(méi)有合法的疏通渠道，而今天來(lái)之不易的集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)，正是建立合法渠道，進(jìn)行有效疏導(dǎo)大好時(shí)機(jī)。至于第二大硬傷，俺認(rèn)為，應(yīng)該不折不扣的遵循法律面前人人平等和同地同權(quán)的法律基本原則，做到凡是集體建設(shè)用地均可流轉(zhuǎn)。事實(shí)上，由于這兩個(gè)硬傷的存在，集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)并無(wú)像樣的起色，少數(shù)省份一時(shí)沖動(dòng)制定的流轉(zhuǎn)辦法也基本上也束之高閣了。
從2008年到2018年的今天，轉(zhuǎn)眼十年時(shí)間一晃而過(guò)，最高層又開始吆喝集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)了，并且這次比以往任何時(shí)候都吆喝的更響亮，更讓人相信集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)這個(gè)響了幾十年的樓梯，這次真的有人要下了來(lái)。俺強(qiáng)烈呼吁，城市化和工業(yè)化是我國(guó)農(nóng)民擺脫貧困的千年等一回的機(jī)遇，給予農(nóng)民最寬松的政策，是任何一屆胸懷大志有責(zé)任感的政府的歷史責(zé)任。雖然空前絕后的房地產(chǎn)紅包雨已經(jīng)下了20年，但當(dāng)下讓集體建設(shè)用地自主流轉(zhuǎn)，也算亡羊補(bǔ)牢聊勝于無(wú)吧，也算給歷史一個(gè)說(shuō)法。
蒼天不負(fù)有心人，在88年憲法規(guī)定整整30年后的2018年年底，《土地法》修改征求意稿，傳來(lái)了集體建設(shè)用地入市重大利好消息，集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)終于迎來(lái)了它的春天。這是我們國(guó)家劃時(shí)代的大事，每一個(gè)房地產(chǎn)企業(yè)都應(yīng)該感到歡欣鼓舞，并積極尋找這一歷史進(jìn)程中的商機(jī)。
本章涉及的集體建設(shè)用地六種取得途徑，是最表面、最直接、最典型的六種情形。其實(shí)，前面提到的關(guān)于國(guó)有建設(shè)用地的四十余種途徑，幾乎每一種都可以站到集體建設(shè)用地的角度，重新審視、揣摩，以達(dá)觸類旁通之效。
48、集體出讓
集體建設(shè)用地所有權(quán)人，以土地所有者的身份，將其所有的土地使用權(quán)在一定年限內(nèi)讓與房地產(chǎn)企業(yè)，并由房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行開發(fā)建設(shè)。
問(wèn)題73 鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府是集體建設(shè)用地所有權(quán)人嗎？
集體建設(shè)用地所有權(quán)人主要包括農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織（如村委會(huì)或生產(chǎn)小組）、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）集體經(jīng)濟(jì)組織。若沒(méi)有鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）集體經(jīng)濟(jì)組織，則鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府為所有權(quán)人。
集體建設(shè)用地出讓有兩大前提，一是符合土地利用總體規(guī)劃和城鄉(xiāng)建設(shè)規(guī)劃；二是所有權(quán)人、使用權(quán)人依法取得土地所有權(quán)或者使用權(quán)證書。因此，抓緊落實(shí)規(guī)劃和頒發(fā)集體建設(shè)用地所有權(quán)或者使用權(quán)證書，是當(dāng)前集體建設(shè)用地出讓的當(dāng)務(wù)之急，行政機(jī)關(guān)應(yīng)盡快將這兩筆歷史欠賬補(bǔ)上。
問(wèn)題74 集體建設(shè)用地使用權(quán)出讓與國(guó)有建設(shè)用地出讓主要不同點(diǎn)是什么？
一是出讓集體建設(shè)用地使用權(quán)可以采用招標(biāo)、拍賣、掛牌或者協(xié)議出讓的方式。而國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)出讓幾乎全部招拍掛了。
