作者:投拓江湖
來源:投拓江湖(ID:TT707276146)
最近在思考一個費腦的問題:投資測算的價值出發(fā)點是什么?
是為了積極篩選合適的項目,擇機而上;還是消極淘汰一切不合適的項目,拒絕折騰?
投資的標準工作流程,大多都是接到項目的第一步先做測算,把大致的土地成本,開發(fā)節(jié)點,各項成本,稅費,銷售價格和去化速度填進去,得出一個初步的指標結(jié)果。比如利潤率,ROE,IRR,現(xiàn)金流回正周期,等等。如果這個指標,與公司的投資標準,差距不大,才會有下一步?jīng)Q定是否上會的操作,不滿足就會直接否掉。
作為投資人兩種基本功,測算和寫報告,測算的重要性甚至是大于寫報告的。因此很多公司,在研究和改進測算表上走上了一條不歸路。從最初的靜態(tài)測算,后來成了動態(tài)測算,再后來發(fā)展成集合套表,十多個子表構(gòu)成,需要成本、營銷、投資三個部門共同填寫才能完成。還會在大家的使用反饋中,持續(xù)改進,每個月一小改,一個季度一大改。
不少投資人,也在測算上下足了功夫,從進公司的那一刻起,就努力在學各個子表的要素構(gòu)成,勾稽關(guān)系,稅費計算與分攤的邏輯。都想把每個子表的內(nèi)容都弄清楚,各種BUG的邊界摸透。遇到一個復雜的項目時,還會與部門同事因為測算問題,爭得面紅耳赤。
很多公司的測算表很完美,制表人努力把各種情況都考慮進去了,用表的投資人也很專業(yè)。但是,這并不代表就能多拿地,測算現(xiàn)實中發(fā)揮的作用,往往是相相反的。因為,現(xiàn)實情況復雜多變,測算是測不準的,只能測出一個框架,未來的一些不可控因素,不會按照你測算標的預測發(fā)展。
比如一個30畝,貨值5個億的項目,上投決會的利潤是6個點,凈利潤也就3000萬左右。但是后面開發(fā),因為無證施工,還有環(huán)保處罰,光罰款就被罰了七八百萬。因為開發(fā)節(jié)點耽誤了兩個月,融資時間也拉長了,現(xiàn)金流回正時間也變了,IRR低到不能看。
再舉個真實的例子。
在2016年年初的時候,某二線城市的遠郊縣打算勾一塊地。因為是首家進的房企,當?shù)卣疅崃覛g迎,在保證摘牌的情況下,還給了1400元/平米的超低樓面價。但是當?shù)乜h城的房價也剛過6000元,這個項目還在該縣的一個鎮(zhèn)上,離縣城還有還幾公里路。根據(jù)測算的結(jié)果,精裝售價要6400元/平米以上,才能不虧。
很明顯,純粹從測算的角度來看,這個項目是注定不能拿的,無論怎么看都會虧。但最終這個項目,還是在集團的支持下拿了,因為這個時候公司缺土儲,這個項目可以一下子拿幾百畝。只要不太虧,公司都愿意干,而且愿意等房價上漲。后來到了2017年,后面全國樓市輪動上漲,這個項目不僅沒虧,還賺的盆滿缽滿。
如果僅僅只是以測算作為價值參考,那這個項目就不拿了,也不會有后面大把掙錢的事情了。
在實際的項目開發(fā)中,也有的項目拿地的時候,測算有10個點的利潤,后來銷售均價還漲了五六百元。項目竣工結(jié)算后,發(fā)現(xiàn)最終的利潤率竟然比10個點還低,這是為什么呢?因為材料成本上漲了(比如近幾年商混成本漲價就很厲害),突然出了個裝配式住宅政策,成本又高了不少。跟總包單位扯皮,結(jié)算款又多花了不少,超出了成本控制目標。
那么拿地階段,做測算還有價值嗎?還是純粹的自己玩?
只能說,測算表提供了一個價值研判工具,項目的好壞,以及拿地后經(jīng)營目標是不能按測算表的預期實現(xiàn),甚至會完全背道而馳。當然,也有人會說,投資只管現(xiàn)在能不能拿地,對后面的開發(fā)銷售,也不負有責任,考慮太多因素,是不是太累了。
可以說,那些過于認認真真做測算的,反而是拿不到什么好地,或者說是壓根拿不到地。為了湊上會指標,測算在各個區(qū)域公司的投資部人員手里,展現(xiàn)了極大的靈活性。區(qū)域總讓成本再降個三百,售價再加個五百,利潤率由五個點變成了九個點,大大超出集團投資標準,妥妥地一個好項目就這樣誕生了。再好好包裝包裝,就可以上會了。
如果是遇到不想上的項目,成本就再加個五百,售價降個三四百,潤率由八個點變成了五個點。剛好夠得上投資標準的一個項目,經(jīng)過這一通操作,降低了三個點利潤,完美錯過,就可以不上會了。
不少人,甚至在日復一日簡單重復的測算中,摸索出了一套自己“偷懶”的捷徑。在測算表中,額外加入各種加減乘除勾稽公式,方便項目測算時,直接簡單填幾個數(shù)字,就可以迅速出結(jié)果。不超過五分鐘,搞定一個項目的測算,畢竟都是算著玩,項目又不會真的上。
如果只是玩這些游戲,那么測算就成了純粹的自己玩,沒有任何價值。
因此,很多決策層面的大領(lǐng)導,基本上不會去在意你的測算,更不會關(guān)注你那點成本售價的細節(jié),這其中一些道道你懂我懂大家都懂。在他們心里只算一筆大賬,只要邏輯上沒問題,沒有硬傷和市場風險,這個項目基本上就可以干。
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原標題: 測算認真做,反而拿不了地