地產(chǎn)資管界 作者：地產(chǎn)資管界
來源：地產(chǎn)資管界（ID：reamdaily）
2月10日，順豐房地產(chǎn)投資信托基金（REITs）正式向港交所遞交上市申請。順豐REITs也成為繼越秀房托和招商房托之后，第三家赴港上市的公募REITs。不同于另外兩支以商業(yè)地產(chǎn)作為投資組合，順豐是首支以物流地產(chǎn)為投資組合的公募REITs。
資料顯示，截至去年9月底止首三季，順豐房托收入錄得2.04億港元，按年升2.66%。對比2019年同期投資物業(yè)公允價值收益錄8,102萬港元，期內(nèi)投資物業(yè)公允值虧損6,464萬港元，加上融資成本增加，令溢利按年大跌99.8%至32.1萬港元。
投資組合為三處物流地產(chǎn)
順豐房托基金的投資組合初步包括位于香港、佛山及蕪湖的以下三處物業(yè)，所有該等物業(yè)均為現(xiàn)代物流地產(chǎn)（包含配備有自動分揀及供應鏈支持設施的分撥中心） ，且戰(zhàn)略性地位于香港及中國主要物流樞紐內(nèi)，毗鄰主要機場、海港、鐵路、高速公路及交通樞紐：
? 香港物業(yè)：為一個于2014年竣工的15層高的「坡道式」現(xiàn)代物流地產(chǎn)，具備可通向各倉庫樓層的車輛坡道。香港物業(yè)位于青衣，鄰近連接全球其他商業(yè)港口的葵涌九號貨柜碼頭，毗鄰香港國際機場，并可通過港珠澳大橋及廣深港高速鐵路等主要道路及交通基礎設施到達。
? 佛山物業(yè)：為一個于2021年竣工的現(xiàn)代物流地產(chǎn)，配備有智能技術(shù)及量身訂造的設施，如自動分揀及供應鏈支持設施。該物業(yè)位于臨近佛山沙堤機場、佛山西站、廣州火車站及廣州白云機場的戰(zhàn)略位置。
? 蕪湖物業(yè)：為一個于2018年竣工的位于鳩江經(jīng)濟開發(fā)區(qū)的現(xiàn)代物流地產(chǎn)，該區(qū)域乃蕪湖的政治、文化及金融中心，亦為長江三角洲經(jīng)濟區(qū)的核心物流集聚區(qū)。該物業(yè)亦緊鄰蕪湖東高鐵站、蕪湖國際貨運港及連接長江三角洲經(jīng)濟區(qū)北部及南部的寧蕪高速。
于2020年12月31日，物業(yè)的可出租總面積約為307,990.8平方米，評估價值為6,093.6百萬港元。于最后實際可行日期，物業(yè)的平均出租率約為94.9%。
于2020年9月30日，物業(yè)合共有32名租戶，截至2020年9月30日止月度，租金收入總額排名前五位的租戶（其中三名為順豐房托基金的關(guān)連人士），約占總租金收入的83.3%，而順豐關(guān)連租戶約占同期總租金收入的81.8%。約81.9%的租戶（按可出租面積計算）來自物流行業(yè)，而其余租戶包括來自藥品、科技及其他行業(yè)的租戶。
順豐曾發(fā)行國內(nèi)首支產(chǎn)業(yè)園儲架式類REITs
早在2018年12月，順豐控股公告稱，“華泰佳越-順豐產(chǎn)業(yè)園一期第1號資產(chǎn)支持專項計劃”已正式成立。該資產(chǎn)支持計劃實際收到的認購資金為18.46億元。同時，這也是國內(nèi)首單物流地產(chǎn)儲架類REITs成功發(fā)行。
公告披露指出，其中優(yōu)先級資產(chǎn)支持證券的募集總規(guī)模為人民幣11.20億元，權(quán)益級資產(chǎn)支持證券的募集總規(guī)模為人民幣7.26億元，均已分別達到各級資產(chǎn)支持證券的目標募集規(guī)模。
隨后順豐控股公告稱，該專項計劃擬申請的儲架規(guī)模為50億元，首期發(fā)行的總規(guī)模不超過20億元。由深圳順豐泰森控股以自有資金認購部分權(quán)益級證券，認購份額預計不超過總規(guī)模的20%。
此外，據(jù)媒體報道本次發(fā)行類REITs的底層資產(chǎn)為順豐旗下上海青浦產(chǎn)業(yè)園和無錫電商產(chǎn)業(yè)園。
