作者：任莊主

來源：濤動宏觀（ID：jinrongjianghu123123）

【摘要】

現(xiàn)在看來，2020年11月3日發(fā)布的十四五規(guī)劃有一句話需要引起格外關(guān)注，即首次提出“推動金融、房地產(chǎn)同實體經(jīng)濟均衡發(fā)展”。這不僅是高層會議及文件中首次將“金融”與“房地產(chǎn)”放在一起，同時也是2020年以來先后通過“三四五”規(guī)則限制房地產(chǎn)企業(yè)債務(wù)規(guī)模增長、通過集中度限制商業(yè)銀行對房地產(chǎn)行業(yè)信貸投放的背后真正政策邏輯，某種程度上甚至可以說這一表述和當(dāng)年提出的供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革、金融供給側(cè)改革相比可能具有同等重要性?；诖舜笾驴梢哉J(rèn)為，高層對金融業(yè)和房地產(chǎn)業(yè)的傾向性是一致的，即持續(xù)遏制房地產(chǎn)金融化、泡沫化，同時判斷后續(xù)金融業(yè)和房地產(chǎn)業(yè)的規(guī)模和盈利增長均將會受到明顯壓制（不能超過經(jīng)濟增速過多）、并均需要向?qū)嶓w讓利。這種情況下，對房地產(chǎn)行業(yè)依賴較大的金融機構(gòu)將有可能會受到政策層面的多重擠壓，即房地產(chǎn)行業(yè)授信的資產(chǎn)質(zhì)量危機、監(jiān)管層面的信貸結(jié)構(gòu)調(diào)整壓力以及授信額度上限阻力，當(dāng)然也會提升商業(yè)銀行信貸投向主動和優(yōu)化轉(zhuǎn)型的動力。

一、房地產(chǎn)貸款集中度管控政策有哪些影響？

雖然房地產(chǎn)貸款的集中度管控早已有之（之前一直有窗口指導(dǎo)等政策調(diào)控），如實際上2020年9月份監(jiān)管機構(gòu)便已要求大行壓降、控制個人住房按揭貸款等房地產(chǎn)貸款規(guī)模，新增房貸壓降至30%以下。但央行與銀保監(jiān)會在2020年最后一天所發(fā)布的《關(guān)于建立銀行業(yè)金融機構(gòu)房地產(chǎn)貸款集中度管理制度的通知》（銀發(fā)〔2020〕322號）一旦全面實施或強力執(zhí)行還是有不小影響。

（一）首先可以認(rèn)為這是一個承認(rèn)既有現(xiàn)實的歧視性政策，即金融管理部門通過給予國有大行較高的房地產(chǎn)貸款集中度（較第二檔的銀行高出12.50個百分點）的方式相當(dāng)于直接認(rèn)同了全國性銀行目前在房地產(chǎn)業(yè)授信領(lǐng)域的絕對優(yōu)勢或壟斷地位，也即該政策實際上是對國有大行的一種變相保護而非壓制，反倒是在擠壓其他中小銀行的生存空間。這意味著國有大行的現(xiàn)有優(yōu)勢可以繼續(xù)維持，基本不需要做出大的變動，這對于其它銀行顯然是不公平的。畢竟約束指標(biāo)是相對指標(biāo)而非規(guī)模指標(biāo)，大型銀行的相對指標(biāo)越高，其承受的風(fēng)險也越大，因此理論上如果是從審慎的角度來考慮，大型銀行應(yīng)該受到更嚴(yán)格的約束（如大銀行的資本要求更高等），但實際情況并非如此，特別是從近年的監(jiān)管政策來看，幾乎均是向大型銀行傾斜。

（二）房地產(chǎn)企業(yè)除受“三四五”規(guī)則導(dǎo)致自身債務(wù)規(guī)模無法保持增長以及信托融資渠道受限外，其從商業(yè)銀行獲得信貸資金的渠道也會受限，商業(yè)銀行的房地產(chǎn)授信額度會變較為緊張和緊俏，一定程度上會加劇房地產(chǎn)行業(yè)的債務(wù)壓力，并推動提升房地產(chǎn)行業(yè)的融資成本，反而會使得房地產(chǎn)行業(yè)形成的相關(guān)資產(chǎn)會更具吸引力，因此從這個角度來看這個政策最終起到的作用可能要打折扣。

