作者：觀點地產(chǎn)新媒體

來源：觀點（ID：guandianweixin）

觀點地產(chǎn)網(wǎng) 在諸多國際知名金融基金中，黑石是在中國知名度很高的一家，不但多次購買物業(yè)，還和不少公司有過合作。

另一方面，作為全球最成功的資產(chǎn)管理機構(gòu)，也是不少國內(nèi)基金學(xué)習(xí)的榜樣。

從1985年與合伙人以40萬美元起家，到如今資產(chǎn)管理規(guī)劃約5700億美元，黑石集團主席、CEO、聯(lián)合創(chuàng)始人之一蘇世民的投資心得顯然是不容錯過的。

記錄蘇世民事業(yè)發(fā)展歷程、投資經(jīng)驗和得失總結(jié)的一本自傳，成為今年的熱門書籍，一經(jīng)面世，引發(fā)關(guān)注和熱議。

接受觀點地產(chǎn)新媒體采訪時，蘇世民再次提及他的投資第一原則：不要虧錢。

這并非蘇世民獨創(chuàng)的“第一原則”，另一位深受追捧的金融大鱷巴菲特，也將此奉為準(zhǔn)則。

巴菲特曾公開表示：“投資最重要的兩條原則，第一是不要虧錢，第二是記住第一條?！?/p>

看起來簡單的幾個字，做起來卻并沒有這么簡單。

蘇世民表示，為了實現(xiàn)這一概念，黑石建立了獨特的投資流程。

“我們的投資決策都是基于嚴(yán)格、冷靜且穩(wěn)健的風(fēng)險評估。在當(dāng)今具有高度波動性和不確定性的環(huán)境中，這法則顯得尤為重要。我們必須持續(xù)關(guān)注自己的投資流程以及代表投資者所作出的所有決定當(dāng)中的潛在弊端?！?/p>

更具體地說，蘇世民認(rèn)為決策不能由一個人完成，要審查并收緊企業(yè)決策流程，通過制定規(guī)則來剔除投資流程中的個人化因素。

于是，黑石規(guī)定，任何提案都必須以書面?zhèn)渫浀男问教峤?，備忘錄必須完整翔實，并至少提前兩天提供給參會人員，以便大家對其進行細(xì)致理性的評估。之所以要求至少提前兩天，是因為研究備忘錄的人這樣可以有時間進行標(biāo)注、發(fā)現(xiàn)漏洞、梳理相關(guān)問題。

黑石還規(guī)定，除非有重大的后續(xù)發(fā)展，否則不得在會議上對備忘錄進行任何補充。

蘇世民還特別提出討論有兩個基本規(guī)則：第一，每個人都必須發(fā)言，以確保每個投資決策是由集體制定的；第二，要把討論重點放在潛在投資機會的缺點上。對負(fù)責(zé)推介的人來說，這種建設(shè)性質(zhì)詢的過程可能是一個挑戰(zhàn)，但黑石對質(zhì)詢過程進行了設(shè)計，保證質(zhì)詢只對事、不對人。

如今黑石所有的投資中，決策都是在這種充分討論下進行的，最大限度的規(guī)避了個人因素的影響，使得投資評估和討論更加充分且全面。

終止收購SOHO中國，或許就是在這樣的充分討論之下作出的決定。

中國故事

黑石和SOHO，是其在中國市場最近的一次惹人關(guān)注的故事。

今年8月13日晚間，SOHO中國公告稱，公司與投資者就2020年3月11日公告中提及的潛在交易所進行的討論已終止，迄今并未就潛在交易的條款達成共識。

雖然SOHO在公告中沒有指明，但外界都很清楚，未達成共識的投資者就是黑石。

從2014年就一直開啟“賣賣賣”模式的SOHO中國，本欲將手上持有的所有項目全部分批出售。據(jù)此前報道，這些資產(chǎn)包括在北京的光華路SOHO、望京SOHO塔3、上海的SOHO復(fù)興廣場、上海的古北SOHO、SOHO天山廣場、外灘SOHO，以及北京的前門項目和麗澤SOHO。這八個項目總價值人民幣500億-600億元。

今年3月中旬，投資圈突然傳出消息，稱黑石集團提出私有化SOHO中國，交易價值40億美元，每股收購價格為6港元，較SOHO中國3月9日收盤價2.98元/股高出一倍多。

