地產(chǎn)資管網(wǎng) 作者：蘇建紅
來源：地產(chǎn)資管網(wǎng)（ID：thefutureX）
“傳統(tǒng)互聯(lián)網(wǎng)如果是飛機(jī)，那租賃就是另一個(gè)維度互聯(lián)網(wǎng)時(shí)代的坦克?！薄?月23日結(jié)束的睿和沙龍（第22期）·公寓專場(chǎng)嘉賓分享
2017年，“十九大”報(bào)告就指出,“加快建立多主體供給、多渠道保障、租購(gòu)并舉的住房制度”。當(dāng)時(shí)，《人民日?qǐng)?bào)》（海外版）發(fā)表過一篇題為《中國(guó)開啟住房租賃時(shí)代》的文章，指出：中國(guó)住房租賃時(shí)代大幕已開啟，讓以房為家的中國(guó)人接受“住有所租”的時(shí)代正逐步到來。
4年過去回頭去看，住房租賃行業(yè)踉蹌走過，有波折，有希望，看到曙光，卻道阻且長(zhǎng)，實(shí)踐算不上成功，也積累了寶貴經(jīng)驗(yàn)。
“大步邁進(jìn)租購(gòu)并舉時(shí)代”是睿和沙龍（第22期）·公寓專場(chǎng)的主題?！白赓?gòu)并舉時(shí)代”真的來了嗎？或者還有多遠(yuǎn)？在通往這個(gè)新時(shí)代的路上，租賃住房行業(yè)要突破哪些瓶頸和困難？
結(jié)合睿和沙龍中嘉賓的觀點(diǎn)，本文梳理住房租賃行業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀、上海R4地塊、企業(yè)運(yùn)營(yíng)模式等，試圖提出具有借鑒意義的解決方案，探究住房租賃行業(yè)的生意本質(zhì)，并展望住房租賃市場(chǎng)的未來發(fā)展趨勢(shì)。
01
對(duì)比國(guó)外經(jīng)驗(yàn)
看中國(guó)住房租賃行業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀
國(guó)外住房保障制度主要分三種：金融支持型、非盈利法人主導(dǎo)型和政府主導(dǎo)型，分別以美國(guó)、德國(guó)、日本和新加坡為代表，這些國(guó)家同時(shí)兼顧市場(chǎng)性與保障性，形成了完善的“金字塔結(jié)構(gòu)”住房體系。
美國(guó)、德國(guó)、日本、新加坡、英國(guó)等發(fā)達(dá)國(guó)家都擁有比較成熟發(fā)達(dá)的住房租賃市場(chǎng)和完善的住房租賃政策。租賃是住房供應(yīng)的“雙引擎”之一，一般占據(jù)40%~60%的市場(chǎng)份額。其中，新加坡供應(yīng)模式非常特殊，政府基本上成為了住房供應(yīng)的主體。
從住房租賃的比例來看，德國(guó)2018年租房比例為48.5%，美國(guó)租房住的比例則是接近40%，相比之下，我國(guó)城鎮(zhèn)家庭住房自有率高達(dá)96%，單從租住比例來看，我國(guó)租賃市場(chǎng)和發(fā)達(dá)國(guó)家發(fā)展階段差距明顯。
睿和智庫(kù)制表
通過探索美國(guó)、德國(guó)等幾個(gè)發(fā)達(dá)國(guó)家租賃市場(chǎng)的現(xiàn)狀、制度，或可為中國(guó)住房租賃市場(chǎng)的發(fā)展提供一個(gè)樣本參考。
黨的“十九大”報(bào)告明確提出要加快建立多主體供給、多渠道保障、租購(gòu)并舉的住房制度。2021年以來，土地、稅費(fèi)等多維度利好政策頻頻推出。睿和智庫(kù)以2021年第三季度為周期進(jìn)行了部分梳理。
睿和智庫(kù)制表
睿和智庫(kù)通過政策梳理發(fā)現(xiàn)，整體行業(yè)趨勢(shì)仍然向好。租購(gòu)并舉主要從增加住房供應(yīng)和保障租戶權(quán)益兩個(gè)方面來實(shí)行。
具體呈現(xiàn)出四個(gè)特點(diǎn)：
