保全與執(zhí)行 作者：李舒、唐青林、王超
編者按
在執(zhí)行程序中，購(gòu)房者排除人民法院對(duì)所購(gòu)房屋的強(qiáng)制執(zhí)行屬于比較常見(jiàn)的爭(zhēng)議類型。本期，我們梳理了在購(gòu)買者排除執(zhí)行程序中存在的常見(jiàn)爭(zhēng)議焦點(diǎn)和對(duì)應(yīng)的裁判規(guī)則，以幫助讀者學(xué)習(xí)、了解。
裁判要旨
被執(zhí)行人將其所有的房屋等需要辦理過(guò)戶的財(cái)產(chǎn)出賣給第三人，第三人支付全部?jī)r(jià)款并實(shí)際占有該財(cái)產(chǎn)的，即便未辦理過(guò)戶手續(xù)，若第三人對(duì)此無(wú)過(guò)錯(cuò)，人民法院不得查封、扣押、凍結(jié)該財(cái)產(chǎn)。
案情簡(jiǎn)介
一、案件爭(zhēng)議的執(zhí)行標(biāo)的是趙麗、姜云莉、孫宏聲分別向?yàn)豸斈君R亞鴻房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司（下稱“亞鴻公司”）購(gòu)買的位于烏魯木齊解放南路317號(hào)房產(chǎn)（下稱“案涉房產(chǎn)”）中的1棟14層C戶、1棟12層B戶、1棟23層C戶（下稱“三套房產(chǎn)”）。三人均在2003年5月11日前將房款全部付清，并且在買賣合同簽訂一周內(nèi)完成交付，已實(shí)際占用至今。
二、中國(guó)農(nóng)業(yè)銀行股份有限公司新疆維吾爾自治區(qū)分行營(yíng)業(yè)部（下稱“農(nóng)業(yè)銀行”）與亞鴻公司發(fā)生借款合同糾紛，農(nóng)業(yè)銀行依據(jù)具有強(qiáng)制執(zhí)行效力的公證債權(quán)文書于2003年7月10日向新疆高院申請(qǐng)對(duì)亞鴻公司強(qiáng)制執(zhí)行。2003年8月11日，新疆高院根據(jù)農(nóng)業(yè)銀行的申請(qǐng)查封亞鴻公司抵押給農(nóng)業(yè)銀行的案涉房產(chǎn)共計(jì)163套。
三、趙麗、姜云莉、孫宏聲向新疆高院提起異議，請(qǐng)求解除對(duì)其占有的三套房產(chǎn)的查封。理由是：在亞鴻公司為他們辦理該房屋備案手續(xù)期間，因農(nóng)業(yè)銀行申請(qǐng)執(zhí)行亞鴻公司一案，新疆高院查封了他們購(gòu)買的房屋，致使其至今未能取得房屋的產(chǎn)權(quán)證，嚴(yán)重侵犯了他們的合法利益。
四、新疆高院于2013年6月17日作出異議裁定，解除對(duì)案涉房產(chǎn)中的三套房產(chǎn)的查封。
五、農(nóng)業(yè)銀行不服，向最高法院申請(qǐng)復(fù)議，請(qǐng)求撤銷異議裁定。最高法院裁定駁回農(nóng)業(yè)銀行的復(fù)議申請(qǐng)。維持新疆高院（2013）新執(zhí)二監(jiān)字第58號(hào)執(zhí)行裁定。
裁判要點(diǎn)及思路
趙麗、姜云莉、孫宏聲分別與亞鴻公司簽訂了《商品房買賣合同》，并付清了房款，且實(shí)際占用至今，無(wú)證據(jù)證明三人存在過(guò)錯(cuò)。根據(jù)《最高人民法院關(guān)于人民法院民事執(zhí)行中查封、扣押、凍結(jié)財(cái)產(chǎn)的規(guī)定》第十七條規(guī)定，對(duì)于需要辦理過(guò)戶登記的財(cái)產(chǎn)，第三人已經(jīng)支付全部?jī)r(jià)款并實(shí)際占有，但未辦理過(guò)戶登記手續(xù)的，如果第三人對(duì)此沒(méi)有過(guò)錯(cuò)，人民法院不得查封、扣押、凍結(jié)。根據(jù)趙麗、姜云莉、孫宏聲三人已付清全款并占有房產(chǎn)且無(wú)過(guò)錯(cuò)的情況，應(yīng)當(dāng)解除對(duì)三套房產(chǎn)的查封。
