作者：齊精智律師

不動(dòng)產(chǎn)本身可以抵押給金融機(jī)構(gòu)融資，不動(dòng)產(chǎn)在租賃后所產(chǎn)生的租金可以質(zhì)押給其他金融機(jī)構(gòu)再次融資。

不動(dòng)產(chǎn)租金依據(jù)《應(yīng)收賬款質(zhì)押登記辦法》的規(guī)定可以辦理質(zhì)押登記，從而使質(zhì)押權(quán)人在不動(dòng)產(chǎn)租金之上享有排他的優(yōu)先物權(quán)。齊精智律師提示不動(dòng)產(chǎn)抵押登記后其效力不及于租金，但被法院查封后抵押權(quán)才及于租金。

本文不惴淺陋，分析如下：

一、不動(dòng)產(chǎn)抵押權(quán)及于扣押后的租金與不動(dòng)產(chǎn)租金應(yīng)收賬款質(zhì)押權(quán)產(chǎn)生的依據(jù)不同。

《物權(quán)法》第一百九十七條第一款規(guī)定：“債務(wù)人不履行到期債務(wù)或者發(fā)生當(dāng)事人約定的實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)的情形，致使抵押財(cái)產(chǎn)被人民法院依法扣押的，自扣押之日起抵押權(quán)人有權(quán)收取該抵押財(cái)產(chǎn)的天然孳息或者法定孳息，但抵押權(quán)人未通知應(yīng)當(dāng)清償法定孳息的義務(wù)人的除外?！?/p>

《應(yīng)收賬款質(zhì)押登記辦法》第二條：本辦法所稱應(yīng)收賬款是指權(quán)利人因提供一定的貨物、服務(wù)或設(shè)施而獲得的要求義務(wù)人付款的權(quán)利以及依法享有的其他付款請求權(quán)，包括現(xiàn)有的和未來的金錢債權(quán)，但不包括因票據(jù)或其他有價(jià)證券而產(chǎn)生的付款請求權(quán)，以及法律、行政法規(guī)禁止轉(zhuǎn)讓的付款請求權(quán)。 本辦法所稱的應(yīng)收賬款包括下列權(quán)利:

(一)銷售、出租產(chǎn)生的債權(quán)，包括銷售貨物，供應(yīng)水、電、氣、暖，知識(shí)產(chǎn)權(quán)的許可使用，出租動(dòng)產(chǎn)或不動(dòng)產(chǎn)等;

二、不動(dòng)產(chǎn)租金應(yīng)收賬款質(zhì)押登記在先，不動(dòng)產(chǎn)抵押登記在后，不動(dòng)產(chǎn)租金應(yīng)收賬款質(zhì)押權(quán)優(yōu)先于不動(dòng)產(chǎn)抵押權(quán)。

1、同一不動(dòng)產(chǎn)及設(shè)立質(zhì)押有設(shè)立抵押權(quán)的，按照登記時(shí)間確認(rèn)清償順序。

《民法典》第四百一十五條：同一財(cái)產(chǎn)既設(shè)立抵押權(quán)又設(shè)立質(zhì)權(quán)的，拍賣、變賣該財(cái)產(chǎn)所得的價(jià)款按照登記、交付的時(shí)間先后確定清償順序。

2、不動(dòng)產(chǎn)租金質(zhì)押登記在先，不動(dòng)產(chǎn)抵押在后，此時(shí)抵押權(quán)由于抵押物尚未被法院扣押，抵押權(quán)尚不及于租金，故不動(dòng)產(chǎn)租金質(zhì)押權(quán)可能要優(yōu)先于不動(dòng)產(chǎn)抵押。

此時(shí)，是不動(dòng)產(chǎn)租金質(zhì)押登記優(yōu)先于抵押物租金一般債權(quán)，即物權(quán)優(yōu)先于債權(quán)。

三、不動(dòng)產(chǎn)租金應(yīng)收賬款抵押登記在不動(dòng)產(chǎn)抵押登記之后，但在抵押物被法院查封之前，不動(dòng)產(chǎn)租金應(yīng)收賬款質(zhì)押權(quán)優(yōu)先于不動(dòng)產(chǎn)抵押權(quán)。

