劃撥用地是我國特有的項目建設(shè)用地的取得方式之一，是有審批權(quán)限的各級政府根據(jù)我國《土地管理法》和《城市房地產(chǎn)管理法》的有關(guān)規(guī)定和2001年10月22日國土資源部令第9號令《劃撥用地目錄》，向符合劃撥用地條件的建設(shè)項目（項目使用的單位）無償供應(yīng)的土地。齊精智律師提示劃撥用地的使用年限是永久的（即終止日期為批準(zhǔn)供地的本級政府認為應(yīng)該依法收回時止）。

一、破產(chǎn)企業(yè)的劃撥土地使用權(quán)不屬于破產(chǎn)財產(chǎn)。

裁判要旨：破產(chǎn)企業(yè)以劃撥方式取得的國有土地使用權(quán)不屬于破產(chǎn)財產(chǎn)，企業(yè)破產(chǎn)后劃撥土地使用權(quán)可由政府無償收回，破產(chǎn)企業(yè)無權(quán)處分該劃撥土地使用權(quán)。

齊精智律師提示《最高人民法院關(guān)于破產(chǎn)企業(yè)國有劃撥土地使用權(quán)應(yīng)否列入破產(chǎn)財產(chǎn)等問題的批復(fù)》 一、根據(jù)《中華人民共和國土地管理法》第五十八條第一款第（四）項及《城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》第四十七條的規(guī)定，破產(chǎn)企業(yè)以劃撥方式取得的國有土地使用權(quán)不屬于破產(chǎn)財產(chǎn)，在企業(yè)破產(chǎn)時，有關(guān)人民政府可以予以收回，并依法處置。納入國家兼并破產(chǎn)計劃的國有企業(yè)，其依法取得的國有土地使用權(quán)，應(yīng)依據(jù)國務(wù)院有關(guān)文件規(guī)定辦理。

案件來源：彭新貴與河南省商水縣人民政府、王立民等再審行政裁定書，[最高人民法院（2016）最高法行申2510號]。

二、執(zhí)行法院可依法拍賣劃撥土地使用權(quán)。

裁判要旨：執(zhí)行法院可依法拍賣被執(zhí)行人名下通過劃撥方式取得的國有土地使用權(quán)，但應(yīng)在拍賣過程中依法妥善處理函商當(dāng)?shù)卣?、充分披露信息等?zhí)行工作具體事宜。

齊精智律師提示在拍賣成交后，需要辦理土地使用權(quán)類型變更手續(xù)，以及補繳土地出讓金和重新簽訂《國有建設(shè)用土使用權(quán)出讓合同》后才能辦理土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓手續(xù)。換言之，對于國有劃撥土地的拍賣轉(zhuǎn)讓可以在拍賣成交后再補辦相關(guān)土地出讓手續(xù)，即補辦相關(guān)審批手續(xù)，因此執(zhí)行法院對上述國有劃撥土地使用權(quán)進行拍賣處置并不違反《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》和《中華人民共和國城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》關(guān)于劃撥土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓需人民政府審批的相關(guān)規(guī)定。

案件來源：成都北陽投資咨詢有限公司訴?？谑屑Z食局欠款糾紛執(zhí)行裁定書，[四川省高級人民法院（2016）川執(zhí)復(fù)168號]。

三、未經(jīng)批準(zhǔn)擅自出租劃撥土地的，租賃合同無效。

裁判要旨：出租通過劃撥方式取得的國有土地使用權(quán)的，應(yīng)當(dāng)報請相關(guān)政府土地管理部門批準(zhǔn)。未經(jīng)批準(zhǔn)擅自出租通過劃撥方式取得的國有土地使用權(quán)的，該租賃合同無效。

齊精智律師提示根據(jù)《城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》的規(guī)定，出租劃撥土地使用權(quán)應(yīng)當(dāng)取得土地管理部門的批準(zhǔn)，簽訂土地使用權(quán)出讓合同，向當(dāng)?shù)厥?、縣人民政府補交土地使用權(quán)出讓金或者以轉(zhuǎn)讓、出租、抵押所獲效益抵交土地使用權(quán)出讓金。未經(jīng)批準(zhǔn)擅自出租劃撥土地使用權(quán)將面臨行政處罰。

