作者：觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體

來(lái)源：觀點(diǎn)（ID：guandianweixin）

觀點(diǎn)地產(chǎn)網(wǎng) 在諸多國(guó)際知名金融基金中，黑石是在中國(guó)知名度很高的一家，不但多次購(gòu)買(mǎi)物業(yè)，還和不少公司有過(guò)合作。

另一方面，作為全球最成功的資產(chǎn)管理機(jī)構(gòu)，也是不少?lài)?guó)內(nèi)基金學(xué)習(xí)的榜樣。

從1985年與合伙人以40萬(wàn)美元起家，到如今資產(chǎn)管理規(guī)劃約5700億美元，黑石集團(tuán)主席、CEO、聯(lián)合創(chuàng)始人之一蘇世民的投資心得顯然是不容錯(cuò)過(guò)的。

記錄蘇世民事業(yè)發(fā)展歷程、投資經(jīng)驗(yàn)和得失總結(jié)的一本自傳，成為今年的熱門(mén)書(shū)籍，一經(jīng)面世，引發(fā)關(guān)注和熱議。

接受觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體采訪時(shí)，蘇世民再次提及他的投資第一原則：不要虧錢(qián)。

這并非蘇世民獨(dú)創(chuàng)的“第一原則”，另一位深受追捧的金融大鱷巴菲特，也將此奉為準(zhǔn)則。

巴菲特曾公開(kāi)表示：“投資最重要的兩條原則，第一是不要虧錢(qián)，第二是記住第一條?！?/p>

看起來(lái)簡(jiǎn)單的幾個(gè)字，做起來(lái)卻并沒(méi)有這么簡(jiǎn)單。

蘇世民表示，為了實(shí)現(xiàn)這一概念，黑石建立了獨(dú)特的投資流程。

“我們的投資決策都是基于嚴(yán)格、冷靜且穩(wěn)健的風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估。在當(dāng)今具有高度波動(dòng)性和不確定性的環(huán)境中，這法則顯得尤為重要。我們必須持續(xù)關(guān)注自己的投資流程以及代表投資者所作出的所有決定當(dāng)中的潛在弊端?！?/p>

更具體地說(shuō)，蘇世民認(rèn)為決策不能由一個(gè)人完成，要審查并收緊企業(yè)決策流程，通過(guò)制定規(guī)則來(lái)剔除投資流程中的個(gè)人化因素。

于是，黑石規(guī)定，任何提案都必須以書(shū)面?zhèn)渫浀男问教峤唬瑐渫洷仨毻暾鑼?shí)，并至少提前兩天提供給參會(huì)人員，以便大家對(duì)其進(jìn)行細(xì)致理性的評(píng)估。之所以要求至少提前兩天，是因?yàn)檠芯總渫浀娜诉@樣可以有時(shí)間進(jìn)行標(biāo)注、發(fā)現(xiàn)漏洞、梳理相關(guān)問(wèn)題。

黑石還規(guī)定，除非有重大的后續(xù)發(fā)展，否則不得在會(huì)議上對(duì)備忘錄進(jìn)行任何補(bǔ)充。

蘇世民還特別提出討論有兩個(gè)基本規(guī)則：第一，每個(gè)人都必須發(fā)言，以確保每個(gè)投資決策是由集體制定的；第二，要把討論重點(diǎn)放在潛在投資機(jī)會(huì)的缺點(diǎn)上。對(duì)負(fù)責(zé)推介的人來(lái)說(shuō)，這種建設(shè)性質(zhì)詢(xún)的過(guò)程可能是一個(gè)挑戰(zhàn)，但黑石對(duì)質(zhì)詢(xún)過(guò)程進(jìn)行了設(shè)計(jì)，保證質(zhì)詢(xún)只對(duì)事、不對(duì)人。

如今黑石所有的投資中，決策都是在這種充分討論下進(jìn)行的，最大限度的規(guī)避了個(gè)人因素的影響，使得投資評(píng)估和討論更加充分且全面。

終止收購(gòu)SOHO中國(guó)，或許就是在這樣的充分討論之下作出的決定。

中國(guó)故事

黑石和SOHO，是其在中國(guó)市場(chǎng)最近的一次惹人關(guān)注的故事。

今年8月13日晚間，SOHO中國(guó)公告稱(chēng)，公司與投資者就2020年3月11日公告中提及的潛在交易所進(jìn)行的討論已終止，迄今并未就潛在交易的條款達(dá)成共識(shí)。