申請(qǐng)執(zhí)行人農(nóng)業(yè)銀行提出復(fù)議申請(qǐng)，認(rèn)為新疆高院未答復(fù)其對(duì)《商品房買賣合同》簽署時(shí)間鑒定的申請(qǐng)屬于執(zhí)行程序違法。新疆高院因已查明趙麗等三人的買賣房屋以及實(shí)際占有多年的事實(shí)，遂口頭告知不予鑒定。
申請(qǐng)執(zhí)行人農(nóng)業(yè)銀行未能舉證證明趙麗、姜云莉、孫宏聲三人存在過(guò)錯(cuò)，因此不支持農(nóng)業(yè)銀行請(qǐng)求撤銷解除對(duì)三人購(gòu)買房產(chǎn)的查封的裁定。
實(shí)務(wù)要點(diǎn)總結(jié)
北京云亭律師事務(wù)所唐青林律師、李舒律師的專業(yè)律師團(tuán)隊(duì)辦理和分析過(guò)大量本文涉及的法律問(wèn)題，有豐富的實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)。大量辦案同時(shí)還總結(jié)辦案經(jīng)驗(yàn)出版了《云亭法律實(shí)務(wù)書系》，本文摘自該書系。該書系的作者全部是北京云亭律師事務(wù)所戰(zhàn)斗在第一線的專業(yè)律師，具有深厚理論功底和豐富實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)。該書系的選題和寫作體例，均以實(shí)際發(fā)生的案例分析為主，力圖從實(shí)踐需要出發(fā)，為實(shí)踐中經(jīng)常遇到的疑難復(fù)雜法律問(wèn)題，尋求最直接的解決方案。
一、對(duì)于申請(qǐng)執(zhí)行人來(lái)說(shuō)，為了防止第三人與被執(zhí)行人惡意串通、規(guī)避執(zhí)行，本書作者建議要嚴(yán)格把握第三人執(zhí)行異議成立的規(guī)定要件。在申請(qǐng)執(zhí)行時(shí)，應(yīng)請(qǐng)求法院認(rèn)真審核相關(guān)證據(jù)材料，確定如下事實(shí)：（1）買受人是否全部付清價(jià)款；（2）是否存在證據(jù)證明買受人付清價(jià)款的具體時(shí)間；（3）買受人是否實(shí)際占有；（4）買受人對(duì)未辦理過(guò)戶登記手續(xù)是否存在過(guò)錯(cuò)。
根據(jù)法律規(guī)定及我們辦理同類案件的經(jīng)驗(yàn)，就非因買受人原因?qū)е路课荼徊榉馊绾尉葷?jì)的問(wèn)題，我們建議可考慮如下解決思路：第一，最有效的救濟(jì)途徑便如上述案件中，以案外人異議的程序向法院提出申請(qǐng)。需要注意的是，買受人要能證明自己的買賣合同義務(wù)已經(jīng)全部履行完畢，價(jià)款已全部付清且實(shí)際占有，同時(shí)，沒(méi)有取得產(chǎn)權(quán)證不是由自己的過(guò)錯(cuò)引起。第二，若是新買的房屋還沒(méi)有入住，買受人還可以另訴開(kāi)發(fā)商解除購(gòu)房合同并追究其違約責(zé)任。
三、此外，我們有必要重申《最高人民法院關(guān)于人民法院民事執(zhí)行中查封、扣押、凍結(jié)財(cái)產(chǎn)的規(guī)定》（2020修正）第十五條“被執(zhí)行人將其所有的需要辦理過(guò)戶登記的財(cái)產(chǎn)出賣給第三人，第三人已經(jīng)支付全部?jī)r(jià)款并實(shí)際占有，但未辦理過(guò)戶登記手續(xù)的，如果第三人對(duì)此沒(méi)有過(guò)錯(cuò)，人民法院不得查封、扣押、凍結(jié)”的規(guī)定，明確了案外人異議得到支持應(yīng)滿足的條件，案外人在主張權(quán)利時(shí)需特別注意。
（我國(guó)并不是判例法國(guó)家，本文所引述分析的判例也不是指導(dǎo)性案例，對(duì)同類案件的審理和裁判中并無(wú)約束力。同時(shí)，尤其需要注意的是，司法實(shí)踐中，每個(gè)案例的細(xì)節(jié)千差萬(wàn)別，切不可將本文裁判觀點(diǎn)直接援引。我們對(duì)不同案件裁判文書的梳理和研究，旨在為更多讀者提供不同的研究角度和觀察的視角，并不意味著我們對(duì)本文案例裁判觀點(diǎn)的認(rèn)同和支持，也不意味著法院在處理類似案件時(shí)，對(duì)該等裁判規(guī)則必然應(yīng)當(dāng)援引或參照。）
