來(lái)源：商海律盾（ID:faguanlaojiang)

作者：蔣陽(yáng)兵

因開(kāi)發(fā)商未按期交房，致使《商品房預(yù)售合同》解除，房貸由出賣人承擔(dān)，購(gòu)房人無(wú)需還款。

近期，廉江某爛尾多年的樓盤(pán)購(gòu)房者收到法院的判決，被判令向銀行清償按揭貸款本金、利息及高額違約金。樓盤(pán)爛尾多年，盤(pán)活無(wú)望，眾多購(gòu)房者們將面臨房財(cái)兩空，且還要背負(fù)銀行巨額債務(wù)的困境，生活幾乎陷入絕境。其實(shí)，購(gòu)房者可通過(guò)法律途徑免除對(duì)銀行的債務(wù)，司法確認(rèn)購(gòu)房者對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商已支付房款的債權(quán)（包括房款本金、違約金，甚至其他損失）。北京市盈科（深圳）律師事務(wù)所的蔣陽(yáng)兵律師團(tuán)隊(duì)曾代理眾多購(gòu)房者起訴惠州某樓盤(pán)開(kāi)發(fā)商案件，則順利的免除了對(duì)銀行按揭貸款債務(wù)，并向開(kāi)發(fā)商追回了已支付的房款和違約金及經(jīng)濟(jì)損失。以下案例，或許可對(duì)湛江一些購(gòu)房者維護(hù)自身權(quán)益帶來(lái)些啟示。

2019年11月16日，原告甲某與被告A公司簽訂了《商品房買賣合同（預(yù)售）》，約定由原告購(gòu)買被告A公司開(kāi)發(fā)建設(shè)的一處房產(chǎn)，總購(gòu)房款為1086545元，原告甲某系以貸款方式購(gòu)房。原告依照合同約定支付了購(gòu)房首期款326545元并于被告B銀行簽訂了《個(gè)人購(gòu)房按揭貸款合同》后，成功辦理了購(gòu)房貸款，支付了剩余購(gòu)房尾款。

根據(jù)原告甲某和被告A公司簽訂的《商品房買賣合同（預(yù)售）》中約定的“交付時(shí)間和手續(xù)”以及“逾期交付責(zé)任”之規(guī)定，被告A公司應(yīng)當(dāng)于2020年12月10日前交付案涉商品房，如逾期超過(guò)180日，則原告有權(quán)要求解除《商品房買賣合同（預(yù)售）》，并要求被告A公司退還購(gòu)房款、承擔(dān)違約責(zé)任。鑒于市場(chǎng)行情下行、長(zhǎng)期未能交房的不確定性風(fēng)險(xiǎn)，原告甲某于2021年9月找到蔣陽(yáng)兵律師團(tuán)隊(duì)，希望能從開(kāi)發(fā)商處退回已支付的購(gòu)房款，同時(shí)免除對(duì)銀行的還款責(zé)任。

接受原告的委托后，代理律師在當(dāng)事人雙方的關(guān)系、案件相關(guān)材料和證據(jù)進(jìn)行梳理后。本著以問(wèn)題為導(dǎo)向，為了實(shí)現(xiàn)購(gòu)房者的目的，需要通過(guò)訴訟程序?qū)崿F(xiàn)如下目的：1、解除原告甲某與被告A公司之間的《商品房買賣合同（預(yù)售）》，被告A公司返還已支付購(gòu)房款、已還按揭款及其利息，并承擔(dān)違約責(zé)任和賠償損失；2、解除原告甲某與被告B銀行之間的《個(gè)人購(gòu)房按揭貸款合同》，原告甲某不再需要向被告B銀行承擔(dān)還款責(zé)任。

向惠州市大亞灣區(qū)人民法院提起訴訟。被告A公司主張未能按期交房的原因是新冠肺炎疫情導(dǎo)致了施工進(jìn)度延緩且一度停滯，應(yīng)當(dāng)適用《最高人民法院關(guān)于依法妥善審理涉新冠肺炎疫情民事案件若干問(wèn)題的指導(dǎo)意見(jiàn)（一）》第二、三條關(guān)于“不可抗力”的規(guī)定。由案涉合同第十二條和附件十一第十五條第四款約定的“因不可抗力發(fā)生的延期交付或其他違反買賣合同約定義務(wù)的，出賣人有權(quán)相應(yīng)順延履行相應(yīng)義務(wù)，不承擔(dān)違約責(zé)任”可知，原告甲某行使合同解除權(quán)及被告A公司需要承擔(dān)逾期交付責(zé)任的前提是“除不可抗力外”。受疫情這一不可抗力的銀行，即便被告A公司存在違約和過(guò)錯(cuò)，亦尚不構(gòu)成根本性的違約，不應(yīng)解除雙方的購(gòu)房合同。

