任博宏觀倫道 作者：毛小柒
【正文】
一、哈爾濱廢止地產(chǎn)調控政策文件（核心要點是不再限售）
（一）地產(chǎn)行業(yè)風險仍在持續(xù)釋放的背景下，因城施策的各地動向備受關注。2022年3月23日，哈爾濱市住建局在哈爾濱市政府官網(wǎng)披露的信息顯示，經(jīng)報請市政府同意，鑒于《哈爾濱市人民政府辦公廳關于進一步加強房地產(chǎn)市場調控工作的通知》（哈政辦規(guī)（2018）12號）已完成其階段性調控使命，擬予以以廢止。值得關注的是，哈爾濱此舉，隨后得到經(jīng)濟日報、央視財經(jīng)等官媒的轉載。
這是首個城市明確宣布廢止先前的房地產(chǎn)調控文件，且是省會城市，和之前的鄭州等地一樣(參見首個特大城市全面放松樓市、首個一線城市房貸利率大幅下調和首付比例迎來下調潮？），具有風向標層面的意義，預計其它大部分城市都將會跟進。
（二）哈爾濱擬廢止的這份文件于2018年5月5日發(fā)布，其篇幅不長，當時的總體政策取向是收緊，即加強房地產(chǎn)市場調控。具體明確了以下五點，
1、制定差異化的供地政策，用地需求大的哈西、松北地區(qū)增加供應和加快節(jié)奏，香坊區(qū)等老城區(qū)舊城改造釋放的住宅用地及時組織供應，庫存規(guī)模較多的阿城區(qū)、利民開發(fā)區(qū)要適當控制。
2、主城6區(qū)（道里區(qū)、南崗區(qū)、道外區(qū)、香坊區(qū)、平房區(qū)和松北區(qū)）區(qū)域范圍內(nèi)實行限售，即取消建設單位網(wǎng)簽合同備案信息注銷權限，自商品房網(wǎng)簽合同簽訂之日起滿3年方可上市交易。
3、提高公積金貸款條件，將個人貸款還貸能力系數(shù)由0.5調整為0.4。
4、嚴格控制二套以上購房的首付和利率標準。
5、強化房地產(chǎn)市場監(jiān)管。
可以看出，被廢止的這項政策關鍵點是3年的限售期。此次廢止后，意味著哈爾濱市的商品住宅限售約束被真正取消。
二、實際上，哈爾濱早在2021年9月就開始救市了
如果從時間上看，早在地產(chǎn)行業(yè)風險暴發(fā)不到兩個月的時間里，哈爾濱就已經(jīng)按照三穩(wěn)（即穩(wěn)地價、穩(wěn)房價、穩(wěn)預期）的政策導向，開始出臺政策穩(wěn)樓市了，而這些舉措隨后被因城施策的各地區(qū)爭相效仿。2021年9月29日，哈爾濱住建局聯(lián)合哈爾濱市自然資源和規(guī)劃局、財政局、人社局 、稅務局、銀保監(jiān)局、人行中心支行、網(wǎng)信辦、住房公積金管理中心等部門聯(lián)合發(fā)布《關于促進我市房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的實施意見》（哈住建發(fā)〔2021〕267號），提出如下舉措：
（一）救地產(chǎn)企業(yè)：預售條件、預售監(jiān)管資金返還與土地款繳納條件放松
1、對信用等級為綠牌和藍牌的開發(fā)企業(yè)，2022年6月1日前，取得土地使用權的開發(fā)項目，在2022年底之前，高層達到一層工程主體施工形象、多層達到二層工程主體施工形象的，企業(yè)可按棟申請商品房預售許可證。
2、2022年底前，對于已實施商品房預售資金監(jiān)管的房地產(chǎn)開發(fā)項目，滿足返還條件的，應盡快予以返還。同時，監(jiān)管資金入賬金額在扣除5%留存監(jiān)管資金后仍有余額的，在返還各階段監(jiān)管資金的基礎上，每階段提高原來應返額度的20%，以減輕企業(yè)流動資金壓力。