當(dāng)時透露的細(xì)節(jié)表示，有關(guān)交易將在未來幾周內(nèi)敲定，SOHO中國董事會主席潘石屹及其夫人張欣持有該公司63.93%股權(quán)，且他們計劃在與黑石達成交易后仍保留少量股份。

看起來，雙方的溝通已經(jīng)進入實質(zhì)階段，黑石很快就能獲得一批位于中國一線城市的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)。

然而，進入5月后，陸續(xù)有聲音傳出，黑石和SOHO的收購談判陷入僵局，并表示主要原因是新冠疫情導(dǎo)致公司前景充滿不確定性，雙方在估值出價上并不能達成一致。

新冠疫情對于黑石的投資評估并非沒有影響，但蘇世民對觀點地產(chǎn)新媒體表示，在當(dāng)前環(huán)境下，會更加重視整個企業(yè)的技術(shù)和以增長為導(dǎo)向的投資。

蘇世民進一步表達對于黑石的信心：“我們對自身投資模型的信心，比以往任何時候都要強大。”

蘇世民解釋，黑石業(yè)務(wù)的兩個要素，令我們即使在危機時期也能成為穩(wěn)定的合作伙伴：保持實力和資金。

其中，資金的作用顯然頗為關(guān)鍵。

“在資金方面，我們成功集資令已募集而未投出的資金達到可觀的數(shù)額（目前為1560億美元），這為我們提供了極大的靈活性來部署資金并明智地尋求由錯位創(chuàng)造的機會。”

雖然SOHO中國收購沒有達成，但蘇世民仍然給中國開發(fā)商和投資者提出了一條建議：最重要的事情是，了解未來5-10年中哪一類房地產(chǎn)投資將取得最佳回報。

同時，蘇世民對今年中國經(jīng)濟的表現(xiàn)表示看好，認(rèn)為中國經(jīng)濟復(fù)原主要由受強有力的政府政策，以及對技術(shù)型公司的長期投資以及復(fù)蘇的制造業(yè)帶動。這些領(lǐng)域與房地產(chǎn)的物流資產(chǎn)相結(jié)合，提供了良好的投資機會，整個股市的反彈亦非常強勁。

蘇世民甚至認(rèn)為，走出此次疫情帶來的經(jīng)濟下行之后，中國很可能會是全球范圍最強的增長型國家。

因此，中國的經(jīng)濟具備天然的發(fā)展優(yōu)勢，這些優(yōu)勢還在繼續(xù)內(nèi)化。

蘇世民對此也不諱言，并指出目前黑石認(rèn)為最值得信賴的投資領(lǐng)域之一仍然是全球物流。

基于此判斷，黑石購買了超過10億平方英尺的倉庫資產(chǎn)，其中包括位于中國主要配送中心的倉庫，并出租給領(lǐng)先的第三方物流和中國科技公司。

事實上，黑石對于物流地產(chǎn)的看好并不是今天才提出的。

2018年7月，黑石集團高級董事總經(jīng)理王天兵在接受觀點地產(chǎn)新媒體采訪時就曾透露：“最近我們?nèi)蛑攸c關(guān)注的板塊是物流地產(chǎn)?！?/p>

他還表示，黑石正在中國搭建物流倉儲平臺。

當(dāng)時，王天兵用“供需”的關(guān)系來解釋黑石為什么看好中國的物流地產(chǎn)前景，其稱國內(nèi)雖然已經(jīng)有很多電商巨頭、開發(fā)商都布局了物流倉儲，但從供需來看，依然有很大的倉儲面積的需求，這就說明未來的租金仍有上漲空間，也是投資者最高興的事情。

黑石對于物流產(chǎn)業(yè)的布局并不僅僅在中國，而且全球進行。

2017年1月12日，消息稱黑石集團考慮競購新加坡物流地產(chǎn)巨頭普洛斯公司。雖然最終黑石未將普洛斯收歸囊下，但尋找優(yōu)質(zhì)物流公司標(biāo)的的舉動沒有停止。

