作者：宋兵乙

來源：地產(chǎn)風(fēng)聲（ID：fangshi488）

“左腿”融資、“右腿”投資，循環(huán)對(duì)外擴(kuò)張。

近一年來，“兩條腿”逐漸被套上“沙袋”：

大家到了減重慢行的時(shí)候了。

01                                     

讓行業(yè)變得更穩(wěn)。

理解調(diào)控的初衷，才能看清變化的本質(zhì)。在濃霧中穿行時(shí)，不會(huì)迷失方向。

在前幾天的新力控股中期業(yè)績會(huì)上，有記者提問，如何看待當(dāng)下地產(chǎn)行業(yè)的變化？新力控股董事長張園林回答：

他也對(duì)未來做出判斷：

這兩段表態(tài)，可以濃縮成一句話：新力控股認(rèn)為調(diào)控將讓行業(yè)變得更好，自己在主動(dòng)進(jìn)行調(diào)整。

在眾多調(diào)控政策下，房企重新站在了同一起跑線上。對(duì)待調(diào)控的態(tài)度，很大程度上決定著重新起跑后速度和持久力，以及未來在賽道上的位置。

就之前的多次調(diào)控歷程來看，任性沒有好果子吃，自我約束反有可能開拓新空間。

主動(dòng)與政策風(fēng)向保持一致，保證安全性追求成長性。

現(xiàn)在的地產(chǎn)調(diào)控不是在打補(bǔ)丁，而是逐漸形成一個(gè)閉環(huán)，約束房企所的經(jīng)營性行為。

像“三道紅線”直接錨定房企的財(cái)務(wù)狀況，從源頭上打破依靠高杠桿的發(fā)展邏輯，降低行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)。

調(diào)控升級(jí)的過程，可以說是房企再重構(gòu)的過程。主動(dòng)自我約束的房企，瞄準(zhǔn)的方向應(yīng)該是：

在“找錢”、“花錢”上，更穩(wěn)健和審慎。

房企進(jìn)行融資活動(dòng)時(shí)，一般有4種找錢方式：

受政策和大環(huán)境影響，過去主要依賴的銀行貸款和股權(quán)融資收緊，找錢難度愈發(fā)加大：

今年8月，100家典型房企的融資總量，環(huán)比下降41.0%，同比下降52.4%。

融資難，會(huì)帶來兩重影響。

它本質(zhì)上是要求降債，而降債是需要錢的。融資不順或者錢不夠，債降不下來，難以被歸為“綠檔”?；镜陌踩缘貌坏奖Ｕ?，更別提發(fā)展了。

另一方面，融資在這一輪調(diào)控中，會(huì)造成房企分化。

那些“手頭緊”的房企，會(huì)減少拿地，最終直接影響未來的業(yè)績表現(xiàn)。融資渠道多的房企，本身風(fēng)險(xiǎn)抵抗能力強(qiáng)。再加上潛在的收并購機(jī)會(huì)，大魚吃小魚的局面會(huì)進(jìn)一步加劇。

所以，找錢就是延長生命線。錢拿得穩(wěn)妥，活得也會(huì)更久。

像今年上半年，不少房企瞄準(zhǔn)綠色債券。這是一種將所得資金，專門用于資助綠色項(xiàng)目的新型債券工具，是國家大力推動(dòng)的一種融資方式。

新力控股在這上面已經(jīng)先行一步。根據(jù)半年報(bào)顯示，它已經(jīng)完成首筆2.1億美元的綠色債券，為后續(xù)拓寬融資渠道、降低融資成本奠定基礎(chǔ)。

另外，它對(duì)內(nèi)在財(cái)務(wù)上進(jìn)行自我約束，如現(xiàn)金管理、儲(chǔ)備授信額度、優(yōu)化債務(wù)結(jié)構(gòu)等。