（三）商業(yè)銀行的信貸結(jié)構(gòu)可能需要優(yōu)化調(diào)整，房地產(chǎn)貸款占比較高的銀行需要有所收縮、保持比例符合集中度要求，房地產(chǎn)貸款占比較低的銀行則需要保持基本穩(wěn)定、未來增長空間同樣不大，也即商業(yè)銀行若想增加房地產(chǎn)貸款投放，必須保證非房地產(chǎn)貸款的投放速度更快，金融管理部門希望商業(yè)銀行的信貸資金投向非房地產(chǎn)領(lǐng)域。

（四）央行與銀保監(jiān)會等金融管理部門對商業(yè)銀行的主動把控或者說自主調(diào)控能力進一步增強，如322號文賦予地方中心支行與銀保監(jiān)分局上下2.50個百分點的彈性空間決策權(quán)，也即集中度管控要求雖然并不新穎但后續(xù)亦會逐步加強落實執(zhí)行并在整個銀行業(yè)中形成宏觀審慎監(jiān)管壓力。

（五）房地產(chǎn)企業(yè)融資渠道受限后，整個房地產(chǎn)行業(yè)的分化與整合將會更為明顯。近期一系列政策顯然是在推動房地產(chǎn)領(lǐng)域的供給側(cè)改革，并預(yù)示房地產(chǎn)行業(yè)真正迎來去杠桿、降風(fēng)險與存量整合階段，一些債務(wù)壓力較大的中小型房地產(chǎn)企業(yè)可能會比較容易出現(xiàn)流動性危機，房地產(chǎn)行業(yè)的整合會較為頻繁，同時未來整體房地產(chǎn)行業(yè)放慢增長步伐、小步擴表甚至縮表的方向應(yīng)該是比較明確的。

（六）322號文僅提及個人住房貸款和全部房地產(chǎn)貸款，同時從比例設(shè)置來看，第一檔（國有行）、第二檔（包括3家城商行的中型銀行）、第三檔的對公端房地產(chǎn)貸款占比上限分別應(yīng)不低于7.50%、7.50%和5%，第四檔與第五檔的對公端房地產(chǎn)貸款占比上限亦分別應(yīng)不低于5%。因此我們大致可以這樣理解，322號文同時對個人住房貸款和對公端房地產(chǎn)業(yè)貸款比例提出了具體約束要求。

二、商業(yè)銀行房地產(chǎn)貸款集中度在數(shù)據(jù)層面的表現(xiàn)

（一）房地產(chǎn)貸款整體情況

1、商業(yè)銀行近30%的信貸資源投向了房地產(chǎn)，規(guī)模逼近50萬億

截至2020年9月，金融機構(gòu)房地產(chǎn)貸款余額達到48.80萬億元，其中個人住房貸款余額達到33.70萬億，分別占金融機構(gòu)全部貸款余額的28.81%和19.90%。因此大致可以認(rèn)為金融機構(gòu)的房地產(chǎn)貸款余額已經(jīng)逼近50萬億元，吸納了全部信貸資源的30%左右，且個人住房貸款占全部房地產(chǎn)貸款的70%左右。

2、房地產(chǎn)貸款占比持續(xù)攀升，表明房地產(chǎn)貸款增速遠高于一般貸款增速

拉長期限來看，房地產(chǎn)貸款和個人住房貸款余額和占比均呈現(xiàn)比較明顯的上升趨勢，這表明房地產(chǎn)貸款的增速實際上是遠高于整體貸款增速的。例如，2012年6月房地產(chǎn)貸款和個人住房貸款占全部貸款余額的比例分別僅為18.98%和11.57%，八年的時間這一比例分別大幅上升至28.81%和19.90%。

