歷史總是驚人的相似，即便過(guò)程不同，結(jié)果始終相同。

在這一輪的樓市大洗牌中，彎道超車的國(guó)資成為最大贏家。昔日民營(yíng)企業(yè)手中的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)不斷拋售，而國(guó)資則開(kāi)始進(jìn)場(chǎng)撿漏。

在“三條紅線”之下，民營(yíng)房企喪失的不僅僅現(xiàn)在，還有其可預(yù)見(jiàn)的未來(lái)。在2021年22城三輪集中供地中，昔日以融創(chuàng)中國(guó)、世茂集團(tuán)為代表的民營(yíng)房企，不再一擲千金，開(kāi)始明顯收縮自身版圖。

當(dāng)然，這樣的局面，亦是民企一味追求規(guī)模效應(yīng)下的自食其果，新的游戲規(guī)則之下，民營(yíng)房企唯有浴火才能重生。

01 售與收，民企的割肉與國(guó)資的撿漏

爆雷，似乎已經(jīng)成為了民營(yíng)房企在2021年的常態(tài)，為了自保，資產(chǎn)出清成為了這些民營(yíng)企業(yè)的不得已為之。

有人出清，就自然有人接盤(pán)，而這一次，接盤(pán)的依舊是國(guó)資。

近日，有媒體消息指出，保利、華僑城、招商蛇口、華潤(rùn)、中糧、五礦地產(chǎn)、中建、金茂和中國(guó)綠發(fā)等9家央國(guó)企，被要求通過(guò)收并購(gòu)項(xiàng)目資產(chǎn)的方式，為有中高風(fēng)險(xiǎn)的11家民營(yíng)房企提供流動(dòng)性支持。

11家民企分別是綠地控股、融創(chuàng)中國(guó)、世茂集團(tuán)、中梁控股、榮盛發(fā)展、奧園、陽(yáng)光城、融信中國(guó)、佳兆業(yè)、廣州富力、中南建設(shè)。

且根據(jù)消息內(nèi)容，央行還制定了針對(duì)這11家房企美元債敞口風(fēng)險(xiǎn)的應(yīng)對(duì)方案。

雖然消息暫未被證實(shí)，但國(guó)資的進(jìn)場(chǎng)委實(shí)是頗有組織與規(guī)模。

剛進(jìn)入2022年，廣州亞運(yùn)村，這個(gè)雄霸全國(guó)“地王”榜若干年的綜合房地產(chǎn)項(xiàng)目，就由世茂和雅居樂(lè)正式割愛(ài)給了中海地產(chǎn)。

緊隨其后，世茂36項(xiàng)核心資產(chǎn)，近乎800億的資產(chǎn)包就被世茂擺上了貨架待銷，而第一個(gè)被買走的上海黃浦地塊，買主還是國(guó)資。

1月28日，世茂亦將上海外灘茂悅大酒店以45億元出售給上海地產(chǎn)。

其余如上海世茂國(guó)際廣場(chǎng)、與世茂深坑洲際酒店等資產(chǎn)，亦有消息指出，其潛在買家身份涉及上海國(guó)資企業(yè)及萬(wàn)科。

同時(shí)，融創(chuàng)的三個(gè)項(xiàng)目股權(quán)也分別轉(zhuǎn)入國(guó)資之手，近1個(gè)月以來(lái)，融創(chuàng)先是將昆明融創(chuàng)文旅城二期40%股權(quán)轉(zhuǎn)讓予華發(fā)，轉(zhuǎn)讓價(jià)為14億元；緊接著，武漢一住宅項(xiàng)目、武漢甘露山文創(chuàng)城部分股權(quán)，亦分別轉(zhuǎn)讓給了首創(chuàng)和武漢城建。

此外，有市場(chǎng)消息指出，包括廣東在內(nèi)的多個(gè)省級(jí)、市級(jí)政府，都在為央國(guó)企收并購(gòu)出險(xiǎn)房企項(xiàng)目“牽線搭橋”。北京這邊，也已經(jīng)有北京國(guó)資房企在接洽類似企業(yè)。

