保全與執(zhí)行 作者：李舒李元元李營(yíng)營(yíng)
來(lái)源：保全與執(zhí)行（ID：ZhixingLaw）
閱讀提示：《關(guān)于人民法院辦理執(zhí)行異議和復(fù)議案件若干問(wèn)題的規(guī)定》（以下簡(jiǎn)稱“執(zhí)行異議和復(fù)議規(guī)定”）第二十八條規(guī)定了無(wú)過(guò)錯(cuò)買(mǎi)受人有權(quán)排除法定優(yōu)先權(quán)人的申請(qǐng)執(zhí)行，既然稱之為“無(wú)過(guò)錯(cuò)買(mǎi)受人”，那么，此類買(mǎi)受人必須滿足的條件是對(duì)于案涉不動(dòng)產(chǎn)未能辦理過(guò)戶登記手續(xù)不存在過(guò)錯(cuò)。如何認(rèn)定買(mǎi)受人是否無(wú)過(guò)錯(cuò)呢？本篇文章通過(guò)檢索最高法院近三年來(lái)關(guān)于這一問(wèn)題的裁判觀點(diǎn)，梳理、分析最高法院處理這一問(wèn)題的裁判思路，歸納實(shí)務(wù)經(jīng)驗(yàn)總結(jié)，并為買(mǎi)受人提供降低此類法律風(fēng)險(xiǎn)的建議。
裁判要旨
預(yù)告登記并非買(mǎi)受人必須履行的法定義務(wù)，網(wǎng)簽、備案系房屋行政主管部門(mén)為規(guī)范商品房銷售行為對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)提出的管理性要求，買(mǎi)受人未申請(qǐng)辦理預(yù)告登記、網(wǎng)簽或備案與所購(gòu)不動(dòng)產(chǎn)未辦理權(quán)屬轉(zhuǎn)移登記并無(wú)必然聯(lián)系，不存在過(guò)錯(cuò)。
案情簡(jiǎn)介
1. 2016年2月24日，買(mǎi)受人宋春梅自銀鷹公司購(gòu)買(mǎi)案涉車位，約定銀鷹公司在一年內(nèi)為買(mǎi)受人辦理產(chǎn)權(quán)過(guò)戶。購(gòu)買(mǎi)時(shí)，案涉車位上有一年期限的抵押。之后，宋春梅支付合同價(jià)款并實(shí)際占有、使用案涉車位。
2. 2016年9月2日，銀鷹公司繼續(xù)以案涉車庫(kù)為農(nóng)行渝北支行提供抵押擔(dān)保。之后，農(nóng)行渝北支行將銀鷹公司等起訴。
3. 2017年5月5日，根據(jù)農(nóng)行渝北支行申請(qǐng)，重慶一中院對(duì)案涉車庫(kù)予以保全查封。保全過(guò)程中，宋春梅提出書(shū)面異議，重慶一中院裁定中止對(duì)案涉車位的執(zhí)行。農(nóng)行渝北支行向重慶一中院提起申請(qǐng)執(zhí)行人執(zhí)行異議之訴。
4. 2018年6月13日，重慶一中院一審認(rèn)為，買(mǎi)受人宋春梅對(duì)案涉車位未辦理過(guò)戶不存在過(guò)錯(cuò)，判決駁回農(nóng)行渝北支行的訴訟請(qǐng)求。農(nóng)行渝北支行上訴至重慶高院。
5. 2018年12月27日，重慶高院二審認(rèn)為，宋春梅并無(wú)義務(wù)就案涉車位申請(qǐng)網(wǎng)簽或預(yù)告登記，以防范之后案涉車位過(guò)戶登記的權(quán)利障礙，故并無(wú)過(guò)錯(cuò)。判決駁回農(nóng)行渝北支行上訴，農(nóng)行渝北支行向最高法院申請(qǐng)?jiān)賹彙?/p>
6. 2019年9月26日，最高法院再審駁回農(nóng)行渝北支行的再審申請(qǐng)。
裁判要點(diǎn)及思路
本案中，關(guān)于是否因買(mǎi)受人宋春梅自身原因未辦理案涉車位權(quán)屬轉(zhuǎn)移登記的問(wèn)題，最高法院認(rèn)為：
第一，出賣人以案涉車庫(kù)為第三人多次提供抵押擔(dān)保，每個(gè)抵押擔(dān)保合同都對(duì)應(yīng)有獨(dú)立編號(hào)的《借款合同》，有獨(dú)立的抵押期。案涉《車位申購(gòu)協(xié)議書(shū)》簽訂時(shí)車庫(kù)雖被抵押，但該抵押有期限，買(mǎi)受人對(duì)解除抵押有合理預(yù)期，不應(yīng)認(rèn)定買(mǎi)受人未盡基本的注意義務(wù)。