特別是如果考慮到我國金融機構(gòu)貸款余額增速一直保持在高位數(shù)，這意味著房地產(chǎn)貸款增速實際上是非常高的。

（二）上市銀行房地產(chǎn)貸款占比情況

我們選取全部52家上市銀行（具體包括6家國有大行、10家股份行、26家城商行與10家農(nóng)商行）的房地產(chǎn)貸款數(shù)據(jù)進行分析。

需要特別說明的是，我們這里使用的是比例平均，而非上市銀行的房地產(chǎn)貸款余額合計值和貸款余額合計值的比值。

整體上看，上市銀行的房地產(chǎn)貸款投放大致有以下幾個特征：（1）國有大行的房地產(chǎn)貸款占比遠超平均水平；（2）全國性銀行的個人住房貸款占比較高，尤其是國有大行；（3）非上市銀行的房地產(chǎn)貸款占比上升幅度可能會更大；（4）個人住房貸款占比和全國性銀行的公司端房地產(chǎn)貸款占比基本均呈穩(wěn)定上升態(tài)勢。

1、全部上市銀行：整體不到1/4，個人住房貸款15%左右

（1）截至2020年6月，52家上市銀行的房地產(chǎn)貸款占比達到23.49%，2018年與2019年分別為21.86%和22.82%，呈穩(wěn)步上升態(tài)勢。

（2）截至2020年6月，52家上市銀行的個人住房貸款占比達到14.87%，2018年與2019年分別為13.72%與14.88%，亦較為穩(wěn)定。

2、國有行超1/3：整體超過36%，個人住房貸款占比接近31%

（1）截至2020年6月，6家國有大行的房地產(chǎn)貸款占比高達36.18%，2018年與2019年分別為35.78%和36.65%，整體上一直保持36%上的高位。

（2）截至2020年6月，6家國有大行的個人住房貸款占比高達30.91%，是其房地產(chǎn)貸款的最主要構(gòu)成部分，且2018年以來始終保持在30%以上。

3、股份行超1/4：整體超過26%，個人住房貸款占比超過17%

（1）截至2020年6月，10家股份行的房地產(chǎn)貸款占比高達26.03%，2018年與2019年分別為23.59%和25.41%，2018年以來始終保持上升態(tài)勢。

（2）截至2020年6月，10家股份行的個人住房貸款占比高達17.49%，2018年與2019年分別為15.76%和17.32%。

4、城商行超1/5：整體超過21%，個人住房貸款占比超13%

（1）截至2020年6月，26家城商行的房地產(chǎn)貸款占比高達21.18%，2018年與2019年分別為20.84%和21.51%，近年來這一比例始終保持在21%左右。

（2）截至2020年6月，26家城商行的個人住房貸款占比達到13.19%，2018年與2019年分別為11.57%和12.80%，呈現(xiàn)穩(wěn)步上升態(tài)勢。

5、農(nóng)商行：整體穩(wěn)定在13%左右，個人住房貸款穩(wěn)定在9.50%左右

（1）截至2020年6月，10家農(nóng)商行的房地產(chǎn)貸款占比達到12.95%，2018年與2019年分別為13.04%和12.83%，整體上看始終穩(wěn)定在13%左右。

（2）截至2020年6月，10家農(nóng)商行的個人住房貸款占比達到9.64%，2018年與2019年分別為9.63%和9.42%，較為穩(wěn)定。

（三）哪些銀行已經(jīng)超過房地產(chǎn)貸款的集中度限制？

我們以2020年6月數(shù)據(jù)為基礎(chǔ)進行分析，可以發(fā)現(xiàn)超過集中度比例要求的銀行還不在少數(shù)（這里北京銀行數(shù)據(jù)統(tǒng)計有誤，請留意），具體如下：

1、全部貸款占比超過集中度要求的上市銀行有17家

具體來看，（1）第一檔：建設(shè)銀行；（2）第二檔（5家）：招商銀行、興業(yè)銀行、浦發(fā)銀行、平安銀行、北京銀行；（3）第三檔（城商行9家與農(nóng)商行2家）：徽商銀行、杭州銀行、鄭州銀行、青島銀行、成都銀行、中原銀行、江西銀行、九江銀行、廈門銀行、青島農(nóng)商行與廣州農(nóng)商行。

