作者：章睿榮

來源：江湖人稱Ray神（ID：Ray_PropertyTech）

大家常常聽到業(yè)界在呼吁“迎接大資管時(shí)代的到來”，那該怎么迎接呢？所謂資管，上承資本，下啟運(yùn)營，是打通運(yùn)營與資本的重要橋梁。其本身就是一個(gè)體系建設(shè)的工程，需要深入到企業(yè)的思維方式、行動(dòng)策略、監(jiān)督機(jī)制等方面進(jìn)行改造。資產(chǎn)管理的理念導(dǎo)入，自然而然也會(huì)給企業(yè)帶來管理模式的轉(zhuǎn)變。

既然資管作為資本與運(yùn)營之間的橋梁，那么從資管的角度出發(fā)，管理就必須前置，需要從投資環(huán)節(jié)就開始導(dǎo)入。簡而言之，資管需要把資本視角的投資目標(biāo)或業(yè)主目標(biāo)進(jìn)行量化，逐一分解為后期運(yùn)營的收益目標(biāo)，并將其落實(shí)為運(yùn)營的行動(dòng)配合方案。

對(duì)于這一過程，行業(yè)內(nèi)通常會(huì)通過投策定案來進(jìn)行管理，但往往出現(xiàn)的問題就是投策與運(yùn)營脫節(jié)，制定的目標(biāo)無法在運(yùn)營期落地。因此，問題的關(guān)鍵也就是在解決如何把投資方案與運(yùn)營方案協(xié)同起來。以購物中心為例，這一協(xié)同就涉及到我們?nèi)绾芜M(jìn)行業(yè)態(tài)規(guī)劃、品牌落位和一鋪一價(jià)的制定，進(jìn)而落實(shí)到可執(zhí)行的招商計(jì)劃和預(yù)算目標(biāo)上。

圖1：投資方案的目標(biāo)落地

資管立足于運(yùn)營而又高于運(yùn)營，需要打破傳統(tǒng)事后管理的方式。當(dāng)預(yù)算目標(biāo)被分解出來后，還需要對(duì)運(yùn)營期的招商和收繳進(jìn)行執(zhí)行監(jiān)控，并定期進(jìn)行滾動(dòng)調(diào)整，才能保障資管目標(biāo)的最終有效落地。

具體執(zhí)行的過程，過去我們經(jīng)常會(huì)給客戶宣導(dǎo)建立“雙線管控”的體系：1. 基于投資回報(bào)目標(biāo)制定一鋪一價(jià)，招商過程中的所有租賃條件需要與一鋪一價(jià)進(jìn)行比較監(jiān)控；2. 建立預(yù)算池，結(jié)合預(yù)算目標(biāo)的實(shí)際差異對(duì)后續(xù)招租業(yè)務(wù)開展進(jìn)行動(dòng)態(tài)調(diào)控指導(dǎo)。

圖2：“雙線管控”的邏輯

此外，在租賃合約執(zhí)行期間，還需要結(jié)合租金實(shí)際收繳情況進(jìn)行預(yù)算的動(dòng)態(tài)比較，及時(shí)了解因?yàn)槭绽U問題出現(xiàn)的偏差，從而確保收益目標(biāo)的最終落地。

資產(chǎn)價(jià)值的最大化源自于最大程度地提高NOI，而NOI＝實(shí)際總收入-營業(yè)費(fèi)用，也就是說資產(chǎn)管理最最基本的要求就是提高總收入和降低營業(yè)費(fèi)用，即“增收”和“降本”。

實(shí)際總收入包含了租金、物業(yè)管理費(fèi)、企劃推廣、停車場、能耗費(fèi)等的收入，站在資管的角度首先需要思考的就是通過高效的運(yùn)營手段盡可能提升這些收入的空間。例如：我們?cè)趶V州的某知名的資管客戶，他們的總裁一直強(qiáng)調(diào)招商人員對(duì)租客財(cái)報(bào)數(shù)據(jù)的分析，并將前置關(guān)注租客業(yè)績的思想逐步貫徹信息化過程中，進(jìn)而根據(jù)租客業(yè)績的合理配比租賃空間，提高整體項(xiàng)目租金回報(bào)；又例如，部分園區(qū)和寫字樓在嘗試開拓一些可創(chuàng)收的增值服務(wù)；一些購物中心通過深挖活動(dòng)場地、廣告位等多經(jīng)點(diǎn)位的利用，可能會(huì)挖掘出數(shù)百萬的NOI提升……這些可能看似細(xì)微的收入提升手段，很可能會(huì)給資產(chǎn)退出時(shí)帶來上億的價(jià)值提升。