另一邊，在收并購(gòu)熱度頗高的物業(yè)板塊，1月20日，華潤(rùn)旗下的物管平臺(tái)華潤(rùn)萬(wàn)象生活宣布收購(gòu)南通長(zhǎng)樂(lè)物業(yè)的全部股權(quán)以及江蘇中南物業(yè)服務(wù)的1%股權(quán)，總代價(jià)為不超過(guò)22.6億元。

此前的2022年1月5日，華潤(rùn)萬(wàn)象生活公告擬以總代價(jià)不高于10.6億元收購(gòu)禹洲物業(yè)股權(quán)。

據(jù)悉，禹洲物業(yè)主要提供住宅服務(wù)管理，在2020年為禹洲集團(tuán)旗下禹佳生活服務(wù)貢獻(xiàn)了近80%的營(yíng)收，換言之，此次禹洲物業(yè)被出售，意味著禹佳生活服務(wù)的主營(yíng)業(yè)務(wù)將被割舍。這于資金承壓的禹洲集團(tuán)而言，決然是斷臂求生。

雖然，據(jù)銀行方面透露，為了鼓勵(lì)“優(yōu)質(zhì)房企”收購(gòu)出險(xiǎn)和陷入困境房地產(chǎn)企業(yè)的項(xiàng)目，監(jiān)管層已要求金融機(jī)構(gòu)對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)并購(gòu)提供金融支持，且出險(xiǎn)企業(yè)項(xiàng)目承債式收購(gòu)不納入“三道紅線”監(jiān)管。

但事實(shí)上，在執(zhí)行層面，此金融政策目前僅針對(duì)性地面向各地城投，以及央國(guó)企。

1月12日，招商蛇口發(fā)行了今年首筆并購(gòu)類票據(jù)，首期發(fā)行額為25.8億元。

1月25日，華潤(rùn)置地發(fā)布消息稱，其及華潤(rùn)萬(wàn)象生活分別與招商銀行在深圳簽署了《并購(gòu)融資戰(zhàn)略合作協(xié)議》，各方將就并購(gòu)融資建立深度合作伙伴關(guān)系，招商銀行將全力支持華潤(rùn)置地、華潤(rùn)萬(wàn)象生活并購(gòu)業(yè)務(wù)發(fā)展。

于國(guó)資而言，資金已然到位，優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)亦不斷被推到眼前，未來(lái)國(guó)有企業(yè)無(wú)疑將成為并購(gòu)市場(chǎng)的主力軍，而地產(chǎn)市場(chǎng)亦正在進(jìn)入新的時(shí)刻。

02 靜與動(dòng)，民企的拿地收縮與國(guó)資的擴(kuò)張

除了債務(wù)危機(jī)的爆雷，大多民營(yíng)房企在2021年業(yè)績(jī)方面，也完成的不盡理想，近40%的百?gòu)?qiáng)房企業(yè)績(jī)同比下降，大部分房企沒(méi)有完成銷售目標(biāo)。

從年度目標(biāo)完成情況來(lái)看，公布年度目標(biāo)的代表房企目標(biāo)完成率明顯低于往年，大部分房企沒(méi)有完成年度銷售目標(biāo)。

克而瑞報(bào)告顯示，2021年，規(guī)模房企整體的目標(biāo)完成情況遠(yuǎn)不及歷史同期，規(guī)模房企平均目標(biāo)完成率不到90%，明顯低于近年105%以上的平均水平。在披露年度業(yè)績(jī)目標(biāo)的部分規(guī)模房企中，截至2021年12月末有超80%房企未完成全年業(yè)績(jī)目標(biāo)。

中指研究院報(bào)告顯示，從公布年度銷售目標(biāo)的 32 家代表房企來(lái)看，2021 年房企銷售目標(biāo)完成率總體明顯低于2020年，完成率均值為90.1%，大部分房企未完成年度目標(biāo)任務(wù)。

