來(lái)源:讀懂ABS(ID:dudabs)
2018年9月3日,由廣發(fā)證券資產(chǎn)管理(廣東)有限公司(簡(jiǎn)稱“廣發(fā)資管”)擔(dān)任管理人的“廣發(fā)恒進(jìn)-正佳企業(yè)集團(tuán)正佳廣場(chǎng)資產(chǎn)支持專項(xiàng)計(jì)劃”成功發(fā)行,總規(guī)模73.006億元,為2018年全市場(chǎng)最大規(guī)模CMBS,并將于近期登陸深交所掛牌轉(zhuǎn)讓。
本次專項(xiàng)計(jì)劃的實(shí)際融資人為正佳企業(yè)集團(tuán)有限公司(簡(jiǎn)稱“正佳集團(tuán)”),標(biāo)的物為正佳廣場(chǎng),位于廣州市城市中軸線CBD中國(guó)第一商圈—百萬(wàn)平方米天河商圈之核心位置,是集零售、休閑、娛樂(lè)、餐飲、會(huì)展、康體、旅游及商務(wù)于一體的現(xiàn)代化購(gòu)物中心以劃時(shí)代建筑設(shè)計(jì)、42萬(wàn)平方米超大規(guī)模,成就世界前十,亞洲城市中心最大的Shopping Mall,是中國(guó)最活躍的購(gòu)物廣場(chǎng)之一。
本項(xiàng)目?jī)?yōu)先級(jí)A檔規(guī)模55億,發(fā)行利率6.5%,期限12年;優(yōu)先級(jí)B檔規(guī)模13.006億,發(fā)行利率8%,期限12年。中誠(chéng)信證券評(píng)估有限公司給予優(yōu)先級(jí)A檔資產(chǎn)支持證券的評(píng)級(jí)為AA+,優(yōu)先級(jí)B檔證券的評(píng)級(jí)為AA。基礎(chǔ)資產(chǎn)為原始權(quán)益人依據(jù)《中融-正佳廣場(chǎng)信托合同》享有的信托受益權(quán),并以正佳廣場(chǎng)未來(lái)12年的租金收入等為還款來(lái)源保障。
增信措施包括:底層資產(chǎn)擔(dān)保;履約保證金機(jī)制;結(jié)構(gòu)化分層;現(xiàn)金流超額覆蓋;差額補(bǔ)足承諾;內(nèi)部信用觸發(fā)事件(如:評(píng)級(jí)下調(diào)事件;違約事件;EBITDA下降事件等)
02 項(xiàng)目亮點(diǎn)
1、目標(biāo)物業(yè)位置極佳
正佳廣場(chǎng)位于廣州市城市中軸線CBD中國(guó)第一商圈——天河商圈之核心位置,交通便利。曾入選《福布斯》雜志評(píng)選的“全球十大購(gòu)物中心”,并于2011年被評(píng)為華南地區(qū)首個(gè)國(guó)家AAAA級(jí)商貿(mào)旅游景區(qū)。
2、資產(chǎn)服務(wù)機(jī)構(gòu)管理能力強(qiáng)
正佳企業(yè)集團(tuán)有限公司是我國(guó)早期傳統(tǒng)商業(yè)物業(yè)中的龍頭代表,發(fā)展至今已有24年的歷史,目前已經(jīng)發(fā)展為集多產(chǎn)業(yè)于一體的大型多元化現(xiàn)代企業(yè)集團(tuán)。正佳集團(tuán)一直秉持創(chuàng)新驅(qū)動(dòng)發(fā)展理念,嘗試各種跨界的發(fā)展路線:最早提出“體驗(yàn)經(jīng)濟(jì)”,把購(gòu)物、娛樂(lè)、休閑合于一體,將正佳廣場(chǎng)打造為“亞洲體驗(yàn)之都”。
3、資產(chǎn)池現(xiàn)金流穩(wěn)定
受益于正佳集團(tuán)的多元化經(jīng)營(yíng)戰(zhàn)略,資產(chǎn)池的現(xiàn)金流由商場(chǎng)運(yùn)營(yíng)收入、酒店收入、植物園與博物館的門(mén)票收入、物業(yè)經(jīng)營(yíng)收入等組成,現(xiàn)金流來(lái)源多樣廣泛,各板塊運(yùn)營(yíng)良好,回款穩(wěn)定。
4、信用増級(jí)措施充分
本專項(xiàng)計(jì)劃租金現(xiàn)金流對(duì)優(yōu)先級(jí)證券本息有較好的覆蓋;次級(jí)資產(chǎn)支持證券能夠?yàn)閮?yōu)先級(jí)資產(chǎn)支持證券提供一定程度的內(nèi)部信用支持;正佳集團(tuán)為資產(chǎn)支持專項(xiàng)計(jì)劃提供差額補(bǔ)足承諾;專項(xiàng)計(jì)劃層面的必備金額機(jī)制和保證金機(jī)制也為項(xiàng)目提供一定的信用增級(jí)。
03 項(xiàng)目意義
正佳集團(tuán)成立于1993年12月2日,系正大天河投資有限公司全資控股的子公司,截至2017年12月,正佳集團(tuán)總資產(chǎn)達(dá)到176億元,主體評(píng)級(jí)AA。正佳集團(tuán)經(jīng)營(yíng)多元化,包括購(gòu)物中心、商品零售、休閑旅游、創(chuàng)意百貨、廣告?zhèn)髅?、大型海洋館、自然博物館、雨林植物園、五星級(jí)酒店等。
本單CMBS的成功發(fā)行,為正佳集團(tuán)盤(pán)活了商業(yè)物業(yè)、拓展了新的融資渠道,助力正佳集團(tuán)攜正佳廣場(chǎng)、正佳極地海洋世界、正佳演藝劇院、正佳萬(wàn)豪酒店、正佳自然科學(xué)博物館、以及熱帶雨林生態(tài)館、廣府文化街等全領(lǐng)域旅游文化資源,全面打造“都市型世界級(jí)旅游目的地”。本產(chǎn)品的成功發(fā)行,體現(xiàn)了投資人對(duì)正佳集團(tuán)現(xiàn)代化經(jīng)營(yíng)管理物業(yè)能力的認(rèn)可,顯現(xiàn)了市場(chǎng)對(duì)以資產(chǎn)信用支撐產(chǎn)品創(chuàng)設(shè)上觀念的進(jìn)步,展示通過(guò)CMBS在盤(pán)活存量物業(yè)、助力傳統(tǒng)零售轉(zhuǎn)型的重要意義。
注:文章為作者獨(dú)立觀點(diǎn),不代表資產(chǎn)界立場(chǎng)。
題圖來(lái)自 Pexels,基于 CC0 協(xié)議
本文由“讀懂ABS”投稿資產(chǎn)界,并經(jīng)資產(chǎn)界編輯發(fā)布。版權(quán)歸原作者所有,未經(jīng)授權(quán),請(qǐng)勿轉(zhuǎn)載,謝謝!