相關(guān)法律規(guī)定
《最高人民法院關(guān)于人民法院民事執(zhí)行中查封、扣押、凍結(jié)財(cái)產(chǎn)的規(guī)定》（2020修正）
第十五條 被執(zhí)行人將其所有的需要辦理過(guò)戶登記的財(cái)產(chǎn)出賣給第三人，第三人已經(jīng)支付部分或者全部?jī)r(jià)款并實(shí)際占有該財(cái)產(chǎn)，但尚未辦理產(chǎn)權(quán)過(guò)戶登記手續(xù)的，人民法院可以查封、扣押、凍結(jié)；第三人已經(jīng)支付全部?jī)r(jià)款并實(shí)際占有，但未辦理過(guò)戶登記手續(xù)的，如果第三人對(duì)此沒(méi)有過(guò)錯(cuò)，人民法院不得查封、扣押、凍結(jié)。
《最高人民法院關(guān)于人民法院辦理執(zhí)行異議和復(fù)議案件若干問(wèn)題的規(guī)定》(2020修正)
第二十八條 金錢債權(quán)執(zhí)行中，買受人對(duì)登記在被執(zhí)行人名下的不動(dòng)產(chǎn)提出異議，符合下列情形且其權(quán)利能夠排除執(zhí)行的，人民法院應(yīng)予支持：
（一）在人民法院查封之前已簽訂合法有效的書面買賣合同；
（二）在人民法院查封之前已合法占有該不動(dòng)產(chǎn)；
（三）已支付全部?jī)r(jià)款，或者已按照合同約定支付部分價(jià)款且將剩余價(jià)款按照人民法院的要求交付執(zhí)行；
（四）非因買受人自身原因未辦理過(guò)戶登記。
法院判決
以下為最高法院在該案裁判文書中認(rèn)為關(guān)于“對(duì)沒(méi)有過(guò)錯(cuò)且已完全支付并占有財(cái)產(chǎn)的第三人是否可以排除強(qiáng)制執(zhí)行的問(wèn)題”的詳細(xì)論述和分析。
最高法院在該院裁判文書中認(rèn)為：趙麗、姜云莉、孫宏聲與亞鴻公司簽訂《商品房買賣合同》、完成涉案房屋交付的行為均在新疆高院查封該房屋之前，其三人付清全部房款，并承擔(dān)了從房屋交付至今的水費(fèi)、電費(fèi)、物業(yè)管理費(fèi)等費(fèi)用，已對(duì)涉案房屋實(shí)際占用多年。涉案房屋雖未辦理過(guò)戶登記手續(xù)，但無(wú)相關(guān)證據(jù)證明上述三人存在過(guò)錯(cuò)。本院《關(guān)于人民法院民事執(zhí)行中查封、扣押、凍結(jié)財(cái)產(chǎn)的規(guī)定》第17條明確規(guī)定“第三人已經(jīng)支付全部?jī)r(jià)款并實(shí)際占有，但未辦理過(guò)戶登記手續(xù)的，如果第三人對(duì)此沒(méi)有過(guò)錯(cuò)，人民法院不得查封、扣押、凍結(jié)”。依照該條規(guī)定，本案不應(yīng)繼續(xù)對(duì)位于新疆維吾爾自治區(qū)烏魯木齊市解放南路317號(hào)1棟14層C戶、1棟12層B戶、1棟23層C戶三套房產(chǎn)采取查封措施。
綜上，農(nóng)業(yè)銀行的復(fù)議理由不能成立，本院不予支持。新疆高院（2013）新執(zhí)二監(jiān)字第58號(hào)執(zhí)行裁定書的結(jié)論并無(wú)不當(dāng)，應(yīng)予維持。依照《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第二百二十五條和《最高人民法院關(guān)于適用﹤中華人民共和國(guó)民事訴訟法﹥執(zhí)行程序若干問(wèn)題的解釋》第八條、第九條的規(guī)定，裁定如下：
駁回中國(guó)農(nóng)業(yè)銀行股份有限公司新疆維吾爾自治區(qū)分行營(yíng)業(yè)部的復(fù)議申請(qǐng)。