具體而言，報(bào)告顯示，恒大的目標(biāo)完成率只有61.5%，為目前公布年度銷售目標(biāo)房企中目標(biāo)完成率最低的；金科、當(dāng)代置業(yè)、花樣年四家房企的目標(biāo)完成率低于80%；碧桂園、世貿(mào)、陽(yáng)光城、奧園、中駿、弘陽(yáng)地產(chǎn)、時(shí)代中國(guó)、銀城國(guó)際的目標(biāo)完成率低于90%。

融資難，銷售面臨去化壓力，資金流動(dòng)性降低，于民營(yíng)房企而言，最直接的影響就是拿地的謹(jǐn)慎與版圖的大幅收縮。

2021年12月27日，隨著北京市房山區(qū)拱辰街道地塊落槌，全國(guó)22個(gè)熱點(diǎn)城市全部完成了今年的三輪集中土拍。

總體來(lái)看，受新冠肺炎疫情引起的市場(chǎng)洗牌以及“三道紅線”融資監(jiān)管政策施行等綜合影響，行業(yè)的集中度越來(lái)越高，“拿地、銷售、融資”等資源正集中式地往頭部房企靠攏。

圖片來(lái)源：365財(cái)經(jīng)

其中，在三輪集中供地中，央企、國(guó)企的參與度明顯增強(qiáng)，甚至占據(jù)了拿地的主導(dǎo)地位，中指研究院報(bào)告顯示，2021年22城集中供地中，國(guó)企拿地占比達(dá)61%。

中原地產(chǎn)報(bào)告也顯示，2021年房企資金鏈壓力較大，特別是私企融資成本更高，而且銀行等金融機(jī)構(gòu)針對(duì)私企的管控更嚴(yán)格。這導(dǎo)致2021年下半年以來(lái)，國(guó)企基本成為土地市場(chǎng)的主流。

國(guó)資積極參與拿地背后，是民營(yíng)房企拿地?zé)崆闇p弱有關(guān)。于民營(yíng)企業(yè)而言，債務(wù)危機(jī)之下，經(jīng)營(yíng)上已然舉步維艱，自然不可能有余錢(qián)拿地。即便是沒(méi)有“爆雷”的民營(yíng)房企，也有不少面臨流動(dòng)性緊張，同樣是捉襟見(jiàn)肘。

由此可見(jiàn)，民營(yíng)房企在忙于自救的同時(shí)，失去不僅僅是吞下去的蛋糕，他們失去的亦將是未來(lái)于他們而言，已經(jīng)束之高閣的那些華麗麗的大蛋糕。

在優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)被轉(zhuǎn)移，土地市場(chǎng)趨向國(guó)資主導(dǎo)的背景下，未來(lái)的房地產(chǎn)市場(chǎng)恐將呈現(xiàn)更明顯的兩極分化，即強(qiáng)者越強(qiáng)，弱者茍活。

03 轉(zhuǎn)與變，從規(guī)模轉(zhuǎn)向質(zhì)量與“信用”

在以往，“大就是強(qiáng)”對(duì)于許多房企而言屬于一種經(jīng)營(yíng)哲學(xué)。

一味的追求規(guī)模，一擲千金的拿地，財(cái)務(wù)杠桿的高翹起等等的這些，是昔日不少民營(yíng)房企的常態(tài)。

但在2021年，這樣的因終究造成了今日的果，國(guó)資是在趁機(jī)撿漏，但“機(jī)”也喟然是民營(yíng)房企自己“造”出來(lái)的。

在這場(chǎng)變革中，并非沒(méi)有民營(yíng)房企獨(dú)善其身，商住并舉的龍湖與注重信用體系的碧桂園都是其間的佼佼者。

在碧桂園成長(zhǎng)與壯大過(guò)程中，有過(guò)無(wú)數(shù)個(gè)重要節(jié)點(diǎn)，比如2016年一步跨入3000億門(mén)檻，比如2017年，超過(guò)萬(wàn)科、恒大坐上銷冠座椅；又比如2018年，控速、剎車、放緩等等。