此外，通過空置預(yù)警、銀企直連等技術(shù)手段幫助企業(yè)減少空置損失、提高收繳率，進(jìn)而提高實(shí)際收入，是資管體系的重要要求。

營業(yè)費(fèi)用包含了人員工資、能耗費(fèi)用、行政費(fèi)用、維護(hù)費(fèi)、管理費(fèi)、保險(xiǎn)費(fèi)、增值稅、房產(chǎn)稅等，站在資管的角度需要把錢花在刀刃上，合理控制費(fèi)用支出。許多企業(yè)通過信息化建設(shè)，把重復(fù)性的賬單出具、對(duì)賬、催繳等交由計(jì)算機(jī)去做，進(jìn)而降低不必要的事務(wù)性人工支出；有些項(xiàng)目通過能源系統(tǒng)的改造降低能耗支出；還有些企業(yè)通過技術(shù)手段優(yōu)化設(shè)備預(yù)防性維保以降低設(shè)備故障率，進(jìn)而節(jié)約維修費(fèi)用支出……這些“降本”的措施也直接或間接地提高了NOI，為資產(chǎn)增值保值保駕護(hù)航。

此外，通過預(yù)算體系加強(qiáng)對(duì)企業(yè)相關(guān)的營業(yè)費(fèi)用的控制，也是大資管時(shí)代的重要管理要求。

前面講了那么多資管視角的東西，什么NOI、收益目標(biāo)、雙線管控等等，話說是不是有點(diǎn)顛覆傳統(tǒng)的運(yùn)營管理了呢？其實(shí)也不然，資產(chǎn)收益源于運(yùn)營，所以資管的本質(zhì)就脫離不了運(yùn)營。要做好資管，就必須下沉——下沉到各個(gè)運(yùn)營細(xì)節(jié)中進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)的監(jiān)控，防范一切可能會(huì)影響收益的風(fēng)險(xiǎn)，確保可持續(xù)發(fā)展。

例如：空置損失、收繳率、坪效等都會(huì)對(duì)凈租金收入產(chǎn)生負(fù)面的影響，進(jìn)而影響NOI和估值，因此許多企業(yè)都需要建立合約到期預(yù)警機(jī)制，像有些寫字樓常用的30天-90天-180天的預(yù)警；同時(shí)，通過定期的收繳率、坪效等指標(biāo)監(jiān)控，來預(yù)先防范潛在的租金損失風(fēng)險(xiǎn)。又例如：安全和品質(zhì)的問題可能會(huì)對(duì)維護(hù)成本產(chǎn)生影響，更有甚者會(huì)造成營業(yè)中斷，因此許多企業(yè)會(huì)建立起巡檢機(jī)制和事故風(fēng)險(xiǎn)的監(jiān)控……
從資管角度出發(fā)，我們需要下沉到運(yùn)營管理的每個(gè)細(xì)節(jié)，并建立起一套行之有效的風(fēng)險(xiǎn)監(jiān)控的指標(biāo)，為實(shí)現(xiàn)業(yè)主目標(biāo)保駕護(hù)航。

圖3：風(fēng)險(xiǎn)控制指標(biāo)體系

運(yùn)營過程中看似微乎其微的指標(biāo)偏差都有可能會(huì)影響到資產(chǎn)的估值，進(jìn)而可能給未來資產(chǎn)退出帶來各種問題。我們知道存量資產(chǎn)的收益實(shí)現(xiàn)最終來自于退出時(shí)的資產(chǎn)增值，因此在日常運(yùn)營過程中就需要時(shí)刻圍繞資產(chǎn)退出所關(guān)注的這些風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行審視和監(jiān)控。為此，在風(fēng)控指標(biāo)體系的基礎(chǔ)上引入了閥值監(jiān)控預(yù)警的方式，從規(guī)劃、招商、營業(yè)、物管等環(huán)節(jié)全程切入，進(jìn)而保障資管轉(zhuǎn)型目標(biāo)的落地。

注：文章為作者獨(dú)立觀點(diǎn)，不代表資產(chǎn)界立場。

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原標(biāo)題： 存量時(shí)代下構(gòu)建資管體系的思考（中）