二是集體建設(shè)用地使用權(quán)出讓必須經(jīng)本集體經(jīng)濟(jì)組織村民會(huì)議三分之二以上成員或者三分之二以上村民代表同意。出讓鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）農(nóng)民集體所有的集體建設(shè)用地使用權(quán)的，必須經(jīng)鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）集體經(jīng)濟(jì)組織或者鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府同意。
49、集體轉(zhuǎn)讓
集體建設(shè)用地使用人，達(dá)到法定條件后，將集體建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓給房地產(chǎn)企業(yè)，由房地產(chǎn)企業(yè)繼續(xù)進(jìn)行開發(fā)建設(shè)。
問(wèn)題75 集體建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的條件和程序是咋樣的？
土地轉(zhuǎn)讓是取得土地的二級(jí)市場(chǎng)行為，不存在招拍掛的問(wèn)題。
土地轉(zhuǎn)讓必須達(dá)到以下兩個(gè)條件之一：
一是房屋建設(shè)工程的投資額達(dá)到投資總額的百分之二十五以上；
二是已開發(fā)土地面積達(dá)到應(yīng)開發(fā)面積的三分之一以上。
其中，第一種條件需要特別注意兩點(diǎn)，一是該限制條件只適用于房屋建設(shè)工程，非房屋建設(shè)工程自然不受此限制。如加油站。二是開發(fā)投資總額理解：分母：計(jì)劃投資總額，分子：取得土地的費(fèi)用肯定不算，問(wèn)題是前期費(fèi)用算不算？經(jīng)咨詢國(guó)土資源部，最后答復(fù)是：算。
雙方當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)持土地使用權(quán)證書和相關(guān)合同，到設(shè)區(qū)的市或者縣（市）土地行政主管部門申請(qǐng)辦理土地登記，并將轉(zhuǎn)讓情況告知所有權(quán)人。
集體建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的，其地上建筑物和其他附著物隨之轉(zhuǎn)讓。集體建設(shè)用地上的建筑物和其他附著物轉(zhuǎn)讓的，其占用范圍內(nèi)的集體建設(shè)用地使用權(quán)隨之轉(zhuǎn)讓。
50、集體租賃
集體建設(shè)用地所有權(quán)人，以土地所有者的身份，將其所有的土地使用權(quán)在一定年限內(nèi)租與房地產(chǎn)企業(yè)，并由房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行開發(fā)建設(shè)。
問(wèn)題76 集體建設(shè)用地租賃的最高年限能超過(guò)合同法的20年嗎？
土地租賃和土地出讓一樣，都是取得土地的一級(jí)市場(chǎng)行為。
土地租賃實(shí)施過(guò)程中，最大的困惑就是租賃的最高年限，而困惑的根源主要來(lái)源于我國(guó)《合同法》“租賃期限不得超過(guò)20年”（第214條第一款）的硬性規(guī)定。
俺認(rèn)為，法律是為實(shí)踐服務(wù)的，當(dāng)法律成為實(shí)踐的障礙時(shí)，就需要有人勇敢地超越法律，成為下一步完善法律的開拓者。土地租賃既然是取得土地的一級(jí)市場(chǎng)行為，那么，它的最高年限自然應(yīng)該參照土地出讓的規(guī)定?？上驳氖?，好多省級(jí)（廣東、遼寧、青海等）的《國(guó)有土地使用權(quán)租賃辦法》和《集體建設(shè)用地使用權(quán)辦法》都規(guī)定，“土地租賃期限最長(zhǎng)不得超過(guò)法律規(guī)定同類用途土地出讓的最高年期。”但也有少數(shù)地方法規(guī)和規(guī)章，仍然做出了刻舟求劍式的呆板規(guī)定，限定集體建設(shè)用地的租賃期限不得超過(guò)20年。
問(wèn)題77 集體建設(shè)用地租賃和出讓的程序規(guī)定一樣嗎？
集體建設(shè)用地所有權(quán)人主要包括農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織（如村委會(huì)或生產(chǎn)小組）、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）集體經(jīng)濟(jì)組織。若沒(méi)有鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）集體經(jīng)濟(jì)組織，則鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府為所有權(quán)人。