從危機(jī)時(shí)刻撥開(kāi)迷霧一路走來(lái)，碧桂園早已深刻明白，要想在市場(chǎng)中保持有質(zhì)量的發(fā)展，“最大”已不是法則，“最好”才是真理。

回顧碧桂園的過(guò)去幾年，你會(huì)發(fā)現(xiàn)，自2018年起，碧桂園就不再不公布年銷售目標(biāo)，同時(shí)僅披露權(quán)益銷售金額。

從此后的公開(kāi)數(shù)據(jù)來(lái)看，盡管相比巔峰時(shí)期的高增速明顯慢了下來(lái)，但碧桂園仍然連續(xù)四年穩(wěn)坐銷冠位置。在這背后，是冷淡的行業(yè)周期、龐大的銷售基數(shù)等因素所影響，但顯然也有自動(dòng)控速的考慮。

不僅如此，自從2019年開(kāi)始，碧桂園就以回款現(xiàn)金流為行政考核的標(biāo)準(zhǔn)，也因此當(dāng)年銷售回款率提升了5個(gè)點(diǎn)至96%，處于行業(yè)高位。

而后隨著市場(chǎng)變化，碧桂園回款率呈現(xiàn)波動(dòng)下降。2021年，按揭貸款收緊使房企回款率受到影響，不少房企回款率跌至80%以下。

碧桂園也相應(yīng)受到一些影響，截至中期回款率相比上年下降了1%，但90%的回款率仍保持較好的回款速度。

從規(guī)模向質(zhì)量轉(zhuǎn)變后，碧桂園已經(jīng)開(kāi)始嘗到“甜頭”。即便是整體收緊的市場(chǎng)環(huán)境，碧桂園經(jīng)營(yíng)的逐步穩(wěn)健、財(cái)務(wù)的逐漸優(yōu)化，還是讓金融及資本市場(chǎng)樂(lè)于向其敞開(kāi)大門(mén)。

截至2021年中期，碧桂園整體融資成本下降至5.39%，較2020年末降低0.17個(gè)百分點(diǎn)。

除了財(cái)務(wù)表現(xiàn)的優(yōu)化，低融資成本背后的一部分因素是源于信用評(píng)級(jí)的提升。

早在2019年，碧桂園就意識(shí)到好的信用評(píng)級(jí)對(duì)公司尋求長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展的重要性。于是，很早以前碧桂園董事局主席楊國(guó)強(qiáng)就帶領(lǐng)高管們會(huì)見(jiàn)境內(nèi)外投行，爭(zhēng)取更多國(guó)際評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)的投資級(jí)評(píng)級(jí)。

得到國(guó)內(nèi)外投行的認(rèn)可，有助于碧桂園信用評(píng)級(jí)提高，從而提高投資人信心、擴(kuò)大融資渠道、降低融資成本。因此，保證健康的財(cái)務(wù)水平以及穩(wěn)定的凈借貸比率，成為碧桂園這兩年的要?jiǎng)?wù)之一。

隨著這兩年的財(cái)務(wù)優(yōu)化，2017年初獲得惠譽(yù)投資級(jí)評(píng)級(jí)的碧桂園，又在2020年9月獲得穆迪上調(diào)評(píng)級(jí)至投資級(jí)。剩余的國(guó)際知名評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)標(biāo)普，將其納入投資級(jí)名單或許也只是時(shí)間問(wèn)題。

以此為基礎(chǔ)，碧桂園積極利用如今的融資優(yōu)勢(shì)，進(jìn)行了債務(wù)成本置換。

以美元債為例，碧桂園于2021年相繼提前贖回一些優(yōu)先票據(jù)，包括2月份贖回一筆5.5億美元、利率7.125%的2022年優(yōu)先票據(jù)；6月份，完成贖回6.5億美元、利率4.75%的全部尚未償還2023年9月票據(jù)。

