出賣人在法院采取預(yù)查封措施后解除房屋買賣合同的，只有在已經(jīng)返還購(gòu)房?jī)r(jià)款的情況下，才能排除對(duì)房屋的執(zhí)行。

1. 2015年6月15日，喬增正與正商公司簽訂《商品房買賣合同》，約定由喬增正購(gòu)買案涉房屋。隨后，喬增正支付了部分款項(xiàng)，雙方就上述《商品房買賣合同》進(jìn)行了備案

2. 2018年9月20日，由于喬增正未按約定支付全部房屋款項(xiàng)，經(jīng)正商公司起訴，牧野區(qū)法院作出（2018）豫0711民初1061號(hào)民事判決書(shū)，解除了喬增正與正商公司簽訂的《商品房買賣合同》。

3. 因另案借貸糾紛，衛(wèi)濱區(qū)法院判令喬增正向王清償款償還借款49萬(wàn)元及利息。因喬增正未主動(dòng)履行，王清申請(qǐng)執(zhí)行。執(zhí)行法院衛(wèi)濱區(qū)法院于2018年4月3日預(yù)查封了被執(zhí)行人喬增正購(gòu)買的案涉房屋。執(zhí)行過(guò)程中，正商公司向牧野法院提出書(shū)面異議，被裁定駁回，遂提起本案訴訟。

4. 衛(wèi)濱區(qū)法院一審認(rèn)為，正商公司的合同解除權(quán)并不屬于物權(quán)，并不優(yōu)先于已進(jìn)入強(qiáng)制執(zhí)行階段的對(duì)被執(zhí)行人所享有的債權(quán)，且其解除合同發(fā)生在預(yù)查封措施之后，因此不能排除對(duì)案涉房屋的執(zhí)行。

5. 新鄉(xiāng)中院二審認(rèn)為，被執(zhí)行人雖然未取得房屋所有權(quán)，但在正商公司返還價(jià)款前，不能排除對(duì)案涉房屋的執(zhí)行。

6. 正商公司不服，申請(qǐng)?jiān)賹?，被河南高院駁回。

1. 喬增正與正商公司簽訂商品房買賣合同，辦理了商品房預(yù)告登記，雖然尚未取得涉案房屋的所有權(quán)，但對(duì)涉案房屋享有取得物權(quán)的期待權(quán)利。法院采取預(yù)查封措施并無(wú)不當(dāng)。

2. 正商公司解除合同發(fā)生在法院預(yù)查封涉案房屋之后，正商公司不能僅依據(jù)合同解除對(duì)抗對(duì)涉案房屋在先執(zhí)行的申請(qǐng)執(zhí)行人。

3. 在商品房買賣合同解除的情況下，雙方互負(fù)返還義務(wù)，在案外人未返還價(jià)款的情況下，如果允許其排除金錢債權(quán)的執(zhí)行，將會(huì)使申請(qǐng)執(zhí)行人既執(zhí)行不到被執(zhí)行人名下的財(cái)產(chǎn)，又執(zhí)行不到本應(yīng)返還給被執(zhí)行人的價(jià)款，顯然有失公允。

綜上所述，正商公司未將喬增正已經(jīng)支付的購(gòu)房款交付執(zhí)行法院，因此正商公司對(duì)涉案房屋不能排除執(zhí)行。

北京云亭律師事務(wù)所唐青林律師、李舒律師的專業(yè)律師團(tuán)隊(duì)辦理和分析過(guò)大量本文涉及的法律問(wèn)題，有豐富的實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)。大量辦案同時(shí)還總結(jié)辦案經(jīng)驗(yàn)出版了《云亭法律實(shí)務(wù)書(shū)系》，本文摘自該書(shū)系。該書(shū)系的作者全部是北京云亭律師事務(wù)所戰(zhàn)斗在第一線的專業(yè)律師，具有深厚理論功底和豐富實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)。該書(shū)系的選題和寫(xiě)作體例，均以實(shí)際發(fā)生的案例分析為主，力圖從實(shí)踐需要出發(fā)，為實(shí)踐中經(jīng)常遇到的疑難復(fù)雜法律問(wèn)題，尋求最直接的解決方案。

