作者：觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體

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在集中供地大潮下，無(wú)論是毛利率還是凈利率都并不突出的陽(yáng)光城并沒(méi)有參與這場(chǎng)軍備競(jìng)賽。

觀點(diǎn)地產(chǎn)網(wǎng) 5月17日清晨，陽(yáng)光城集團(tuán)股份有限公司公布了2021年4月份的銷(xiāo)售報(bào)告。

陽(yáng)光城在2021年前四個(gè)月房地產(chǎn)銷(xiāo)售總金額641.11億元，同比增長(zhǎng)42.37%，權(quán)益銷(xiāo)售金額410.56億元，同比增長(zhǎng)45.53%，銷(xiāo)售面積404.21萬(wàn)平方米，權(quán)益銷(xiāo)售面積280.93萬(wàn)平方米，權(quán)益比例約為64%。

在全口徑銷(xiāo)售統(tǒng)計(jì)下，長(zhǎng)三角依舊穩(wěn)定貢獻(xiàn)著最大比例，占比超過(guò)40%，而內(nèi)地區(qū)域處于第二梯隊(duì)，且由于整體地價(jià)和售價(jià)較低的原因，該區(qū)域的權(quán)益比例高達(dá)80%，遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)其他4個(gè)大區(qū)50-65%的平均權(quán)益比例。

按照公司年初的規(guī)劃，陽(yáng)光城2021年銷(xiāo)售規(guī)模要實(shí)現(xiàn)2200億+，新增供貨總量2150多億，加上期初存量1100億，所以全年可售資源有3260億，按照往年65%的去化率，足以支撐實(shí)現(xiàn)2200億+的銷(xiāo)售目標(biāo)。

目前，陽(yáng)光城在1-4月實(shí)現(xiàn)了641.11億的全口徑銷(xiāo)售，完成了全年目標(biāo)的29.14%，完成度屬于房企前列。

事實(shí)上，陽(yáng)光城今年2200億+的目標(biāo)相較于2020年達(dá)成的2180億元，以及2019年創(chuàng)下的2110億元十分接近。

換言之，在規(guī)模上，陽(yáng)光城要完成目標(biāo)并不難，利潤(rùn)與財(cái)務(wù)是陽(yáng)光城首要考慮點(diǎn)，面對(duì)著集中供地的“面粉”改革，在對(duì)賭的利潤(rùn)壓力中，陽(yáng)光城主動(dòng)拾起了收并購(gòu)，這個(gè)它們?cè)?jīng)引以為傲的領(lǐng)域。

在2021年4月份，陽(yáng)光城合共獲得13個(gè)土地項(xiàng)目，新增土地面積88.79萬(wàn)平方米，計(jì)容面積218.57萬(wàn)平方米，需按權(quán)益承擔(dān)對(duì)價(jià)款 51.28 億元。

其中，通過(guò)公開(kāi)招拍掛新增 3 個(gè)土地項(xiàng)目，分別位于福建大區(qū)宜春、云貴區(qū)域昆明 、湖南區(qū)域長(zhǎng)沙，平均樓面價(jià)僅3,977.49元/平方米；通過(guò)并購(gòu)及其他方式新增 10 個(gè)土地項(xiàng)目，分布位于福建大區(qū)（4宗）、浙江大區(qū)（2宗）、廣西（2宗）、川渝、津冀幾個(gè)大區(qū)。

以2020年同期的4月份為例，陽(yáng)光城新增8宗招拍掛地塊，新增3宗收并購(gòu)地塊，和2021正好相反。

在集中供地大潮下，無(wú)論是毛利率還是凈利率都并不突出的陽(yáng)光城并沒(méi)有參與這場(chǎng)軍備競(jìng)賽，目前市場(chǎng)上的優(yōu)質(zhì)地塊都處于搖號(hào)或是競(jìng)自持的階段，利潤(rùn)率極低。

以濱江為例，在此次杭州的集中拍地中，濱江共獲得了5宗地塊，董事會(huì)主席戚金興在面對(duì)投資者們?cè)劦剑Ｍ茏龅?-2%的凈利潤(rùn)。

在杭州打拼了多年，領(lǐng)先身后房企的濱江尚且如此，其他房企的賬本上或許更加困難，“賠本賺吆喝”以及“退地”的傳聞自拍地以來(lái)就未曾停止。

在早前業(yè)績(jī)會(huì)上，陽(yáng)光城曾希望通過(guò)集中供地進(jìn)一步加大在北京、上海、廣州幾個(gè)一線城市的投入，“我們的財(cái)務(wù)實(shí)力還不是很強(qiáng)，我們會(huì)按照自己的研判集中有限的資源，在一些感興趣的城市進(jìn)行重點(diǎn)集中?！?/p>

目前，無(wú)論是在廣州還是北京的首批集中供地中，陽(yáng)光城都沒(méi)有獲得任何一宗地塊，在房企們都把賬本計(jì)算到極限的情況下，財(cái)務(wù)和管理都沒(méi)有優(yōu)勢(shì)的陽(yáng)光城難以推出具有競(jìng)爭(zhēng)力的報(bào)價(jià)。

朱榮斌在幾天前的股東大會(huì)上透露：“原本預(yù)計(jì)兩集中市場(chǎng)會(huì)有所放緩，但沒(méi)想到地價(jià)溢價(jià)仍然很高，有項(xiàng)目不好算過(guò)賬?！?/p>

對(duì)陽(yáng)光城來(lái)說(shuō)，此時(shí)重新回到收并購(gòu)的軌道上，避開(kāi)了與其他房企們的直接競(jìng)爭(zhēng)，這是公司過(guò)去積累的優(yōu)勢(shì)區(qū)域。

從陽(yáng)光城在4月份拿地策略上的轉(zhuǎn)變能窺出公司主動(dòng)做出的改變，“在如今的市場(chǎng)，只要不敗就是勝利”。

在4月份獲取的地塊中，13宗地塊均為涉宅地塊，僅有一宗為商辦地塊，而這宗地塊也是4月份中收并購(gòu)金額最高的一宗地，為廣西南寧的秋月路南側(cè)，夏林路北側(cè)商辦項(xiàng)目。

該項(xiàng)目總對(duì)價(jià)8.15億元，權(quán)益比例51%，土地面積13.93萬(wàn)平方米，計(jì)容建筑面積55.71萬(wàn)平方米，樓面價(jià)2868.42元/平方米。

此次陽(yáng)光城主動(dòng)收購(gòu)的廣西南寧商辦項(xiàng)目權(quán)益比例達(dá)到51%，這也說(shuō)明公司或許在考慮主動(dòng)操盤(pán)、并表。

在陽(yáng)光城規(guī)劃中，去主動(dòng)收購(gòu)自持型物業(yè)，獲取持續(xù)性的租金收入從來(lái)都不是第一選擇，一般是項(xiàng)目中的“被迫”配套，在股東會(huì)上也表示，有機(jī)會(huì)考慮出售酒店資產(chǎn)。

在陽(yáng)光城去年新增的超過(guò)65個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目中，僅有兩宗地塊沒(méi)有涉及住宅，一宗是通過(guò)招拍掛奪得的上海松江區(qū)佘山鎮(zhèn)工業(yè)區(qū)SS-19-001號(hào)地塊，是一宗科研設(shè)計(jì)用地，另一宗是收并購(gòu)獲得的重慶市渝北區(qū)地塊，用于商業(yè)、學(xué)校，權(quán)益比例僅為30%

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原標(biāo)題： 拾起了收并購(gòu)4月集中供地下的陽(yáng)光城選擇題