保全與執(zhí)行 作者：李舒、唐青林、龔炯
來源：保全與執(zhí)行（ID:ZhixingLaw)
【最高人民法院】
評估機構超出執(zhí)行法院規(guī)定期限作出《估價報告》，若對評估程序及評估結果并無重大影響，不足以認定評估程序嚴重違法，不構成重新評估的事由
裁判要旨
法院對拍賣標的物進行委托評估是輔助，是法院確定拍賣保留價的手段，對于評估報告異議，法院重點針對評估機構、評估人員是否具備相應的評估資質以及評估程序是否嚴重違法進行審查。關于評估機構超出法院規(guī)定期限作出《估價報告》，若無正當理由，法院可以解除委托重新選擇，并采取懲戒措施。但若超期作出評估報告，對評估程序及評估結果并無重大影響，不足以認定評估程序嚴重違法，法院并不準許重新評估。
案情簡介
一、2016年9月19日，福建高院作出（2016）閩民終643號終審判決：莆田中宏公司償還林啟明借款本金人民幣6000余萬元本息。
二、2016年10月11日，經林啟明申請，莆田中院作出（2016）閩03執(zhí)364號執(zhí)行裁定，查封了莆田中宏公司名下財產，包括A-03地塊上42套房產（以下簡稱42套房產）。
三、2016年11月28日，莆田中宏公司以超標的查封為由向莆田中院提出執(zhí)行異議，并提供兩份公司委托的房地產評估報告。
四、2017年4月14日，莆田中院作出（2017）閩03執(zhí)異2號執(zhí)行裁定，駁回了莆田中宏公司的異議。
五、莆田中宏公司向福建高院提起執(zhí)行復議，福建高院認為，本案不應啟動重新評估，并裁定駁回其復議申請。
六、莆田中宏公司向最高法院提起申訴，主張評估程序嚴重違法致使評估價格過低。最高法院裁定，駁回其申訴請求。
裁判要點及思路
北京云亭律師事務所唐青林律師、李舒律師的專業(yè)律師團隊辦理和分析過大量本文涉及的法律問題，有豐富的實踐經驗。關于本文討論的這個問題，他們認為：
一、法院對拍賣標的物進行委托評估是輔助法院確定拍賣保留價的手段，具有較強的專業(yè)技術性。根據(jù)《最高人民法院關于人民法院民事執(zhí)行中拍賣、變賣財產的規(guī)定》【法釋〔2004〕16號】第六條的規(guī)定，人民法院對于評估報告異議，重點針對評估機構、評估人員是否具備相應的評估資質以及評估程序是否嚴重違法進行審查。
二、關于評估機構超出法院規(guī)定期限作出《估價報告》，根據(jù)《最高人民法院關于人民法院委托評估、拍賣和變賣工作的若干規(guī)定》【法釋〔2009〕16號】，若無正當理由，法院可以解除委托重新選擇，并采取懲戒措施。但即使超期作出評估報告，對評估程序及評估結果并無重大影響，不足以認定評估程序嚴重違法。
三、房地產評估機構經法院委托進行評估時，需按照當前有效的《房地產估價規(guī)范》GB/T50291-2015（住建部，2015年12月1日施行）規(guī)定，遵循特定的評估方法、標準、過程及結果。
實務要點總結
北京云亭律師事務所唐青林律師、李舒律師的專業(yè)律師團隊辦理和分析過大量本文涉及的法律問題，有豐富的實踐經驗。大量辦案同時還總結辦案經驗出版了《云亭法律實務書系》，本文摘自該書系。該書系的作者全部是北京云亭律師事務所戰(zhàn)斗在第一線的專業(yè)律師，具有深厚理論功底和豐富實踐經驗。該書系的選題和寫作體例，均以實際發(fā)生的案例分析為主，力圖從實踐需要出發(fā)，為實踐中經常遇到的疑難復雜法律問題，尋求最直接的解決方案。
前事不忘，后事之師。現(xiàn)結合最高法院裁判觀點，就評估及法院審查評估異議的判斷標準問題，總結本案要點如下，供實務參考。
