資產(chǎn)界每日精選 作者：馬會軍 賈勇 周潔嫻 周津 李洋
來源：中倫視界（ID:zhonglunlawfirm),資產(chǎn)界經(jīng)授權(quán)發(fā)布。
各級主管機(jī)關(guān)曾以多種形式表態(tài)REITs將于基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)相關(guān)領(lǐng)域率先落地。例如：深交所2018年2月發(fā)布的《發(fā)展戰(zhàn)略規(guī)劃綱要（2018~2020年）》指出：“全力開展REITs產(chǎn)品創(chuàng)新，為住房租賃、政府和社會資本合作（PPP）項目、保障性住房建設(shè)、商業(yè)物業(yè)等領(lǐng)域提供金融支持。探索發(fā)行公募REITs，引入多元化投資者。配合研究制定REITs相關(guān)配套規(guī)則，推動相關(guān)主管部門出臺稅收優(yōu)惠等政策，營造良好市場環(huán)境?！眹野l(fā)展改革委、證監(jiān)會2016年12月21日印發(fā)的《關(guān)于推進(jìn)傳統(tǒng)基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域政府和社會資本合作（PPP）項目資產(chǎn)證券化相關(guān)工作的通知》指出：“中國證監(jiān)會將積極研究推出主要投資于資產(chǎn)支持證券的證券投資基金，并會同國家發(fā)展改革委及有關(guān)部門共同推動不動產(chǎn)投資信托基金（REITs），進(jìn)一步支持傳統(tǒng)基礎(chǔ)設(shè)施項目建設(shè)?！?/p>
證監(jiān)會與國家發(fā)展改革委于2020年4月30日發(fā)布《關(guān)于推進(jìn)基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域不動產(chǎn)投資信托基金（REITs）試點相關(guān)工作的通知》（以下簡稱“《通知》”），證監(jiān)會于同日公布《公開募集基礎(chǔ)設(shè)施證券投資基金指引（試行）（征求意見稿）》（以下簡稱“《指引》”）?！盎衲А边x擇基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域作為中國版不動產(chǎn)投資信托基金（REITs）試點第一站，既順應(yīng)宏觀調(diào)控政策大勢，又承襲前期戰(zhàn)略規(guī)劃部署。
《通知》與《指引》項下基礎(chǔ)設(shè)施證券投資基金（以下簡稱“基礎(chǔ)設(shè)施基金”或“基礎(chǔ)設(shè)施REITs”）的出臺，標(biāo)志著中國版公募REITs邁出了堅定的第一步。
對于中國版基礎(chǔ)設(shè)施REITs，規(guī)范體系如何設(shè)定，產(chǎn)品結(jié)構(gòu)如何設(shè)計，適用于哪些項目，需要哪些主體參與，申報程序如何履行？筆者帶著相關(guān)問題通讀了《通知》與《指引》，以期于規(guī)范條文中尋找相關(guān)答案，感知中國版基礎(chǔ)設(shè)施REITs的第一印象。
一、對產(chǎn)品規(guī)范體系的設(shè)定
對于中國版基礎(chǔ)設(shè)施REITs規(guī)范體系如何設(shè)定，《通知》與《指引》明確：基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域公募REITs試點系在《證券投資基金法》框架下開展，依托《公開募集證券投資基金運作管理辦法》（證監(jiān)會令第104號）、《公開募集證券投資基金信息披露管理辦法》（證監(jiān)會令第158號）、《證券公司及基金管理公司子公司資產(chǎn)證券化業(yè)務(wù)管理規(guī)定》（證監(jiān)會公告【2014】49號）等現(xiàn)有規(guī)則，產(chǎn)品結(jié)構(gòu)系采用“公募基礎(chǔ)設(shè)施證券投資基金+基礎(chǔ)設(shè)施資產(chǎn)支持專項計劃”（即：公募基金+ABS）。
如《北京大學(xué)光華管理學(xué)院“光華思想力”新金融研究系列報告之五-中國公募REITs管理模式研究》（2018年7月）事先基于既有法律規(guī)范與資產(chǎn)證券化業(yè)務(wù)實踐所預(yù)見與倡導(dǎo)，“公募基金+ABS”是中國實現(xiàn)公募REITs的首選方案。
