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正佳廣場(chǎng),2018年全市場(chǎng)規(guī)模最大CMBS成功發(fā)行!

讀懂ABS 讀懂ABS 作者:廣發(fā)資產(chǎn)
2018-09-03 10:03 3827 0 0
2018年9月3日,由廣發(fā)證券資產(chǎn)管理(廣東)有限公司(簡(jiǎn)稱“廣發(fā)資管”)擔(dān)任管理人的“廣發(fā)恒進(jìn)-正佳企業(yè)集團(tuán)正佳廣場(chǎng)資產(chǎn)支持專項(xiàng)計(jì)劃”成功發(fā)行,總規(guī)模73.006億元,為2018年全市場(chǎng)最大規(guī)模CMBS,并將于近期登陸深交所掛牌轉(zhuǎn)讓。

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2018年9月3日,由廣發(fā)證券資產(chǎn)管理(廣東)有限公司(簡(jiǎn)稱“廣發(fā)資管”)擔(dān)任管理人的“廣發(fā)恒進(jìn)-正佳企業(yè)集團(tuán)正佳廣場(chǎng)資產(chǎn)支持專項(xiàng)計(jì)劃”成功發(fā)行,總規(guī)模73.006億元,為2018年全市場(chǎng)最大規(guī)模CMBS,并將于近期登陸深交所掛牌轉(zhuǎn)讓。

01 項(xiàng)目基本情況

本次專項(xiàng)計(jì)劃的實(shí)際融資人為正佳企業(yè)集團(tuán)有限公司(簡(jiǎn)稱“正佳集團(tuán)”),標(biāo)的物為正佳廣場(chǎng),位于廣州市城市中軸線CBD中國(guó)第一商圈—百萬(wàn)平方米天河商圈之核心位置,是集零售、休閑、娛樂(lè)、餐飲、會(huì)展、康體、旅游及商務(wù)于一體的現(xiàn)代化購(gòu)物中心以劃時(shí)代建筑設(shè)計(jì)、42萬(wàn)平方米超大規(guī)模,成就世界前十,亞洲城市中心最大的Shopping Mall,是中國(guó)最活躍的購(gòu)物廣場(chǎng)之一。

本項(xiàng)目?jī)?yōu)先級(jí)A檔規(guī)模55億,發(fā)行利率6.5%,期限12年;優(yōu)先級(jí)B檔規(guī)模13.006億,發(fā)行利率8%,期限12年。中誠(chéng)信證券評(píng)估有限公司給予優(yōu)先級(jí)A檔資產(chǎn)支持證券的評(píng)級(jí)為AA+,優(yōu)先級(jí)B檔證券的評(píng)級(jí)為AA。基礎(chǔ)資產(chǎn)為原始權(quán)益人依據(jù)《中融-正佳廣場(chǎng)信托合同》享有的信托受益權(quán),并以正佳廣場(chǎng)未來(lái)12年的租金收入等為還款來(lái)源保障。

增信措施包括:底層資產(chǎn)擔(dān)保;履約保證金機(jī)制;結(jié)構(gòu)化分層;現(xiàn)金流超額覆蓋;差額補(bǔ)足承諾;內(nèi)部信用觸發(fā)事件(如:評(píng)級(jí)下調(diào)事件;違約事件;EBITDA下降事件等)

02 項(xiàng)目亮點(diǎn)

1、目標(biāo)物業(yè)位置極佳

正佳廣場(chǎng)位于廣州市城市中軸線CBD中國(guó)第一商圈——天河商圈之核心位置,交通便利。曾入選《福布斯》雜志評(píng)選的“全球十大購(gòu)物中心”,并于2011年被評(píng)為華南地區(qū)首個(gè)國(guó)家AAAA級(jí)商貿(mào)旅游景區(qū)。

2、資產(chǎn)服務(wù)機(jī)構(gòu)管理能力強(qiáng)

正佳企業(yè)集團(tuán)有限公司是我國(guó)早期傳統(tǒng)商業(yè)物業(yè)中的龍頭代表,發(fā)展至今已有24年的歷史,目前已經(jīng)發(fā)展為集多產(chǎn)業(yè)于一體的大型多元化現(xiàn)代企業(yè)集團(tuán)。正佳集團(tuán)一直秉持創(chuàng)新驅(qū)動(dòng)發(fā)展理念,嘗試各種跨界的發(fā)展路線:最早提出“體驗(yàn)經(jīng)濟(jì)”,把購(gòu)物、娛樂(lè)、休閑合于一體,將正佳廣場(chǎng)打造為“亞洲體驗(yàn)之都”。

3、資產(chǎn)池現(xiàn)金流穩(wěn)定

受益于正佳集團(tuán)的多元化經(jīng)營(yíng)戰(zhàn)略,資產(chǎn)池的現(xiàn)金流由商場(chǎng)運(yùn)營(yíng)收入、酒店收入、植物園與博物館的門(mén)票收入、物業(yè)經(jīng)營(yíng)收入等組成,現(xiàn)金流來(lái)源多樣廣泛,各板塊運(yùn)營(yíng)良好,回款穩(wěn)定。

4、信用増級(jí)措施充分

本專項(xiàng)計(jì)劃租金現(xiàn)金流對(duì)優(yōu)先級(jí)證券本息有較好的覆蓋;次級(jí)資產(chǎn)支持證券能夠?yàn)閮?yōu)先級(jí)資產(chǎn)支持證券提供一定程度的內(nèi)部信用支持;正佳集團(tuán)為資產(chǎn)支持專項(xiàng)計(jì)劃提供差額補(bǔ)足承諾;專項(xiàng)計(jì)劃層面的必備金額機(jī)制和保證金機(jī)制也為項(xiàng)目提供一定的信用增級(jí)。