集體建設(shè)用地租賃有兩大前提，一是符合土地利用總體規(guī)劃和城鄉(xiāng)建設(shè)規(guī)劃；二是所有權(quán)人、使用權(quán)人依法取得土地所有權(quán)或者使用權(quán)證書。
集體建設(shè)用地使用權(quán)租賃與國(guó)有建設(shè)用地租賃主要有兩點(diǎn)不同：
一是租賃集體建設(shè)用地使用權(quán)可以采用招標(biāo)、拍賣、掛牌或者協(xié)議的方式。而國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)租賃幾乎全部招拍掛了。
二是集體建設(shè)用地使用權(quán)租賃必須經(jīng)本集體經(jīng)濟(jì)組織村民會(huì)議三分之二以上成員或者三分之二以上村民代表同意。租賃鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）農(nóng)民集體所有的集體建設(shè)用地使用權(quán)的，必須經(jīng)鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）集體經(jīng)濟(jì)組織或者鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府同意。
51、集體轉(zhuǎn)租
集體建設(shè)用地使用人，在達(dá)到法定條件后，將集體建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)租給房地產(chǎn)企業(yè)，由房地產(chǎn)企業(yè)繼續(xù)進(jìn)行開發(fā)建設(shè)。
問(wèn)題78 土地出租、轉(zhuǎn)租和租賃有啥區(qū)別？
土地轉(zhuǎn)租又稱土地出租。它與土地轉(zhuǎn)讓一樣，是取得土地的二級(jí)市場(chǎng)行為，不存在招拍掛的問(wèn)題。土地一級(jí)市場(chǎng)叫土地租賃。
未按土地使用權(quán)出讓合同規(guī)定的期限和條件投資開發(fā)、利用土地的，土地使用權(quán)不得出租。
問(wèn)題79 土地轉(zhuǎn)租和土地轉(zhuǎn)讓的法律規(guī)定區(qū)別大嗎？
土地轉(zhuǎn)租必須達(dá)到以下兩個(gè)條件之一：
一是房屋建設(shè)工程的投資額達(dá)到投資總額的百分之二十五以上；
二是已開發(fā)土地面積達(dá)到應(yīng)開發(fā)面積的三分之一以上。
其中，第一種條件需要特別注意兩點(diǎn)，一是該限制條件只適用于房屋建設(shè)工程，非房屋建設(shè)工程自然不受此限制。如加油站。二是開發(fā)投資總額理解：分母：計(jì)劃投資總額，分子：取得土地的費(fèi)用肯定不算，問(wèn)題是前期費(fèi)用算不算？經(jīng)咨詢國(guó)土資源部，最后答復(fù)是：算。
雙方當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)持土地使用權(quán)證書和相關(guān)合同，到設(shè)區(qū)的市或者縣（市）土地行政主管部門申請(qǐng)辦理土地登記，并將轉(zhuǎn)讓情況告知所有權(quán)人。
集體建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)租的，其地上建筑物和其他附著物隨之轉(zhuǎn)租。集體建設(shè)用地上的建筑物和其他附著物轉(zhuǎn)租的，其占用范圍內(nèi)的集體建設(shè)用地使用權(quán)隨之轉(zhuǎn)租。
52、集體抵押
集體建設(shè)用地所有權(quán)人或使用權(quán)人與房地產(chǎn)企業(yè)簽訂合同，用集體建設(shè)用地使用權(quán)設(shè)定抵押擔(dān)保，當(dāng)二者不履行到期債務(wù)或者發(fā)生約定的其他情形時(shí)，房地產(chǎn)企業(yè)可以折價(jià)方式取得集體建設(shè)用地。
問(wèn)題80 集體建設(shè)用地使用權(quán)地為何分為所有權(quán)人抵押和使用權(quán)人抵押？
這種途徑分為兩種情況，一是集體建設(shè)用地所有權(quán)人用集體建設(shè)用地使用權(quán)，為其債務(wù)設(shè)定抵押擔(dān)保；二是集體建設(shè)用地使有權(quán)人用集體建設(shè)用地使用權(quán)，為其債務(wù)設(shè)定抵押擔(dān)保。我們前者稱為“所有權(quán)人抵押”，后者稱為“使有權(quán)人抵押”。
問(wèn)題81發(fā)生抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)的情形時(shí)能通過(guò)折價(jià)的方式取得集體建設(shè)用地使用權(quán)嗎？
建設(shè)用地使用權(quán)不得單獨(dú)抵押，必須隨地上附著物一并抵押。