案件來(lái)源
最高人民法院：《中國(guó)農(nóng)業(yè)銀行股份有限公司新疆維吾爾自治區(qū)分行營(yíng)業(yè)部申請(qǐng)復(fù)議案執(zhí)行裁定書》【（2013）執(zhí)復(fù)字第16號(hào)】
延伸閱讀
關(guān)于第三人已經(jīng)支付全部?jī)r(jià)款并實(shí)際占有房屋能否排除強(qiáng)制執(zhí)行的問(wèn)題，我們梳理了最高法院對(duì)此類問(wèn)題的裁判觀點(diǎn)，以供讀者參考。
一、因買受人自身原因未辦理過(guò)戶登記，不能排除強(qiáng)制執(zhí)行。
案例一：遼陽(yáng)縣季鑫貿(mào)易有限公司與宋楊、遼寧華昇印刷物資經(jīng)銷有限公司與沈陽(yáng)盛方房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司案外人執(zhí)行異議之訴申請(qǐng)?jiān)賹徝袷虏枚〞荆?016）最高法民申2754號(hào)】
1. 關(guān)于“案涉房產(chǎn)未能辦理過(guò)戶手續(xù)盛方公司是否存在過(guò)錯(cuò)的問(wèn)題”，最高法院認(rèn)為：“盛方公司認(rèn)為其已足額依約支付了5000萬(wàn)元購(gòu)房款，且由于華昇公司的原因沒(méi)有辦理房產(chǎn)過(guò)戶手續(xù)，不僅缺乏充分的證據(jù)證明，而且也明顯的不符合常理。二審判決認(rèn)定盛方公司一直怠于按《房屋轉(zhuǎn)讓協(xié)議》約定行使權(quán)利，導(dǎo)致案涉房產(chǎn)直到被一審法院查封前仍未能辦理過(guò)戶手續(xù)，存在一定過(guò)錯(cuò)，具有充分的事實(shí)依據(jù)?！?nbsp;
2. 關(guān)于“二審適用法律是否正確的問(wèn)題”，最高法院認(rèn)為：“本案中，案涉房產(chǎn)未能辦理過(guò)戶登記系因盛方公司怠于行使權(quán)利所致，即案涉房產(chǎn)屬于因買受人自身原因未辦理過(guò)戶登記，盛方公司對(duì)此確實(shí)存在過(guò)錯(cuò)，二審判決依據(jù)上述法律規(guī)定判決駁回盛方公司的上訴請(qǐng)求，在適用法律上并無(wú)不當(dāng)?！?/p>
案例二：楊鎮(zhèn)、交通銀行股份有限公司海南省分行等申請(qǐng)執(zhí)行人執(zhí)行異議之訴民事裁定書【（2016）最高法民申1248號(hào)】
最高法院認(rèn)為：“楊鎮(zhèn)未盡到注意義務(wù)，就未獲得預(yù)售許可的商品房簽訂商品房預(yù)售合同，該預(yù)售合同無(wú)效系楊鎮(zhèn)無(wú)法就相應(yīng)房產(chǎn)進(jìn)行過(guò)戶的原因之一，楊鎮(zhèn)具有一定的過(guò)錯(cuò)。因此，雖然楊鎮(zhèn)實(shí)際占有案涉房產(chǎn)并可以提供其已交付房?jī)r(jià)全款的收據(jù)，但因楊鎮(zhèn)對(duì)于房產(chǎn)不能過(guò)戶具有過(guò)錯(cuò)，因此楊鎮(zhèn)的實(shí)際情況并不符合《最高人民法院關(guān)于人民法院辦理執(zhí)行異議和復(fù)議案件若干問(wèn)題的規(guī)定》第二十八條或是《最高人民法院關(guān)于人民法院民事執(zhí)行中查封、扣押、凍結(jié)財(cái)產(chǎn)的規(guī)定》第十七條規(guī)定的條件。依據(jù)以上規(guī)定，楊鎮(zhèn)對(duì)于案涉房產(chǎn)不享有足以排除強(qiáng)制執(zhí)行的民事權(quán)益。原審判決適用法律并無(wú)不當(dāng)?！?/p>
二、買受人未支付全部?jī)r(jià)款，也并未實(shí)際入住，不足以阻卻執(zhí)行。
案例三：吳淑雅、蔡福英等民間借貸糾紛、案外人執(zhí)行異議之訴民事判決書【最高人民法院（2014）民一終字第205號(hào)】