03 項(xiàng)目意義

正佳集團(tuán)成立于1993年12月2日,系正大天河投資有限公司全資控股的子公司,截至2017年12月,正佳集團(tuán)總資產(chǎn)達(dá)到176億元,主體評(píng)級(jí)AA。正佳集團(tuán)經(jīng)營(yíng)多元化,包括購(gòu)物中心、商品零售、休閑旅游、創(chuàng)意百貨、廣告?zhèn)髅?、大型海洋館、自然博物館、雨林植物園、五星級(jí)酒店等。

本單CMBS的成功發(fā)行,為正佳集團(tuán)盤(pán)活了商業(yè)物業(yè)、拓展了新的融資渠道,助力正佳集團(tuán)攜正佳廣場(chǎng)、正佳極地海洋世界、正佳演藝劇院、正佳萬(wàn)豪酒店、正佳自然科學(xué)博物館、以及熱帶雨林生態(tài)館、廣府文化街等全領(lǐng)域旅游文化資源,全面打造“都市型世界級(jí)旅游目的地”。本產(chǎn)品的成功發(fā)行,體現(xiàn)了投資人對(duì)正佳集團(tuán)現(xiàn)代化經(jīng)營(yíng)管理物業(yè)能力的認(rèn)可,顯現(xiàn)了市場(chǎng)對(duì)以資產(chǎn)信用支撐產(chǎn)品創(chuàng)設(shè)上觀念的進(jìn)步,展示通過(guò)CMBS在盤(pán)活存量物業(yè)、助力傳統(tǒng)零售轉(zhuǎn)型的重要意義。

注:文章為作者獨(dú)立觀點(diǎn),不代表資產(chǎn)界立場(chǎng)。

題圖來(lái)自 Pexels,基于 CC0 協(xié)議

本文由“讀懂ABS”投稿資產(chǎn)界,并經(jīng)資產(chǎn)界編輯發(fā)布。版權(quán)歸原作者所有,未經(jīng)授權(quán),請(qǐng)勿轉(zhuǎn)載,謝謝!

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    劉韜律師,現(xiàn)為河南乾元昭義律師事務(wù)所律師。華北水利水電大學(xué)法學(xué)學(xué)士,中國(guó)政法大學(xué)在職研究生,美國(guó)注冊(cè)管理會(huì)計(jì)師(CMA)、基金從業(yè)資格、上市公司獨(dú)立董事資格。對(duì)法律具有較深領(lǐng)悟與把握。專業(yè)領(lǐng)域:公司法、合同法、物權(quán)法、擔(dān)保法、證券投資基金法、不良資產(chǎn)處置、私募基金管理人設(shè)立及登記備案法律業(yè)務(wù)、不良資產(chǎn)掛牌交易等。 劉韜律師自2010年至今,先后為河南新民生集團(tuán)、中國(guó)工商銀行河南省分行、平頂山銀行鄭州分行、河南投資集團(tuán)有限公司、鄭州高新產(chǎn)業(yè)投資基金有限公司、光大鄭州國(guó)投新產(chǎn)業(yè)投資基金合伙企業(yè)(有限合伙)、光大徳尚投資管理(深圳)有限公司、河南中智國(guó)?;鸸芾碛邢薰尽? 蘭考縣城市建設(shè)投資發(fā)展有限公司、鄭東新區(qū)富生小額貸款公司等企事業(yè)單位提供法律服務(wù),為鄭州科慧科技、河南杰科新材料、河南雄峰科技新三板掛牌、定向發(fā)行股票、股權(quán)并購(gòu)等提供法律服務(wù)。 為鄭州信大智慧產(chǎn)業(yè)創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)發(fā)展基金、鄭州市科技發(fā)展投資基金、鄭州澤賦北斗產(chǎn)業(yè)發(fā)展投資基金、河南農(nóng)投華晶先進(jìn)制造產(chǎn)業(yè)投資基金、河南高創(chuàng)正禾高新科技成果轉(zhuǎn)化投資基金、河南省國(guó)控互聯(lián)網(wǎng)產(chǎn)業(yè)創(chuàng)業(yè)投資基金設(shè)立提供法律服務(wù)。辦理過(guò)擔(dān)保公司、小額貸款公司、村鎮(zhèn)銀行、私募股權(quán)投資基金的設(shè)立、法律文書(shū)、交易結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì),不良資產(chǎn)處置及訴訟等業(yè)務(wù)。 近兩年主要從事私募基金管理人及私募基金業(yè)務(wù)、不良資產(chǎn)處置及訴訟,公司股份制改造、新三板掛牌及股票發(fā)行、股權(quán)并購(gòu)項(xiàng)目法律盡職調(diào)查、法律評(píng)估及法律路徑策劃工作。 專業(yè)領(lǐng)域:企事業(yè)單位法律顧問(wèn)、金融機(jī)構(gòu)債權(quán)債務(wù)糾紛、并購(gòu)法律業(yè)務(wù)、私募基金管理人設(shè)立登記及基金備案法律業(yè)務(wù)、新三板法律業(yè)務(wù)、民商事經(jīng)濟(jì)糾紛等。

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