雖然SOHO在公告中沒(méi)有指明，但外界都很清楚，未達(dá)成共識(shí)的投資者就是黑石。

從2014年就一直開(kāi)啟“賣(mài)賣(mài)賣(mài)”模式的SOHO中國(guó)，本欲將手上持有的所有項(xiàng)目全部分批出售。據(jù)此前報(bào)道，這些資產(chǎn)包括在北京的光華路SOHO、望京SOHO塔3、上海的SOHO復(fù)興廣場(chǎng)、上海的古北SOHO、SOHO天山廣場(chǎng)、外灘SOHO，以及北京的前門(mén)項(xiàng)目和麗澤SOHO。這八個(gè)項(xiàng)目總價(jià)值人民幣500億-600億元。

今年3月中旬，投資圈突然傳出消息，稱(chēng)黑石集團(tuán)提出私有化SOHO中國(guó)，交易價(jià)值40億美元，每股收購(gòu)價(jià)格為6港元，較SOHO中國(guó)3月9日收盤(pán)價(jià)2.98元/股高出一倍多。

當(dāng)時(shí)透露的細(xì)節(jié)表示，有關(guān)交易將在未來(lái)幾周內(nèi)敲定，SOHO中國(guó)董事會(huì)主席潘石屹及其夫人張欣持有該公司63.93%股權(quán)，且他們計(jì)劃在與黑石達(dá)成交易后仍保留少量股份。

看起來(lái)，雙方的溝通已經(jīng)進(jìn)入實(shí)質(zhì)階段，黑石很快就能獲得一批位于中國(guó)一線(xiàn)城市的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)。

然而，進(jìn)入5月后，陸續(xù)有聲音傳出，黑石和SOHO的收購(gòu)談判陷入僵局，并表示主要原因是新冠疫情導(dǎo)致公司前景充滿(mǎn)不確定性，雙方在估值出價(jià)上并不能達(dá)成一致。

新冠疫情對(duì)于黑石的投資評(píng)估并非沒(méi)有影響，但蘇世民對(duì)觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體表示，在當(dāng)前環(huán)境下，會(huì)更加重視整個(gè)企業(yè)的技術(shù)和以增長(zhǎng)為導(dǎo)向的投資。

蘇世民進(jìn)一步表達(dá)對(duì)于黑石的信心：“我們對(duì)自身投資模型的信心，比以往任何時(shí)候都要強(qiáng)大。”

蘇世民解釋?zhuān)谑瘶I(yè)務(wù)的兩個(gè)要素，令我們即使在危機(jī)時(shí)期也能成為穩(wěn)定的合作伙伴：保持實(shí)力和資金。

其中，資金的作用顯然頗為關(guān)鍵。

“在資金方面，我們成功集資令已募集而未投出的資金達(dá)到可觀的數(shù)額（目前為1560億美元），這為我們提供了極大的靈活性來(lái)部署資金并明智地尋求由錯(cuò)位創(chuàng)造的機(jī)會(huì)?！?/p>

雖然SOHO中國(guó)收購(gòu)沒(méi)有達(dá)成，但蘇世民仍然給中國(guó)開(kāi)發(fā)商和投資者提出了一條建議：最重要的事情是，了解未來(lái)5-10年中哪一類(lèi)房地產(chǎn)投資將取得最佳回報(bào)。

同時(shí)，蘇世民對(duì)今年中國(guó)經(jīng)濟(jì)的表現(xiàn)表示看好，認(rèn)為中國(guó)經(jīng)濟(jì)復(fù)原主要由受強(qiáng)有力的政府政策，以及對(duì)技術(shù)型公司的長(zhǎng)期投資以及復(fù)蘇的制造業(yè)帶動(dòng)。這些領(lǐng)域與房地產(chǎn)的物流資產(chǎn)相結(jié)合，提供了良好的投資機(jī)會(huì)，整個(gè)股市的反彈亦非常強(qiáng)勁。

蘇世民甚至認(rèn)為，走出此次疫情帶來(lái)的經(jīng)濟(jì)下行之后，中國(guó)很可能會(huì)是全球范圍最強(qiáng)的增長(zhǎng)型國(guó)家。