第二，預(yù)告登記并非買(mǎi)受人必須履行的法定義務(wù)，網(wǎng)簽、備案系房屋行政主管部門(mén)為規(guī)范商品房銷售行為對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)提出的管理性要求，故買(mǎi)受人宋春梅未就案涉車位申請(qǐng)辦理預(yù)告登記、網(wǎng)簽或備案與造成案涉車位未辦理權(quán)屬轉(zhuǎn)移登記并無(wú)必然聯(lián)系。
第三，出賣人銀鷹公司未履行與買(mǎi)受人宋春梅關(guān)于1年內(nèi)辦理車位產(chǎn)權(quán)證的約定，再次用案涉車庫(kù)提供抵押擔(dān)保，導(dǎo)致買(mǎi)受人宋春梅未能辦理權(quán)屬轉(zhuǎn)移登記，過(guò)錯(cuò)方顯屬出賣人銀鷹公司一方。
綜上所述，買(mǎi)受人宋春梅對(duì)于案涉車位未辦理過(guò)戶，不存在過(guò)錯(cuò)。宋春梅在滿足《執(zhí)行異議和復(fù)議規(guī)定》第二十八條規(guī)定其他條件的情況下，有權(quán)排除執(zhí)行。
實(shí)務(wù)要點(diǎn)總結(jié)
北京云亭律師事務(wù)所唐青林律師、李舒律師的專業(yè)律師團(tuán)隊(duì)辦理和分析過(guò)大量本文涉及的法律問(wèn)題，有豐富的實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)。大量辦案同時(shí)還總結(jié)辦案經(jīng)驗(yàn)出版了《云亭法律實(shí)務(wù)書(shū)系》，本文摘自該書(shū)系。該書(shū)系的作者全部是北京云亭律師事務(wù)所戰(zhàn)斗在第一線的專業(yè)律師，具有深厚理論功底和豐富實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)。該書(shū)系的選題和寫(xiě)作體例，均以實(shí)際發(fā)生的案例分析為主，力圖從實(shí)踐需要出發(fā)，為實(shí)踐中經(jīng)常遇到的疑難復(fù)雜法律問(wèn)題，尋求最直接的解決方案。
1. 買(mǎi)受人未及時(shí)辦理預(yù)告登記、網(wǎng)簽、備案的，不影響法院對(duì)其是否存在過(guò)錯(cuò)的認(rèn)定。最高法院認(rèn)為，預(yù)告登記并非買(mǎi)受人必須履行的法定義務(wù)，網(wǎng)簽、備案系房屋行政主管部門(mén)為規(guī)范商品房銷售行為對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)提出的管理性要求，故買(mǎi)受人宋春梅未就案涉車位申請(qǐng)辦理預(yù)告登記、網(wǎng)簽或備案與造成案涉車位未辦理權(quán)屬轉(zhuǎn)移登記并無(wú)必然聯(lián)系。因此，買(mǎi)受人未及時(shí)辦理預(yù)告登記、網(wǎng)簽、備案的，不影響法院對(duì)其是否存在過(guò)錯(cuò)的認(rèn)定。
2. 買(mǎi)受人購(gòu)買(mǎi)已抵押的房屋，不必然認(rèn)定存在過(guò)錯(cuò)。一般情況下，買(mǎi)受人購(gòu)買(mǎi)已抵押的房屋，法院將認(rèn)為買(mǎi)受人在購(gòu)買(mǎi)時(shí)未盡合理注意義務(wù)，忽略他人權(quán)利的障礙，認(rèn)為買(mǎi)受人存在過(guò)錯(cuò)。但是，如果買(mǎi)受人與出賣人在簽訂房屋買(mǎi)賣合同時(shí)明知所購(gòu)房屋之上存在抵押，但是該抵押屬于一定期限的抵押，并且買(mǎi)受人與出賣人約定過(guò)戶期限和過(guò)戶條件，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定買(mǎi)受人對(duì)未來(lái)所購(gòu)房屋能夠辦理過(guò)戶存在合理信賴。在約定的過(guò)戶期限內(nèi)，即使所購(gòu)房屋不存在客觀不能辦理過(guò)戶的情形，買(mǎi)受人未及時(shí)辦理過(guò)戶也不存在過(guò)錯(cuò)。
