作者:郭韌律師團(tuán)隊(duì)
來(lái)源:房產(chǎn)金融法律服務(wù)(ID:guoren-lawyer)
不可歸責(zé)于雙方事由
致合同未成立
案情簡(jiǎn)介
2020年4月16日,周某經(jīng)案外人張某介紹,向李某購(gòu)買(mǎi)其所有的位于某小區(qū)的房屋。
張某向周某出具了一份李某認(rèn)可的授權(quán)委托書(shū),載明:“本人李某將位于某小區(qū)的房屋全權(quán)交給張某負(fù)責(zé)出售”。
當(dāng)日,周某與張某簽訂《條約》一份,載明:“本人張某見(jiàn)證李某與周某房產(chǎn)交易位于某小區(qū)房屋付房東李某xxx元定金。成交價(jià)xxxx元整”。張某在見(jiàn)證人處簽字捺印,周某在付款人處簽字捺印,張某在收款人處簽李某名字并捺印。
周某于同日向李某支付寶轉(zhuǎn)賬xxx元,注明定金。
后周某多次電話聯(lián)系李某前來(lái)商談房屋買(mǎi)賣(mài)的進(jìn)一步條款,李某均以周某必須再行支付五萬(wàn)元首付款方可進(jìn)一步簽約。
經(jīng)多次協(xié)商,李某久拖不決,周某遂起訴主張退還定金。
觀點(diǎn)分析
觀點(diǎn)一:本案《條約》中已明確載明定金及金額,因此定金合同已成立,擔(dān)保主合同(房屋買(mǎi)賣(mài)合同)的簽訂?,F(xiàn)周某拒絕訂立主合同,應(yīng)當(dāng)雙倍返還定金,承擔(dān)定金罰則帶來(lái)的不利后果。
觀點(diǎn)二:本案《條約》僅約定了房屋買(mǎi)賣(mài)的部分內(nèi)容,未滿足《合同法》(現(xiàn)為民法典“合同篇”)規(guī)定的必備條款,因此該買(mǎi)賣(mài)合同未成立。
由于周某一直積極與李某協(xié)商確定合同未定內(nèi)容,屬于積極履行磋商義務(wù)的情況,因此合同未成立不可歸責(zé)于周某,定金應(yīng)予以返還。
法院認(rèn)為
本案中,被告李某就案涉房屋的買(mǎi)賣(mài)收取原告周某購(gòu)房定金時(shí),對(duì)于購(gòu)房款的具體支付方式、支付時(shí)間、房屋產(chǎn)權(quán)過(guò)戶時(shí)間等重要的合同內(nèi)容均未約定,而在案涉購(gòu)房條約簽訂后至今,雙方告就上述未約定事項(xiàng)仍未協(xié)商一致。
故本院認(rèn)為,案涉房屋的買(mǎi)賣(mài)合同未成立,且不可歸責(zé)于原、被告雙方的任何一方。故周某主張李某返還定金,法院予以支持。
律師分析
根據(jù)設(shè)立目的和作用的不同,定金可分為立約定金、成約定金、證約定金、違約定金和解約定金。其中,“立約定金”是為保證正式締約而交付的定金。
首先,關(guān)于本案《條約》性質(zhì)問(wèn)題。
周某與李某簽訂的《條約》內(nèi)容中只載明收到款項(xiàng)的名目和金額、房屋地址和總價(jià)款,故雙方訂立的《條約》應(yīng)為購(gòu)房預(yù)約合同,關(guān)于定金部分屬于立約定金,擔(dān)保雙方在公平、誠(chéng)信原則下繼續(xù)進(jìn)行磋商,以最終訂立正式的、條款完備的本約創(chuàng)造條件。
此后,周某多次欲與李某進(jìn)行溝通,李某均推脫始終不愿見(jiàn)面協(xié)商,雙方失去了進(jìn)一步協(xié)商并簽訂本約合同可能性,因此《條約》作為預(yù)約合同的目的已經(jīng)無(wú)法實(shí)現(xiàn)。
其次,關(guān)于房屋買(mǎi)賣(mài)合同成立與否的問(wèn)題。
現(xiàn)雙方對(duì)房屋面積、交付時(shí)間、違約責(zé)任等對(duì)購(gòu)買(mǎi)房屋具有重大意義的條款未約定,李某后雖表示仍愿意繼續(xù)履行合同,但周某認(rèn)為李某之前的行為導(dǎo)致對(duì)其失去信任。
雙方基于各自的利益考慮最終無(wú)法協(xié)商達(dá)成一致意見(jiàn),致使房屋買(mǎi)賣(mài)合同的本約未能訂立,磋商不成屬于不可歸責(zé)于雙方的原因。在此情形下,法院判決李某返還收取的定金,并無(wú)不當(dāng)。
可以看到,法院在裁判中也參考了《最高人民法院關(guān)于審理商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》規(guī)定之精神。
筆者認(rèn)為,該條款的適用也僅限于雙方均忠實(shí)、勤勉地履行了磋商義務(wù),如任意一方對(duì)合同提出不合理的苛刻條件,即因當(dāng)事人一方原因致使商品房買(mǎi)賣(mài)合同未能訂立的,應(yīng)當(dāng)按照法律關(guān)于定金的規(guī)定處理,依法承擔(dān)相應(yīng)責(zé)任。
法條鏈接
最高人民法院關(guān)于適用《中華人民共和國(guó)民法典》時(shí)間效力的若干規(guī)定
第一條第二款
民法典施行前的法律事實(shí)引起的民事糾紛案件,適用當(dāng)時(shí)的法律、司法解釋的規(guī)定,但是法律、司法解釋另有規(guī)定的除外。
《最高人民法院關(guān)于審理商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》
第四條
出賣(mài)人通過(guò)認(rèn)購(gòu)、訂購(gòu)、預(yù)訂等方式向買(mǎi)受人收受定金作為訂立商品房買(mǎi)賣(mài)合同擔(dān)保的,如果因當(dāng)事人一方原因未能訂立商品房買(mǎi)賣(mài)合同,應(yīng)當(dāng)按照法律關(guān)于定金的規(guī)定處理;因不可歸責(zé)于當(dāng)事人雙方的事由,導(dǎo)致商品房買(mǎi)賣(mài)合同未能訂立的,出賣(mài)人應(yīng)當(dāng)將定金返還買(mǎi)受人。
《中華人民共和國(guó)民法典》
第五百八十七條:“債務(wù)人履行債務(wù)的,定金應(yīng)當(dāng)?shù)肿鲀r(jià)款或者收回。給付定金的一方不履行債務(wù)或者履行債務(wù)不符合約定,致使不能實(shí)現(xiàn)合同目的的,無(wú)權(quán)請(qǐng)求返還定金;收受定金的一方不履行債務(wù)或者履行債務(wù)不符合約定,致使不能實(shí)現(xiàn)合同目的的,應(yīng)當(dāng)雙倍返還定金?!?/p>
注:文章為作者獨(dú)立觀點(diǎn),不代表資產(chǎn)界立場(chǎng)。
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原標(biāo)題: “房子我不想買(mǎi)了,定金能否要回來(lái)?”