作者：內(nèi)幕君

來(lái)源：地產(chǎn)風(fēng)聲（ID：fangshi488）

狗蛋清楚地記得，30年前，他還是個(gè)孩子的時(shí)候，村里一些條件差點(diǎn)的男青年找對(duì)象，通常找本省偏遠(yuǎn)山區(qū)的。

狗蛋家鄉(xiāng)在祖國(guó)東南邊，是一個(gè)靠海的小漁村，當(dāng)時(shí)的經(jīng)濟(jì)水平比同省山區(qū)好不少。

后來(lái)，女孩子們?cè)絹?lái)越崇尚自由戀愛(ài)，加上山區(qū)的聘金越來(lái)越高，于是20年前，大家逐漸把目光轉(zhuǎn)向西南地區(qū)。

10年前，到狗蛋娶妻的年紀(jì)，西南的女孩子也不愿意嫁過(guò)來(lái)了，有人開(kāi)先河跑去越南娶老婆。

最近，狗蛋聽(tīng)聞，一個(gè)在贊比亞淘金的老鄉(xiāng)傳話回來(lái)：找不到對(duì)象的，非洲媳婦了解一下。

這可把狗蛋驚呆了。聽(tīng)過(guò)消費(fèi)降級(jí)，沒(méi)想到連結(jié)婚也帶“降級(jí)”的。

我跟他說(shuō)，打鐵還需自身硬。時(shí)代在發(fā)展，農(nóng)村青年婚姻“降級(jí)”的根本原因在于，他們自身沒(méi)有升級(jí)導(dǎo)致被剩下。

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2019年以來(lái)，駛向維多利亞港的房企發(fā)現(xiàn)，港交所的鐘不再容易敲響。

IPO延期已經(jīng)見(jiàn)怪不怪。

5月31日，在廈門(mén)發(fā)家的大唐地產(chǎn)再次向港交所遞交招股書(shū)，在它之前，奧山控股、港龍地產(chǎn)、海倫堡、萬(wàn)創(chuàng)國(guó)際已經(jīng)二次、三次，甚至四次“沖鋒”。

2017年6月第一次遞表失效開(kāi)始，萬(wàn)創(chuàng)國(guó)際3年內(nèi)IPO失敗“四連”，《左傳》里說(shuō)，“一鼓作氣，再而衰，三而絕”，越到后頭，士氣越是低落。

四次出征，可見(jiàn)萬(wàn)創(chuàng)國(guó)際渾身上下都是勇氣。

2018年那會(huì)去港交所敲鐘還算容易。當(dāng)年，包括正榮、弘陽(yáng)、美的置業(yè)以及物管公司在內(nèi)，一共11家地產(chǎn)行業(yè)企業(yè)上市，今年前5個(gè)月，這一數(shù)據(jù)是4家，而排隊(duì)等候的有20家左右。

敲鐘不易，就算敲了鐘也不盡如人意。套用狗蛋的話說(shuō)就是：

房企上市降級(jí)。

有機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)，2018年房企上市平均募資18.79億港元，2019年數(shù)據(jù)降為16.4億港元。同一梯隊(duì)的正榮和中梁相隔一年半掛牌，前者募資高出17億港元。

匯景控股是今年首家成功在港上市的房企，公開(kāi)發(fā)售認(rèn)購(gòu)只有原計(jì)劃的31%。

延期、融資規(guī)?？s水…，各種降級(jí)打擊，根源在于自身不夠硬核。

比如四戰(zhàn)四敗的萬(wàn)創(chuàng)國(guó)際，2018年?duì)I收只有13.03億，土儲(chǔ)只有100萬(wàn)平，過(guò)于MINI引起不“市”。這是區(qū)域性房企的通病。

奧山和港龍則面臨高負(fù)債難題，奧山控股2016年-2018年凈資產(chǎn)負(fù)債率分別高達(dá)316.5%、568.9%和283.1%；港龍截至2020年3月31日，資產(chǎn)負(fù)債比率為287%，2019年末的利息覆蓋率僅2.1。

換句話說(shuō)，港龍一年賺的錢(qián)，也就比自個(gè)借錢(qián)所產(chǎn)生的利息多一倍。 

2

2019年末，中國(guó)大陸的總?cè)丝?40005萬(wàn)人，總?cè)丝谛詣e比為104.5（以女性100計(jì)）。

1978年以來(lái)，按全部人口統(tǒng)計(jì)的男女性別比一直保持在104-106。目前男性比女性多出3000萬(wàn)。

學(xué)術(shù)期刊《人口與經(jīng)濟(jì)》2017年文章《1990年以來(lái)中國(guó)人口出生水平變動(dòng)及預(yù)測(cè)》中有兩組數(shù)據(jù)：