一、執(zhí)行程序中，當事人及利害關系人可以對評估報告提出異議，法院主要就評估機構人員的資質與評估程序嚴重違法兩方面予以審查。如在房地產評估領域，《房地產估價規(guī)范》GB/T50291-2015（住建部，2015年12月1日施行），但其屬于推薦標準，且并無強制性條文，若具有資質的評估機構雖違背該規(guī)范有程序瑕疵，但作出的評估報告并未程序嚴重違法，則該評估報告原則上有效。
二、法院采取搖號選定評估機構并向被執(zhí)行人送達了評估報告，雖未通知被執(zhí)行人到現(xiàn)場選擇評估機構或告知其評估機構選擇情況，亦僅是程序上的瑕疵，不構成程序嚴重違法，法院并不準許重新評估。
三、法院將異議人提出的評估方法、評估程序、評估結論等異議交由評估機構進行解釋答復并由評估機構充分回應了各項異議理由，若異議人沒有提出充分的證據(jù)推翻評估機構的答復意見，則法院不予重新評估。
四、異議人提交評估報告以證明評估價值明顯偏低，但該評估報告的評估目的與司法委托評估的目的不同，其結論不能作為確認案涉房地產拍賣保留價的依據(jù)，法院采信經其委托作出的評估報告并無不當，不準許重新評估。
（我國并不是判例法國家，本文所引述分析的判例也不是指導性案例，對同類案件的審理和裁判中并無約束力。同時，尤其需要注意的是，司法實踐中，每個案例的細節(jié)千差萬別，切不可將本文裁判觀點直接援引。北京云亭律師事務所執(zhí)行業(yè)務部對不同案件裁判文書的梳理和研究，旨在為更多讀者提供不同的研究角度和觀察的視角，并不意味著北京云亭律師事務所執(zhí)行業(yè)務部對本文案例裁判觀點的認同和支持，也不意味著法院在處理類似案件時，對該等裁判規(guī)則必然應當援引或參照。）
相關法律規(guī)定
《最高人民法院關于人民法院委托評估、拍賣和變賣工作的若干規(guī)定》【法釋〔2009〕16號】
第十一條 評估、拍賣機構接受人民法院的委托后，在規(guī)定期限內無正當理由不能完成委托事項的，人民法院應當解除委托，重新選擇機構，并對其暫停備選資格或從委托評估、拍賣機構名冊內除名。
《房地產估價規(guī)范》GB/T50291-2015（住建部，2015年12月1日施行）
4.1.1 選用掛機方法時，應根據(jù)估價對象及其所在地的房地產市場狀況等客觀條件，對比較法、收益法、成本法、假設開發(fā)法等估價方法進行適用性分析。
4.1.3 當估價對象僅適用一種估價方法進行估價時，可只選用一種估價方法進行估價。當估價對象適用兩種或兩種以上估價方法進行估價時，宜同時選用所有適用的估價方法進行估價，不得隨意取舍；當必須取舍時，應在估價報告中說明并陳述理由。
《最高人民法院關于人民法院民事執(zhí)行中拍賣、變賣財產的規(guī)定》【法釋〔2004〕16號】（已被修改）
第六條 人民法院收到評估機構作出的評估報告后，應當在五日內將評估報告發(fā)送當事人及其他利害關系人。當事人或者其他利害關系人對評估報告有異議的，可以在收到評估報告后十日內以書面形式向人民法院提出。
當事人或者其他利害關系人有證據(jù)證明評估機構、評估人員不具備相應的評估資質或者評估程序嚴重違法而申請重新評估的，人民法院應當準許。
法院判決
以下為該案在最高法院審理階段關于本案爭議事項的“本院認為”部分的詳細論述與分析：
本院認為，本案爭議焦點在于《估價報告》的評估程序是否嚴重違法致使評估價格過低。