案件來源：聯(lián)成國際有限公司、華益（廈門）保齡球娛樂有限公司、廈門市體育中心土地租賃合同糾紛民事判決書，[最高人民法院（2011）民提字第61號]。

四、雙方均不具備房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營資質(zhì)、以自用為目的就劃撥土地簽訂的合作建房合同有效。

裁判要旨：合作雙方以自用為目的、均不具備房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營資質(zhì)，可以在劃撥土地上合作建房。這種行為并沒有擅自變更劃撥土地用途，沒有將劃撥土地用于房地產(chǎn)開發(fā)項目、以售房等開發(fā)行為獲益，因此不違反法律、法規(guī)的強制性規(guī)定，合作建房合同合法有效。

案件來源：最高人民法院，中國銀行股份有限公司武漢寶豐支行與武漢中南汽車修造有限公司、武漢中合信達投資有限公司合資、合作開發(fā)房地產(chǎn)合同糾紛申請再審民事判決書，[（2014）民提字第187號]。

五、單獨抵押劃撥土地上的自有房產(chǎn)的，未經(jīng)審批不影響抵押合同效力。

裁判要旨：根據(jù)最高人民法院《關(guān)于破產(chǎn)企業(yè)國有劃撥土地使用權(quán)應(yīng)否列入破產(chǎn)財產(chǎn)等問題的批復(fù)》第三條的規(guī)定，如果建筑物附著于以劃撥方式取得的國有土地使用權(quán)之上，將該建筑物與土地一并設(shè)定抵押的，對土地使用權(quán)的抵押須履行法定的審批手續(xù)，否則，應(yīng)認定抵押無效。當(dāng)事人在簽訂抵押合同時，如果僅僅約定以自有房產(chǎn)設(shè)定抵押并辦理房屋抵押登記，并未將該房產(chǎn)所附著的、以劃撥方式取得的國有土地使用權(quán)一并抵押的，不適用上述規(guī)定。

齊精智律師提示《最高人民法院關(guān)于破產(chǎn)企業(yè)國有劃撥土地使用權(quán)應(yīng)否列入破產(chǎn)財產(chǎn)等問題的批復(fù)》規(guī)定，以劃撥土地使用權(quán)或者以劃撥土地使用權(quán)及地上建筑物一并設(shè)定抵押的，應(yīng)當(dāng)履行審批手續(xù)，否則抵押無效。

案件來源：中國長城資產(chǎn)管理公司濟南辦事處與山東省濟南市醫(yī)藥采購供應(yīng)站、山東省醫(yī)藥集團有限公司、山東省醫(yī)藥公司借款抵押合同糾紛二審案，[最高人民法院（2006）民二終字第153號]，載于《中華人民共和國最高人民法院公報》2008年第1期（總第135期）。

六、政府收回劃撥土地的行為未造成地上建筑物損失的，無需給予補償。

裁判要旨：人民政府根據(jù)城市建設(shè)發(fā)展需要和城市規(guī)劃的要求無償收回劃撥土地使用權(quán)時，沒有證據(jù)證明收回劃撥土地使用權(quán)的行為造成地上建筑物、其他附著物損失的，人民政府無需給予補償。

齊精智律師提示《中華人民共和國城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》第四十七條規(guī)定：“對劃撥土地使用權(quán)，市、縣人民政府根據(jù)城市建設(shè)發(fā)展需要和城市規(guī)劃的要求，可以無償收回，并可依照本條例的規(guī)定予以出讓。無償收回劃撥土地使用權(quán)時，對其地上建筑物、其他附著物，市、縣人民政府應(yīng)當(dāng)根據(jù)實際情況給予適當(dāng)補償?！睋?jù)此，政府無償收回劃撥土地使用權(quán)的補償對象是地上建筑物及其他附著物。

案件來源：廣東廣建集團股份有限公司與韶關(guān)市人民政府、韶關(guān)市國土資源局行政補償申訴行政裁定書，[最高人民法院（2016）最高法行申263號]。

