房產(chǎn)金融法律服務(wù) 作者：郭韌律師團(tuán)隊(duì)
來源：房產(chǎn)金融法律服務(wù)（ID：guoren-lawyer）
廣告言：“價(jià)格低、地段優(yōu)、設(shè)施全，要買就買二手房！”
二手房自帶光環(huán)的優(yōu)勢(shì)使其相較于新房更易成為購(gòu)房者的寵兒。但隨著交易量的增加，二手房質(zhì)量問題也日漸凸顯。
宏觀來看，這是由于我國(guó)尚處于房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的初期，參差不齊的建筑質(zhì)量使得房屋的耐耗損程度普遍不高。加之自然損耗和人為損害的雙重作用，會(huì)直接影響到房屋的價(jià)值。此外，前任業(yè)主的裝潢、修飾也易掩蓋房屋缺陷，使得購(gòu)房者無(wú)法在第一時(shí)間關(guān)注到房屋的真實(shí)情況。
當(dāng)已購(gòu)的二手房出現(xiàn)質(zhì)量問題時(shí)，應(yīng)當(dāng)找誰(shuí)賠償呢？
一個(gè)案例，告訴你如何挽回“花錢買破房”的損失。
●案例分析
●【案情介紹】
2017年5月，小朱買了一套二手房。入住后不久發(fā)現(xiàn)衛(wèi)生間下水管道經(jīng)常發(fā)生堵塞現(xiàn)象，為此需要經(jīng)常請(qǐng)物業(yè)公司的維修人員進(jìn)行清理。經(jīng)維修人員解釋小朱才得知，前任業(yè)主在裝修時(shí)為擴(kuò)大房間面積，擅自改變了衛(wèi)生間內(nèi)管道的鋪設(shè)線路，導(dǎo)致下水不通暢，要想徹底解決問題，必須重新鋪設(shè)管道。對(duì)此，小朱找到前任業(yè)主小王，認(rèn)為鋪設(shè)管道的費(fèi)用應(yīng)當(dāng)由小王來承擔(dān)，小王卻一口咬定小朱在看房時(shí)沒有提出意見，表明他已默認(rèn)接受這一情況，所以拒絕賠償。小朱最終選擇向法院起訴，要求小王賠償重新鋪設(shè)管道的費(fèi)用。
【法院認(rèn)為】
本案中房屋衛(wèi)生間管道鋪設(shè)屬于裝修過程中的隱蔽工程，無(wú)法通過肉眼直接察覺，因此小朱對(duì)于損失發(fā)生并無(wú)過錯(cuò)。而前任業(yè)主小王在裝修過程中擅自改變管道路線，在明知衛(wèi)生間下水不通暢的情況下，沒有明確告知購(gòu)房者小朱，已構(gòu)成故意隱瞞，故應(yīng)當(dāng)承擔(dān)賠償責(zé)任。
【律師評(píng)析】
根據(jù)我國(guó)《合同法》規(guī)定，出賣人應(yīng)當(dāng)對(duì)出賣物的質(zhì)量、品質(zhì)和效用等承擔(dān)瑕疵擔(dān)保責(zé)任，這就是經(jīng)常會(huì)說到的“物的瑕疵擔(dān)保責(zé)任”。出賣人的這種擔(dān)保責(zé)任可以采取明示和默示方式兩種方式。雙方可選擇在合同中明確約定，即使合同中沒有涉及，出賣人仍需按《合同法》的規(guī)定承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任。
在二手房買賣過程中，出賣人是否需要承擔(dān)質(zhì)量瑕疵擔(dān)保責(zé)任，需要考察出賣人是否故意隱瞞以及購(gòu)房人是否明知存在質(zhì)量瑕疵的問題。如果出賣人故意隱瞞房屋的質(zhì)量瑕疵，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)擔(dān)保責(zé)任，但出賣人已如實(shí)告知房屋質(zhì)量瑕疵或有證據(jù)證明購(gòu)房人明知該瑕疵的，出賣人則不承擔(dān)擔(dān)保責(zé)任。
關(guān)于擔(dān)保責(zé)任方式，根據(jù)我國(guó)《合同法》的相關(guān)規(guī)定并結(jié)合房屋買賣的特點(diǎn)，主要包括賠償損失、降低房?jī)r(jià)、進(jìn)行修復(fù)或承擔(dān)修復(fù)費(fèi)用等。
當(dāng)然，如果購(gòu)房者發(fā)現(xiàn)房屋具有重大質(zhì)量問題，影響居住者人身安全的，可以要求解除房屋買賣合同。此時(shí)出賣人的行為已構(gòu)成根本性違約，房屋買賣合同的目的無(wú)法實(shí)現(xiàn)，房屋買受人可依據(jù)《合同法》的相關(guān)規(guī)定行使法定的合同解除權(quán)。
注：文章為作者獨(dú)立觀點(diǎn)，不代表資產(chǎn)界立場(chǎng)。
題圖來自 Pexels，基于 CC0 協(xié)議
本文由“房產(chǎn)金融法律服務(wù)”投稿資產(chǎn)界，并經(jīng)資產(chǎn)界編輯發(fā)布。版權(quán)歸原作者所有，未經(jīng)授權(quán)，請(qǐng)勿轉(zhuǎn)載，謝謝！
原標(biāo)題： 以案說法：二手房出現(xiàn)質(zhì)量問題，找誰(shuí)賠償？
