房產(chǎn)金融法律服務(wù) 作者：郭韌律師團(tuán)隊(duì)
來(lái)源：房產(chǎn)金融法律服務(wù)（ID：guoren-lawyer)
大家都知道，在房屋拆遷時(shí)，被補(bǔ)償?shù)囊环郊瓤梢赃x擇直接拿錢，也可以選擇獲得安置房，并將差價(jià)多退少補(bǔ)（《上海市國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償實(shí)施細(xì)則》第26條，詳見下文）。那么當(dāng)產(chǎn)生糾紛需要分割安置房時(shí)，房和錢分別應(yīng)該如何進(jìn)行分割呢？筆者將在下文中對(duì)此分別進(jìn)行探討。
上海市國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償實(shí)施細(xì)則
上海市人民政府令第71號(hào)
征收居住房屋的，被征收人、公有房屋承租人可以選擇貨幣補(bǔ)償，也可以選擇房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換。
被征收人、公有房屋承租人選擇房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換的，房屋征收部門應(yīng)當(dāng)提供用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換的房屋，并與被征收人、公有房屋承租人計(jì)算、結(jié)清被征收房屋補(bǔ)償金額與用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋價(jià)值的差價(jià)。
因舊城區(qū)改建征收居住房屋的，作出房屋征收決定的區(qū)（縣）人民政府應(yīng)當(dāng)提供改建地段或者就近地段的房源，供被征收人、公有房屋承租人選擇，并按照房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)結(jié)清差價(jià)。就近地段的范圍，具體由房屋征收部門與被征收人、公有房屋承租人在征收補(bǔ)償方案征求意見過(guò)程中確定。
相比而言，認(rèn)定對(duì)被征收房屋享有的份額較為簡(jiǎn)單，只需要查看房屋產(chǎn)權(quán)證上記載的情況即可，但能否被認(rèn)定為安置對(duì)象則存在不同情況。根據(jù)《國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》中相關(guān)規(guī)定，“拆遷安置的對(duì)象是房屋的使用人。使用人可能是房屋的所有人，也可能是房屋的承租人等其他實(shí)際使用人。使用人有權(quán)要求拆遷人給予安置，拆遷人對(duì)使用人進(jìn)行拆遷安置是拆遷人的法定義務(wù)”。舉個(gè)例子，若對(duì)房屋進(jìn)行改擴(kuò)建的人，其戶口遷出房屋所在地或因其他原因未實(shí)際居住在房屋中，雖然房屋產(chǎn)權(quán)證上有其姓名，但卻很有可能無(wú)法被認(rèn)定為房屋征收安置對(duì)象，所獲得的征收利益也將大打折扣。
判例一
（2020）滬01民終1070號(hào)
在曹鳳群與蔡榮弟等共有糾紛一案中，建房人曹鳳群參與擴(kuò)建的宅基地房屋被征收，因此共獲得三套安置房屋。法院認(rèn)定曹鳳群對(duì)原宅基地房屋享有四分之一的份額，但由于房屋拆遷時(shí)，曹鳳群并非拆遷安置對(duì)象，故其不享有安置房屋的權(quán)利，曹鳳群最終僅獲得房屋拆遷款15,000元（取整）。
單純征收補(bǔ)償款的分割較為簡(jiǎn)單，本處主要討論的是，如何用金錢來(lái)衡量當(dāng)事人應(yīng)得的安置房利益，能否將安置房按現(xiàn)有市場(chǎng)價(jià)值折算來(lái)進(jìn)行分割？在實(shí)踐中產(chǎn)生了分歧，法院在裁判中口徑也存在些許差異。