債務(wù)人不履行到期債務(wù)或者發(fā)生當(dāng)事人約定的實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)的情形時(shí)，抵押權(quán)人可以與抵押人協(xié)議以抵押的集體建設(shè)用地使用權(quán)折價(jià)或者以拍賣、變賣抵押的集體建設(shè)用地使用權(quán)所得的價(jià)款優(yōu)先受償。抵押權(quán)人與抵押人未就抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)方式達(dá)成協(xié)議的，抵押權(quán)人可以依法請(qǐng)求人民法院拍賣、變賣抵押的集體建設(shè)用地使用權(quán)。
集體建設(shè)用地租賃有兩大前提，一是符合土地利用總體規(guī)劃和城鄉(xiāng)建設(shè)規(guī)劃；二是所有權(quán)人、使用權(quán)人依法取得土地所有權(quán)或者使用權(quán)證書。
抵押雙方當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)持土地所有權(quán)、使用權(quán)證書，債務(wù)合同，抵押合同以及當(dāng)事人的身份證明，向設(shè)區(qū)的市或者縣（市）土地行政主管部門辦理抵押登記。
集體建設(shè)用地使用權(quán)抵押的，其地上建筑物和其他附著物隨之抵押。集體建設(shè)用地上的建筑物和其他附著物抵押的，其占用范圍內(nèi)的集體建設(shè)用地使用權(quán)隨之抵押。
問(wèn)題82 所有權(quán)人抵押有特殊規(guī)定嗎？
集體建設(shè)用地使用權(quán)設(shè)定抵押權(quán)必須經(jīng)本集體經(jīng)濟(jì)組織村民會(huì)議三分之二以上成員或者三分之二以上村民代表同意。租賃鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）農(nóng)民集體所有的集體建設(shè)用地使用權(quán)的，必須經(jīng)鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）集體經(jīng)濟(jì)組織或者鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府同意。
53、集體改性
房地產(chǎn)企業(yè)先取得其他性質(zhì)（如工業(yè)）的集體建設(shè)用地使用權(quán)，再依法改變土地使用性質(zhì)（如住宅），進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)。
問(wèn)題83 改變集體建設(shè)用地使用性質(zhì)的具體步驟是咋樣的？
一是原土地使用權(quán)人提出申請(qǐng)。
二是經(jīng)必須經(jīng)所有權(quán)人和設(shè)區(qū)的市、縣（市）土地行政主管部門、城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門同意，報(bào)原批準(zhǔn)用地的人民政府批準(zhǔn)。
三是簽訂《國(guó)有土地使用權(quán)出讓合同變更協(xié)議》或重新簽訂《國(guó)有土地使用權(quán)出讓合同》。
四是原土地使用權(quán)人按照合同約定，補(bǔ)繳出讓金，辦理土地登記。
其中，第二步中的“經(jīng)所有權(quán)人同意”，是集體建設(shè)用地改變使用性質(zhì)所獨(dú)有的。
第九節(jié) 取得建設(shè)用地使用權(quán)的其他三種途徑
本章提到的取得建設(shè)用地使用權(quán)的三種途徑，是所謂的“野路子”，也就是在當(dāng)前法律框架內(nèi)，是得不到法律的明確支持的路子。但是，由于現(xiàn)實(shí)生活中不時(shí)閃現(xiàn)它們的身影，故特以展示。
俺認(rèn)為，房地產(chǎn)行業(yè)是高風(fēng)險(xiǎn)行業(yè)，動(dòng)用資金動(dòng)輒數(shù)以億計(jì)，如果沒(méi)有法律的明確支撐做基礎(chǔ)，無(wú)異于在流沙之上建大樓，隨時(shí)都有崩塌的可能。故房地產(chǎn)企業(yè)若想使用本章三種途徑以身犯險(xiǎn)，需做好愿賭服輸心理準(zhǔn)備哈。當(dāng)然了，很多時(shí)候?qū)τ谄髽I(yè)家來(lái)說(shuō)，所謂企業(yè)管理實(shí)際上就是違法成本和經(jīng)營(yíng)收益反復(fù)衡量后的無(wú)奈抉擇。
54、附帶開發(fā)
政府若急需進(jìn)行市內(nèi)道路等基礎(chǔ)建設(shè)投資時(shí)，房地產(chǎn)企業(yè)可墊資為政府進(jìn)行投資建設(shè)，條件是與基礎(chǔ)設(shè)施相鄰的部分（如道路兩旁），要由房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行開發(fā)建設(shè)，土地出讓金與墊資抵頂。
