基金管理人為第一責(zé)任人，任何設(shè)置都不能影響基金管理人主動運(yùn)營管理基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目的權(quán)限。

原始權(quán)益人僅能以基金持有人的角色參與治理，只能在持有人大會層面發(fā)揮作用，不能參與基金的日常管理。基金所有日常決策都應(yīng)由基金管理人負(fù)責(zé)。

如持有人大會表決事項(xiàng)中設(shè)置了相關(guān)規(guī)則沒有要求的事項(xiàng)，需要逐一說明合規(guī)性和合理性。持有人大會及其日常機(jī)構(gòu)不能參與或干涉基金的投資管理活動。

項(xiàng)目公司原則上應(yīng)當(dāng)作為一個持有基礎(chǔ)設(shè)施的載體，設(shè)置符合《公司法》的規(guī)定即可，不能將主要運(yùn)營職責(zé)賦予項(xiàng)目公司。

管理費(fèi)設(shè)置需要具有合理性，中國證監(jiān)會反對管理費(fèi)價格戰(zhàn)，管理費(fèi)不能低于成本。

運(yùn)營服務(wù)費(fèi)不能設(shè)置得條目過多、過于復(fù)雜。不能設(shè)置差額補(bǔ)足機(jī)制，即不能約定經(jīng)營收入高于一定標(biāo)準(zhǔn)的部分給外部運(yùn)營管理機(jī)構(gòu)、低于一定標(biāo)準(zhǔn)的由運(yùn)營管理機(jī)構(gòu)補(bǔ)足?；鸩荒茉O(shè)置成明股實(shí)債。

運(yùn)營管理費(fèi)應(yīng)該具有合理性。例如，高速公路管理費(fèi)應(yīng)該與管理機(jī)構(gòu)的工作、貢獻(xiàn)、業(yè)績等掛鉤，而不應(yīng)跟車流量掛鉤。

除中國證監(jiān)會認(rèn)定的情形外，基礎(chǔ)設(shè)施公募基金（REITs）存續(xù)期間準(zhǔn)備購入基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目的標(biāo)準(zhǔn)和要求、戰(zhàn)略配售安排、盡職調(diào)查要求、信息披露等與基礎(chǔ)設(shè)施公募基金（REITs）首次發(fā)售要求基本一致。

基礎(chǔ)設(shè)施公募基金（REITs）存續(xù)期間，基金管理人作出擬購入基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目決定的，應(yīng)當(dāng)及時編制并發(fā)布臨時公告，披露擬購入基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目的相關(guān)情況和安排。

發(fā)布首次臨時公告以后，基金管理人應(yīng)當(dāng)定期發(fā)布進(jìn)展公告，說明本次購入基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目的具體進(jìn)展情況。

基礎(chǔ)設(shè)施公募基金（REITs）存續(xù)期間準(zhǔn)備購入項(xiàng)目的，應(yīng)當(dāng)按照規(guī)定履行變更注冊等程序。

基金管理人在向中國證監(jiān)會申請變更注冊同時，基金管理人和資產(chǎn)支持證券管理人還應(yīng)當(dāng)向交易所提交基金產(chǎn)品變更申請和基礎(chǔ)設(shè)施資產(chǎn)支持證券相關(guān)申請，由交易所確認(rèn)是否符合相關(guān)條件。

交易所將按照基礎(chǔ)設(shè)施公募基金（REITs）產(chǎn)品首次發(fā)售的相關(guān)工作程序，對基礎(chǔ)設(shè)施公募基金（REITs）產(chǎn)品變更和相關(guān)基礎(chǔ)設(shè)施資產(chǎn)支持證券是否符合條件進(jìn)行審核，根據(jù)評議結(jié)果出具無異議函或者作出終止審核的決定。

金額超過基金凈資產(chǎn)20%但低于基金凈資產(chǎn)50%的基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目購入，應(yīng)當(dāng)經(jīng)過參加持有人大會的基金份額持有人所持表決權(quán)的二分之一以上表決通過。