因此，中國(guó)的經(jīng)濟(jì)具備天然的發(fā)展優(yōu)勢(shì)，這些優(yōu)勢(shì)還在繼續(xù)內(nèi)化。

蘇世民對(duì)此也不諱言，并指出目前黑石認(rèn)為最值得信賴(lài)的投資領(lǐng)域之一仍然是全球物流。

基于此判斷，黑石購(gòu)買(mǎi)了超過(guò)10億平方英尺的倉(cāng)庫(kù)資產(chǎn)，其中包括位于中國(guó)主要配送中心的倉(cāng)庫(kù)，并出租給領(lǐng)先的第三方物流和中國(guó)科技公司。

事實(shí)上，黑石對(duì)于物流地產(chǎn)的看好并不是今天才提出的。

2018年7月，黑石集團(tuán)高級(jí)董事總經(jīng)理王天兵在接受觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體采訪時(shí)就曾透露：“最近我們?nèi)蛑攸c(diǎn)關(guān)注的板塊是物流地產(chǎn)?！?/p>

他還表示，黑石正在中國(guó)搭建物流倉(cāng)儲(chǔ)平臺(tái)。

當(dāng)時(shí)，王天兵用“供需”的關(guān)系來(lái)解釋黑石為什么看好中國(guó)的物流地產(chǎn)前景，其稱(chēng)國(guó)內(nèi)雖然已經(jīng)有很多電商巨頭、開(kāi)發(fā)商都布局了物流倉(cāng)儲(chǔ)，但從供需來(lái)看，依然有很大的倉(cāng)儲(chǔ)面積的需求，這就說(shuō)明未來(lái)的租金仍有上漲空間，也是投資者最高興的事情。

黑石對(duì)于物流產(chǎn)業(yè)的布局并不僅僅在中國(guó)，而且全球進(jìn)行。

2017年1月12日，消息稱(chēng)黑石集團(tuán)考慮競(jìng)購(gòu)新加坡物流地產(chǎn)巨頭普洛斯公司。雖然最終黑石未將普洛斯收歸囊下，但尋找優(yōu)質(zhì)物流公司標(biāo)的的舉動(dòng)沒(méi)有停止。

當(dāng)年12月12日消息，黑石集團(tuán)旗下地產(chǎn)基金正在收購(gòu)歐洲倉(cāng)儲(chǔ)物流公司Logicor的10%股權(quán)。

2018年10月，黑石集團(tuán)以2.75億元收購(gòu)東百集團(tuán)旗下一家物流業(yè)務(wù)子公司佛山睿優(yōu)80%股權(quán)，瞄準(zhǔn)中國(guó)高端物流倉(cāng)儲(chǔ)行業(yè)。

2019年6月3日，黑石集團(tuán)官宣計(jì)劃斥資187億美元，收購(gòu)新加坡普洛斯手中的美國(guó)工業(yè)倉(cāng)庫(kù)網(wǎng)絡(luò)及債務(wù)。收購(gòu)之后，黑石在美國(guó)倉(cāng)儲(chǔ)物流產(chǎn)業(yè)排名第二。

今年的新冠疫情，讓蘇世民更看好物流地產(chǎn)的前景。，他解釋道：“在新冠病毒期間，我們看到倉(cāng)庫(kù)價(jià)格一直在上漲，因?yàn)槿藗儸F(xiàn)在都在家里網(wǎng)購(gòu)，快遞配送到家的服務(wù)獲得爆炸性增長(zhǎng)，業(yè)務(wù)增長(zhǎng)非常迅速。在中國(guó)也是如此，我們關(guān)注的不再是酒店而是倉(cāng)庫(kù)，我們做的就是匹配這些需求?！?/p>

以下為觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體對(duì)黑石集團(tuán)主席、CEO蘇世民采訪整理實(shí)錄：

觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體：在您最近發(fā)售的新書(shū)中，您分享了個(gè)人多年以來(lái)積累的豐富知識(shí)和智慧。那么在不動(dòng)產(chǎn)投資領(lǐng)域，您最難忘的一次不動(dòng)產(chǎn)投資是哪一次？對(duì)此，您又有什么經(jīng)驗(yàn)可以分享給大家？