筆者認(rèn)為，采用該等規(guī)范模式可以借鑒證券投資基金與資產(chǎn)支持專項計劃的相關(guān)實務(wù)經(jīng)驗與既有監(jiān)管規(guī)范，降低監(jiān)管成本與創(chuàng)新風(fēng)險，提高業(yè)務(wù)實際操作效率，有利于參與主體在現(xiàn)有監(jiān)管制度環(huán)境下推進(jìn)試點工作與盡快推出具體產(chǎn)品。
二、對納入試點范圍的項目要求
2.1 界定基礎(chǔ)資產(chǎn)，排除房地產(chǎn)
《指引》明確基礎(chǔ)設(shè)施包括倉儲物流，收費公路、機(jī)場港口等交通設(shè)施，水電氣熱等市政設(shè)施，產(chǎn)業(yè)園區(qū)等其他基礎(chǔ)設(shè)施，并明確排除住宅和商業(yè)地產(chǎn)。
基礎(chǔ)設(shè)施與持有型房地產(chǎn)是REITs的兩大類主要基礎(chǔ)資產(chǎn)，在全球REITs市場具有良好穩(wěn)定的市場表現(xiàn)。我國公募REITs試點從基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域開展，體現(xiàn)了監(jiān)管層推動國家重大戰(zhàn)略實施、服務(wù)實體經(jīng)濟(jì)、促進(jìn)基礎(chǔ)設(shè)施高質(zhì)量發(fā)展的戰(zhàn)略意圖，排除住宅和商業(yè)地產(chǎn)體現(xiàn)了目前階段對房地產(chǎn)行業(yè)調(diào)控政策的繼續(xù)遵循。
2.2 聚焦重點區(qū)域和重點行業(yè)
《通知》體現(xiàn)了支持國家重大戰(zhàn)略（區(qū)域發(fā)展戰(zhàn)略、建設(shè)美好生態(tài)戰(zhàn)略、新基建戰(zhàn)略等）實施的精神，要求試點工作聚焦重點區(qū)域和重點行業(yè)：
優(yōu)先支持 | 支持/鼓勵 | |
重點區(qū)域 | 京津冀、長江經(jīng)濟(jì)帶、雄安新區(qū)、粵港澳大灣區(qū)、海南、長江三角洲等重點區(qū)域 | 國家級新區(qū)、有條件的國家級經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū) |
重點行業(yè) | 基礎(chǔ)設(shè)施補短板行業(yè)，包括倉儲物流、收費公路等交通設(shè)施，水電氣熱等市政工程，城鎮(zhèn)污水垃圾處理、固廢危廢處理等污染治理項目 | 信息網(wǎng)絡(luò)等新型基礎(chǔ)設(shè)施，以及國家戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)集群、高科技產(chǎn)業(yè)園區(qū)、特色產(chǎn)業(yè)園區(qū)等 |
2.3 明確項目準(zhǔn)入條件
《通知》與《指引》明確了基礎(chǔ)設(shè)施項目應(yīng)當(dāng)符合下列準(zhǔn)入要求：
（1）項目權(quán)屬清晰
原始權(quán)益人對基礎(chǔ)設(shè)施項目應(yīng)享有完全的所有權(quán)或特許經(jīng)營權(quán)，不存在經(jīng)濟(jì)或法律糾紛和他項權(quán)利設(shè)定。
（2）主體資信良好
原始權(quán)益人企業(yè)信用穩(wěn)健、內(nèi)部控制健全，最近3年無重大違法違規(guī)行為。
（3）項目建設(shè)合規(guī)
項目的投資管理、規(guī)劃、環(huán)評、用地、竣工驗收等相關(guān)手續(xù)齊備。
（4）項目運營穩(wěn)定
項目應(yīng)當(dāng)經(jīng)營3年以上，具有成熟的經(jīng)營模式及市場化運營能力，已產(chǎn)生持續(xù)、穩(wěn)定的現(xiàn)金流，投資回報良好，并具有持續(xù)經(jīng)營能力、較好的增長潛力。
（5）現(xiàn)金流來源分散
項目現(xiàn)金流來源具備較高分散度，且主要由市場化運營產(chǎn)生，不依賴第三方補貼等非經(jīng)常性收入。
（6） PPP項目的特別要求
