作者：政信三公子

來(lái)源：政信三公子（ID：whatever201812）

大家好，我是三公子。

今天最大的新聞莫過(guò)于：

5月11日，財(cái)政部、全國(guó)人大常委會(huì)預(yù)算工委、住房城鄉(xiāng)建設(shè)部、稅務(wù)總局負(fù)責(zé)同志在京主持召開(kāi)房地產(chǎn)稅改革試點(diǎn)工作座談會(huì)，聽(tīng)取部分城市人民政府負(fù)責(zé)同志及部分專家學(xué)者對(duì)房地產(chǎn)稅改革試點(diǎn)工作的意見(jiàn)。

簡(jiǎn)單聊一下我的看法，因?yàn)檫@是老本行，我的畢業(yè)論文就是房地產(chǎn)稅，那是在遙遠(yuǎn)的過(guò)去。

我記得上海和重慶是在2011年開(kāi)始征收房產(chǎn)稅的，但房地產(chǎn)稅，早在2005年，就已經(jīng)被財(cái)政部和國(guó)稅總局等納入考量了。

那么問(wèn)題來(lái)了：

問(wèn)題1：為什么現(xiàn)在又提？

問(wèn)題2：能控住房?jī)r(jià)嘛？

問(wèn)題3：路徑上能實(shí)現(xiàn)嗎？

問(wèn)題4：預(yù)計(jì)什么時(shí)候開(kāi)征？

問(wèn)題5：開(kāi)征的節(jié)奏如何控制？

一個(gè)個(gè)來(lái)。

去年5月份，我寫(xiě)過(guò)一篇講房地產(chǎn)稅的文章，大家在公眾號(hào)檢索“《拔最多的鵝毛，聽(tīng)最少的鵝叫》”即可。

我有幾個(gè)核心觀點(diǎn)：

其一，房地產(chǎn)稅必然開(kāi)征。

原因很簡(jiǎn)單，房住不炒，不賣地，地方財(cái)政沒(méi)錢了。隱形債務(wù)也不能新增，地方財(cái)政在沒(méi)錢的情況下又借不到錢。

所以，地方財(cái)政自己沒(méi)錢，又不準(zhǔn)出去借錢。

開(kāi)支有一點(diǎn)沒(méi)少，尤其是繼續(xù)對(duì)中小微減稅。此時(shí)，必須要開(kāi)拓成規(guī)模的新稅源了，也就是房地產(chǎn)稅。

如果說(shuō)有哪些省份最積極，我覺(jué)得山藥、蔥省、小綿羊和驢火最積極，因?yàn)槿硕喽愒磸V，資金缺口大，尤其是城投和國(guó)企的窟窿，亟待穩(wěn)控。

其二，房地產(chǎn)稅在短期內(nèi)不會(huì)全面普及。

因?yàn)榉康禺a(chǎn)稅和內(nèi)卷是掛鉤的。地方財(cái)政能做增量的時(shí)候，就不會(huì)收房地產(chǎn)稅。因?yàn)榉康禺a(chǎn)稅屬于存量稅，真收起來(lái)，從老百姓手里拔毛，他們會(huì)疼，會(huì)鬧的。

所以只能找房?jī)r(jià)上漲迅猛的一二線熱點(diǎn)和省會(huì)城市來(lái)實(shí)施。因?yàn)榉績(jī)r(jià)的上漲預(yù)期可以沖抵房地產(chǎn)稅開(kāi)征的現(xiàn)實(shí)痛感。

只要針對(duì)增信新房開(kāi)征，人均60平以內(nèi)不征等，年費(fèi)率千四到千六不等，類似上海重慶，春風(fēng)化雨，還是可以的。

比如杭州，2020年新房網(wǎng)簽15萬(wàn)套，其中50%約7.5萬(wàn)套在開(kāi)征范圍內(nèi)，假設(shè)每套均價(jià)500萬(wàn)元，年稅費(fèi)率0.4%，也就是每套收2萬(wàn)/年，杭州全市收15億/年。

對(duì)購(gòu)房人和杭州市政府，都是毛毛雨罷了。

所以開(kāi)征，我覺(jué)得前期會(huì)針對(duì)熱點(diǎn)城市，且費(fèi)率很低。即先把這么個(gè)事兒做了，但是，不著急收太高稅率。

但是！這只是個(gè)開(kāi)始。后續(xù)，每個(gè)城市收多少稅率，會(huì)各自有自助裁量權(quán)。

美國(guó)各州都有自主裁量權(quán)：

每年收0.8%~3%。

如果，杭州也逢年遞漲，最終收到3%每年，500萬(wàn)的房子就要交15萬(wàn)/年，房租是覆蓋不了的。到時(shí)候，房?jī)r(jià)必然會(huì)降。

當(dāng)然，如果自住裁量權(quán)在杭州市政府，他不缺錢，也不至于就把稅率漲到3%。

所以，房地產(chǎn)稅收不收，收多高，和經(jīng)濟(jì)的繁榮發(fā)展是掛鉤的。祝福祖國(guó)繁榮昌盛，這樣才能少征房地產(chǎn)稅。

其三，財(cái)政、稅務(wù)和住建等部門，從2005年就開(kāi)始準(zhǔn)備征收房地產(chǎn)稅，到現(xiàn)在已經(jīng)準(zhǔn)備了16年了。

你覺(jué)得，花了16年，能沒(méi)準(zhǔn)備好嘛？征收已經(jīng)不取決于操作上的能力和技術(shù)了，只取決于意愿。

其四，估計(jì)最快明年就開(kāi)征，比如先選十幾個(gè)熱點(diǎn)城市作為試點(diǎn)，費(fèi)率等標(biāo)準(zhǔn)參考上海重慶。

需要提一嘴，房地產(chǎn)稅和房產(chǎn)稅是包含的概念，并不完全一致。房地產(chǎn)稅里有“地”和“房”，房產(chǎn)稅里只有“房”。

不對(duì)“地”進(jìn)行永久產(chǎn)權(quán)確認(rèn)，只有70年使用權(quán)而沒(méi)有所有權(quán)，那么對(duì)“地”收稅，收不到老百姓身上?！暗亍钡漠a(chǎn)權(quán)屬于誰(shuí)，就找誰(shuí)收取。

這就類似于，租房市場(chǎng)里，租客自己承擔(dān)水電燃?xì)?，但是物業(yè)費(fèi)是房東交。道理差不多。

所以，未來(lái)短期內(nèi)試點(diǎn)開(kāi)征的，應(yīng)該是“房產(chǎn)稅”。

很晚了，先聊這么幾句。只是個(gè)人嘚逼嘚些閑話，實(shí)際上還得由領(lǐng)導(dǎo)們來(lái)乾綱獨(dú)斷。凌晨1:38，又TM失眠了。。。

今年4月20號(hào)的時(shí)候，我在知識(shí)星球里發(fā)過(guò)一段評(píng)論，再放一次，大家可以對(duì)照。

注：文章為作者獨(dú)立觀點(diǎn)，不代表資產(chǎn)界立場(chǎng)。

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原標(biāo)題： 必然到來(lái)的房產(chǎn)稅和不必要的恐慌