3. 出賣人失信的情形下，應(yīng)認(rèn)定買(mǎi)受人不存在過(guò)錯(cuò)。最高法院認(rèn)為，如果出賣人與買(mǎi)受人約定限期辦理不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬轉(zhuǎn)移登記的，出賣人在該期限內(nèi)將該不動(dòng)產(chǎn)為第三人設(shè)定抵押，買(mǎi)受人因所購(gòu)不動(dòng)產(chǎn)已對(duì)外設(shè)定抵押致使未能辦理過(guò)戶登記，買(mǎi)受人不存在過(guò)錯(cuò)，相關(guān)風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)由出賣人自行承擔(dān)。
4. 法院在對(duì)未辦理過(guò)戶的原因進(jìn)行審查時(shí)，應(yīng)當(dāng)從以下幾方面出發(fā)：根據(jù)當(dāng)事人對(duì)于商品房買(mǎi)賣流程的約定，法律、法規(guī)或規(guī)章對(duì)于商品房交易操作規(guī)程的規(guī)定，并結(jié)合當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)管理部門(mén)的實(shí)際操作情況、交易慣例等事實(shí)，綜合判斷買(mǎi)受人是否對(duì)于未辦理商品房買(mǎi)賣合同備案登記、預(yù)告登記或者其他應(yīng)由買(mǎi)受人履行的內(nèi)容存在過(guò)錯(cuò)，以及未辦理商品房買(mǎi)賣合同備案登記、預(yù)告登記或者其他應(yīng)由買(mǎi)受人履行的義務(wù)對(duì)于此后未能辦理房屋產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移登記的影響。如果因應(yīng)由買(mǎi)受人履行相應(yīng)義務(wù)且不存在客觀履行不能，導(dǎo)致所購(gòu)房屋未能辦理產(chǎn)權(quán)變更登記的，應(yīng)認(rèn)定買(mǎi)受人存在過(guò)錯(cuò)。
5. 律師建議：在已抵押不動(dòng)產(chǎn)買(mǎi)賣交易中，買(mǎi)受人應(yīng)充分注意出賣人的失信可能，盡量減少或者避免抵押權(quán)人的優(yōu)先受償權(quán)與買(mǎi)受人基于買(mǎi)賣關(guān)系而對(duì)物權(quán)轉(zhuǎn)移及物的交付的權(quán)益產(chǎn)生沖突。作為抵押權(quán)人，尤其是專業(yè)從事金融業(yè)務(wù)的金融機(jī)構(gòu)，應(yīng)注意對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)提供的抵押物進(jìn)行動(dòng)態(tài)監(jiān)管，避免已抵押不動(dòng)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓價(jià)款的流失和債權(quán)的損失。作為買(mǎi)受人，在簽訂合同及付款時(shí)應(yīng)留意抵押權(quán)人權(quán)利保障的方式，注意留存合同簽訂、占有使用、價(jià)款支付的原始憑據(jù)，以防范因標(biāo)的物上存在權(quán)利瑕疵而帶來(lái)的相應(yīng)風(fēng)險(xiǎn)。
（我國(guó)并不是判例法國(guó)家，本文所引述分析的判例也不是指導(dǎo)性案例，對(duì)同類案件的審理和裁判中并無(wú)約束力。同時(shí)，尤其需要注意的是，司法實(shí)踐中，每個(gè)案例的細(xì)節(jié)千差萬(wàn)別，切不可將本文裁判觀點(diǎn)直接援引。北京云亭律師事務(wù)所執(zhí)行業(yè)務(wù)部對(duì)不同案件裁判文書(shū)的梳理和研究，旨在為更多讀者提供不同的研究角度和觀察的視角，并不意味著北京云亭律師事務(wù)所執(zhí)行業(yè)務(wù)部對(duì)本文案例裁判觀點(diǎn)的認(rèn)同和支持，也不意味著法院在處理類似案件時(shí)，對(duì)該等裁判規(guī)則必然應(yīng)當(dāng)援引或參照。）