當(dāng)年12月12日消息，黑石集團旗下地產(chǎn)基金正在收購歐洲倉儲物流公司Logicor的10%股權(quán)。

2018年10月，黑石集團以2.75億元收購東百集團旗下一家物流業(yè)務(wù)子公司佛山睿優(yōu)80%股權(quán)，瞄準(zhǔn)中國高端物流倉儲行業(yè)。

2019年6月3日，黑石集團官宣計劃斥資187億美元，收購新加坡普洛斯手中的美國工業(yè)倉庫網(wǎng)絡(luò)及債務(wù)。收購之后，黑石在美國倉儲物流產(chǎn)業(yè)排名第二。

今年的新冠疫情，讓蘇世民更看好物流地產(chǎn)的前景。，他解釋道：“在新冠病毒期間，我們看到倉庫價格一直在上漲，因為人們現(xiàn)在都在家里網(wǎng)購，快遞配送到家的服務(wù)獲得爆炸性增長，業(yè)務(wù)增長非常迅速。在中國也是如此，我們關(guān)注的不再是酒店而是倉庫，我們做的就是匹配這些需求?！?/p>

以下為觀點地產(chǎn)新媒體對黑石集團主席、CEO蘇世民采訪整理實錄：

觀點地產(chǎn)新媒體：在您最近發(fā)售的新書中，您分享了個人多年以來積累的豐富知識和智慧。那么在不動產(chǎn)投資領(lǐng)域，您最難忘的一次不動產(chǎn)投資是哪一次？對此，您又有什么經(jīng)驗可以分享給大家？

蘇世民：對我而言，一個特別的亮點是黑石基金在2007年秋天以260億美元收購了希爾頓。希爾頓是全球知名品牌之一，我們?yōu)楦纳坪蛿U展業(yè)務(wù)（包括國際業(yè)務(wù)）的機會而感到興奮。

然而，在我們達成交易僅僅幾個月后，全球金融危機令世界出現(xiàn)翻地覆的變化。在危機中，我們計算出希爾頓的價值較我們的初始投資下降了70％。但我們是長期投資者，我們的投資模型非常適合度過這些類型的市場周期。盡管受到一些媒體和其他人士的質(zhì)疑，我們?nèi)栽谕七M自身的計劃，以進行公司轉(zhuǎn)型，將投資組合的規(guī)劃增加一倍，實施各種節(jié)能計劃以及進行改變以改善公司文化。

在最初投資希爾頓的11年后，2018年，我們最終出售了該業(yè)務(wù)，很明顯我們的策略獲得了回報。更是有史以來最賺錢的私募股權(quán)交易，為我們的投資者賺了140億美元，而且我們對公司進行了改組令其變得更好。

我為希爾頓最近連續(xù)兩年被《財富》雜志評為美國最佳工作場所和女性最佳工作場所而感到無比自豪。即使在充滿挑戰(zhàn)的情況下，我們對希爾頓的投資也證明了黑石投資模型的能力。

觀點地產(chǎn)新媒體：房地產(chǎn)投資者或開發(fā)商可以從您的書中學(xué)到什么？您對他們有什么建議嗎？

蘇世民：房地產(chǎn)是世界上最大的資產(chǎn)類別之一。但是，每個分類：辦公樓，多層公寓，獨立屋，零售，酒店和倉庫-對本地和全球趨勢（包括技術(shù)創(chuàng)新）的反應(yīng)都不同。

對于房地產(chǎn)投資者和開發(fā)商而言，最重要的事情是，了解未來5-10年中哪一類房地產(chǎn)投資將取得最佳回報。過去的供應(yīng)、需求和盈利能力等歷史數(shù)據(jù)可能無法充分預(yù)測未來會發(fā)生的事情。

每當(dāng)需要做出重大投資決定時，重新評估這些類型的房地產(chǎn)資產(chǎn)的前景變得最為重要。

觀點地產(chǎn)新媒體：您最堅持的投資原則是什么？

蘇世民：我投資的第一法則很簡單：不要虧錢！

在黑石我們建立了獨特的投資流程，可幫助實現(xiàn)這一基本概念。我們的投資決策都是基于嚴(yán)格、冷靜且穩(wěn)健的風(fēng)險評估。

在當(dāng)今具有高度波動性和不確定性的環(huán)境中，這法則顯得尤為重要。我們必須持續(xù)關(guān)注自己的投資流程以及代表投資者所作出的所有決定當(dāng)中的潛在弊端。