1、住房租賃行業(yè)本質(zhì)是民生行業(yè)，房住不炒、租住不炒仍是房地產(chǎn)市場(chǎng)的基本定位。國(guó)家制度層面尚不完善，缺少中觀和微觀的實(shí)施細(xì)則。比如對(duì)減稅降費(fèi)、租金漲幅等政策雖有規(guī)定，但各地方不同，實(shí)施起來有些難度。
2、從保障性租賃住房想達(dá)到的市場(chǎng)壓艙石角度看，體量供應(yīng)遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠。
以上海為例，整體租賃市場(chǎng)大概有500萬套~600萬套，按照40%的比例測(cè)算，需要200萬套的保障性租賃住房，4年以來，總計(jì)的137個(gè)R4項(xiàng)目總房間數(shù)大約15萬套左右，離200萬套的供應(yīng)有很大的差距。
3、從市場(chǎng)參與主體來看，國(guó)企領(lǐng)跑能力不足，未來需要加大力度打通資本市場(chǎng)，建立更良性的市場(chǎng)生態(tài)，實(shí)現(xiàn)更好的口碑效應(yīng)。而杠桿的另一端則需要撬動(dòng)更大比例的市場(chǎng)化資金及團(tuán)隊(duì)，增加活力，重塑行業(yè)規(guī)則，實(shí)現(xiàn)合規(guī)、健康發(fā)展。
4、基于中國(guó)住房市場(chǎng)以商品房為主導(dǎo)格局下的土地價(jià)值偏差，租賃住房行業(yè)的現(xiàn)狀是投融兩端成本高，回收期長(zhǎng)，盈利低，這是一個(gè)客觀的現(xiàn)實(shí)問題。
02
R4用地成上海租賃住房供應(yīng)主要來源
大型租賃社區(qū)成趨勢(shì)
以上海為例，仲量聯(lián)行數(shù)據(jù)顯示，2021年上半年共計(jì)出讓137幅R4用地，可供建設(shè)17.6萬套長(zhǎng)租公寓，是現(xiàn)有存量的2.5倍。
在目前上海已出讓的R4用地中，90%以上的地塊競(jìng)得人為國(guó)企，其中上海地產(chǎn)、張江集團(tuán)、上海城投等持有R4地塊數(shù)量最多，有5個(gè)地塊項(xiàng)目合計(jì)約5000套租賃住宅已竣工并開始運(yùn)營(yíng)。
據(jù)睿和智庫(kù)不完全統(tǒng)計(jì)，除去已入市的5個(gè)R4地塊項(xiàng)目，2021年預(yù)入市地塊還有14個(gè)，可提供近2萬套房源。19個(gè)項(xiàng)目在區(qū)域分布上，松江、浦東、靜安項(xiàng)目各4個(gè)。上海地產(chǎn)預(yù)計(jì)入市項(xiàng)目最多，共4個(gè)。
已入市R4地塊項(xiàng)目
睿和智庫(kù)制表
上海預(yù)入市租賃住房項(xiàng)目
睿和智庫(kù)制表
從已入市和即將入市的項(xiàng)目來分析，項(xiàng)目定位多以白領(lǐng)公寓為主，面積段以30㎡~80㎡為主，主力戶型為30㎡一室戶，標(biāo)準(zhǔn)化打造成為趨勢(shì)。
大的租賃社區(qū)項(xiàng)目實(shí)際運(yùn)營(yíng)難點(diǎn)在于爬坡期較長(zhǎng)。比如華潤(rùn)置地有巢、中建項(xiàng)目尋求與政府合作，納入住房補(bǔ)貼試點(diǎn)，以減輕運(yùn)營(yíng)壓力。
從上海的租賃住房供應(yīng)來源看，主要有三個(gè)，分別為：租賃住宅用地（R4用地）、普通商品住宅用地自持部分、存量改造。2021年第二季度，上海品牌長(zhǎng)租公寓存量項(xiàng)目約290個(gè)，房源套數(shù)共7.1萬套，相較2018年增長(zhǎng)103%。項(xiàng)目平均入住率90.9%。
租金方面，產(chǎn)品及租金呈現(xiàn)差異化，中高端長(zhǎng)租公寓平均租金為185元/平米/月，普通長(zhǎng)租公寓租金為148元/平米/月。