相關(guān)法律規(guī)定
《最高人民法院關(guān)于人民法院辦理執(zhí)行異議和復(fù)議案件若干問(wèn)題的規(guī)定》
第二十八條 金錢(qián)債權(quán)執(zhí)行中，買(mǎi)受人對(duì)登記在被執(zhí)行人名下的不動(dòng)產(chǎn)提出異議，符合下列情形且其權(quán)利能夠排除執(zhí)行的，人民法院應(yīng)予支持：
（一）在人民法院查封之前已簽訂合法有效的書(shū)面買(mǎi)賣合同；
（二）在人民法院查封之前已合法占有該不動(dòng)產(chǎn)；
（三）已支付全部?jī)r(jià)款，或者已按照合同約定支付部分價(jià)款且將剩余價(jià)款按照人民法院的要求交付執(zhí)行；
（四）非因買(mǎi)受人自身原因未辦理過(guò)戶登記。
法院判決
以下為最高人民法院在判決書(shū)“本院認(rèn)為”部分就此問(wèn)題發(fā)表的意見(jiàn)：
關(guān)于是否因宋春梅自身原因未辦理案涉車位權(quán)屬轉(zhuǎn)移登記的問(wèn)題，第一，銀鷹公司以案涉車庫(kù)為文杰京華公司向農(nóng)行渝北支行的借款多次提供抵押擔(dān)保，每個(gè)抵押擔(dān)保合同都對(duì)應(yīng)有獨(dú)立編號(hào)的《中國(guó)農(nóng)業(yè)銀行股份有限公司流動(dòng)資金借款合同》，有獨(dú)立的抵押期。重慶市綦江區(qū)國(guó)土資源和房屋管理局對(duì)抵押權(quán)進(jìn)行了相應(yīng)的登記、注銷，具有間斷性，故多個(gè)抵押擔(dān)保不能混為一談。案涉《車位申購(gòu)協(xié)議書(shū)》簽訂時(shí)車庫(kù)雖被抵押，但該抵押有期限，買(mǎi)受人對(duì)解除抵押有合理預(yù)期，不應(yīng)認(rèn)定買(mǎi)受人未盡基本的注意義務(wù)。第二，預(yù)告登記并非買(mǎi)受人必須履行的法定義務(wù)，網(wǎng)簽、備案系房屋行政主管部門(mén)為規(guī)范商品房銷售行為對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)提出的管理性要求，故宋春梅未就案涉車位申請(qǐng)辦理預(yù)告登記、網(wǎng)簽或備案與造成案涉車位未辦理權(quán)屬轉(zhuǎn)移登記并無(wú)必然聯(lián)系。第三，銀鷹公司未履行與宋春梅關(guān)于1年內(nèi)辦理車位產(chǎn)權(quán)證的約定，再次用案涉車庫(kù)提供抵押擔(dān)保，導(dǎo)致宋春梅未能辦理權(quán)屬轉(zhuǎn)移登記，過(guò)錯(cuò)方顯屬銀鷹公司。綜上，農(nóng)行渝北支行關(guān)于未辦理車位權(quán)屬轉(zhuǎn)移登記系因宋春梅自身原因的主張，不能成立。
案件來(lái)源
《中國(guó)農(nóng)業(yè)銀行股份有限公司重慶渝北支行、執(zhí)行案外人）申請(qǐng)執(zhí)行人執(zhí)行異議之訴再審審查與審判監(jiān)督民事裁定書(shū)》【（2019）最高法民申3912號(hào)】
延伸閱讀
在檢索大量類案的基礎(chǔ)上，云亭律師總結(jié)相關(guān)裁判規(guī)則如下，供讀者參考：
1. 買(mǎi)受人與出賣人約定過(guò)戶期限的，在該期限內(nèi)即使所購(gòu)房屋不存在客觀不能辦理過(guò)戶的情形，買(mǎi)受人未及時(shí)辦理過(guò)戶也不存在過(guò)錯(cuò)。
案例1：《重慶市渝中區(qū)興農(nóng)投小額貸款有限公司、曾昌東再審審查與審判監(jiān)督民事裁定書(shū)》【（2019）最高法民申766號(hào)】