觀點地產(chǎn)新媒體：2020年，全球經(jīng)濟都受到疫情嚴(yán)重影響，而中國經(jīng)濟更早進入復(fù)蘇軌道，但也沒有設(shè)立全年經(jīng)濟增速目標(biāo)。您對今年全球和中國的經(jīng)濟發(fā)展持有什么看法和見解？

蘇世民：我相信，中國的經(jīng)濟增長將會比世界其他地區(qū)強勁。盡管第一季度受到疫情影響而進行社區(qū)距離限制措施，但仍料中國2020年的國內(nèi)生產(chǎn)總值將增長1-2%，而今年幾乎沒有其他國家可以實現(xiàn)正增長。

中國的經(jīng)濟復(fù)原主要由受強有力的政府政策以及對技術(shù)型公司的長期投資以及復(fù)蘇的制造業(yè)帶動。

這些領(lǐng)域與房地產(chǎn)的物流資產(chǎn)相結(jié)合，為中國提供了良好的投資機會，而整個股市的反彈亦非常強勁。

觀點地產(chǎn)新媒體：今年的經(jīng)濟形勢對黑石的投資策略是否有產(chǎn)生影響？

蘇世民：我們對自身投資模型的信心比以往任何時候都要強大。

黑石業(yè)務(wù)的兩個要素令我們即使在危機時期也能成為穩(wěn)定的合作伙伴：保持實力和資金。黑石的業(yè)務(wù)模式基于對投資者的長期資本承諾，反映黑石是用于抵御風(fēng)暴。

擁有長期穩(wěn)定資金的好處意味著我們可以耐心等待，并且在充滿挑戰(zhàn)的時期從不“被迫出售”。在資金方面，我們成功集資令已募集而未投出的資金達到可觀的數(shù)額（目前為1560億美元），這為我們提供了極大的靈活性來部署資金并明智地尋求由錯位創(chuàng)造的機會。

在這種環(huán)境下，我們更加重視整個企業(yè)的技術(shù)和以增長為導(dǎo)向的投資。

觀點地產(chǎn)新媒體：黑石集團區(qū)別于其他基金的優(yōu)勢是什么？

蘇世民：由于我們的文化在全球范圍內(nèi)保持一致，令黑石達到目前的水平。今天，我們的核心創(chuàng)始價值“英才、卓越、開放、誠信和創(chuàng)新”仍然是公司的核心。

從一開始，我們就一直非常重視吸引和發(fā)展人才。我在書中談到了聘請合適的人的重要性，理想的員工是10分滿分的，他們應(yīng)該為頂尖的人才。這些人可以發(fā)現(xiàn)問題，就此設(shè)計解決方案，并朝著新的方向發(fā)展業(yè)務(wù)。它們還可吸引其他10位員工，這有助于使你的業(yè)務(wù)成功。

在黑石集團，員工的力量使我們保持了自己的企業(yè)家組織，不斷尋找新的投資領(lǐng)域以及創(chuàng)新和改善自我的方式。在建立新業(yè)務(wù)的過程中，我們不僅有了新的增長引擎，而且黑石整體上也受益有更多的深度和廣度。

如今，我們已成為一家全球性組織，在全球有超過20個辦事處無縫分布，業(yè)務(wù)涉及私募股權(quán)，房地產(chǎn)，信貸，生命科學(xué)，基礎(chǔ)設(shè)施，對沖基金和其他領(lǐng)域。我們的規(guī)模和多樣性成為發(fā)現(xiàn)機遇和執(zhí)行上的優(yōu)勢，令他人無法企及。

蘇世民：今天，我們最值得信賴的投資領(lǐng)域之一仍然是全球物流，我們在這里購買了超過10億平方英尺的倉庫資產(chǎn)。其中包括位于中國主要配送中心的倉庫，并出租給領(lǐng)先的第三方物流和中國科技公司。這一重大部署是基于這觀點，即電子商務(wù)革命將繼續(xù)需要“最后一里”的基礎(chǔ)設(shè)施，以有效地將產(chǎn)品從公司庫存轉(zhuǎn)移到在線客戶。

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原標(biāo)題： 觀點與蘇世民面對面：黑石法則