金額占基金凈資產(chǎn)50%及以上的基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目購入，應(yīng)當(dāng)經(jīng)參加大會的基金份額持有人所持表決權(quán)的三分之二以上表決通過。

基金擴(kuò)募，可以向原基金持有人配售份額，也可以向不特定對象或特定對象發(fā)售。

基金管理人可以根據(jù)基金二級市場交易價格和擬投資項(xiàng)目市場價值等因素，合理確定基金擴(kuò)募發(fā)售價格或定價方式。

金額低于基金凈資產(chǎn)50%的基礎(chǔ)設(shè)施公募基金（REITs）擴(kuò)募，應(yīng)當(dāng)經(jīng)參加持有人大會的基金份額持有人所持表決權(quán)的二分之一以上表決通過。

金額占基金凈資產(chǎn)50%及以上的擴(kuò)募，應(yīng)當(dāng)經(jīng)參加大會的基金份額持有人所持表決權(quán)的三分之二以上表決通過。

基金擴(kuò)募的，基金管理人應(yīng)當(dāng)向證監(jiān)會辦理變更注冊，并向交易所提出申請，取得交易所無異議函。

目前國內(nèi)尚未針對基礎(chǔ)設(shè)施公募基金（REITs）出臺專門的稅收政策。根據(jù)現(xiàn)行稅收政策， REITs在不同運(yùn)營環(huán)節(jié)，將主要產(chǎn)生以下稅務(wù)影響：

在REITs設(shè)立過程中通常會涉及到原始權(quán)益人將標(biāo)的資產(chǎn)剝離到項(xiàng)目公司，再將項(xiàng)目公司股權(quán)轉(zhuǎn)讓給資產(chǎn)支持專項(xiàng)計(jì)劃。

資產(chǎn)剝離通常會涉及企業(yè)所得稅、增值稅（及附加稅費(fèi)）、土地增值稅、契稅、印花稅；在符合特定條件情況下，則有可能適用“整體轉(zhuǎn)讓不征增值稅”以及“以房地產(chǎn)投資入股暫不征土地增值稅”的稅收優(yōu)惠政策。

股權(quán)轉(zhuǎn)讓則通常會涉及企業(yè)所得稅和印花稅。雖然現(xiàn)行涉及重組的企業(yè)所得稅法規(guī)規(guī)定，符合條件的股權(quán)/資產(chǎn)重組可以適用特殊性稅務(wù)處理，遞延繳納企業(yè)所得稅，但是項(xiàng)目公司股權(quán)轉(zhuǎn)讓給資產(chǎn)支持專項(xiàng)計(jì)劃，通常無法滿足“股權(quán)支付需符合規(guī)定比例”的要求。

在REITs存續(xù)期間，參與各方的稅務(wù)影響主要包括：

1. 項(xiàng)目公司：作為獨(dú)立經(jīng)營的納稅主體，項(xiàng)目公司通常需要繳納企業(yè)所得稅、增值稅及附加稅費(fèi)、印花稅等。鑒于其經(jīng)營業(yè)務(wù)的特殊性，往往還需要繳納城鎮(zhèn)土地使用稅和房產(chǎn)稅。此外，如果項(xiàng)目公司存在借入款項(xiàng)，則要考慮關(guān)聯(lián)借款費(fèi)用的資本弱化規(guī)定以及合理貸款利率水平，否則部分借款利息費(fèi)用將無法在企業(yè)所得稅前扣除。

2. 資產(chǎn)支持專項(xiàng)計(jì)劃：根據(jù)現(xiàn)行稅法規(guī)定，資產(chǎn)支持專項(xiàng)計(jì)劃就其取得收益暫且無須繳納企業(yè)所得稅。增值稅方面，其取得的保本收益（如項(xiàng)目公司支付的利息），需按3%的征收率繳納增值稅，資產(chǎn)計(jì)劃管理人為納稅人；而取得的非保本收益（如股東分紅）則無需繳納增值稅。