在抵押權(quán)人采取實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)的司法措施前，抵押權(quán)的法律效力不及于抵押物的租金。
按照《物權(quán)法》第195條規(guī)定抵押權(quán)人實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)的相關(guān)方式以及抵押權(quán)本身的性質(zhì)來看，抵押權(quán)人享有的優(yōu)先受償權(quán)應(yīng)僅限于抵押物轉(zhuǎn)移所產(chǎn)生的交換價(jià)值，并不包含相關(guān)的使用收益，故原則上抵押人在占有、使用抵押物期間出租所得租金，并不屬于抵押權(quán)所及的范圍，而應(yīng)歸抵押人所有。故在不動(dòng)產(chǎn)抵押后，抵押人仍可以將不動(dòng)產(chǎn)租金進(jìn)行質(zhì)押，此時(shí)質(zhì)押的標(biāo)的物系租金。在抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)之前，租金質(zhì)權(quán)人有權(quán)收取該租金。同一房屋之上的抵押權(quán)與租金質(zhì)權(quán)并不會(huì)存在沖突。

四、不動(dòng)產(chǎn)租金應(yīng)收賬款質(zhì)押登記在不動(dòng)產(chǎn)抵押查封之后，抵押權(quán)人僅就抵押權(quán)實(shí)行之日后的租金享有優(yōu)先權(quán)，不動(dòng)產(chǎn)租金應(yīng)收賬款可以在抵押權(quán)實(shí)行之日之前享有優(yōu)先受讓權(quán)。

不動(dòng)產(chǎn)租金應(yīng)收賬款質(zhì)押登記在不動(dòng)產(chǎn)抵押物被法院扣押后，但在法院通知承租人之前，質(zhì)押權(quán)人就通知過承租人并受領(lǐng)租金。

湖南省高級人民法院（2015）湘高法民二初字第19號判決書認(rèn)為：本案中，四達(dá)公司以其所有的涉案301房屋為下欠姜國良的債務(wù)設(shè)定抵押擔(dān)保，并依法辦理了抵押登記，故姜國良對該房屋依法享有抵押權(quán)。《中華人民共和國物權(quán)法》第一百九十七條規(guī)定：“債務(wù)人不履行到期債務(wù)或者發(fā)生當(dāng)事人約定的實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)的情形，致使抵押財(cái)產(chǎn)被人民法院依法扣押的，自扣押之日起抵押權(quán)人有權(quán)收取該抵押財(cái)產(chǎn)的天然孳息或者法定孳息，但抵押權(quán)人未通知應(yīng)當(dāng)清償法定孳息的義務(wù)人的除外”。根據(jù)上述規(guī)定，不動(dòng)產(chǎn)抵押的抵押標(biāo)的物是不動(dòng)產(chǎn)本身，在抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)之前，抵押權(quán)的效力原則上僅及于不動(dòng)產(chǎn)本身，并不及于因該不動(dòng)產(chǎn)產(chǎn)生的租金收益等孳息。因此，四達(dá)公司將涉案301房屋抵押給姜國良后，在姜國良實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)之前，又將基于該房屋所產(chǎn)生的租金收益、物業(yè)管理費(fèi)等應(yīng)收賬款出質(zhì)給中信銀行長沙分行并不違反法律的強(qiáng)制性規(guī)定。本院（2014）湘高法民二初字第20號民事判決在中信銀行長沙分行與四達(dá)公司簽訂《最高額權(quán)利質(zhì)押合同》并依法辦理了應(yīng)收賬款質(zhì)押登記的情形下，認(rèn)定中信銀行長沙分行對四達(dá)公司提供質(zhì)押的租金收入以及物業(yè)管理費(fèi)在最高債權(quán)額2.5億元的范圍內(nèi)享有優(yōu)先受償權(quán)正確。

綜上，抵押權(quán)對抵押物的優(yōu)先受償權(quán)與抵押物被查封后的抵押物法定孳息租金優(yōu)先受償不是同時(shí)產(chǎn)生，不動(dòng)產(chǎn)抵押權(quán)及于租金只有在法院查封不動(dòng)產(chǎn)之后且通知承租人后才產(chǎn)生對抗應(yīng)收賬款質(zhì)押權(quán)的法律效力。

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