對拍賣標的物進行評估是輔助人民法院確定拍賣保留價的手段，具有較強的專業(yè)技術性，需由法院委托專門的具有相應資質的評估機構進行評估。根據(jù)《拍賣、變賣規(guī)定》第六條的規(guī)定，人民法院對于評估報告異議，重點針對評估機構、評估人員是否具備相應的評估資質以及評估程序是否嚴重違法進行審查。因此，本院重點針對莆田中宏公司所主張評估程序違法問題進行審查。關于《估價報告》未在執(zhí)行法院規(guī)定期限內做出的問題。即使超期作出評估報告，對評估程序及評估結果并無重大影響，不足以認定評估程序嚴重違法。關于評估方法的選用問題。按照《房地產估價規(guī)范》，評估機構可以同時選用兩種以上估價方法，并非必須選用兩種以上估價方法，況且《估價報告》就為何對42套房產只選用比較法已進行了說明。關于比較對象是“利害關系人之間的交易”的問題。本案申訴人并未提供充分證據(jù)證明其與17套房產買受人存在所謂的合作關系并產生某種利害關系。關于比較單價問題?！豆纼r報告》系以合同備案價作為比較單價，該價格為房產交易當事人自行向政府主管部門登記，評估機構以此價格作為比較單價并無不妥。綜上，莆田中宏公司所主張評估程序嚴重違法致使評估價格過低的申訴事由，本院不予支持。
案件來源
《林啟明與莆田市中宏房地產開發(fā)有限公司、福建省中通恒基投資有限公司等執(zhí)行裁定書》【最高人民法院（2017）最高法執(zhí)監(jiān)231號】
延伸閱讀
本案爭議焦點，關于法院對評估異議的認定，評估程序瑕疵與嚴重違法的標準等問題，我們檢索以下兩類案例，以供讀者參考。
一、法院不準許重新評估
1. 法院采取搖號選定評估機構并向被執(zhí)行人送達了評估報告，雖未通知被執(zhí)行人到現(xiàn)場選擇評估機構或告知其評估機構選擇情況，亦僅是程序上的瑕疵，并未嚴重侵害被執(zhí)行人的訴訟權利，不構成嚴重違法，不能因該程序瑕疵而允許重新評估。
案例一：《山東雙月園置業(yè)發(fā)展集團有限公司、北京建誼投資發(fā)展（集團）有限公司與山東雙月園置業(yè)發(fā)展集團有限公司、王衛(wèi)軍等股權轉讓糾紛、申請承認與執(zhí)行法院判決、仲裁裁決案件執(zhí)行裁定書》【最高人民法院（2015）執(zhí)申字第36號】
本院認為，關于是否可以因程序瑕疵而允許重新評估的問題。
《最高人民法院關于人民法院民事執(zhí)行中拍賣、變賣財產的規(guī)定》第六條第二款規(guī)定：“當事人或者其他利害關系人有證據(jù)證明評估機構、評估人員不具備相應的評估資質或者評估程序嚴重違法而申請重新評估的，人民法院應當準許?！北景钢校暝V人提出了評估程序中的若干違法情形，但均不足以支持其重新評估的申請。首先，法律并沒有規(guī)定人民法院在委托評估前必須制作財產現(xiàn)狀調查筆錄，也沒有規(guī)定評估資料必須由雙方當事人提供。本案需要對股權進行評估，被評估單位依法提供了評估所需資料，而且在山東雙月園公司提供《框架協(xié)議》等材料后，評估機構也做出了回應，并認為這些材料不足以改變評估結論。山東雙月園公司以執(zhí)行人員應當在委托評估之前制作涉案財產現(xiàn)狀的調查筆錄、評估資料應當由雙方當事人提供為由提出的重新評估申請，沒有法律依據(jù)，本院不予支持。其次，本案中的評估機構，系北京市高級人民法院搖號確定，符合《最高人民法院關于人民法院委托評估、拍賣工作的若干規(guī)定》第三條有關采用隨機方式確定評估機構的規(guī)定。山東雙月園公司申訴稱人民法院選擇評估機構沒有通知其到現(xiàn)場，也沒有告知其評估機構選擇情況，但北京市第二中級人民法院依法向山東雙月園公司送達了評估報告，山東雙月園公司可以通過提出異議的方式，對評估報告發(fā)表意見；并且山東雙月園公司并未提出評估人員具有應當回避的法定情形。因此，本案中即使人民法院未通知山東雙月園公司到現(xiàn)場選擇評估機構或告知其評估機構選擇情況，亦僅是程序上的瑕疵，并未嚴重侵害山東雙月園公司的訴訟權利，不構成嚴重違法，不能因該程序瑕疵而允許重新評估。