3. REITs：根據(jù)現(xiàn)行稅法規(guī)定，在REITs層面暫不會產(chǎn)生企業(yè)所得稅納稅義務(wù)。增值稅方面，同于上述資產(chǎn)支持專項(xiàng)計(jì)劃。

4.投資者：如前文所述，投資者主要包括戰(zhàn)略投資者、機(jī)構(gòu)投資者和公眾投資者。從稅法角度，分別為企業(yè)納稅人和個人納稅人。根據(jù)現(xiàn)行稅法規(guī)定和稅務(wù)實(shí)踐，其取得來源于REITs的分配所得不屬于增值稅應(yīng)稅稅目，且暫不征收所得稅。

REITs退出方式包括基金層面投資人的退出；也包括基金、資產(chǎn)支持專項(xiàng)計(jì)劃、項(xiàng)目公司的后期退出，即將基礎(chǔ)資產(chǎn)或底層資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓。不同退出方式適用不同的稅務(wù)處理：

• 投資者通過二級市場退出：根據(jù)現(xiàn)行稅法規(guī)定，個人所得稅納稅人轉(zhuǎn)讓基金份額無需繳納增值稅和個人所得稅；企業(yè)所得稅納稅人轉(zhuǎn)讓基金份額需繳納增值稅和企業(yè)所得稅。

• 其他退出方式中涉及的股權(quán)/資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓退出：根據(jù)轉(zhuǎn)讓方（如基金、資產(chǎn)支持專項(xiàng)計(jì)劃、項(xiàng)目公司）和轉(zhuǎn)讓標(biāo)的（如股權(quán)、資產(chǎn)）的不同，如設(shè)立環(huán)節(jié)所述，將產(chǎn)生不同的稅務(wù)成本。

本文以《博時招商蛇口產(chǎn)業(yè)園封閉式基礎(chǔ)設(shè)施證券投資基金》為例，簡要介紹基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs試點(diǎn)案例。

在基礎(chǔ)設(shè)施公募基金（REITs）和專項(xiàng)計(jì)劃設(shè)立之前，專項(xiàng)計(jì)劃管理人博時資本先新設(shè)立兩家SPV公司（SVP萬融和SPV萬海），作為博時資本的全資子公司。公募基金完成募集后，用募集資金認(rèn)購專項(xiàng)計(jì)劃的全部份額；博時資本（代表專項(xiàng)計(jì)劃）與博時資本自己（作為SPV的股東）簽署《SPV公司股權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議》，博時資本（代表專項(xiàng)計(jì)劃）按照《SPV公司股權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議》的約定受讓SPV公司100%股權(quán)，并向SPV公司進(jìn)行投資。

SPV（萬融）和SPV（萬海）同原始權(quán)益人招商蛇口簽訂項(xiàng)目公司股權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議，分別受讓招商蛇口持有的項(xiàng)目公司100%的股權(quán)。

基金成立以后，項(xiàng)目公司將吸收合并其股東（即相應(yīng)的SPV），SPV將注銷，博時資本（代表專項(xiàng)計(jì)劃）將直接持有項(xiàng)目公司的全部股權(quán)。不過，該步驟沒有體現(xiàn)在上述結(jié)構(gòu)圖里，是基金成立后可能發(fā)生的步驟。

下表是博時招商蛇口產(chǎn)業(yè)園封閉式基礎(chǔ)設(shè)施證券投資基金的基本要素。

下表列舉了基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs與香港和新加坡REITs的主要差別和相同點(diǎn)。

下圖為一個典型的類REITs的交易結(jié)構(gòu)，與公募REITs相比，類REITs少了上層的公募基金，但在專項(xiàng)計(jì)劃和項(xiàng)目公司之間多了一個私募基金，其余結(jié)構(gòu)大體相同。

下表列舉了基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs與類REITs的主要差別和相同點(diǎn)。

1. 本節(jié)內(nèi)容主要摘錄自《博時招商蛇口產(chǎn)業(yè)園封閉式基礎(chǔ)設(shè)施證券投資基金招募說明書》。