最高法院認(rèn)為，本案中，曾昌東的《房屋買(mǎi)賣合同》系2012年7月6日簽訂，并于同月依約支付了絕大部分購(gòu)房款，早于王智勇與興農(nóng)投公司之間簽訂的《抵押合同》。曾昌東提供的氣費(fèi)繳納發(fā)票證實(shí)其至遲在2015年1月5日已占有使用案涉房屋，亦早于法院查封時(shí)間。王智勇于2013年1月15日取得案涉房屋產(chǎn)權(quán)登記后，于當(dāng)年7月30日即辦理了抵押登記，此期間未超過(guò)曾昌東與王智勇約定交房后365個(gè)工作日內(nèi)辦理房地權(quán)屬證書(shū)的期間，故未辦理過(guò)戶登記不是曾昌東自身原因所致。且根據(jù)2017年3月1日重慶市開(kāi)州區(qū)不動(dòng)產(chǎn)登記中心出具的無(wú)房證明，曾昌東在開(kāi)州區(qū)無(wú)其他住房，其居住權(quán)依法應(yīng)受到保護(hù)。曾昌東購(gòu)買(mǎi)案涉房屋的行為符合《執(zhí)行異議和復(fù)議規(guī)定》第二十八條規(guī)定的情形，屬于善意買(mǎi)受人，其物權(quán)期待權(quán)能夠排除擔(dān)保物權(quán)人興農(nóng)投公司申請(qǐng)執(zhí)行案涉房屋的權(quán)利，一、二審判決在適用法律上并無(wú)不當(dāng)。
2. 法院應(yīng)當(dāng)根據(jù)當(dāng)事人對(duì)于商品房買(mǎi)賣的約定、商品房交易操作規(guī)程的規(guī)定，并結(jié)合當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)管理部門(mén)的實(shí)際操作情況、交易慣例等事實(shí)，綜合判斷買(mǎi)受人是否存在過(guò)錯(cuò)。
案例2：《平安銀行股份有限公司天津分行、孫素芹二審民事裁定書(shū)》【（2018）最高法民終945號(hào)】
最高法院認(rèn)為，在對(duì)未辦理過(guò)戶的原因進(jìn)行審查時(shí)，應(yīng)當(dāng)根據(jù)當(dāng)事人對(duì)于商品房買(mǎi)賣流程的約定，法律、法規(guī)或規(guī)章對(duì)于商品房交易操作規(guī)程的規(guī)定，并結(jié)合當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)管理部門(mén)的實(shí)際操作情況、交易慣例等事實(shí)，綜合判斷當(dāng)事人是否對(duì)于未辦理商品房買(mǎi)賣合同備案登記或者預(yù)告登記存在過(guò)錯(cuò)，以及未辦理商品房買(mǎi)賣合同備案登記或者預(yù)告登記對(duì)于此后未能辦理房屋產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移登記的影響。
3. 房屋尚在租賃期間，出賣人以公告聲明的形式將房屋進(jìn)行了交付，雖未辦理房屋產(chǎn)權(quán)變更登記手續(xù)，但并不影響買(mǎi)受人依法享有的合同權(quán)利，買(mǎi)受人無(wú)過(guò)錯(cuò)。
案例3：《蔚縣農(nóng)村信用聯(lián)社股份有限公司、常娜申請(qǐng)執(zhí)行人執(zhí)行異議之訴再審審查與審判監(jiān)督民事裁定書(shū)》【（2017）最高法民申2075號(hào)】
最高法院認(rèn)為，生效的張家口中院(2015)張民終字第773號(hào)民事判決，認(rèn)定常娜與張林于2014年1月23日簽訂的房屋買(mǎi)賣協(xié)議是雙方真實(shí)意思表示，且經(jīng)過(guò)張家口第三公證處的公證，該協(xié)議不違反法律強(qiáng)制性規(guī)定、合法有效。因所涉房屋尚在租賃期間，張林以公告聲明的形式將房屋進(jìn)行了交付，雖未辦理房屋產(chǎn)權(quán)變更登記手續(xù)，但并不影響常娜依法享有的合同權(quán)利，常娜在這過(guò)程中并無(wú)過(guò)錯(cuò)。
4. 買(mǎi)受人不能舉證證明存在不動(dòng)產(chǎn)不能辦理過(guò)戶登記之客觀情形的情況下，應(yīng)認(rèn)定買(mǎi)受人對(duì)不動(dòng)產(chǎn)未辦理過(guò)戶登記存在過(guò)錯(cuò)。