2. 法院將異議人提出的評估方法、評估程序、評估結論等異議交由評估機構進行解釋答復，是執(zhí)行程序中當事人對評估報告提出異議的主要救濟途徑。若評估機構已經充分回應了異議人的各項異議理由，并且異議人沒有提出充分的證據(jù)推翻評估機構的答復意見，則法院并不認為存在重新評估的法定條件，不予重新評估。
案例二：《利害關系人翟某某對申請執(zhí)行人大連某某房地產開發(fā)有限公司與被執(zhí)行人某某房地產開發(fā)有限公司建設工程施工合同糾紛一案申請異議的執(zhí)行裁定書》【遼寧省高級人民法院（2017）遼執(zhí)異13號】
本院認為，關于是否應當重新評估的問題。本案的評估公司是依法入選的司法委托評估機構，具備相應的資質，本院司法輔助辦公室經搖號隨機方式選定其作為本案的評估機構，并不違反法律規(guī)定。對拍賣標的物進行評估涉及專業(yè)領域的問題，本院將異議人提出的評估方法、評估程序、評估結論等異議交由評估機構進行解釋答復，是執(zhí)行程序中當事人對評估報告提出異議的主要救濟途徑。針對翟某某提出的評估報告沒有釋明抵押權，評估范圍中未包含負一層的人防工程，沒有列明土地價值，無法區(qū)分土地價值在整個拍賣中的份額，評估價格明顯過低，評估方法錯誤等各項理由，評估公司于2017年11月5日、27日兩次分別一一作出書面答復。評估公司已經充分回應了翟某某的各項異議理由，并且翟某某沒有提出充分的證據(jù)推翻評估公司的答復意見?！蹲罡呷嗣穹ㄔ宏P于人民法院民事執(zhí)行中拍賣、變賣財產的規(guī)定》第六條第二款規(guī)定：“當事人或者其他利害關系人有證據(jù)證明評估機構、評估人員不具備相應的評估資質或者評估程序嚴重違法而申請重新評估的，人民法院應當準許。”翟某某提供的證據(jù)材料不能證明評估機構、評估人員不具備相應的評估資質或者評估程序嚴重違法，不符合重新評估的法定條件。經審查評估報告和評估公司的答復，本院認為亦不存在重新評估的法定條件。因此本院對翟某某重新評估的請求不予支持。
3. 異議人提交評估報告以證明本案評估價值明顯偏低，但因該評估報告的評估目的與司法委托評估的目的不同，該評估報告的結論不能作為確認案涉房地產拍賣保留價的依據(jù)，法院采信經其委托作出的評估報告并無不當。且對拍賣財產評估，只是輔助執(zhí)行法院確定拍賣保留價的手段，評估價格并不是最終的交易價格，最終成交價格仍需經由市場檢驗。
案例三：《中國光大銀行股份有限公司揚州分行與高郵市申夏生物工程技術有限公司金融借款合同糾紛執(zhí)行裁定書》【江蘇省高級人民法院（2017）蘇執(zhí)復108號】
本院認為，《最高人民法院關于人民法院民事執(zhí)行中拍賣、變賣財產的規(guī)定》第六條第二款規(guī)定：“當事人或者其他利害關系人有證據(jù)證明評估機構、評估人員不具備相應的評估資質或者評估程序嚴重違法而申請重新評估的，人民法院應當準許?！北景杆嬖u估報告是由具備評估資質的評估機構、評估人員作出，評估程序并未嚴重違法，本案不存在法定的重新評估事由。閔立鑫、鄭曉靜主張揚州中院未通知其選擇評估機構，根據(jù)揚州中院選擇確定評估機構筆錄記載的內容，揚州一元評估公司系通過電腦隨機選擇的評估機構，即使閔立鑫、鄭曉靜未能參加選擇評估機構，該情形也不屬評估程序嚴重違法。閔立鑫、鄭曉靜提交2012年用于向銀行貸款而作出的評估報告以證明本案評估價值明顯偏低，因該評估報告的評估目的與司法委托評估的目的不同，該評估報告的結論不能作為確認案涉房地產拍賣保留價的依據(jù)，揚州中院采信揚州一元評估公司的評估結論并無不當。對拍賣財產評估，只是輔助執(zhí)行法院確定拍賣保留價的手段，評估價格并不是最終的交易價格，最終成交價格仍需經由市場檢驗。閔立鑫、鄭曉靜請求重新評估理由不成立，本院不予支持。揚州中院（2017）蘇10執(zhí)異16號執(zhí)行裁定并無不當，應予以維持。