而R4地塊是上海推出的租賃住房專用地，更是政府推進(jìn)保障性租賃住房的具體舉措之一。R4地塊項(xiàng)目的一個(gè)典型特征就是單個(gè)項(xiàng)目體量大。
大型租賃社區(qū)與之前的長(zhǎng)租公寓存在多個(gè)方面的區(qū)別。
睿和智庫(kù)制表
03
模式抉擇
輕重并舉、資管分離成行業(yè)趨勢(shì)
輕、中、重模式各有優(yōu)劣，輕資產(chǎn)模式風(fēng)險(xiǎn)低，可以快速擴(kuò)大規(guī)模；重資產(chǎn)模式可以獲得更好的資產(chǎn)增值，利潤(rùn)空間相對(duì)大。中資產(chǎn)模式是否還能持續(xù)也是行業(yè)內(nèi)目前探討較多的話題。整體而言，不論是包租模式的分子問題，還是重資產(chǎn)模式的分母問題，根本原因都在于國(guó)內(nèi)商品房與租賃住房的價(jià)值偏差，此格局的改善非一朝一夕。
公寓重資產(chǎn)未來持續(xù)向好
從2013年至今美國(guó)各類資產(chǎn)資本化率走勢(shì)來看，單看美國(guó)REITs市場(chǎng)規(guī)模和收益率走勢(shì)，除了IDC、物流資產(chǎn)之外，投資人對(duì)長(zhǎng)租公寓的投資一直處于上升趨勢(shì)。
從模式看，數(shù)據(jù)顯示，美國(guó)2017年擁有長(zhǎng)租住房數(shù)量排名前20的住房租賃企業(yè)具有以下特點(diǎn)：住房租賃企業(yè)以REITs和開發(fā)商為主， 前20的企業(yè)均為重資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)商。
國(guó)內(nèi)關(guān)于長(zhǎng)租公寓的投資市場(chǎng)，呈現(xiàn)三個(gè)特點(diǎn)。
第一，租賃公寓與商業(yè)地產(chǎn)、倉(cāng)庫(kù)物流不一樣，對(duì)于布局的城市要求更高，側(cè)重一線城市以及人才匯集的城市。這也是基于做長(zhǎng)租公寓產(chǎn)品的三個(gè)維度：流動(dòng)人口多少、樓價(jià)及租金。
第二，集中供地顛覆房地產(chǎn)投資競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境，租賃用地需求逐步加大，大量租賃社區(qū)出現(xiàn)成為市場(chǎng)必然趨勢(shì)。
第三，宏觀環(huán)境導(dǎo)致核心城市投資性物業(yè)價(jià)值上升。通過大宗交易數(shù)據(jù)也能發(fā)現(xiàn)，外資、基金正逐步加大對(duì)中國(guó)的投資。
綜上看，公寓重資產(chǎn)仍有很好的未來。
輕重并舉，以輕為主
有運(yùn)營(yíng)商認(rèn)為，輕重并舉，以輕為主或是租賃住房市場(chǎng)未來的發(fā)展趨勢(shì)。比如旭輝瓴寓、金茂酒店等。
目前，國(guó)內(nèi)開發(fā)商系住房租賃企業(yè)輕重資產(chǎn)比例不盡相同，但基本上是以輕重結(jié)合為主，或多或少持有重資產(chǎn)項(xiàng)目。中資產(chǎn)模式在前期規(guī)模擴(kuò)張時(shí)期比較常見，但目前都處于收縮階段。
開發(fā)商系平臺(tái)實(shí)踐重資產(chǎn)模式開發(fā)持有長(zhǎng)租公寓的穩(wěn)定收益率最多也僅在4%~5%區(qū)間，離“資產(chǎn)”的標(biāo)準(zhǔn)仍有一些距離。
創(chuàng)投系租賃企業(yè)以輕為主，2018年前后，創(chuàng)投系逐步從中資產(chǎn)擴(kuò)張模式逐步轉(zhuǎn)向輕資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)管理模式。目前，只有新派公寓持有北京國(guó)貿(mào)新派公寓的重資產(chǎn)。
圖片來源：金茂酒店