2020年11月華泰佳越-順豐產(chǎn)業(yè)園一期第3號資產(chǎn)支持專項計劃成功設立發(fā)行總規(guī)模達13.86億元，為儲架額度內(nèi)的第三次發(fā)行至此50億儲架發(fā)行收官
香港REITs市場情況
2005年，香港證券及期貨事務監(jiān)察委員會發(fā)布了《房地產(chǎn)投資信托基金守則（Code on RealEstate Investment Trusts）》，為香港REITs的發(fā)展奠定了法律基礎。
根據(jù)《房地產(chǎn)投資信托基金守則》的定義，香港房地產(chǎn)投資信托基金是以信托方式組成而主要投資于房地產(chǎn)項目的集體投資計劃。有關(guān)基金旨在向持有人提供來自房地產(chǎn)的租金收入的回報。房地產(chǎn)投資信托基金透過出售基金單位獲得的資金，會根據(jù)組成文件加以運用，以在其投資組合內(nèi)維持、管理及購入房地產(chǎn)。
圖：香港REIT投資范圍限制
香港房地產(chǎn)投資信托基金的發(fā)起人有三類：一是政府部門，如香港房屋委員會分拆自有的商場及停車場設施，發(fā)起了領匯房地產(chǎn)投資信托基金。二是香港房地產(chǎn)企業(yè)，如泓富產(chǎn)業(yè)信托基金由上市公司長江實業(yè)發(fā)起。三是香港上市的內(nèi)地紅籌股公司，如越秀房地產(chǎn)投資信托基金由越秀投資有限公司發(fā)起設立。
香港REITs是以信托方式組成，主要投資于房地產(chǎn)項目的集體投資計劃。該基金旨在向持有人提供來自房地產(chǎn)物業(yè)的租金收入回報。具體的交易結(jié)構(gòu)主要包括三個環(huán)節(jié)：一是將物業(yè)注入SPV公司，二是成立信托基金，三是發(fā)行信托基金份額募集資金投資于SPV公司，從而獲得物業(yè)所有權(quán)以及物業(yè)所產(chǎn)生的租金收入。為了方便闡述，這里使用YUXIUREITs（越秀房產(chǎn)信托基金）的交易模式作為案例：
1）將物業(yè)注入項目公司。2004、2005年間越秀投資對國內(nèi)的四項物業(yè)資產(chǎn)（白馬大廈、財富廣場、城建大廈、維多利廣場）進行資產(chǎn)剝離和轉(zhuǎn)讓，對應轉(zhuǎn)讓給四家項目公司（BVI公司）。
2）將項目公司股權(quán)轉(zhuǎn)讓給越秀房托（SPV）。2005年12月，越秀投資將四家項目公司的股權(quán)轉(zhuǎn)讓給在香港注冊的越秀房托（控股）有限公司（香港）。
3）設立地產(chǎn)信托REIT。匯豐機構(gòu)信托服務（亞洲）有限公司作為信托人和管理人將越秀房托（控股）2005限公司（香港）間接持有的四項國內(nèi)物業(yè)資產(chǎn)設立越秀房地產(chǎn)信托基金金。于2005年12月7日訂立信托契約，成立香港房地產(chǎn)信托基金——越秀房產(chǎn)信托基金。
圖：越秀REIT交易結(jié)構(gòu)
2005年，香港的第一支REIT——領匯房地產(chǎn)投資信托基金（Link REIT，現(xiàn)已更名為領展房地產(chǎn)投資信托基金）在香港交易所成功上市。根據(jù)香港證券交易所數(shù)據(jù)，目前共有10只REITs上市交易，其中按照物業(yè)類型分類，綜合類物業(yè)7只，酒店類物業(yè)2只，零售類物業(yè)1只。
香港房地產(chǎn)投資信托基金項下投資包含大陸物業(yè)的共六只，占到上市香港房地產(chǎn)投資信托基金二分之一，分別是春泉產(chǎn)業(yè)信托、匯賢產(chǎn)業(yè)信托、領展房地產(chǎn)投資信托基金、越秀房地產(chǎn)投資信托基金、開元產(chǎn)業(yè)投資信托基金、招商房托。
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