PPP項目應(yīng)依法依規(guī)履行政府和社會資本管理相關(guān)規(guī)定，收入來源以使用者付費為主，未出現(xiàn)重大問題和合同糾紛。
三、對產(chǎn)品結(jié)構(gòu)的要求
《指引》明確，基礎(chǔ)設(shè)施REITs產(chǎn)品結(jié)構(gòu)應(yīng)當(dāng)采用“公募基金+ABS”模式，簡要圖示如下：
《指引》規(guī)定產(chǎn)品結(jié)構(gòu)中的相關(guān)主體應(yīng)當(dāng)滿足如下要求：
（1）REITs基金管理人與資產(chǎn)支持專項計劃管理人存在實際控制關(guān)系或受同一控制人控制。
（2）REITs基金托管人與資產(chǎn)支持專項計劃托管人為同一人。
（3）資產(chǎn)支持專項計劃持有項目公司全部股權(quán)。
四、對參與各方的要求
基礎(chǔ)設(shè)施REITs相當(dāng)于基礎(chǔ)設(shè)施資產(chǎn)的資本市場首次公開發(fā)行（IPO），涉及眾多交易主體與專業(yè)機(jī)構(gòu)?！锻ㄖ放c《指引》明確，參照公開發(fā)行證券相關(guān)要求強(qiáng)化對相關(guān)參與主體的監(jiān)督管理，壓實管理人受托責(zé)任，壓實中介機(jī)構(gòu)責(zé)任。因此，在迎接潛在業(yè)務(wù)機(jī)會的同時，各方專業(yè)機(jī)構(gòu)亦應(yīng)當(dāng)充分關(guān)注基礎(chǔ)設(shè)施REITs業(yè)務(wù)開展過程中的自身資質(zhì)、職責(zé)與風(fēng)險等問題。
《指引》設(shè)定的基礎(chǔ)設(shè)施REITs業(yè)務(wù)結(jié)構(gòu)圖示如下：
4.1 基金管理人
基金管理人除應(yīng)當(dāng)具備公募基金管理公司資質(zhì)外，還有基礎(chǔ)設(shè)施項目運營和投資方面的一些特殊要求，包括但不限于：（1）設(shè)置獨立的基礎(chǔ)設(shè)施基金投資管理部門，配備不少于3名具有5年以上基礎(chǔ)設(shè)施項目運營或基礎(chǔ)設(shè)施項目投資管理經(jīng)驗的主要負(fù)責(zé)人員，其中至少2名具備5年以上基礎(chǔ)設(shè)施項目運營經(jīng)驗；（2）具有不動產(chǎn)研究經(jīng)驗，并配備充足的專業(yè)研究人員；（3）具備同類產(chǎn)品或業(yè)務(wù)投資管理或運營專業(yè)經(jīng)驗，且同類產(chǎn)品或業(yè)務(wù)不存在重大未決風(fēng)險事項；（4）具備健全有效的基礎(chǔ)設(shè)施基金投資管理、項目運營、風(fēng)險控制制度和流程。
基金管理人應(yīng)當(dāng)履行如下職責(zé)：
4.2 資產(chǎn)支持專項計劃管理人
4.3 托管人
基金托管人應(yīng)當(dāng)具備公募基金托管人資質(zhì)，應(yīng)當(dāng)具有基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域資產(chǎn)管理產(chǎn)品托管經(jīng)驗，并為開展基礎(chǔ)設(shè)施基金托管業(yè)務(wù)配備充足的專業(yè)人員。
4.4 原始權(quán)益人
4.5 財務(wù)顧問
財務(wù)顧問由取得保薦機(jī)構(gòu)資格的證券公司擔(dān)任，主要履行如下職責(zé)：（1）在申請注冊基礎(chǔ)設(shè)施前，對基礎(chǔ)設(shè)施項目進(jìn)行盡職調(diào)查，出具財務(wù)顧問報告；（2）在確定基礎(chǔ)設(shè)施基金份額認(rèn)購價格階段，受托辦理基礎(chǔ)設(shè)施基金份額發(fā)售的路演推介、詢價、定價、配售等相關(guān)業(yè)務(wù)活動。
4.6 其他相關(guān)中介機(jī)構(gòu)
資產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)、律師事務(wù)所、會計師事務(wù)所按照《指引》及法律法規(guī)、監(jiān)管規(guī)則、執(zhí)業(yè)規(guī)范和其他業(yè)務(wù)規(guī)則分別提供資產(chǎn)評估、法律顧問、財務(wù)審計相關(guān)法律服務(wù)，履行各自法定職責(zé)。
4.7 投資者
4.7.1 戰(zhàn)略投資者