案例4：《王榮、鄂爾多斯市華旌整車配件修理有限責(zé)任公司申請(qǐng)執(zhí)行人執(zhí)行異議之訴再審審查與審判監(jiān)督民事裁定書(shū)》【（2019）最高法民申3051號(hào)】
最高法院認(rèn)為，對(duì)于案涉房屋未辦理過(guò)戶登記的原因，根據(jù)原審查明的事實(shí)，自江蘇省無(wú)錫市中級(jí)人民法院解除查封后，有兩年多時(shí)間，案涉房屋并未處于查封狀態(tài)，但在此期間雙方并未辦理過(guò)戶登記。王榮稱是弛恒公司原因不辦理過(guò)戶，但沒(méi)有提交證據(jù)證明其曾經(jīng)就過(guò)戶登記向弛恒公司主張過(guò)權(quán)利；王榮稱案涉房屋一直處于被查封狀態(tài)，但并未提交證據(jù)證明自江蘇省無(wú)錫市中級(jí)人民法院解除查封后，案涉房屋隨即又被查封，故在此情形下，二審判決認(rèn)定王榮對(duì)未及時(shí)辦理房產(chǎn)過(guò)戶登記存在過(guò)錯(cuò)并無(wú)不當(dāng)。
5. 買(mǎi)受人不能舉證證實(shí)所購(gòu)房屋客觀不具備辦證條件或其在具備辦證條件有積極辦理產(chǎn)權(quán)變更登記的行為時(shí)，應(yīng)認(rèn)定買(mǎi)受人對(duì)所購(gòu)不動(dòng)產(chǎn)未辦理權(quán)屬變更手續(xù)存在過(guò)錯(cuò)。
案例5：《朱紅、藍(lán)蓉申請(qǐng)執(zhí)行人執(zhí)行異議之訴二審民事判決書(shū)》【（2018）云民終631號(hào)】
最高法院認(rèn)為，藍(lán)蓉與巨和公司在房屋認(rèn)購(gòu)書(shū)中對(duì)于產(chǎn)權(quán)辦理的義務(wù)沒(méi)有約定，辦證義務(wù)應(yīng)當(dāng)歸于藍(lán)蓉一方，根據(jù)一審查明事實(shí)，涉案房屋在查封前即已具備辦證條件，涉案小區(qū)已有部分業(yè)主辦理了房產(chǎn)證。藍(lán)蓉并未舉證證實(shí)涉案房屋客觀不具備辦證條件或其在具備辦證條件有積極辦理產(chǎn)權(quán)變更登記的行為，相反，從其一、二審陳述看，沒(méi)有及時(shí)辦證的原因系因藍(lán)蓉與巨和公司沒(méi)有及時(shí)簽訂用于辦證的正式商品房買(mǎi)賣合同，藍(lán)蓉沒(méi)有及時(shí)辦理二代身份證，工作忙怠于辦理，因房產(chǎn)限購(gòu)無(wú)法辦理等，這些未能辦證的因素均應(yīng)歸因與藍(lán)蓉自身。巨和公司在一審中稱因測(cè)繪和辦證政策調(diào)整原因造成未能辦證，但未舉證證實(shí)確實(shí)存在該原因且該原因造成了藍(lán)蓉不能辦理產(chǎn)權(quán)移轉(zhuǎn)登記，一審法院以此認(rèn)為藍(lán)蓉對(duì)于未辦證沒(méi)有過(guò)錯(cuò)不當(dāng)。二審中，巨和公司又稱系部分業(yè)主反映房屋局部需維修，由于其工作人員自身原因未能通知業(yè)主辦證并轉(zhuǎn)交相關(guān)材料，登記機(jī)關(guān)暫停接件辦證等原因造成不能辦證，但均不能提供證據(jù)證實(shí)有該類情況發(fā)生。且即使這些情況存在，也沒(méi)有證據(jù)證實(shí)這些行為直接影響了藍(lán)蓉的辦證，造成其不能辦理。
6. 在未經(jīng)行政批準(zhǔn)變更土地用途之前，買(mǎi)受人購(gòu)買(mǎi)工業(yè)用地屬于對(duì)能否辦理房屋產(chǎn)權(quán)過(guò)戶登記的后果采取忽視的態(tài)度，忽略他人權(quán)利障礙，應(yīng)認(rèn)定買(mǎi)受人對(duì)未辦理過(guò)戶登記存在一定過(guò)錯(cuò)。
案例6：《楊曉東、中國(guó)長(zhǎng)城資產(chǎn)管理股份有限公司貴州省分公司申請(qǐng)執(zhí)行人執(zhí)行異議之訴二審民事判決書(shū)》【（2018）最高法民終585號(hào)】
