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裁判要旨
1.以建筑物抵押的，該建筑物占用范圍內(nèi)的建設用地使用權一并抵押。以建設用地使用權抵押的，該土地上的建筑物一并抵押。抵押人未依照前款規(guī)定一并抵押的，未抵押的財產(chǎn)視為一并抵押。
2.同一財產(chǎn)向兩個以上債權人抵押的，拍賣、變賣抵押財產(chǎn)所得的價款，若抵押權均已登記，按照登記的先后順序清償。
案號：
(2019)陜民終995號
審理法院：
陜西省高級人民法院
爭議焦點：
經(jīng)發(fā)公司主張對案涉的抵押房產(chǎn)所占范圍內(nèi)的土地使用權享有抵押權并優(yōu)先受償能否成立？
案情簡介
2015年12月11日，寧夏銀行西安分行與華江公司簽訂《授信額度協(xié)議》，約定寧夏銀行西安分行向華江公司提供授信額度人民幣5000萬元整。經(jīng)發(fā)公司等人提供最高額保證擔保，并約定若華江公司未能按時還款導致經(jīng)發(fā)公司承擔保證責任，經(jīng)發(fā)公司有權向華江公司在一定范圍內(nèi)追償。
同日，寧夏銀行西安分行與經(jīng)發(fā)公司簽訂《最高額保證合同》，約定經(jīng)發(fā)公司為全部債權在最高債權余額1000萬元內(nèi)提供連帶責任保證擔保。
經(jīng)發(fā)公司又與星王公司簽訂《反擔保抵押合同》，約定星王公司在1000萬元內(nèi)提供抵押反擔保，并將星王公司所有的27幢不動產(chǎn)辦理抵押登記。
經(jīng)查，該抵押房產(chǎn)所涉的土地在星王公司為經(jīng)發(fā)公司辦理抵押前已作了抵押登記，抵押權人為長安銀行絲綢之路支行。
陜西高院認為：
根據(jù)《物權法》第一百八十二條規(guī)定“以建筑物抵押的，該建筑物占用范圍內(nèi)的建設用地使用權一并抵押。以建設用地使用權抵押的，該土地上的建筑物一并抵押。抵押人未依照前款規(guī)定一并抵押的，未抵押的財產(chǎn)視為一并抵押。”，經(jīng)發(fā)公司享有案涉土地使用權的抵押權。
按照《物權法》第一百九十九條規(guī)定：“同一財產(chǎn)向兩個以上債權人抵押的，拍賣、變賣抵押財產(chǎn)所得的價款依照下列規(guī)定清償：（一）抵押權已登記的，按照登記的先后順序清償；順序相同的，按照債權比例清償；（二）抵押權已登記的先于未登記的受償；（三）抵押權未登記的，按照債權比例清償?！?。
上訴人經(jīng)發(fā)公司的抵押權登記晚于長安銀行絲綢之路支行，故上訴人清償順序在長安銀行之后。一審判決對此未予支持屬適用法律不當，應予糾正。
裁判結果
西安中院作出（2019）陜01民初1146號一審判決：
一、華江公司向經(jīng)發(fā)公司償還代償款11899001.04元；
二、華江公司向經(jīng)發(fā)公司支付代償款利息；
三、華江公司向經(jīng)發(fā)公司支付違約金1000000元；
四、華江公司向經(jīng)發(fā)公司支付律師代理費400000元；
五、華江公司逾期不清償上述債務，經(jīng)發(fā)公司有權以星王公司提供的抵押物房產(chǎn)拍賣、變賣所得價款優(yōu)先受償；
六、被告王應虎、王輝對上述第一、二、三、四項華江公司應付債務承擔連帶清償責任。星王公司、王應虎、王輝承擔責任后有權向華江公司追償；
七、駁回原告其余訴訟請求。
陜西高院作出(2019)陜民終995號二審判決：
一、維持西安市中級人民法院（2019）陜01民初1146號民事判決第一、二、三、六項；
二、撤銷第七項；
三、變更第四項為：華江公司向西安經(jīng)發(fā)融資擔保有限公司支付律師代理費400000元、執(zhí)行費40935.29元；
四、變更第五項為：經(jīng)發(fā)公司對星王公司所有的5幢房產(chǎn)及所占用范圍內(nèi)的土地使用權拍賣、變賣所得價款次于長安銀行絲綢之路支行優(yōu)先受償。
律師觀點
1. 在房、地分別抵押，兩個抵押權產(chǎn)生沖突的情形下，如何確定抵押權清償順序，實踐中一直存在爭議。現(xiàn)《全國法院民商事審判工作會議紀要》第61條明確了房、地分別抵押，即建設用地使用權抵押給一個債權人，而其上的建筑物又抵押給另一個人的情況下，可能產(chǎn)生兩個抵押權的沖突問題?；凇胺康匾惑w”規(guī)則，此時應當將建筑物和建設用地使用權視為同一財產(chǎn)。本案例中二審判決正確理解適用了該規(guī)定，具有典型意義和參考價值。
2. 在辦理抵押登記時，權利人應當及時、全面地查詢抵押房產(chǎn)及土地的擔保情況，避免陷入上述案例中經(jīng)發(fā)公司的困境。
3. 應予注意的是建設用地使用權抵押后，該土地上新增的建筑物不屬于抵押財產(chǎn)。就該建設用地使用權實現(xiàn)抵押權時，應當將該土地上新增的建筑物與建設用地使用權一并處分，但該建設用地使用權的抵押權人無權優(yōu)先受償處分新增建筑物所得的價款。
相關法條：
注：《民法典》已于2021年1月1日施行，原《物權法》已廢止，相應規(guī)則已并入《民法典》“物權編”。
《民法典》第三百九十七條：以建筑物抵押的，該建筑物占用范圍內(nèi)的建設用地使用權一并抵押。以建設用地使用權抵押的，該土地上的建筑物一并抵押。
抵押人未依據(jù)前款規(guī)定一并抵押的，未抵押的財產(chǎn)視為一并抵押。
第四百一十四條：同一財產(chǎn)向兩個以上債權人抵押的，拍賣、變賣抵押財產(chǎn)所得的價款依照下列規(guī)定清償：
（一）抵押權已經(jīng)登記的，按照登記的時間先后確定清償順序；
（二）抵押權已經(jīng)登記的先于未登記的受償；
（三）抵押權未登記的，按照債權比例清償。
其他可以登記的擔保物權，清償順序參照適用前款規(guī)定。
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