原始權(quán)益人應(yīng)當(dāng)參與戰(zhàn)略配售，配售比例不低于基金份額發(fā)售數(shù)量的20%，且持有基礎(chǔ)設(shè)施基金份額期限自上市之日起不少于5年。
專業(yè)機(jī)構(gòu)投資者可以參與基礎(chǔ)設(shè)施基金份額戰(zhàn)略配售，戰(zhàn)略配售比例由基金管理人與財務(wù)顧問協(xié)商確定，持有期限自上市之日起不少于1年。
4.7.2 網(wǎng)下投資者
網(wǎng)下投資者為證券公司、基金管理公司、信托公司、財務(wù)公司、保險公司、合格境外投資者、符合規(guī)定的私募基金管理人、銀行理財子公司、社?；稹⒒A(chǔ)設(shè)施投資機(jī)構(gòu)、政府專項基金、產(chǎn)業(yè)投資基金等專業(yè)機(jī)構(gòu)投資者。基礎(chǔ)設(shè)施基金份額網(wǎng)下發(fā)售比例不得低于本次公開發(fā)售數(shù)量的80%。
4.7.3 公眾投資者
基金管理人應(yīng)當(dāng)制定投資者適當(dāng)性管理制度，做好投資者適當(dāng)性管理工作，將適當(dāng)?shù)漠a(chǎn)品銷售給適合的投資者。網(wǎng)下詢價結(jié)束后，公眾投資者以基金管理人公告的認(rèn)購價格參與基礎(chǔ)設(shè)施基金份額認(rèn)購。
五、對試點工作發(fā)行程序的規(guī)定
5.1 發(fā)改委審查及推薦
各省級發(fā)展改革委主要從項目是否符合國家重大戰(zhàn)略、宏觀調(diào)控政策、產(chǎn)業(yè)政策、固定資產(chǎn)投資管理法規(guī)制度，以及鼓勵回收資金用于基礎(chǔ)設(shè)施補短板領(lǐng)域等方面出具專項意見。
在省級發(fā)展改革委出具專項意見基礎(chǔ)上，國家發(fā)展改革委將符合條件的項目推薦至中國證監(jiān)會。
5.2 基金業(yè)協(xié)會備案
《指引》第十三條第（五）項規(guī)定，基金管理人申請注冊REITs基金應(yīng)當(dāng)向證監(jiān)會提交基礎(chǔ)設(shè)施資產(chǎn)支持證券相關(guān)說明材料，包括但不限于資產(chǎn)支持專項計劃說明書、法律意見書、基金業(yè)協(xié)會備案情況等。據(jù)此，基礎(chǔ)設(shè)施資產(chǎn)支持專項計劃的設(shè)立與完成備案是基礎(chǔ)設(shè)施基金注冊的前置條件。
5.3 交易所審查
《指引》第十三條第（七）項規(guī)定，基金管理人申請注冊REITs基金應(yīng)當(dāng)向證監(jiān)會提交具體證券交易所同意基礎(chǔ)設(shè)施基金上市的無異議函。
5.4 證監(jiān)會注冊
國家發(fā)展改革委將符合條件的項目推薦至證監(jiān)會后，由證監(jiān)會依法依規(guī)，并遵循市場化原則，獨立履行注冊程序，自主決策。經(jīng)證監(jiān)會準(zhǔn)予注冊后，基金管理人可以公開發(fā)售基金份額募集資金，設(shè)立基礎(chǔ)設(shè)施REITs。
六、對基金運作的要求
6.1 運作方式
基金應(yīng)當(dāng)進(jìn)行封閉式運作。經(jīng)達(dá)到規(guī)定表決權(quán)比例的基金份額持有人表決通過的，基金可以擴(kuò)募。
6.2 投資方向
（1）REITs基金80%以上資產(chǎn)投資于單一資產(chǎn)支持證券全部份額，且該資產(chǎn)支持專項計劃應(yīng)當(dāng)持有項目公司全部股權(quán)，以確?；鹜ㄟ^ABS、項目公司等特殊目的載體穿透取得基礎(chǔ)設(shè)施項目完整所有權(quán)或特許經(jīng)營權(quán)，擁有基礎(chǔ)設(shè)施項目完全的控制權(quán)和處置權(quán)。
（2）REITs基金不超過20%基金資產(chǎn)應(yīng)當(dāng)投資于利率債、AAA級信用債或貨幣市場工具。
6.3 舉債要求
基金對外借款不得超過基金資產(chǎn)20%，且借款用途限于項目維修、改造等。根據(jù)筆者了解，對REITs舉債予以限制系成熟市場REITs規(guī)則通例。
6.4 收益分配要求