二、法院準許重新評估
4. 法院認定，評估報告確定的估價時點不符合法院委托目的要求，屬于評估程序嚴重違法，準許重新評估。
案例四：《濰坊宜海置業(yè)有限公司（原稱海正集團濰坊宜海置業(yè)有限公司）、林寶輝借款合同糾紛執(zhí)行審查類執(zhí)行裁定書》【江西省高級人民法院（2018）贛執(zhí)復3號】
本院認為，關于復議申請人提出評估機構、評估人員不符合法定資質條件問題。雖然復議申請人提出江西新源洪城房地產土地司法鑒定所《司法鑒定許可證》沒有頒證日期，只有有效期，且評估人員的執(zhí)業(yè)證書的日期與批準執(zhí)業(yè)的日期不一致，一評估人員身份證號是第一代身份證號，由此認為該鑒定機構及評估人員的資質不真實，但經審查，江西新源洪城房地產土地司法鑒定所的《司法鑒定許可證》是由江西省司法廳頒發(fā)核準的，本案中評估報告出具的時間在該鑒定所鑒定資質的有效期內。評估人員嚴興中、汪文春、殷金火及李斌執(zhí)業(yè)資格證書也是由江西省司法廳頒發(fā)核準。因此，本案評估機構的《司法鑒定許可證》和評估人員執(zhí)業(yè)證書是經具有審批職能機關批準頒發(fā)的，具有合法評估資質，故復議申請人提出評估機構、評估人員不符合法定資質條件的異議理由不能成立，本院不予支持。
關于復議申請人提出本案評估違反法定程序的問題。復議申請人提出評估報告確定的估價對象的時點是2015年6月，不符合法律規(guī)定和行業(yè)標準要求。根據(jù)查明的情況，本案中，2015年5月，南昌中院委托江西新源洪城房地產土地司法鑒定所對涉案房地產進行評估，后因該評估報告超過有效期，2016年6月28日，南昌中院又委托江西新源洪城房地產土地司法鑒定所對涉案房地產進行評估，評估報告確定的估價期日為2015年6月3日。根據(jù)國家標準《房地產估價規(guī)范》規(guī)定，房地產的市場價值評估，應遵循價值時點原則，即評估價值應為在根據(jù)估價目的確定的某一特定時間的價值或價格；對房地產司法拍賣估價，應根據(jù)最高人民法院的有關規(guī)定和人民法院的委托要求，評估拍賣房地產的市場價值或市場價格、其他特定價值或價格。國家標準《城鎮(zhèn)土地估價規(guī)程》規(guī)定估價期日根據(jù)估價目的確定。因此，估價對象在評估確定的時點上價值的時間點是評估基準日。選擇何時為評估基準日，取決于特定的評估目的。合理地確定評估基準日，能客觀、真實地反映特定評估目的下資產的公允價值，切實保護各方當事人的合法權益。南昌中院再次委托評估時間為2016年6月，委托評估的目的是為了拍賣涉案房地產，從委托評估目的和時間來看，估價時點應選擇委托之后，才能客觀、真實地反映特定評估目的下資產的公允價值，但是本案評估機構依該次評估委托作出的評估報告確定的估價期日仍為2015年6月3日。因此，評估報告確定的估價時點不符合法院委托目的要求，屬于評估程序嚴重違法。故復議申請人提出重新評估申請的理由，符合《最高人民法院關于人民法院民事執(zhí)行中拍賣、變賣財產的規(guī)定》第六條第二款關于“當事人或者其他利害關系人有證據(jù)證明評估機構、評估人員不具備相應的評估資質或者評估程序嚴重違法而申請重新評估的，人民法院應當準許”的規(guī)定，本院予以支持。
注：文章為作者獨立觀點，不代表資產界立場。
題圖來自 Pexels，基于 CC0 協(xié)議
本文由“保全與執(zhí)行”投稿資產界，并經資產界編輯發(fā)布。版權歸原作者所有，未經授權，請勿轉載，謝謝！