七、劃撥土地上的房屋轉(zhuǎn)讓未經(jīng)政府批準(zhǔn)時，轉(zhuǎn)讓合同有效。

裁判要旨：《城市房地產(chǎn)管理法》第四十條第一款雖然規(guī)定：“以劃撥方式取得土地使用權(quán)的，轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時，應(yīng)當(dāng)按照國務(wù)院規(guī)定，報有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府審批。有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府準(zhǔn)予轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)當(dāng)由受讓方辦理土地使用權(quán)出讓手續(xù)，并依照國家有關(guān)規(guī)定繳納土地使用權(quán)出讓金?！钡搶徟袨閮H是物權(quán)變動的必要條件，也即未經(jīng)審批，將無法辦理房產(chǎn)所有權(quán)登記，房屋所有權(quán)不發(fā)生轉(zhuǎn)移，但這并不影響房屋買賣合同的效力。“

案件來源：《李佰雄、劉光華房屋買賣合同糾紛案》【（2017）最高法民再87號】

八、政府通過招拍掛方式將劃撥地出讓給受讓方，即視為同意劃撥地轉(zhuǎn)讓，不必再單獨批準(zhǔn)。

裁判要旨：《城市房地產(chǎn)管理法》第四十條規(guī)定：”以劃撥方式取得土地使用權(quán)的，轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時，應(yīng)當(dāng)按照國務(wù)院規(guī)定，報有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府審批?！耙虼税干妗锻恋赜袃斵D(zhuǎn)讓協(xié)議書》是否有效，取決于是否經(jīng)過有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府批準(zhǔn)。訂立《土地有償轉(zhuǎn)讓協(xié)議書》后，受讓方辦理完成土地使用權(quán)出讓手續(xù)的，表明政府以行為的方式同意劃撥地轉(zhuǎn)讓，《土地有償轉(zhuǎn)讓協(xié)議書》合法有效，協(xié)議性質(zhì)上轉(zhuǎn)化為補償合同。即使政府出具函件說明轉(zhuǎn)讓劃撥土地未經(jīng)其批準(zhǔn)，法院亦不予采信。

最高人民法院判決認為，”濟南市人民政府按照國土資源部和監(jiān)察部要求，對于案涉劉長山路17號地塊，采取先由濟南市土地儲備交易中心從二建公司收回，再由濟南市國土資源局通過招拍掛方式與陽光壹佰公司簽訂出讓合同，向陽光壹佰公司出讓案涉劉長山路17號地塊使用權(quán)。該事實也表明濟南市人民政府實際同意二建公司將案涉劉長山路17號地塊使用權(quán)轉(zhuǎn)讓給陽光壹佰公司。

案件來源：最高人民法院申請再審案。

九、就劃撥土地上的房屋訂立抵押合同，只辦理了房屋抵押登記手續(xù)而未辦理劃撥土地使用權(quán)批準(zhǔn)登記的，抵押無效。

裁判要旨：在土地使用權(quán)與房屋抵押權(quán)實行分別登記的情況下，債權(quán)人與抵押人就國有劃撥土地上的房屋訂立抵押合同，只辦理了房屋抵押登記手續(xù)，而未辦理劃撥土地使用權(quán)批準(zhǔn)或登記手續(xù)的，應(yīng)認定該房屋抵押無效；此時，債權(quán)人與抵押人若對房屋抵押無效均存在過錯，抵押人應(yīng)在債務(wù)人不能清償部分的二分之一范圍內(nèi)承擔(dān)責(zé)任。

案件來源：《中國建設(shè)銀行股份有限公司濟南經(jīng)七路支行與濟南長城大廈有限公司、山東聯(lián)合大學(xué)抵押借款合同糾紛抗訴案》

十、未經(jīng)市、縣人民政府土地管理部門批準(zhǔn)，出租劃撥用地上房產(chǎn)的租賃合同有效。

裁判要旨：從《暫行條例》第一條“為了改革城鎮(zhèn)國有土地使用制度，合理開發(fā)、利用、經(jīng)營土地，加強土地管理，促進城市建設(shè)和經(jīng)濟發(fā)展，制定本條例”的規(guī)定看，該第四十四條、第四十五條的規(guī)定屬于有關(guān)土地管理的規(guī)定，并不能作為確定本案房屋租賃合同效力的依據(jù)。

因此，一、二審法院認定華憶公司要求確認涉案《租賃合同書》無效依據(jù)不足，不予支持，并無不當(dāng)。

案件來源：廣東高院于2014年3月作出的（2014）粵高法民二申字第108號再審民事判決，案由為房屋租賃合同糾紛。

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