2、個人住房貸款超過集中度要求的上市銀行有12家

具體來看，（1）第一檔：建設(shè)銀行與郵儲銀行；（2）第二檔（3家）：招商銀行、興業(yè)銀行與北京銀行；（3）第三檔（城商行7家）：徽商銀行、鄭州銀行、青島銀行、成都銀行、中原銀行、江西銀行、廈門銀行。

3、兩個指標(biāo)均超集中度要求的上市銀行有11家

同時全部房地產(chǎn)貸款與個人住房貸款占比均超過集中度要求的上市銀行有11家，具體分別為（1）第一檔：建設(shè)銀行；（2）第二檔（3家）：招商銀行、興業(yè)銀行、北京銀行；（3）第三檔（7家）：徽商銀行、鄭州銀行、青島銀行、成都銀行、中原銀行、江西銀行與廈門銀行。

三、整體導(dǎo)向：政策約束常態(tài)化且總體趨嚴(yán)，持續(xù)遏制房地產(chǎn)金融化、泡沫化

（一）戰(zhàn)略定位：“房住不炒”、“三穩(wěn)”和“不作為短期刺激經(jīng)濟的手段”

站在當(dāng)前來看，尤其需要明晰房地產(chǎn)行業(yè)嚴(yán)監(jiān)管的大背景，毋庸置疑房地產(chǎn)業(yè)的戰(zhàn)略定位是一個值得關(guān)注的問題，這一定位主要包括“房住不炒”、“穩(wěn)地價穩(wěn)房價穩(wěn)預(yù)期”、“不作為短期刺激經(jīng)濟的手段”、“持續(xù)遏制房地產(chǎn)金融化泡沫化”以及“因城施策、一城一策”等。對該定位的理解可以關(guān)注四個標(biāo)志性事件：

1、2016年12月的中央經(jīng)濟工作會議首次提出“房子是用來住的，不是用來炒的”，即所謂的“房住不炒”，隨后涉及到的房企融資等相關(guān)配套政策均圍繞這一理念進行。

2、2018年2月24日，住建部召開的全國住房和城鄉(xiāng)建設(shè)工作會議提出2019年工作總體要求和十項重點任務(wù)，正式提出“穩(wěn)地價、穩(wěn)房價、穩(wěn)預(yù)期”，“三穩(wěn)”隨后亦成為政策的主基調(diào)之一。

3、2018年12月召開的中央經(jīng)濟工作會議提出“構(gòu)建房地產(chǎn)市場健康發(fā)展長效機制，堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，因城施策、分類指導(dǎo)，夯實城市政府主體責(zé)任，完善住房市場體系和住房保障體系”。

4、在2018年10月和12月連續(xù)兩次政治局會議均未提及“房地產(chǎn)調(diào)控”后，2019年初的兩次政治局會議均再次提及房地產(chǎn)，并且2019年7月的年中政治局會議首次提出“不將房地產(chǎn)作為短期刺激經(jīng)濟的手段”的表述，且延續(xù)至今。

5、2020年11月3日十四五規(guī)劃提出“推動金融、房地產(chǎn)同實體經(jīng)濟均衡發(fā)展”，直接指明了未來五年的政策導(dǎo)向。

（二）疫情期間的政策放松只是小插曲，不改中長期政策方向

盡管政策大方向是明確的，但年初以來的疫情給房地產(chǎn)行業(yè)帶來了較為沉重的打擊，在“三穩(wěn)”的政策導(dǎo)向下，疫情期間多地針對房地產(chǎn)行業(yè)出臺了相對放松的政策予以支持，且大多從調(diào)整監(jiān)管措施、降本減負(fù)、財政金融支持、復(fù)工復(fù)產(chǎn)和安全管理等方面著手。

如適當(dāng)調(diào)整商品房項目預(yù)售許可的最低規(guī)模和工程形象進度要求、適度降低商品房預(yù)售重點監(jiān)管資金比例、允許企業(yè)通過銀行保函形式替換同等額度的重點監(jiān)管資金、適度增加預(yù)售監(jiān)管資金撥付節(jié)點、對受疫情影響經(jīng)營困難或疫情防控期間有貢獻的企業(yè)予以資金支持、支持金融機構(gòu)加快個人住房貸款審批發(fā)放等等。

