裁判法院：最高人民法院

裁判案號：（2020）最高法民申3690號

案件索引：再審申請人三亞農(nóng)村商業(yè)銀行股份有限公司與被申請人海南鑫東源旅業(yè)有限公司、陳修強、陳剛、陳曦、王小玲、萬寧興隆憶云山水溫泉度假酒店有限公司、深圳市奇信集團股份有限公司、張李燕等人金融借款合同糾紛一案

本院認為，本案的爭議焦點為原審法院認定三亞農(nóng)商行對于鑫東源公司名下位于萬寧市興隆旅游區(qū)憶云山水產(chǎn)權(quán)式酒店二期面積為3434㎡在建工程中已銷售的31套房產(chǎn)及對應(yīng)分攤的土地使用權(quán)不享有優(yōu)先受償權(quán)是否正確。

《中華人民共和國物權(quán)法》第一百九十一條規(guī)定：“抵押期間，抵押人經(jīng)抵押權(quán)人同意轉(zhuǎn)讓抵押財產(chǎn)的，應(yīng)當(dāng)將轉(zhuǎn)讓所得的價款向抵押權(quán)人提前清償債務(wù)或者提存?！备鶕?jù)該規(guī)定，在抵押權(quán)人同意轉(zhuǎn)讓抵押物的情況下,抵押物一旦實現(xiàn)其交換價值，抵押權(quán)人則喪失對該物的追及效力，抵押權(quán)的效力亦僅及于轉(zhuǎn)讓價金。

本案中，三亞農(nóng)商行與鑫東源公司簽訂貸款合同及抵押合同后，于2013年1月30日對包括案涉土地及房屋在內(nèi)的財產(chǎn)辦理了抵押登記。2013年4月17日，三亞農(nóng)商行向萬寧市住房保障與房產(chǎn)管理局出具《關(guān)于同意辦理憶云山水產(chǎn)權(quán)式酒店預(yù)售證延期的函》內(nèi)容為“因海南鑫東源旅業(yè)有限開發(fā)的憶云山水產(chǎn)權(quán)式酒店項目的55套期房（面積3434m2）已抵押給我社，為了保證項目的正常銷售，按期還款，我社同意海南鑫東源旅業(yè)有限公司對房屋進行銷售。現(xiàn)該公司申請辦理預(yù)售證延期手續(xù)，我社予以同意，請貴局給予辦理”。

依照《中華人民共和國物權(quán)法》第一百九十一條的規(guī)定，三亞農(nóng)商行同意轉(zhuǎn)讓抵押物,本案所涉購房者已經(jīng)支付購房款，鑫東源公司應(yīng)當(dāng)將案涉房屋轉(zhuǎn)讓所得價款向三亞農(nóng)商行提前清償債務(wù)或者提存，鑫東源公司未依法清償所欠三亞農(nóng)商行的債務(wù)，與購房者無關(guān)。三亞農(nóng)商行繼續(xù)向購房者就案涉房屋主張行使抵押權(quán)，缺乏依據(jù)，原審法院未予支持，并無不當(dāng)。

 (2)購房者在購房時，該商品房已經(jīng)取得商品房預(yù)售許可的（或商品房銷售許可證）的，應(yīng)優(yōu)先保護購房者的權(quán)利，對于購房者要求開發(fā)商履行商品房買賣合同，并要求抵押權(quán)人涂銷商品房上所存在的抵押權(quán)的訴訟請求，人民法院應(yīng)予支持；與此相對應(yīng)，對于銀行要求行使抵押權(quán)的，人民法院則應(yīng)駁回其訴訟請求。主要理由在于： 

首先，從交易安全的保護上，應(yīng)保護購房人的利益。取得預(yù)售許可證視為開發(fā)商已經(jīng)可以銷售該房屋，而對于購房人來說，其基于信賴開發(fā)商已經(jīng)取得預(yù)售許可證的行為，從而相信其所購買的房屋上是不存在任何權(quán)利瑕疵的標的物。而在其支付了購房款或者大部分購房款的情況下，如果還不能取得沒有抵押權(quán)負擔(dān)的標的物，則其對于交易安全的信賴則會受到嚴重的損害，進一步合同法立法指導(dǎo)思想中的“在價值取向上應(yīng)兼顧經(jīng)濟效益與社會公正、交易安全與交易安全”的目標就無法實現(xiàn)。而在一個交易安全無法保障的社會中，社會的生產(chǎn)率也將極為低下。

其次，從交易成本上，應(yīng)保護購房人的利益。在政府管理上，預(yù)售許可證的取得意味著開發(fā)商已經(jīng)可以銷售該房屋，已經(jīng)符合了《物權(quán)法》相關(guān)規(guī)定的條件。對于購房人來說，其在開發(fā)商已經(jīng)取得預(yù)售許可證的情況下，很少會去考慮開發(fā)商是否已經(jīng)清償了銀行的債權(quán)，也很難有能力去進行此類情況的調(diào)查。與此相反，抵押權(quán)人則能夠有效控制預(yù)售許可證的取得，其既可以在設(shè)定抵押權(quán)時同開發(fā)商約定在取得預(yù)售許可之前應(yīng)先清償其債務(wù)，也可以通過出借款項時設(shè)定一定的條件限制開發(fā)商在未清償其債務(wù)之前不能取得預(yù)售許可證，而抵押權(quán)人實施這種行為的成本最小。

再次，從《物權(quán)法》相關(guān)規(guī)定的協(xié)調(diào)上，也應(yīng)該保護購房人的利益。購房人所能夠明確知悉的是，其在開發(fā)商已經(jīng)取得預(yù)售許可的情況下，其能夠相信開發(fā)商是同意該抵押物轉(zhuǎn)讓的，所交付的購房款已經(jīng)按照《物權(quán)法》的規(guī)定用于提前清償?shù)盅簷?quán)所擔(dān)保的債權(quán)。在此基礎(chǔ)上，即使購房人明知所購買的房屋有抵押權(quán)負擔(dān)的，也應(yīng)該優(yōu)先保護購房人的利益。

所以，即使銀行的債權(quán)沒有獲得清償，但是鑒于購房人已經(jīng)基于對開發(fā)商銷售行為的合理信賴，其購房人的權(quán)利應(yīng)該受到優(yōu)先的保護。即在銀行由于其債權(quán)未獲得清償?shù)那闆r下要求折價、拍賣或者變賣抵押物的訴訟請求，人民法院不予支持。而在購房人請求涂銷所購房屋上的銀行抵押權(quán)的，人民法院則應(yīng)予以支持。

——來源 杜萬華主編：《第八次全國民商事審判工作會議紀要》300-301頁（節(jié)選）