最高法院認(rèn)為：“執(zhí)行異議之訴的關(guān)鍵是審查購(gòu)房者享有的實(shí)體權(quán)利是否足以阻卻執(zhí)行措施……吳淑雅在尚未辦理涉案房屋產(chǎn)權(quán)變更登記的情形下，必須滿足支付全部?jī)r(jià)款并實(shí)際占有使用且對(duì)未辦理過(guò)戶手續(xù)沒(méi)有過(guò)錯(cuò)的條件，才能產(chǎn)生阻卻執(zhí)行措施的結(jié)果。根據(jù)本案查明的事實(shí)，吳淑雅與繁榮公司簽訂《房產(chǎn)認(rèn)購(gòu)協(xié)議書》，但并未支付全部?jī)r(jià)款，也并未實(shí)際入住訴爭(zhēng)房產(chǎn)。在此情況下，其主張對(duì)訴爭(zhēng)房產(chǎn)享有的實(shí)體權(quán)利足以阻卻執(zhí)行措施，缺乏相應(yīng)的事實(shí)和法律依據(jù)，本院不予支持。”
三、房屋買賣合同的簽訂、付款、轉(zhuǎn)移占有房屋均在查封之前，無(wú)證據(jù)證實(shí)買受人存在過(guò)錯(cuò)的，買受人享有足以排除執(zhí)行的權(quán)利。
案例四：中國(guó)農(nóng)業(yè)銀行股份有限公司烏魯木齊團(tuán)結(jié)路支行申請(qǐng)復(fù)議案執(zhí)行裁定書【最高人民法院（2013）執(zhí)復(fù)字第15號(hào)】
最高法院認(rèn)為：“劉曉芳與大眾公司簽訂購(gòu)房合同、付清全部購(gòu)房款和完成涉案房產(chǎn)交付等行為均在新疆高院對(duì)涉案房產(chǎn)查封之前。新疆維吾爾自治區(qū)烏魯木齊市房產(chǎn)交易中心對(duì)劉曉芳和建設(shè)銀行人民路支行簽訂的貸款抵押擔(dān)保合同進(jìn)行了登記備案，對(duì)涉案房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)屬于劉曉芳進(jìn)行了審查和確認(rèn)。劉曉芳在法院查封前交清了購(gòu)買涉案房產(chǎn)應(yīng)交付的相關(guān)契費(fèi)和維修基金，且涉案房產(chǎn)自2001年2月27日至今被劉曉芳實(shí)際占用。涉案房產(chǎn)雖未辦理產(chǎn)權(quán)過(guò)戶手續(xù)，但無(wú)證據(jù)證實(shí)劉曉芳存在過(guò)錯(cuò)。《最高人民法院關(guān)于人民法院民事執(zhí)行中查封、扣押、凍結(jié)財(cái)產(chǎn)的規(guī)定》第17條明確規(guī)定“第三人已經(jīng)支付全部?jī)r(jià)款并實(shí)際占有，但未辦理過(guò)戶登記手續(xù)的，如果第三人對(duì)此沒(méi)有過(guò)錯(cuò)，人民法院不得查封、扣押、凍結(jié)?！币勒赵摋l規(guī)定，新疆高院不應(yīng)繼續(xù)對(duì)新疆維吾爾自治區(qū)烏魯木齊市沙依巴克區(qū)南昌路1號(hào)眾福苑一期底商1-1-7A門面房采取查封措施?！?nbsp;
案例五：玉溪市商業(yè)銀行股份有限公司申請(qǐng)趙峰執(zhí)行人執(zhí)行異議之訴民事判決書【（2016）最高法民終399號(hào)】
最高法院認(rèn)為：“本案中趙峰與今玉公司的合同簽訂、付款、轉(zhuǎn)移占有房屋均在查封之前，玉溪商行也無(wú)證據(jù)證明趙峰存在過(guò)錯(cuò)，故對(duì)于涉案房屋不得進(jìn)行查封。雖然涉案房屋未辦理產(chǎn)權(quán)登記手續(xù)，但并不影響趙峰依法對(duì)涉案房屋享有足以排除執(zhí)行的權(quán)利，玉溪商行對(duì)涉案房屋許可查封的請(qǐng)求不能成立，本院不予支持。”
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原標(biāo)題： 最高法院:未過(guò)戶的房子滿足哪些條件可以排除法院的強(qiáng)制執(zhí)行?|保全與執(zhí)行