1. 房屋辦理預(yù)售登記備案被預(yù)查封之后，出賣人不能僅通過(guò)解除房屋買賣合同排除對(duì)房屋的執(zhí)行。法院并未通過(guò)物權(quán)或債權(quán)的角度說(shuō)理，而是通過(guò)衡平各方當(dāng)事人利益的“公允”角度予以論證，目的是防止申請(qǐng)執(zhí)行人“錢房?jī)煽铡薄?/p>

2. 法院并未否認(rèn)出賣人對(duì)房屋享有所有權(quán)，《九民紀(jì)要》亦強(qiáng)調(diào)合同解除后的返還請(qǐng)求權(quán)是“物權(quán)性質(zhì)”，但出賣人必須在返還已收取的購(gòu)房款后，才能排除對(duì)房屋的執(zhí)行。

3. 由于本文主題爭(zhēng)議較大，司法實(shí)踐中存在不同的做法。在能夠排除存在惡意的情況下，部分法院允許房屋出賣人通過(guò)解除買賣合同排除執(zhí)行，即使出賣人尚未返還購(gòu)房款。（具體詳見(jiàn)延伸閱讀）

（我國(guó)并不是判例法國(guó)家，本文所引述分析的判例也不是指導(dǎo)性案例，對(duì)同類案件的審理和裁判中并無(wú)約束力。同時(shí)，尤其需要注意的是，司法實(shí)踐中，每個(gè)案例的細(xì)節(jié)千差萬(wàn)別，切不可將本文裁判觀點(diǎn)直接援引。北京云亭律師事務(wù)所執(zhí)行業(yè)務(wù)部對(duì)不同案件裁判文書(shū)的梳理和研究，旨在為更多讀者提供不同的研究角度和觀察的視角，并不意味著北京云亭律師事務(wù)所執(zhí)行業(yè)務(wù)部對(duì)本文案例裁判觀點(diǎn)的認(rèn)同和支持，也不意味著法院在處理類似案件時(shí)，對(duì)該等裁判規(guī)則必然應(yīng)當(dāng)援引或參照。）

《最高人民法院、國(guó)土資源部、建設(shè)部關(guān)于依法規(guī)范人民法院執(zhí)行和國(guó)土資源房地產(chǎn)管理部門協(xié)助執(zhí)行若干問(wèn)題的通知》【法發(fā)〔2004〕5號(hào)】（2004.03.01生效）

十五、下列房屋雖未進(jìn)行房屋所有權(quán)登記，人民法院也可以進(jìn)行預(yù)查封：

（一）作為被執(zhí)行人的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)，已辦理了商品房預(yù)售許可證且尚未出售的房屋；

（二）被執(zhí)行人購(gòu)買的已由房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)辦理了房屋權(quán)屬初始登記的房屋；

（三）被執(zhí)行人購(gòu)買的辦理了商品房預(yù)售合同登記備案手續(xù)或者商品房預(yù)告登記的房屋。

第124條第2款 應(yīng)予注意的是，在金錢債權(quán)執(zhí)行中，如果案外人提出執(zhí)行異議之訴依據(jù)的生效裁判認(rèn)定以轉(zhuǎn)移所有權(quán)為目的的合同（如買賣合同）無(wú)效或應(yīng)當(dāng)解除，進(jìn)而判令向案外人返還執(zhí)行標(biāo)的物的，此時(shí)案外人享有的是物權(quán)性質(zhì)的返還請(qǐng)求權(quán)，本可排除金錢債權(quán)的執(zhí)行，但在雙務(wù)合同無(wú)效的情況下，雙方互負(fù)返還義務(wù)，在案外人未返還價(jià)款的情況下，如果允許其排除金錢債權(quán)的執(zhí)行，將會(huì)使申請(qǐng)執(zhí)行人既執(zhí)行不到被執(zhí)行人名下的財(cái)產(chǎn)，又執(zhí)行不到本應(yīng)返還給被執(zhí)行人的價(jià)款，顯然有失公允。為平衡各方當(dāng)事人的利益，只有在案外人已經(jīng)返還價(jià)款的情況下，才能排除普通債權(quán)人的執(zhí)行。反之，案外人未返還價(jià)款的，不能排除執(zhí)行。

《新鄉(xiāng)市正商置業(yè)有限公司、王清現(xiàn)再審審查與審判監(jiān)督民事裁定書(shū)》【(2021)豫民申1021號(hào)】