3、自2021年10月1日起，新出讓的土地項目，繳納土地出讓起始價的20%作為競買保證金，土地出讓合同簽訂后，一個月內(nèi)繳納土地成交價款的50%，六個月內(nèi)繳齊剩余土地成交價款，并按照規(guī)定繳納相應利息。
（二）支持去庫存和拯救銷售端：加大對人才與新市民購房的貨幣補貼力度
1、加大對人才購房的補貼力度。對與本地用人單位簽訂聘用合同或服務協(xié)議、繳納6個月社保的，以及已自主創(chuàng)業(yè)的，年齡在35歲以下的各類人才，在哈購置首套商品房時即可享受購房補貼。購房補貼以貨幣形式一次性發(fā)放，發(fā)放標準按照全日制博士生10萬元、全日制碩士生5萬元、全日制本科生3萬元、大中專生（含技工院校）2萬元。
2、對于在哈購置首套商品房的新市民（參見新市民群體，杠桿加起），給予一次性1萬元的購房補貼。
（三）其它救市政策：下調稅率、多維度放寬公積金貸款條件等
1、下調土地增值稅預征率，全市普通標準住宅調整為1.5%；除普通標準住宅外的其他住宅調整為2%；除上述以外的其他房地產(chǎn)項目調整為2.5%。
2、實際用于居住用途的公寓房屋，水、電收費持續(xù)執(zhí)行民用價格標準。
3、放寬二手房公積金貸款房齡年限，由20年提高到30年，貸款年限與房齡之和不超過50年。
4、允許異地繳存公積金職工在哈購房申請公積金貸款，實現(xiàn)異地職工享有在哈市同等住房公積金貸款政策。
5、縣（處）級女干部和高級職稱女性專業(yè)技術人員住房公積金個人貸款年齡由55周歲調整為60周歲。
6、放寬靈活就業(yè)人員建戶繳存公積金政策，社保開戶即可申請繳存住房公積金。
7、放寬住房公積金組合貸款業(yè)務，允許職工使用公積金貸款仍不能滿足需要的，可申請組合貸款，公積金貸款與商業(yè)貸款之和不超過購房評估價格的70%。
8、各區(qū)、縣（市）政府要切實履行房地產(chǎn)市場屬地主體責任，積極引導支持房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開展促銷活動。
三、哈爾濱為什么要救市？兩個指標也許能夠說明問題
理由也很明顯，即哈爾濱的樓市很不樂觀。
（一）2021年地產(chǎn)開發(fā)投資同比大幅下降14.60%（全國則增長4.40%）
2020年和2021年，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資增速分別達到7.00%和4.40%，而同期哈爾濱的房地產(chǎn)開發(fā)投資卻分別增長0.30%和下降14.6%，和全國平均水平相去甚遠。2020年尚能保持微幅增長，2021年房地產(chǎn)開發(fā)投資增速在全國主要城市中排名末位，僅略好于處于嚴格調控中的深圳。這表明哈爾濱的地產(chǎn)行業(yè)困境很突出，地產(chǎn)行業(yè)對經(jīng)濟增長沒有形成有效推動，反而形成重大拖累。
房地產(chǎn)開發(fā)投資同比大幅下滑，表明地產(chǎn)企業(yè)在哈爾濱拿地開發(fā)意愿大幅下滑，這給哈爾濱地區(qū)經(jīng)濟帶來沖擊的同時，無疑也會沖擊哈爾濱的拿地收入，并進一步加大哈爾濱地區(qū)的財政壓力。
資料來源：Wind（沈陽和福州的數(shù)據(jù)為2021年前11個月，鄭州為2021年前三個季度）
（二）房價下降幅度在70大主要城市中位列第2
2022年2月，哈爾濱的二手住宅價格環(huán)比下降1.50%，在70大主要城市中下降幅度最大。同時自2021年7月以來的6個月時間里，哈爾濱的二手住宅價格累計下降4.99%，下降幅度在70大主要城市中位列第2。