如何輕重結(jié)合？以金茂為例，公寓業(yè)態(tài)優(yōu)先尋求規(guī)模擴(kuò)張，夯實(shí)底層重資產(chǎn)基礎(chǔ)，并在形成現(xiàn)金流的基礎(chǔ)上，提升體系內(nèi)滯重資產(chǎn)的運(yùn)營(yíng)效率，并將滿足條件的體系內(nèi)自持部分裝入重資產(chǎn)主體，構(gòu)建公募REITs底層資產(chǎn)， 打通投融管退全生命周期。
中資產(chǎn)模式：消失or持續(xù)？
日前，北京租住地方條例出臺(tái)后，就有業(yè)內(nèi)人士指出，“二房東”模式要消失。但沙龍現(xiàn)場(chǎng)有部分企業(yè)堅(jiān)持做包租邏輯，有兩個(gè)原因：
1、產(chǎn)品定位明確，收回成本周期較短——最長(zhǎng)3年，快的僅16個(gè)月就能回收成本，有一定利潤(rùn)空間；
2、疫情影響，部分企業(yè)經(jīng)營(yíng)方式隨之調(diào)整，而包租模式的企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手變少，反而優(yōu)勢(shì)凸顯，可以獲取更多項(xiàng)目，提升了議價(jià)能力。
目前，市場(chǎng)上還出現(xiàn)一種類似先租再售的模式。20年租賃權(quán)前3年是租賃形式，第4年發(fā)起資產(chǎn)回收。
總的說來，這些模式并非一成不變，可以根據(jù)業(yè)態(tài)和不同項(xiàng)目的特點(diǎn)來做延展。
04
借鑒國(guó)際做法
實(shí)現(xiàn)租賃社區(qū)的投融管退閉環(huán)
從租賃社區(qū)的商業(yè)邏輯來看，其本質(zhì)還是房地產(chǎn)行業(yè)的流量變現(xiàn)，要通過不同地區(qū)、不同產(chǎn)品、不同客群進(jìn)行深度營(yíng)銷、精準(zhǔn)營(yíng)銷，場(chǎng)景跨界，實(shí)現(xiàn)更多盈利。
當(dāng)然，基于其與長(zhǎng)租公寓有顆粒度、資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)模式等多維度的不同，在投融資、建造周期、運(yùn)營(yíng)管理等幾大方面也會(huì)有所不同。
從投資端看，公寓企業(yè)拿R4地塊或有一定租賃比例的項(xiàng)目投資測(cè)算時(shí)，會(huì)以可售住宅成本對(duì)沖掉的算法計(jì)算，而實(shí)際現(xiàn)實(shí)很骨感。
從融資端看，房地產(chǎn)市場(chǎng)上之前開發(fā)貸相對(duì)多，但是現(xiàn)在不少商辦、園區(qū)項(xiàng)目在融資端發(fā)行CMBS產(chǎn)品，未來會(huì)做REITs。大型租賃社區(qū)規(guī)模較大，又有土地、房子作為底層資產(chǎn)，融資渠道相對(duì)正規(guī)，在一定程度上解決了融資難、投融資期限不匹配的問題。以華潤(rùn)兩個(gè)R4租賃社區(qū)項(xiàng)目為例，內(nèi)部測(cè)算均可以滿足REITs的回報(bào)率要求
從資管端看，有一種說法是R4地塊租賃社區(qū)100年都很難掙到錢。有國(guó)企嘉賓坦言，國(guó)企運(yùn)營(yíng)商成本確實(shí)偏高，很多存量項(xiàng)目無法算過賬來，但可以通過低成本獲取土地等來分?jǐn)偝杀尽?/p>
以美國(guó)長(zhǎng)租公寓項(xiàng)目為例，一般體量比較大，盈利周期在25年~30年，人房比則在1比60，整體鏈條很成熟。從租戶體驗(yàn)角度來說，美國(guó)市場(chǎng)上有專業(yè)的對(duì)賬公司、專門提供定制服務(wù)的公司。而國(guó)內(nèi)長(zhǎng)租企業(yè)測(cè)算5年~6年就可盈利，人房比為1比200，模式遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠成熟。