有觀點(diǎn)認(rèn)為，安置房的價(jià)值應(yīng)當(dāng)以征收進(jìn)行時(shí)該房屋的價(jià)值作為計(jì)算時(shí)點(diǎn)，而安置房的價(jià)值是以征收補(bǔ)償金額為基準(zhǔn)，那么便直接以當(dāng)事人對(duì)被征收房屋所享有的份額比例，用征收補(bǔ)償金額為基數(shù)進(jìn)行折算。筆者認(rèn)為這種觀點(diǎn)是建立在防止當(dāng)事人過(guò)分取得不當(dāng)利益的基礎(chǔ)上，但也忽視了在房?jī)r(jià)上漲的客觀環(huán)境下，可能會(huì)損害當(dāng)事人利益。
判例二
（2017）滬0115民初40257號(hào)
在王某1、王某2與王某3、王某4等共有糾紛一案中，被征收房屋面積360平方米，征收補(bǔ)償款共計(jì)707,126.66元，法院認(rèn)為雖然拆遷安置協(xié)議中將王某1、王某2列為安置對(duì)象，但鑒于其并非被拆遷房屋的權(quán)利人，也從未在被拆遷的房屋中居住過(guò)，因此，其僅可主張與應(yīng)建未建面積項(xiàng)有關(guān)的安置利益。由于王某1、王某2可享有的被征收房屋面積為120平方米，綜合考慮其他因素后折算補(bǔ)償款共計(jì)275,347元。
另一種觀點(diǎn)認(rèn)為，安置房本就是對(duì)被征收人的一種補(bǔ)償手段，其市場(chǎng)價(jià)值本身就是當(dāng)事人所應(yīng)得的一部分，將安置房折為市場(chǎng)價(jià)進(jìn)行分割更為合理。筆者也更贊同該種看法。
判例三
（2020）滬0115民初10353號(hào)
在李弢、李某某與方瑞祥、陳諍等共有物分割糾紛一案中，被征收房屋面積300平方米，拆遷補(bǔ)償款共計(jì)861,892.60元，動(dòng)遷單位安置房屋四套，其中三套房屋已于2016年分別以1,780,000元、2,730,000元、2,770,000元出售。法院認(rèn)為考慮到房屋近年增值明顯等因素，無(wú)論將二原告可享有房屋產(chǎn)權(quán)份額全部歸屬于已售三套房屋或者全部歸屬于未售房屋中，對(duì)原、被告均有不公之處，故酌情按三套已售房屋及未售房屋在四套房屋中比例結(jié)合三套房屋售房款、未售房屋現(xiàn)值，酌定被告向原告支付2,525,000元。
雖說(shuō)兩種觀點(diǎn)都各有其道理所在，但畢竟實(shí)務(wù)界目前標(biāo)準(zhǔn)尚不統(tǒng)一，在訴訟中當(dāng)事人所獲利益可能會(huì)由于管轄法院及律師訴訟策略的不同產(chǎn)生差異。
在意思自治原則的約束下，如果被安置人之間已就被安置房產(chǎn)達(dá)成協(xié)議，或當(dāng)事人一方承諾給予另一方一定數(shù)額的補(bǔ)償款，那事情就變得簡(jiǎn)單起來(lái)。法院極有可能認(rèn)定協(xié)議的效力，認(rèn)為被安置人之間已就各方對(duì)被安置房產(chǎn)享有的相關(guān)權(quán)利達(dá)成一致意見，并據(jù)此作出判決。因此在發(fā)生糾紛時(shí)，一定要慎重做出承諾！
判例四
（2019）滬0115民初31297號(hào)
在伍孝紅與黃建明、黃芳等共有物分割糾紛一案中，法院認(rèn)為原告可享有安置房產(chǎn)權(quán)面積約31.80平方米。但由于被告在審理中承諾愿意按市場(chǎng)價(jià)37,000元/平方米支付原告房屋折價(jià)款，最終法院認(rèn)定被告應(yīng)向原告支付房屋折價(jià)款1,176,600元。
注：文章為作者獨(dú)立觀點(diǎn)，不代表資產(chǎn)界立場(chǎng)。
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原標(biāo)題： 拆遷安置房分割那點(diǎn)事——房和錢都該怎么分？