同時(shí)，碧桂園在贖回前發(fā)行了低利率債券，如1月份發(fā)行兩筆票據(jù)共12億美元，利率分別為2.7%、3.3%，期限從4.4年到10年，明確指明擬將票據(jù)發(fā)行所得款項(xiàng)凈額用于一年內(nèi)到期的現(xiàn)有中長(zhǎng)期境外債務(wù)再融資。

標(biāo)普在2021年9月份的報(bào)告中就指出，碧桂園的資本結(jié)構(gòu)和融資成本與更高評(píng)級(jí)的中資開(kāi)發(fā)商相當(dāng)。

標(biāo)普進(jìn)一步提到，碧桂園的財(cái)務(wù)穩(wěn)定性繼續(xù)增強(qiáng)，除了來(lái)源于對(duì)財(cái)務(wù)審慎性和經(jīng)營(yíng)效率的逐步重視，還包括擴(kuò)張欲望的合理把控。

觀點(diǎn)指數(shù)發(fā)布的房地產(chǎn)企業(yè)新增土地儲(chǔ)備報(bào)告顯示，2021年，碧桂園新增權(quán)益土儲(chǔ)約為4022.4萬(wàn)平方米，拿地權(quán)益金額為1835.5億元，位居招商、萬(wàn)科、保利之后。

按此計(jì)算，截至12月碧桂園權(quán)益拿地銷售比為32.89%，保持在合理區(qū)間。

拿地思路變化的背后，可以窺見(jiàn)這家全國(guó)型房企的投資調(diào)倉(cāng)心理。

事實(shí)上，自2014年前后開(kāi)始，碧桂園在拿地層級(jí)上不斷下沉至三四五線拿地，并成為了許多三四五線城市第一家進(jìn)駐的品牌房企。

但在隨后幾年，棚改貨幣化安置政策調(diào)整等原因，讓碧桂園在拿地方面趨于謹(jǐn)慎。

截至目前，從具體拿地城市和投拓力度、區(qū)域調(diào)整和細(xì)分來(lái)看，碧桂園還是相應(yīng)精細(xì)地?cái)U(kuò)大了對(duì)三四五線的管控力度。

碧桂園將投拓重點(diǎn)傾斜在了更有發(fā)展前景的長(zhǎng)三角、珠三角等優(yōu)勢(shì)三線城市。譬如在長(zhǎng)三角區(qū)域，自2020年開(kāi)始，碧桂園攻城略地，拿下了不少地塊，包括鹽城、湖州、常州、宿遷等城市。

2021上半年，碧桂園獲取土地城市群分布中，長(zhǎng)三角土地獲取權(quán)益金額占比43%，為所有城市群中占比最大；同時(shí)權(quán)益面積僅占比20%，在所有城市群中位列第三，體現(xiàn)了長(zhǎng)三角拿地盤(pán)子小、單位地價(jià)高的特點(diǎn)。

總體來(lái)看，碧桂園的及時(shí)剎車讓其有時(shí)間去沉下心來(lái)，撥開(kāi)迷霧，而有意識(shí)的調(diào)整財(cái)務(wù)指標(biāo)以增強(qiáng)信用體系，才是其維持可持續(xù)發(fā)展的根本。

從長(zhǎng)線視角來(lái)看，在這場(chǎng)行業(yè)的寒冬中，碧桂園獲得的這件過(guò)冬棉襖也可以說(shuō)是壓準(zhǔn)了新的游戲規(guī)則所獲得的紅利。

從2021年底發(fā)布的房地產(chǎn)并購(gòu)融資新政來(lái)看，未來(lái)的房地產(chǎn)市場(chǎng)將以信用水平逐步代替資產(chǎn)規(guī)模，那就意味著日后房地產(chǎn)行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)，將會(huì)從規(guī)模轉(zhuǎn)移到信用水平的競(jìng)爭(zhēng)。

在這樣的游戲規(guī)則下，今天很多民企的拋售正是其轉(zhuǎn)型陣痛的必經(jīng)之路，浴火重生之后，將是一個(gè)良性循環(huán)的新的房地產(chǎn)行業(yè)的誕生.