蘇世民：對(duì)我而言，一個(gè)特別的亮點(diǎn)是黑石基金在2007年秋天以260億美元收購(gòu)了希爾頓。希爾頓是全球知名品牌之一，我們?yōu)楦纳坪蛿U(kuò)展業(yè)務(wù)（包括國(guó)際業(yè)務(wù)）的機(jī)會(huì)而感到興奮。

然而，在我們達(dá)成交易僅僅幾個(gè)月后，全球金融危機(jī)令世界出現(xiàn)翻地覆的變化。在危機(jī)中，我們計(jì)算出希爾頓的價(jià)值較我們的初始投資下降了70％。但我們是長(zhǎng)期投資者，我們的投資模型非常適合度過(guò)這些類(lèi)型的市場(chǎng)周期。盡管受到一些媒體和其他人士的質(zhì)疑，我們?nèi)栽谕七M(jìn)自身的計(jì)劃，以進(jìn)行公司轉(zhuǎn)型，將投資組合的規(guī)劃增加一倍，實(shí)施各種節(jié)能計(jì)劃以及進(jìn)行改變以改善公司文化。

在最初投資希爾頓的11年后，2018年，我們最終出售了該業(yè)務(wù)，很明顯我們的策略獲得了回報(bào)。更是有史以來(lái)最賺錢(qián)的私募股權(quán)交易，為我們的投資者賺了140億美元，而且我們對(duì)公司進(jìn)行了改組令其變得更好。

我為希爾頓最近連續(xù)兩年被《財(cái)富》雜志評(píng)為美國(guó)最佳工作場(chǎng)所和女性最佳工作場(chǎng)所而感到無(wú)比自豪。即使在充滿(mǎn)挑戰(zhàn)的情況下，我們對(duì)希爾頓的投資也證明了黑石投資模型的能力。

觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體：房地產(chǎn)投資者或開(kāi)發(fā)商可以從您的書(shū)中學(xué)到什么？您對(duì)他們有什么建議嗎？

蘇世民：房地產(chǎn)是世界上最大的資產(chǎn)類(lèi)別之一。但是，每個(gè)分類(lèi)：辦公樓，多層公寓，獨(dú)立屋，零售，酒店和倉(cāng)庫(kù)-對(duì)本地和全球趨勢(shì)（包括技術(shù)創(chuàng)新）的反應(yīng)都不同。

對(duì)于房地產(chǎn)投資者和開(kāi)發(fā)商而言，最重要的事情是，了解未來(lái)5-10年中哪一類(lèi)房地產(chǎn)投資將取得最佳回報(bào)。過(guò)去的供應(yīng)、需求和盈利能力等歷史數(shù)據(jù)可能無(wú)法充分預(yù)測(cè)未來(lái)會(huì)發(fā)生的事情。

每當(dāng)需要做出重大投資決定時(shí)，重新評(píng)估這些類(lèi)型的房地產(chǎn)資產(chǎn)的前景變得最為重要。

觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體：您最堅(jiān)持的投資原則是什么？

蘇世民：我投資的第一法則很簡(jiǎn)單：不要虧錢(qián)！

在黑石我們建立了獨(dú)特的投資流程，可幫助實(shí)現(xiàn)這一基本概念。我們的投資決策都是基于嚴(yán)格、冷靜且穩(wěn)健的風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估。

在當(dāng)今具有高度波動(dòng)性和不確定性的環(huán)境中，這法則顯得尤為重要。我們必須持續(xù)關(guān)注自己的投資流程以及代表投資者所作出的所有決定當(dāng)中的潛在弊端。

觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體：2020年，全球經(jīng)濟(jì)都受到疫情嚴(yán)重影響，而中國(guó)經(jīng)濟(jì)更早進(jìn)入復(fù)蘇軌道，但也沒(méi)有設(shè)立全年經(jīng)濟(jì)增速目標(biāo)。您對(duì)今年全球和中國(guó)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展持有什么看法和見(jiàn)解？

蘇世民：我相信，中國(guó)的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)將會(huì)比世界其他地區(qū)強(qiáng)勁。盡管第一季度受到疫情影響而進(jìn)行社區(qū)距離限制措施，但仍料中國(guó)2020年的國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值將增長(zhǎng)1-2%，而今年幾乎沒(méi)有其他國(guó)家可以實(shí)現(xiàn)正增長(zhǎng)。