被告B銀行主張其與原告的金融借款合同關(guān)系已成立并合法有效，在貸款被足額清償前，不能免除原告的還款責(zé)任。且根據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛適用法律若干問(wèn)題的解釋》的規(guī)定，買賣合同和貸款合同被解除后，出賣人的還款方式并沒(méi)有明確免除借款人的還款義務(wù)，還款方式亦不能改變合同法律關(guān)系。在被告A公司未辦理建筑物所有權(quán)首次登記前，B銀行無(wú)法對(duì)涉案房屋享有抵押權(quán)，連帶責(zé)任保證人A公司的還款能力極差，如果免除借款人原告的還款責(zé)任，將損害B銀行的利益。

為此，法庭歸納本案的爭(zhēng)議焦點(diǎn)問(wèn)題如下：

1、原告甲某與被告A公司之間的《商品房買賣合同（預(yù)售）》是否能夠解除；

2、原告甲某與被告B銀行之間的《個(gè)人購(gòu)房按揭貸款合同》是否能夠解除；

3、被告A公司是否應(yīng)當(dāng)退還原告甲某購(gòu)房款和原告繳納的房屋維修基金、購(gòu)房雜費(fèi)、公證費(fèi)以及已還貸款本息、違約金；

4、是否可由被告A公司徑行向被告B銀行償還原告剩余的貸款本金余額及利息。

認(rèn)為被告A公司逾期交房的行為不合約也不合法，其不能按期交房的根本原因并非根植于因新冠肺炎疫情防控措施導(dǎo)致的不可抗力。所以，原告應(yīng)當(dāng)對(duì)其主張進(jìn)行有力反駁，便形成了以下辦案思路：

1、充分反駁被告A公司所主張的因新冠肺炎疫情不可抗力導(dǎo)致施工延緩不構(gòu)成根本性違約的主張

根據(jù)《最高人民法院關(guān)于依法妥善審理涉新冠肺炎疫情民事案件若干問(wèn)題的指導(dǎo)意見(jiàn)（一）》的規(guī)定，對(duì)于受疫情或者疫情防控措施直接影響而產(chǎn)生的民事糾紛，符合不可抗力法定要件的，適用《中華人民共和國(guó)民法總則》第一百八十條、《中華人民共和國(guó)合同法》第一百一十七條和第一百一十八條等規(guī)定妥善處理。

不可抗力是指不能預(yù)見(jiàn)、不能避免且不能克服的客觀情況。但是，案涉購(gòu)房合同中約定的房屋交付時(shí)間在新冠肺炎疫情出現(xiàn)時(shí)間將近一年后，新冠肺炎疫情是社會(huì)眾所皆知之情況，作為具有給付義務(wù)的被告A公司，應(yīng)當(dāng)及時(shí)調(diào)整自身的工程進(jìn)度和提出有效的應(yīng)對(duì)措施，而非將疫情帶來(lái)的交易上的不利影響由已履行約定義務(wù)的一方來(lái)承擔(dān)，從而擺脫自身本應(yīng)承擔(dān)的責(zé)任。而且，依照規(guī)定，“當(dāng)事人主張適用不可抗力部分或者全部免責(zé)的，應(yīng)當(dāng)就不可抗力直接導(dǎo)致民事義務(wù)部分或者全部不能履行的事實(shí)承擔(dān)舉證責(zé)任”。被告A公司稱其施工進(jìn)度受到房屋所在地市的疫情防控措施的影響，在2020年1月至2020年4月8日期間未能施工，直至4月8日后才正式復(fù)工，但是并不能進(jìn)行充分舉證證明其確因相關(guān)政策措施導(dǎo)致施工無(wú)法進(jìn)行，在4月8日后也未能調(diào)整工程進(jìn)度，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)舉證不能的不利后果。

2、被告A公司逾期遠(yuǎn)超180日，構(gòu)成根本性違約，原告甲某可單方主張解除購(gòu)房合同，并由開(kāi)發(fā)商承擔(dān)違約責(zé)任