1990年-2010年，0歲人口男女性別比由112上升至118；

0-14歲人口性別比由108上升至118。

這些人現(xiàn)在都到了適婚年紀(jì)，意味著，118個(gè)男性只有100個(gè)適齡女性可以匹配。

資源相對(duì)有限。

狗蛋總算明白了，所謂的“婚姻降級(jí)”是競(jìng)爭(zhēng)的必然結(jié)果，不升級(jí)戰(zhàn)斗力、搶不到領(lǐng)地的獅子只有遠(yuǎn)走。

最近，兩大中概股網(wǎng)易、京東“歸港”，二次上市申請(qǐng)獲得港交所批準(zhǔn)，將各自融資20-30億港元。

另?yè)?jù)《經(jīng)濟(jì)觀察報(bào)》消息：2018年4月港交所改革上市制度以來(lái)，已有80多家新經(jīng)濟(jì)公司在港上市，共募集超過(guò)30億港元，占同期香港整個(gè)新股市場(chǎng)總?cè)谫Y額的一半以上。

港交所正在熱烈擁抱“新經(jīng)濟(jì)”。

而地產(chǎn)行業(yè)走入下行周期，今年還疊加疫情影響，資本市場(chǎng)對(duì)房企股的態(tài)度必然更加審慎。

目前在港交所排隊(duì)的房企，絕大多數(shù)銷售排行50強(qiáng)以后，甚至200強(qiáng)開(kāi)外。昨天遞表的祥生是唯一的“千億”選手。

房企上市這條路，現(xiàn)在比以往任何時(shí)候都要崎嶇。

為什么必須上市？

一個(gè)淺顯的道理大家都懂：找錢(qián)，找便宜的錢(qián)。

上市之前，這些中小房企融資通渠道有限，多數(shù)仰仗信托融資。信托最大的問(wèn)題是成本高。

以海倫堡為例，截至2019年2月底，它的信托資管融資未償還總額達(dá)177.96億元，占當(dāng)期借款總額的58.6％，2019年生效的4筆信托融資，成本分別高達(dá)12.5%、9.5%、12%以及13%。

大唐地產(chǎn)第一次遞交招股書(shū)時(shí)，披露了11筆信托融資，利率同樣不低，在8.8%-14%之間。

行業(yè)內(nèi)，2019年房企新增融資成本平均為7.07%。上市房企的加權(quán)融資成本介于4.21%-9.4%之間。

上市，可以借到便宜的錢(qián)把貴錢(qián)兌出去。

另一方面，找希望，找生存的希望。

這幾年，中小房企的生存空間被迅速擠壓，大型房企市占率連年提升。今年“疫情”黑天鵝影響，但“房住不炒”的緊箍咒未見(jiàn)絲毫寬松，大家形成一個(gè)共識(shí)：

丟掉幻想并戰(zhàn)斗。

戰(zhàn)斗不能光喊口號(hào)，得有糧草。

截至2019年末，大唐地產(chǎn)未償還借款達(dá)79.27億元，其中，一年內(nèi)到期借款24.32億元，現(xiàn)金短債比0.91，償債壓力較大。

2018年，大唐地產(chǎn)提出“未來(lái)三年沖500億”銷售目標(biāo)，2019年，這一目標(biāo)改為“三年沖千億”。

貧窮不一定會(huì)限制想象力，但會(huì)限制腳步。

克而瑞數(shù)據(jù)顯示，2019年大唐地產(chǎn)全口徑銷售額339億元，權(quán)益額只有187.8億，規(guī)模小的背后是土儲(chǔ)不足，土儲(chǔ)要靠錢(qián)砸出來(lái)。

“千億”路漫漫，負(fù)債常相伴。

對(duì)于像大唐這類規(guī)模百億級(jí)的小房企來(lái)說(shuō)，就算“上市降級(jí)”也得沖。

因?yàn)?，上游開(kāi)閘，小魚(yú)塘也等不來(lái)大水。

4

5月31日，第一份招股書(shū)失效的第三天，大唐地產(chǎn)迅速二次遞表。

在此之前不久，首戰(zhàn)港股IPO告負(fù)的港龍也在短時(shí)間內(nèi)重新出征。

前陣子，曾經(jīng)的“番禺高端王”海倫堡上榜“2020中國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)50強(qiáng)”，有媒體報(bào)道的標(biāo)題是這么形容海倫堡的：

擬上市房企。

內(nèi)幕君隔著屏幕都能嗅到大家想上市的迫切。

注：文章為作者獨(dú)立觀點(diǎn)，不代表資產(chǎn)界立場(chǎng)。

題圖來(lái)自 Pexels，基于 CC0 協(xié)議

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原標(biāo)題： 小房企降級(jí)上市