有民營(yíng)租賃企業(yè)嘉賓認(rèn)為，雖然R4地塊為代表的租賃住房市場(chǎng)空間巨大。但租金回報(bào)率分?jǐn)偟?0年~25年測(cè)算，轉(zhuǎn)化為租金成本到前5年，收益率很難實(shí)現(xiàn)。未來測(cè)算時(shí)，要回歸第一性原理。
如果想要提升15%以上的收益空間，最優(yōu)解決方案是戶型設(shè)計(jì)及產(chǎn)品配比。而國(guó)內(nèi)租賃住房行業(yè)上下游，地價(jià)、房租等被政策限制較牢，運(yùn)營(yíng)企業(yè)能做的只有考慮降本增效。此次沙龍中，有多位嘉賓提出，出于“微利可持續(xù)”的需要，項(xiàng)目方會(huì)盡可能挖掘更多元的盈利點(diǎn)。未來可以通過政策支持改變，比如土地款分期付、拿地立法、政策補(bǔ)貼等。
從退出途徑看，在場(chǎng)嘉賓認(rèn)為有兩種。
第一種，未來自持盤或R4用地，開放可售，使租售比進(jìn)入相對(duì)合理的階段。良性資產(chǎn)回報(bào)率PE值20左右，可實(shí)現(xiàn)優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)配置的功能。租賃住房專項(xiàng)項(xiàng)目融資政策也會(huì)有一定傾斜。從權(quán)益投資角度看，市場(chǎng)參與方越來越多，不管是外資投資公司、基金，還是國(guó)內(nèi)資金、國(guó)企等，都尋求回報(bào)要求更低至甚至達(dá)到1.8%的權(quán)益資金。
第二種，重資產(chǎn)模式的運(yùn)營(yíng)商，未來可以通過公募REITs退出。未來可以階段性、區(qū)域性退出，形成閉環(huán)，對(duì)激活市場(chǎng)也有一定的樣本意義。目前看，中國(guó)的公共部門具備土地集中化供應(yīng)與把握REITs等金融創(chuàng)新的主導(dǎo)權(quán)，實(shí)際上在通過REITs打造租賃住房供給方案上具備資源優(yōu)勢(shì)，值得嘗試實(shí)踐。
05
租賃社區(qū)的運(yùn)營(yíng)挑戰(zhàn)與機(jī)會(huì)
解決了大資管模式的問題，如何進(jìn)行精細(xì)化運(yùn)營(yíng)，成為了擺在運(yùn)營(yíng)商面前最棘手的難題。目前，租賃社區(qū)運(yùn)營(yíng)有三種主要模式：自營(yíng)、合營(yíng)、委托第三方專業(yè)機(jī)構(gòu)來代運(yùn)營(yíng)。
自營(yíng)模式：以華潤(rùn)置地有巢為代表企業(yè)。運(yùn)營(yíng)方從物業(yè)、商業(yè)、營(yíng)銷等多個(gè)板塊進(jìn)行專業(yè)管理。尤其涉及一線城市的資產(chǎn)獨(dú)立運(yùn)營(yíng)，而在三四線城市，可能會(huì)考慮和綜合資源優(yōu)勢(shì)較強(qiáng)的第三方機(jī)構(gòu)合作。在實(shí)際運(yùn)營(yíng)過程中，變量很多，租賃社區(qū)最大的變量在于租戶。
國(guó)企合作模式：一般來看，項(xiàng)目投入市場(chǎng)，運(yùn)營(yíng)方集中運(yùn)營(yíng)。以張江項(xiàng)目為例，直接委托旭輝瓴寓運(yùn)營(yíng)。
以華誼集團(tuán)與魔方集團(tuán)合作的吳涇板塊的存量改造項(xiàng)目為例，國(guó)企與市場(chǎng)化企業(yè)合作，一方面幫助國(guó)企資產(chǎn)升值，另一方面實(shí)現(xiàn)快速供給，盤活業(yè)態(tài)。這種強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)合和優(yōu)勢(shì)互補(bǔ)的運(yùn)營(yíng)模式有很強(qiáng)的復(fù)制性。