四、哈爾濱并不孤立，越來越多的城市正面臨同樣的困境
如果僅從上述兩個指標來看，哈爾濱實際上并不孤立，越來越多的城市正面臨和哈爾濱同樣的困境。
（一）從房地產(chǎn)開發(fā)投資同比來看，西藏、西安、太原、合肥、黑龍龍江、云南、鄭州、沈陽、青島等地下滑同樣比較大。2021年前三季度，鄭州地產(chǎn)開發(fā)投資同比下降4%，但如果從全年數(shù)據(jù)來看，則可能更糟心，這大概也是鄭州大幅放松地產(chǎn)調控的原因。
（二）從房價變化來看，2022年2月當月，70大城市中有57個城市的二手住宅價格環(huán)比出現(xiàn)了下降，23個城市下降幅度超過0.50%，沈陽、哈爾濱、牡丹江等三個東北城市的下降幅度均超過1%。當然，若從2021年7月以來的6個月累計下降幅度來看，70個大中城市中的62個城市二手住宅價格出現(xiàn)了下降，牡丹江、哈爾濱、太原、大理、石家莊、安慶、南充、北海等城市的二手住宅價格累計下降幅度均超過3%，其中哈爾濱與牡丹江分別下降6.42%和4.99%。
五、房貸利率雖在持續(xù)下行，但地產(chǎn)行業(yè)政策還需要進一步放松
需要認識到，降首付、降房貸利率、取消限售限購、加快按揭貸款投放節(jié)奏等舉措均不是化解當前地產(chǎn)行業(yè)風險的根本之道，屬于典型的治標不治本，政策層面還應進一步放開矜持，全方位放松地產(chǎn)行業(yè)政策。畢竟即便全面放松，預計也很難改變目前預期較弱的困局。
（一）目前地產(chǎn)行業(yè)面臨的最大問題是預期較弱，且很難在短期內(nèi)改變，如果未來房價持續(xù)下行且沒有上漲預期，則對于購房者來說選擇在當前購房就顯得沒有必要性，這無疑會對地產(chǎn)行業(yè)的銷售端產(chǎn)生致命沖擊。因此，當前的關鍵是通過持續(xù)放松的地產(chǎn)政策讓市場預期到房子仍能起到保值增值的作用，如此市場主體才愿意選擇成為購房主力，幫助暢通銷售端，助力地產(chǎn)行業(yè)更好良性循環(huán)。
（二）根據(jù)貝殼研究院的監(jiān)測，今年3月全國103個重點城市房貸利率創(chuàng)2019年以來月度最大降幅，接近2020年三季度水平。其中，103個重點城市首套房與二套房貸款利率分別為5.34%和5.60%，環(huán)比分別下降13和15個基點，降幅較2月分別擴大4和6個基點。進一步看，蘇州、深圳、上海等20個城市首套房貸利率低于5%（如蘇州和廈門的首套房利率為4.65%和4.95%），成都首套房貸款利率3月大幅下調69個基點（下降幅度最大）、二套房貸利率降低34個基點，鄭州出臺相關政策后部分銀行甚至將二手房貸利率從5.3%降到4.9%。
（三）雖然房貸利率仍在持續(xù)下行，但今年3月LPR沒有下降，顯示出政策部門仍顯克制與謹慎，但這反而對市場預期造成了較為不好的影響，容易導致市場對未來地產(chǎn)行業(yè)的預期進一步惡化。某種程度上，當前應向市場傳遞地產(chǎn)行業(yè)的未來并非趨于下行，而應與整個經(jīng)濟基本面保持同步，也即至少房價增速應和經(jīng)濟增速保持基本同步，如此市場預期才有可能趨于平穩(wěn)。
房貸利率的下行只能說明銷售端遇到了很大問題，并不能解決市場預期惡化的困境，因此當前來看，政策宣示意義更為重要，應給予足夠重視。
注：文章為作者獨立觀點，不代表資產(chǎn)界立場。
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