最高法院認(rèn)為，工業(yè)用地的土地用途是被明確限定的。雖然案涉合同中約定楊曉東購(gòu)買(mǎi)房屋的用途為：廠房，但基于金晨公司報(bào)批的用地規(guī)劃許可，案涉土地的產(chǎn)權(quán)登記只能是以整塊土地為單位予以登記，在未經(jīng)行政批準(zhǔn)變更土地用途之前，工業(yè)用地上分棟修建房屋的產(chǎn)權(quán)過(guò)戶是受限制的。對(duì)此，買(mǎi)受人楊曉東在明知房屋所占土地為工業(yè)用地的情況下，仍然簽訂案涉房屋購(gòu)房合同，實(shí)質(zhì)是對(duì)能否辦理房屋產(chǎn)權(quán)過(guò)戶登記的后果采取忽視的態(tài)度。其次，楊曉東在購(gòu)買(mǎi)案涉房屋之前，該房屋上已經(jīng)設(shè)定了他人的抵押登記。作為具有完全民事行為能力的購(gòu)房人，在購(gòu)買(mǎi)房屋時(shí)，有義務(wù)對(duì)所購(gòu)房屋是否存在權(quán)利瑕疵做基本考察，否則應(yīng)視為未盡到合理注意義務(wù)，忽略他人權(quán)利障礙，應(yīng)認(rèn)定買(mǎi)受人對(duì)未辦理過(guò)戶登記存在一定過(guò)錯(cuò)。楊曉東上訴認(rèn)為，辦理過(guò)戶登記手續(xù)買(mǎi)受人只有被動(dòng)配合的義務(wù)，以及在購(gòu)買(mǎi)房屋時(shí)沒(méi)有正常途徑查詢抵押情形的理由不能成立。
7. 買(mǎi)受人無(wú)錢(qián)支付辦理過(guò)戶登記的費(fèi)用，屬于因買(mǎi)受人原因未辦理過(guò)戶登記的情形。
案例7：《齊有昌、潘兆林再審審查與審判監(jiān)督民事裁定書(shū)》【（2019）最高法民申1269號(hào)】
最高法院認(rèn)為，案中，齊有昌主張2010年與潘兆林簽訂了“以房抵債”協(xié)議，但是，直至2013年案涉房屋辦理抵押登記時(shí)，案涉房屋仍然登記在潘兆林名下，齊有昌的理由是無(wú)錢(qián)支付辦理過(guò)戶登記的費(fèi)用，這顯屬于因齊有昌的原因未辦理過(guò)戶登記，原審不予支持齊有昌對(duì)于案涉房屋排除強(qiáng)制執(zhí)行的訴請(qǐng)并無(wú)不當(dāng)。
8. 規(guī)避行為或行業(yè)慣例，均不屬于非因自身原因未能辦理過(guò)戶的正當(dāng)理由。作為專業(yè)的房產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)，應(yīng)該明確知曉不辦理過(guò)戶登記而產(chǎn)生的風(fēng)險(xiǎn)，故其應(yīng)承擔(dān)不辦理過(guò)戶登記而產(chǎn)生的法律后果，買(mǎi)受人無(wú)過(guò)錯(cuò)。
案例8：《重慶市琴琴房地產(chǎn)咨詢服務(wù)有限公司、瀚華融資擔(dān)保股份有限公司再審審查與審判監(jiān)督民事裁定書(shū)》【（2018）最高法民申3969號(hào)】
最高法院認(rèn)為，關(guān)于案涉房產(chǎn)未辦理過(guò)戶登記是否屬于非因買(mǎi)受人自身原因，琴琴咨詢公司再審主張其作為房產(chǎn)中介，行業(yè)慣例為房源經(jīng)公證再出賣，立即過(guò)戶再出賣則多交稅費(fèi)而導(dǎo)致不經(jīng)濟(jì)；且當(dāng)時(shí)辦理該項(xiàng)業(yè)務(wù)的員工已辭職無(wú)法聯(lián)系以及左二妹不配合，導(dǎo)致案涉房屋未能辦理過(guò)戶。本案中，不論是其為了規(guī)避多產(chǎn)生一次稅費(fèi)還是主張作為房屋中介慣例的不過(guò)戶，均不屬于非因自身原因未能辦理過(guò)戶的正當(dāng)理由。作為專業(yè)的房產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)，琴琴咨詢公司應(yīng)該明確知曉不辦理過(guò)戶登記而產(chǎn)生的風(fēng)險(xiǎn)，故其應(yīng)承擔(dān)不辦理過(guò)戶登記而產(chǎn)生的法律后果。關(guān)于琴琴咨詢公司主張因員工無(wú)法聯(lián)系及左二妹有事未能及時(shí)配合問(wèn)題，從其簽訂案涉包銷合同及后續(xù)協(xié)議，既有相關(guān)的授權(quán)亦有左二妹等房產(chǎn)權(quán)利人可以及時(shí)聯(lián)系的客觀事實(shí)，但經(jīng)過(guò)多年其仍未辦理過(guò)戶登記，故其提出的上述理由均無(wú)事實(shí)和法律依據(jù)。原審判決認(rèn)定琴琴咨詢公司的主張不符合《最高人民法院關(guān)于人民法院辦理執(zhí)行異議和復(fù)議案件若干問(wèn)題的規(guī)定》第二十八條規(guī)定的要件并無(wú)不當(dāng)，本院對(duì)其再審主張不予支持。