原告甲某與被告A公司在合同中明確約定“逾期交付房屋，逾期超過(guò)180日，買受人有權(quán)解除合同。出賣人應(yīng)當(dāng)自解除合同通知之日起15日內(nèi)退還買受人已付款全部房款及相應(yīng)利息”。在逾期交付房屋的180日內(nèi)和180日后，出賣人應(yīng)按照全部房?jī)r(jià)款的1%向買受人支付違約金。被告主張系因當(dāng)?shù)匾咔榉揽卮胧┧绊?，?shí)際系因A公司的消極態(tài)度，在疫情影響減小時(shí)未能即時(shí)調(diào)整施工計(jì)劃，致使遲遲未能交房。即便客觀事實(shí)上有受疫情不可抗力因素影響了施工，但被告A公司逾期也已遠(yuǎn)超出180日，構(gòu)成了根本性違約，原告甲某可單方主張解除合同，被告A公司承擔(dān)違約責(zé)任。

3、被告A公司逾期交房遠(yuǎn)超180日，原告方在主張解除合同的同時(shí)，還可主張A公司對(duì)甲某造成的損害進(jìn)行賠償。

根據(jù)《中華人民共和國(guó)民法典》第584條的規(guī)定：“當(dāng)事人一方不履行合同義務(wù)或者履行合同義務(wù)不符合約定，造成對(duì)方損失的，損失賠償額應(yīng)當(dāng)相當(dāng)于因違約所造成的損失，包括合同履行后可以獲得的利益。”其中應(yīng)當(dāng)賠償?shù)膿p失包括返還利益和信賴?yán)娴取?/p>

返還利益即根據(jù)《民法典》566條的規(guī)定，“合同解除后，尚未履行的，終止履行；已經(jīng)履行的，根據(jù)履行情況和合同性質(zhì)，當(dāng)事人可以請(qǐng)求恢復(fù)原狀或者采取其他補(bǔ)救措施，并有權(quán)請(qǐng)求賠償損失”，對(duì)信賴?yán)鎿p失進(jìn)行賠償?shù)慕Y(jié)果是使當(dāng)事人達(dá)到合同未訂立時(shí)狀態(tài)，本案中信賴?yán)婕窗ㄔ尜?gòu)房款和原告繳納的房屋維修基金、購(gòu)房雜費(fèi)、公證費(fèi)以及貸款本息，原告系為了獲得房屋所有權(quán)及其附帶的使用權(quán)等的實(shí)現(xiàn)而支付了購(gòu)房款、房屋維修基金、購(gòu)房雜費(fèi)、公證費(fèi)以及簽訂《個(gè)人購(gòu)房按揭貸款合同》而產(chǎn)生的貸款本息，此類締約費(fèi)用以及為購(gòu)房所支付的對(duì)價(jià)，在合同解除后，為了保護(hù)當(dāng)事人的合法權(quán)益，應(yīng)當(dāng)采取的恢復(fù)原狀的救濟(jì)措施，應(yīng)請(qǐng)求法院予以支持。

4、房屋買賣合同解除后，我方可主張解除《個(gè)人購(gòu)房按揭貸款合同》并且由被告A公司向被告B銀行償還該合同下尚未償還的貸款本金、利息、罰息、復(fù)利及支付違約金

《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》第20條規(guī)定：“因商品房買賣合同被確認(rèn)無(wú)效或者被撤銷、解除，致使商品房擔(dān)保貸款合同的目的無(wú)法實(shí)現(xiàn)，當(dāng)事人請(qǐng)求解除商品房擔(dān)保貸款合同的，應(yīng)予支持”，第21條第2款的規(guī)定：“商品房買賣合同被確認(rèn)無(wú)效或者被撤銷、解除后，商品房擔(dān)保貸款合同也被解除的，出賣人應(yīng)當(dāng)將收受的購(gòu)房貸款和購(gòu)房款的本金及利息分別返還擔(dān)保權(quán)人和買受人”。