中國(guó)的經(jīng)濟(jì)復(fù)原主要由受強(qiáng)有力的政府政策以及對(duì)技術(shù)型公司的長(zhǎng)期投資以及復(fù)蘇的制造業(yè)帶動(dòng)。

這些領(lǐng)域與房地產(chǎn)的物流資產(chǎn)相結(jié)合，為中國(guó)提供了良好的投資機(jī)會(huì)，而整個(gè)股市的反彈亦非常強(qiáng)勁。

觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體：今年的經(jīng)濟(jì)形勢(shì)對(duì)黑石的投資策略是否有產(chǎn)生影響？

蘇世民：我們對(duì)自身投資模型的信心比以往任何時(shí)候都要強(qiáng)大。

黑石業(yè)務(wù)的兩個(gè)要素令我們即使在危機(jī)時(shí)期也能成為穩(wěn)定的合作伙伴：保持實(shí)力和資金。黑石的業(yè)務(wù)模式基于對(duì)投資者的長(zhǎng)期資本承諾，反映黑石是用于抵御風(fēng)暴。

擁有長(zhǎng)期穩(wěn)定資金的好處意味著我們可以耐心等待，并且在充滿(mǎn)挑戰(zhàn)的時(shí)期從不“被迫出售”。在資金方面，我們成功集資令已募集而未投出的資金達(dá)到可觀的數(shù)額（目前為1560億美元），這為我們提供了極大的靈活性來(lái)部署資金并明智地尋求由錯(cuò)位創(chuàng)造的機(jī)會(huì)。

在這種環(huán)境下，我們更加重視整個(gè)企業(yè)的技術(shù)和以增長(zhǎng)為導(dǎo)向的投資。

觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體：黑石集團(tuán)區(qū)別于其他基金的優(yōu)勢(shì)是什么？

蘇世民：由于我們的文化在全球范圍內(nèi)保持一致，令黑石達(dá)到目前的水平。今天，我們的核心創(chuàng)始價(jià)值“英才、卓越、開(kāi)放、誠(chéng)信和創(chuàng)新”仍然是公司的核心。

從一開(kāi)始，我們就一直非常重視吸引和發(fā)展人才。我在書(shū)中談到了聘請(qǐng)合適的人的重要性，理想的員工是10分滿(mǎn)分的，他們應(yīng)該為頂尖的人才。這些人可以發(fā)現(xiàn)問(wèn)題，就此設(shè)計(jì)解決方案，并朝著新的方向發(fā)展業(yè)務(wù)。它們還可吸引其他10位員工，這有助于使你的業(yè)務(wù)成功。

在黑石集團(tuán)，員工的力量使我們保持了自己的企業(yè)家組織，不斷尋找新的投資領(lǐng)域以及創(chuàng)新和改善自我的方式。在建立新業(yè)務(wù)的過(guò)程中，我們不僅有了新的增長(zhǎng)引擎，而且黑石整體上也受益有更多的深度和廣度。

如今，我們已成為一家全球性組織，在全球有超過(guò)20個(gè)辦事處無(wú)縫分布，業(yè)務(wù)涉及私募股權(quán)，房地產(chǎn)，信貸，生命科學(xué)，基礎(chǔ)設(shè)施，對(duì)沖基金和其他領(lǐng)域。我們的規(guī)模和多樣性成為發(fā)現(xiàn)機(jī)遇和執(zhí)行上的優(yōu)勢(shì)，令他人無(wú)法企及。

蘇世民：今天，我們最值得信賴(lài)的投資領(lǐng)域之一仍然是全球物流，我們?cè)谶@里購(gòu)買(mǎi)了超過(guò)10億平方英尺的倉(cāng)庫(kù)資產(chǎn)。其中包括位于中國(guó)主要配送中心的倉(cāng)庫(kù)，并出租給領(lǐng)先的第三方物流和中國(guó)科技公司。這一重大部署是基于這觀點(diǎn)，即電子商務(wù)革命將繼續(xù)需要“最后一里”的基礎(chǔ)設(shè)施，以有效地將產(chǎn)品從公司庫(kù)存轉(zhuǎn)移到在線(xiàn)客戶(hù)。

注：文章為作者獨(dú)立觀點(diǎn)，不代表資產(chǎn)界立場(chǎng)。

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原標(biāo)題： 觀點(diǎn)與蘇世民面對(duì)面：黑石法則