9. 買(mǎi)受人支付購(gòu)房款后，房屋的銷售方負(fù)有向買(mǎi)受人開(kāi)具購(gòu)房發(fā)票的義務(wù)。因房屋銷售方未履行相應(yīng)開(kāi)票義務(wù)導(dǎo)致買(mǎi)受人未能辦理過(guò)戶登記，買(mǎi)受人對(duì)房屋不能辦理過(guò)戶不存在過(guò)錯(cuò)。
案例9：《范開(kāi)學(xué)、日照衡悅海曲商用設(shè)施經(jīng)營(yíng)管理有限公司二審民事判決書(shū)》【(2017)最高法民終378號(hào)】
最高法院認(rèn)為，上述證據(jù)之間可相互印證，能夠證明因舒斯貝爾公司原因沒(méi)有給范開(kāi)學(xué)出具購(gòu)房發(fā)票，且即使在取得購(gòu)房發(fā)票的情況下，舒斯貝爾公司亦無(wú)法為涉案房屋辦理過(guò)戶登記手續(xù)。關(guān)于住宅專項(xiàng)維修資金，根據(jù)《住宅專項(xiàng)維修資金管理辦法》第二條規(guī)定，是指專項(xiàng)用于住宅共用部位、共用設(shè)施設(shè)備保修期滿后的維修和更新、改造的資金。該項(xiàng)資金的繳納以購(gòu)房發(fā)票為計(jì)算依據(jù)。因舒斯貝爾公司不向范開(kāi)學(xué)出具購(gòu)房發(fā)票，住宅專項(xiàng)維修資金亦無(wú)法繳納。綜上，范開(kāi)學(xué)關(guān)于涉案房屋沒(méi)有辦理過(guò)戶手續(xù)非其原因所致的主張成立，本院予以支持。
10. 買(mǎi)受人明知案涉房屋產(chǎn)權(quán)證存在不能辦理過(guò)戶登記的重大風(fēng)險(xiǎn)，仍決定簽訂并繼續(xù)履行購(gòu)房合同，具有過(guò)錯(cuò)，不屬于非因買(mǎi)受人自身原因未辦理過(guò)戶登記的情形。
案例10：《楊春光、中國(guó)長(zhǎng)城資產(chǎn)管理公司長(zhǎng)春辦事處再審審查與審判監(jiān)督民事裁定書(shū)》【（2017）最高法民申2688號(hào)】
最高法院認(rèn)為，張玉萍與楊春光于2013年11月13日簽訂的《房屋出售協(xié)議》載明，合同雙方于2008年7月29日簽訂房屋出售協(xié)議，因房屋所有權(quán)證涉及到房證重置問(wèn)題，市房產(chǎn)局限制案涉房屋更名過(guò)戶，致使雙方無(wú)法實(shí)現(xiàn)合同目的。雙方在知道房屋因房產(chǎn)證重置問(wèn)題暫時(shí)不能更名的情況下，同意履行上述2008年房屋出售協(xié)議。可見(jiàn)，楊春光購(gòu)買(mǎi)和入住案涉房屋的時(shí)間遲于吉林市中級(jí)人民法院查封時(shí)間，且其對(duì)未能辦理更名過(guò)戶的情況及原因亦屬知情。案涉房屋的產(chǎn)權(quán)證存在重復(fù)登記被行政主管部門(mén)行政查封，楊春光明知案涉房屋產(chǎn)權(quán)證存在不能辦理過(guò)戶登記的重大風(fēng)險(xiǎn)，仍決定簽訂并繼續(xù)履行購(gòu)房合同，具有過(guò)錯(cuò)，不屬于非因買(mǎi)受人自身原因未辦理過(guò)戶登記的情形。
注：文章為作者獨(dú)立觀點(diǎn)，不代表資產(chǎn)界立場(chǎng)。
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原標(biāo)題： 最高法院:買(mǎi)受人未及時(shí)辦理預(yù)告登記、網(wǎng)簽或備案,能否排除強(qiáng)制執(zhí)行?|保全與執(zhí)行