基金應(yīng)當(dāng)將90%以上經(jīng)審計年度可供分配利潤以現(xiàn)金形式分配給投資者?；鸬氖找娣峙湓诜戏峙錀l件的情況下每年不得少于1次。根據(jù)筆者了解，該等分配比例與周期亦參考了成熟市場REITs有關(guān)收益分配規(guī)則。
6.5 關(guān)聯(lián)交易管控要求
基金初始投資單一基礎(chǔ)設(shè)施資產(chǎn)支持證券并取得基礎(chǔ)設(shè)施項目全部所有權(quán)或特許經(jīng)營權(quán)，應(yīng)當(dāng)按照相關(guān)法規(guī)關(guān)于重大關(guān)聯(lián)交易要求履行適當(dāng)程序、依法披露。
基金進(jìn)行其他重大關(guān)聯(lián)交易，還應(yīng)當(dāng)召開持有人大會進(jìn)行表決，金額超過基金資產(chǎn)10%以上的關(guān)聯(lián)交易應(yīng)經(jīng)參加大會的基金份額持有人所持表決權(quán)的三分之二以上表決通過，與表決事項存在關(guān)聯(lián)關(guān)系時，關(guān)聯(lián)方應(yīng)當(dāng)回避表決，其份額不計入有表決權(quán)的基金份額總數(shù)。
6.6 評估與估值要求
（1） 定期資產(chǎn)評估
基金應(yīng)當(dāng)在每年年報披露時對基礎(chǔ)設(shè)施項目進(jìn)行評估，每年至少進(jìn)行1次評估。
（2） 特殊事項資產(chǎn)評估
如需購入或出售基礎(chǔ)設(shè)施項目、基金擴(kuò)募或延長基金合同期限、提前終止基金合同或發(fā)生對基金份額持有人利益有重大影響的其他情形，需要對基礎(chǔ)設(shè)施項目進(jìn)行評估。
（3） 定期估值
基金管理人應(yīng)當(dāng)至少每季度對基金進(jìn)行公允估值，并披露基金資產(chǎn)凈值和基金份額凈值。
6.7 項目管理要求
《指引》給出了三種項目運營管理方式：基金管理人自行管理、基金管理人設(shè)立專門的子公司管理、基金管理人委托第三方管理機(jī)構(gòu)管理。《指引》并未禁止原始權(quán)益人受托擔(dān)任基礎(chǔ)設(shè)施項目管理機(jī)構(gòu)。
基金管理人委托子公司或第三方管理機(jī)構(gòu)管理的，應(yīng)當(dāng)自行派員負(fù)責(zé)基礎(chǔ)設(shè)施項目財務(wù)管理，且其依法應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的責(zé)任不因委托而免除。
基金管理人委托第三方管理機(jī)構(gòu)管理的，第三方管理機(jī)構(gòu)不得再將受委托運營管理基礎(chǔ)設(shè)施職責(zé)轉(zhuǎn)委托給其他機(jī)構(gòu)，且基金管理人應(yīng)對其管理進(jìn)行定期檢查、審計。
七、結(jié)語
千里之行始于足下，REITs大計始于基建。
基礎(chǔ)設(shè)施REITs的出臺走出了中國版REITs的第一公里，是落實健全多層次資本市場體系、提升資本市場服務(wù)實體經(jīng)濟(jì)能力的重要舉措，給新冠肺炎疫情防控常態(tài)化條件下包括基礎(chǔ)設(shè)施企業(yè)、基金管理公司及其子公司、證券公司、相關(guān)中介機(jī)構(gòu)等相關(guān)主體復(fù)工復(fù)產(chǎn)與開展業(yè)務(wù)提供了新的契機(jī)。
《通知》已經(jīng)引發(fā)輿論熱議，《指引》于公示征求意見階段已經(jīng)引起社會廣泛關(guān)注?；赗EITs這一金融產(chǎn)品在其他國家與地區(qū)的成熟表現(xiàn)與中國企業(yè)資產(chǎn)證券化業(yè)務(wù)高速發(fā)展的成功實踐，我們有理由相信基礎(chǔ)設(shè)施REITs將隨著試點工作的推進(jìn)為基礎(chǔ)設(shè)施、金融服務(wù)與相關(guān)配套服務(wù)行業(yè)注入新活力，打開新局面。
注：文章為作者獨立觀點，不代表資產(chǎn)界立場。
題圖來自 Pexels，基于 CC0 協(xié)議
本文由“資產(chǎn)界每日精選”投稿資產(chǎn)界，并經(jīng)資產(chǎn)界編輯發(fā)布。版權(quán)歸原作者所有，未經(jīng)授權(quán)，請勿轉(zhuǎn)載，謝謝！
原標(biāo)題： 公募REITs第一公里：REITs大計，始于基建