截至報(bào)告期末，新力控股已連續(xù)三期經(jīng)營現(xiàn)金流為正，現(xiàn)金短債比達(dá)到1.4，凈負(fù)債比率進(jìn)一步降至50.5%。金融機(jī)構(gòu)授信總額為952億元，其中未使用授信額度和未提款額度所占比例為74%。

按照“三道紅線”的標(biāo)準(zhǔn)，它目前處于黃檔。公司管理層表示，“目標(biāo)通過優(yōu)化管理和債務(wù)結(jié)構(gòu)，在一年內(nèi)實(shí)現(xiàn)全線‘綠檔’”。

公司已經(jīng)做好應(yīng)對(duì)融資方案。

03

今年“供地兩集中”推出后，房企舊有的拿地策略被調(diào)整，新的打法還沒完全成形。在這段不確定時(shí)期里，房企投資的試錯(cuò)成本大幅上升。

說的通俗點(diǎn)就是，走一步看三步，別人一窩蜂涌上去時(shí)，自己先冷靜幾秒。

其中，有的是為了長期戰(zhàn)略，也有些是在焦慮之下亂了分寸。他們?cè)谀玫貢r(shí)，沒有找準(zhǔn)自己的定位，一門心思盯著熱度高的城市和地塊。碰上豪大氣粗的競爭者后，往往就容易折戟而歸，浪費(fèi)掉有限的機(jī)會(huì)。

在新力控股常務(wù)副總裁劉翔看來，第一次集中供地的城市地價(jià)依然居于高位，新力控股保持著嚴(yán)格投資紀(jì)律和拿地節(jié)奏：

上半年，新力控股調(diào)研了將近200塊土地，真正決定去拿的只有5塊。平均調(diào)研40塊地，才肯拿1塊。

排在前列的房企，也開始顯露出這種審慎勢頭：

根據(jù)中指數(shù)據(jù)，8月50家代表房企拿地總額同比下降76.2%，環(huán)比下降51.8%。

謹(jǐn)慎拍地之外，新力控股還在采用多元化拿地策略。也就是不完全依賴公開市場，通過勾地等推動(dòng)項(xiàng)目落地。

新力控股通過勾地獲取該地塊，成交地價(jià)僅為2158元/㎡，溢價(jià)率僅為3.3%。該項(xiàng)目位于新建區(qū)政府重點(diǎn)打造板塊內(nèi)，預(yù)計(jì)將為新力控股貢獻(xiàn)可觀的銷售和利潤。

在合理的投資布局下，上半年新力控股業(yè)績呈現(xiàn)穩(wěn)健的增長態(tài)勢：

權(quán)益銷售額270億元，同比增長28.4%；營業(yè)額112.2億元，同比增長28.9%；股東應(yīng)占利潤7.3億元，同比增長7.4%。

業(yè)績?cè)鲩L的同時(shí)，新力控股還在產(chǎn)品和服務(wù)上持續(xù)創(chuàng)新。

比如，通過落地3.0產(chǎn)品研發(fā)標(biāo)準(zhǔn)化，推動(dòng)產(chǎn)品力全維升級(jí)；通過“360°悅服務(wù)”打造服務(wù)產(chǎn)品化戰(zhàn)略，提供全方位服務(wù)解決方案，形成完整的服務(wù)閉環(huán)。

融資和投資上減速，產(chǎn)品和服務(wù)上加速，新力控股在這一輪調(diào)控中踩出自己的節(jié)奏。

今年以來，地產(chǎn)賽道上的調(diào)控頻次愈發(fā)密集。

不完全統(tǒng)計(jì)，截止到8月各級(jí)樓市調(diào)控政策總數(shù)超過400項(xiàng)，月均達(dá)50余次，刷新歷史紀(jì)錄。

這是行業(yè)在經(jīng)歷快速生長后，回歸良性的必經(jīng)之路，對(duì)于房企來說未嘗不是件幸事。我由此想到少林寺里的某些僧人：

注：文章為作者獨(dú)立觀點(diǎn)，不代表資產(chǎn)界立場。

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原標(biāo)題： 新力的自我約束