所以，我方在主張解除《商品房買賣合同（預(yù)售）》時(shí)，為了購(gòu)房而簽訂《個(gè)人購(gòu)房按揭貸款合同》的合同目的已無(wú)法實(shí)現(xiàn)（如買房目的、以借款人名下房產(chǎn)設(shè)定抵押擔(dān)保均無(wú)法實(shí)現(xiàn)），如果要求購(gòu)房者在無(wú)法取得房屋的所有權(quán)及其他相關(guān)權(quán)利的情況下，還要償還貸款，明顯加重購(gòu)房者的履行責(zé)任，有違公平原則，更不利于房地產(chǎn)行業(yè)的良好發(fā)展。在一案中存在商品房買賣合同和商品房擔(dān)保貸款合同的雙重法律關(guān)系時(shí)，更應(yīng)平衡各方的權(quán)利義務(wù)關(guān)系。如果判令由原告方償還B銀行發(fā)放的貸款和產(chǎn)生的利息等，則B銀行既享有了房屋的抵押權(quán)，又享有A公司和甲某的債權(quán)。原告甲某在支付了首付款后，既未取得房屋，還要依約償還貸款。被告A公司違約在先，既未交付房屋，還實(shí)際占有了甲某支付的首付款和B 銀行給付的按揭貸款。三方權(quán)利義務(wù)關(guān)系明顯失衡，不能實(shí)現(xiàn)公平的履約目的，會(huì)產(chǎn)生不良的社會(huì)影響，打擊購(gòu)房者的信心，阻礙房地產(chǎn)行業(yè)的長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展。

最終，法院判決支持了我方的訴訟請(qǐng)求，判令解除原告甲某和被告A公司簽訂的《商品房買賣合同（預(yù)售）》，解除原告甲某和被告B銀行簽訂的《個(gè)人購(gòu)房按揭貸款合同》，被告A公司自判決生效后十日內(nèi)向原告返還首期款及相應(yīng)利息、支付原告已償還的貸款本息、支付違約金、賠償損失和返還房屋維修基金，被告A公司自判決生效后十日內(nèi)向被告B銀行償還《個(gè)人購(gòu)房按揭貸款合同》合同下尚未償還的貸款本金、利息、罰息、復(fù)利及支付違約金。

我方實(shí)現(xiàn)了訴訟目的，代理律師很好地維護(hù)了被代理人購(gòu)房者的合法權(quán)益，得到了被代理人的高度贊揚(yáng)。

在（2019）最高法民再245號(hào)王忠誠(chéng)、王琪博、王琪寶（以下簡(jiǎn)稱王忠誠(chéng)等三人）因與被申請(qǐng)人中國(guó)建設(shè)銀行股份有限公司青海省分行（以下簡(jiǎn)稱建行青海分行）、一審第三人青海越州房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司（以下簡(jiǎn)稱越州公司）金融借款合同糾紛一案中，最高院認(rèn)為：“越州公司違約不能交房導(dǎo)致各方合同解除，但卻實(shí)際占有使用王忠誠(chéng)等三人支付的首付款及建行青海分行按揭貸款；建行青海分行依據(jù)合同約定既享有抵押權(quán)，又同時(shí)享有對(duì)越州公司、王忠誠(chéng)等三人的債權(quán)；王忠誠(chéng)等三人未取得房屋，卻既支付了首付款，又需償還按揭貸款。若按合同約定的權(quán)利義務(wù)關(guān)系處理，則在王忠誠(chéng)等三人對(duì)合同解除無(wú)過(guò)錯(cuò)的情況下，仍要求其對(duì)剩余貸款承擔(dān)還款責(zé)任，明顯不合理地加重了其負(fù)擔(dān)，各方權(quán)利義務(wù)失衡，有違公平原則。因此，審理案件時(shí)，必須充分考慮商品房按揭貸款商業(yè)模式下各合同之間的密切聯(lián)系和各方權(quán)利義務(wù)關(guān)系的平衡問(wèn)題，避免因強(qiáng)調(diào)單個(gè)合同的相對(duì)性而造成三方權(quán)利義務(wù)的失衡”。

所以，依據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》（2003年6月1日起施行）第25條規(guī)定：“商品房買賣合同被確認(rèn)無(wú)效或者被撤銷、解除后，商品房擔(dān)保貸款合同也被解除的、出賣人應(yīng)當(dāng)將收受的購(gòu)房貸款和購(gòu)房款的本金及利息分別返還擔(dān)保權(quán)人和買受人”，最高院審委會(huì)認(rèn)定，因開(kāi)發(fā)商未按期交房，致使《商品房預(yù)售合同》解除，房貸由出賣人承擔(dān)，購(gòu)房人無(wú)需還款。該司法解釋在2020年進(jìn)行修改時(shí)仍然保留了該條款。

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原標(biāo)題： 實(shí)務(wù) | 樓盤(pán)爛尾，房屋貸款怎么辦？還款責(zé)任可免除！