誼·魔方公寓項(xiàng)目情況
落實(shí)到實(shí)操層面，租賃社區(qū)存在產(chǎn)品管理及錯(cuò)配、價(jià)格戰(zhàn)、盈利低、建筑標(biāo)準(zhǔn)不明確等多種問題。
從產(chǎn)品端來看，集中式公寓本質(zhì)是類酒店模式，而租賃社區(qū)則是標(biāo)準(zhǔn)的住宅小區(qū)，從物業(yè)、配套、戶型設(shè)計(jì)等多方面都存在一定的難度。
比如，戶型錯(cuò)配問題：房地產(chǎn)開發(fā)通常為三居室、四居室；一套一居室套間招租期在3~5天，但四居室可達(dá)半年；很多房東選擇“N+1”隔斷；
水電使用問題：民水民電和商水商電存在不同利潤(rùn)價(jià)差；
集中式公寓的煤氣使用問題以及燃?xì)鈭?bào)警系統(tǒng)，很難做到適配，監(jiān)管起來也有難度。
還有建安成本也成為部分項(xiàng)目建設(shè)的痛點(diǎn)。如車位配比、日照、防火，給成本帶來巨大增量和不確定性；
從客群上，分為買主和租戶。出租房屋時(shí)，與銷售商品房有本質(zhì)區(qū)別，租金由市場(chǎng)情況決定，并不嚴(yán)格與建筑面積掛鉤。公攤面積難以折算進(jìn)租金中，運(yùn)營(yíng)方要考慮盤活閑置空間。
針對(duì)以上難題，在場(chǎng)嘉賓建議租賃社區(qū)在設(shè)計(jì)上進(jìn)行大量留白，從得房率、裝修、客戶感知體驗(yàn)等多方面拓展多元空間的增值服務(wù)和邊際效益，從根本上提高租戶續(xù)約率，實(shí)現(xiàn)盈利，獲得資本更高估值。
業(yè)內(nèi)共識(shí)是不管什么模式，拿項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流為正，利潤(rùn)增長(zhǎng)排在第一位，這是租賃生意的本質(zhì)。
具體運(yùn)營(yíng)過程中，要特別注意三點(diǎn)：
1、納管審批
項(xiàng)目在前期入市要納入合規(guī)范圍，這是基于銀行方面，而非企業(yè)自身的判斷。只有這樣才能緊跟國(guó)家政策，享受政策紅利。
2、房源上線，可以在企業(yè)APP、第三方平臺(tái)（貝殼、58）全部上線。
3、注重租戶體驗(yàn)
國(guó)企運(yùn)營(yíng)管理要相對(duì)更精細(xì)，更有難度，比如KPI制定、租金漲幅制定如何更合理，財(cái)務(wù)測(cè)算、預(yù)算執(zhí)行、盈利模式測(cè)算等都要緊跟國(guó)家政策適時(shí)調(diào)整。
作為市場(chǎng)化企業(yè)要提供給租戶更好的體驗(yàn)，比如更專業(yè)化的人員配比、配備人防、安防體系、社群運(yùn)營(yíng)等，實(shí)現(xiàn)良好的品牌口碑效應(yīng)。
結(jié)語
有數(shù)據(jù)顯示，中國(guó)合理租賃住房市場(chǎng)規(guī)模達(dá)3萬億元~4萬億元，主要集中于大中城市。有關(guān)租賃住房的實(shí)踐和探索還在繼續(xù)。租賃住房供給未來應(yīng)更多轉(zhuǎn)向高質(zhì)量重資產(chǎn)開發(fā)，且應(yīng)以盡可能形成“有效資產(chǎn)”為前提來引導(dǎo)供給。
從企業(yè)角度看，模式也并非一成不變，各個(gè)企業(yè)要躬身入局，隨著政策變化、企業(yè)經(jīng)營(yíng)、自身特色、項(xiàng)目情況做出細(xì)分，延展出更多的新模式，助力構(gòu)建完善的“金字塔結(jié)構(gòu)”住房體系。
注：文章為作者獨(dú)立觀點(diǎn)，不代表資產(chǎn)界立場(chǎng)。
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原標(biāo)題： 租購(gòu)并舉時(shí)代真的來了嗎？丨睿和沙龍第22期筆記