（三）經(jīng)濟修復(fù)過程中，房地產(chǎn)行業(yè)的嚴(yán)監(jiān)管格局重啟

疫情期間相關(guān)政策略有放松的動機雖然容易理解，但卻引起了一系列問題，如大量信貸資金流入房市等。而在疫情形勢漸趨可控且中國經(jīng)濟逐步邁入修復(fù)的通道中，針對房地產(chǎn)業(yè)的嚴(yán)監(jiān)管調(diào)控再次成為當(dāng)前及未來一段時期的政策主基調(diào)，這同樣是理所當(dāng)然的事情。

特別是近期房地產(chǎn)市場熱度上升、土地市場活躍，理應(yīng)引起政策層面的關(guān)注。實際上除全國政策層面外，部分地區(qū)對房地產(chǎn)的調(diào)控方向也發(fā)生了變化，主要體現(xiàn)在加強開發(fā)購地資金來源的審查、推動“三四五”規(guī)則與集中度管控等方面。

（四）2019年以來政策較為頻繁且更具體，房地產(chǎn)行業(yè)迎來實質(zhì)監(jiān)管時代

1、通過梳理2019年以來房地產(chǎn)行業(yè)的監(jiān)管政策來看，國家高層整治房地產(chǎn)行業(yè)的態(tài)度和決定是比較明確的，而房地產(chǎn)行業(yè)本身所面臨的政策約束正呈現(xiàn)日益常態(tài)化且總體趨嚴(yán)的特征，且政策指向主要是遏制房地產(chǎn)行業(yè)的金融化與泡沫化，而政策風(fēng)險也是房地產(chǎn)行業(yè)所面臨的最大風(fēng)險，房地產(chǎn)行業(yè)在此環(huán)境中亦會加速分化。此外，我們還可以觀察到相關(guān)政策約束更加具體和可量化，這意味著房地產(chǎn)行業(yè)正迎來或者說已經(jīng)邁入實質(zhì)監(jiān)管時代。

2、2019年政策層面對房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的嚴(yán)監(jiān)管始于中美貿(mào)易摩擦形勢開始明顯惡化（2019年5月5日）、包商銀行被接管以及貨幣政策層面再次放松之后，而2019年6月13日銀保監(jiān)會主席郭樹清在陸家嘴論壇上提示房地產(chǎn)金融業(yè)務(wù)風(fēng)險這一事件則正式拉開了房地產(chǎn)行業(yè)嚴(yán)監(jiān)管的大幕，隨后整個7月份的房地產(chǎn)政策監(jiān)管信息便比較集中，主要體現(xiàn)在房地產(chǎn)信托融資、房企境外發(fā)債等等。

例如，2019年7月9日發(fā)改委發(fā)布《關(guān)于對房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)行外債申請備案登記有關(guān)要求的通知》（發(fā)改辦外資〔2019〕778號），明確房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)行外債只能用于置換未來一年內(nèi)到期的中長期境外債務(wù)。

3、在2019年以來對房地產(chǎn)信托融資渠道進行約束后，2020年以來對房地產(chǎn)的融資渠道和有息債務(wù)進行嚴(yán)控，整體上看管控力度較2019年明顯更強，致力于從根本上形成重點房地產(chǎn)企業(yè)資金監(jiān)測和融資管理規(guī)則，推動房地產(chǎn)企業(yè)融資的透明化，便于防范房地產(chǎn)企業(yè)風(fēng)險。2019年以來具體量化指標(biāo)約束如下：

（1）房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)行外債只能用于置換未來一年內(nèi)到期的中長期境外債務(wù)。

（2）開發(fā)貸額度控制在2019年3月底時的水平。

（3）房地產(chǎn)信托存量不增。

（4）“345”規(guī)則控制房地產(chǎn)企業(yè)有息債務(wù)增速。

（5）通過集中度保持房地產(chǎn)貸款占比基本穩(wěn)定。

（6）消費貸嚴(yán)禁進入房地產(chǎn)。

四、附件：2019年以來房地產(chǎn)行業(yè)相關(guān)監(jiān)管政策匯總

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原標(biāo)題： 房地產(chǎn)貸款集中度政策剖析