問(wèn)題84 附帶開發(fā)在哪些項(xiàng)目上用到？
這種途徑的本質(zhì)是捆綁招拍掛，把兩種或兩種以上不同性質(zhì)的項(xiàng)目一次性招拍掛。多見(jiàn)于這幾年雨后春筍般的地鐵建設(shè)，地鐵兩旁相鄰宗地的開發(fā)用主要用于于彌補(bǔ)地鐵建設(shè)資金缺口和今后運(yùn)營(yíng)補(bǔ)助，也是無(wú)奈之舉。
當(dāng)然這幾年如火如荼的特色小鎮(zhèn)和產(chǎn)業(yè)融合項(xiàng)目也能看到他的影子。
55、無(wú)證開發(fā)
先無(wú)證建設(shè)，待相關(guān)機(jī)關(guān)行政處罰后，補(bǔ)辦各種手續(xù)。
問(wèn)題85 基本農(nóng)田是無(wú)證開發(fā)的死穴嗎？
可見(jiàn)，人民群眾對(duì)政策執(zhí)行的想象力，是取之不盡用之不竭的。
實(shí)踐中，有的企業(yè)先以自用名義將非經(jīng)營(yíng)性用地（如工業(yè)）改為經(jīng)營(yíng)性用地（如商業(yè)）進(jìn)行建設(shè)，建設(shè)完成后在主動(dòng)要求補(bǔ)交罰款。但隨著衛(wèi)星日夜巡航和大數(shù)據(jù)的運(yùn)用，似乎這種途徑的危險(xiǎn)系數(shù)已達(dá)到五星級(jí)幺，可能建設(shè)工程剛剛動(dòng)工，停工通知書就飄然而至。
但更有甚者，實(shí)踐中有的企業(yè)竟然占用基本農(nóng)田進(jìn)行無(wú)證建設(shè)，并且還做著處罰辦證的美夢(mèng)。如此，無(wú)異于癡人說(shuō)夢(mèng)。因?yàn)?，即使占用一分地的基本農(nóng)田，也要跑到國(guó)務(wù)院去辦手續(xù)。難道門深似海的國(guó)務(wù)院是咱家開的？
56、村證開發(fā)
在集體建設(shè)用地上建住宅，建成后賣給村集體經(jīng)濟(jì)組織之外的人。
問(wèn)題86小產(chǎn)權(quán)房的出路到底在哪里？
這種途徑就是大名鼎鼎的小產(chǎn)權(quán)房，也叫村證房。
在全國(guó)各地城鄉(xiāng)結(jié)合部，這種小產(chǎn)權(quán)房可說(shuō)是遍地開花，愈演愈烈，現(xiàn)在幾乎成為法不責(zé)眾的尷尬局面。
小產(chǎn)權(quán)房的最終出路，俺認(rèn)為只有一條路可走，修改法律，改邪歸正。因?yàn)?，綜觀世界各國(guó)的歷史和現(xiàn)狀，當(dāng)某部法律被大多數(shù)人破壞時(shí)，解決之道不約而同：修改法律！唯一可能不同的是，如何修改法律。
俺認(rèn)為，集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)時(shí)，應(yīng)該充分考慮這一問(wèn)題，并且掌握宜寬不宜松的人性化原則，只要不嚴(yán)重違反總體規(guī)劃就應(yīng)該高抬貴手。
綜上，俺特別需要強(qiáng)調(diào)的是，所謂本章取得建設(shè)用地的56種途徑，只是俺為了研究問(wèn)題方便，而人為地強(qiáng)行地進(jìn)行劃分，而現(xiàn)實(shí)生活中絕不可能按所謂56種途徑一一排列。相反，開發(fā)實(shí)踐中的很多項(xiàng)目，往往是以上兩種甚至兩種以上途徑的綜合運(yùn)用，需要隨機(jī)應(yīng)變、綜合把握，切不可按“途”索驥、削足適履。例如：某貿(mào)易公司有一商業(yè)出讓地，欲與房地產(chǎn)企業(yè)合作搞住宅開發(fā)，則起碼涉及到56種途徑中的一系列思路，是商業(yè)改住宅？企業(yè)兼并？作價(jià)入股？項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓？附加資質(zhì)？新設(shè)開發(fā)？還是......
作者簡(jiǎn)介：齊紅雷，男，畢業(yè)于著名高校高等數(shù)學(xué)專業(yè)。正式從事律師職業(yè)已經(jīng)超過(guò)20年?，F(xiàn)為北京德和衡律師事務(wù)所高級(jí)合伙人。是“三務(wù)合一”稅務(wù)規(guī)劃理論的核心創(chuàng)始人。自2003年開始，專門從事房地產(chǎn)專業(yè)法律服務(wù)。自2009年開始，主要從事企業(yè)并購(gòu)房地產(chǎn)稅務(wù)規(guī)劃方案設(shè)計(jì)和審查工作，參與過(guò)眾多房地產(chǎn)企業(yè)資產(chǎn)剝離、項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓、轉(zhuǎn)讓公司股權(quán)等標(biāo)的額巨大的方案設(shè)計(jì)。代表作為《企業(yè)并購(gòu)房地產(chǎn)稅務(wù)規(guī)劃108式》。
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