保全與執(zhí)行 作者：李舒唐青林王超
來源：保全與執(zhí)行（ID：ZhixingLaw）
裁判要旨
在執(zhí)行過程中，被執(zhí)行人就已經(jīng)查封、扣押、凍結(jié)的財產(chǎn)所作的轉(zhuǎn)移、設定權(quán)利負擔或者其他有礙執(zhí)行的行為，不得對抗申請執(zhí)行人。
案情簡介
一、深圳市賽格廣場投資發(fā)展有限公司、工行欽州分行、交通銀行廣西壯族自治區(qū)分行與欽州市賽格置業(yè)有限公司（下稱“欽州賽格公司”）、聯(lián)達南方集團有限公司（以下簡稱聯(lián)達公司）、路聯(lián)發(fā)生借款合同糾紛并進入執(zhí)行程序，欽州中院委托拍賣了欽州賽格公司所有的位于欽州市欽州灣大道與永福西大街交匯處賽格廣場D座白海豚國際酒店第1層至第24層房地產(chǎn)及負一層地下室，并裁定將上述房地產(chǎn)過戶給廣西白海豚投資置業(yè)有限公司（下稱“白海豚投資公司”）。2013年8月21日，欽州中院公告責令白海豚管理公司立即撤出酒店，將酒店移交給買受人白海豚投資公司。
二、白海豚管理公司提出異議稱，欽州中院要求其撤出并交由白海豚投資公司經(jīng)營管理的裁定違反了“買賣不破租賃”原則，損害其經(jīng)營權(quán)益和承租權(quán)。
三、在2012年1月13日欽州賽格公司、聯(lián)達公司發(fā)起成立白海豚管理公司對酒店進行經(jīng)營管理之前，欽州中院已在2011年9月13日作出裁定，查封白海豚國際酒店的房地產(chǎn)，且白海豚管理公司成立以及經(jīng)營沒有經(jīng)過抵押權(quán)人和欽州中院的同意。據(jù)此，欽州中院于2014年12月25日作出（2014）欽法執(zhí)異字第3號執(zhí)行裁定（下稱“欽3號裁定”），駁回白海豚管理公司的異議。
四、白海豚管理公司不服上述裁定，向廣西高院申請復議。廣西高院于2015年8月6日作出（2015）桂執(zhí)復字第24號執(zhí)行裁定（下稱“桂24號裁定”），駁回白海豚管理公司的復議請求。
五、白海豚管理公司向最高法院申訴，請求撤銷“桂24號裁定”和“欽3號裁定”，最高法院駁回其申訴請求。
裁判要點及思路
根據(jù)《最高人民法院關(guān)于人民法院民事執(zhí)行中查封、扣押、凍結(jié)財產(chǎn)的規(guī)定》第二十六條第一款規(guī)定，被執(zhí)行人就已經(jīng)查封、扣押、凍結(jié)的財產(chǎn)所作的移轉(zhuǎn)、設定權(quán)利負擔或者其他有礙執(zhí)行的行為，不得對抗申請執(zhí)行人。
本案中，白海豚國際酒店作為欽州賽格公司的資產(chǎn)，一直由欽州賽格公司經(jīng)營管理。在欽州中院查封白海豚國際酒店的房地產(chǎn)后，欽州賽格公司與聯(lián)達公司未經(jīng)抵押權(quán)人和執(zhí)行法院同意，設立白海豚管理公司對白海豚國際酒店進行經(jīng)營，即查封措施在先，租賃行為在后，違反了上述規(guī)定。
欽州中院對白海豚管理公司發(fā)出的“告知白海豚管理公司保留酒店的整體經(jīng)營，原經(jīng)營管理團隊不變”的通知，是基于當時正處在執(zhí)行拍賣階段，出于確保酒店經(jīng)營平穩(wěn)過渡的需要，要求原經(jīng)營管理者配合法院處置酒店的房地產(chǎn)及相關(guān)移交工作。
因此，白海豚管理公司不能以租賃權(quán)對抗申請執(zhí)行人，其主張不能成立。
實務要點總結(jié)
北京云亭律師事務所唐青林律師、李舒律師的專業(yè)律師團隊辦理和分析過大量本文涉及的法律問題，有豐富的實踐經(jīng)驗。大量辦案同時還總結(jié)辦案經(jīng)驗出版了《云亭法律實務書系》，本文摘自該書系。該書系的作者全部是北京云亭律師事務所戰(zhàn)斗在第一線的專業(yè)律師，具有深厚理論功底和豐富實踐經(jīng)驗。該書系的選題和寫作體例，均以實際發(fā)生的案例分析為主，力圖從實踐需要出發(fā)，為實踐中經(jīng)常遇到的疑難復雜法律問題，尋求最直接的解決方案。
前事不忘，后事之師，我們總結(jié)該案的實務要點如下，以供實務參考。同時也提請當事人注意房產(chǎn)在先查封后出租的情形下，承租人不能依據(jù)租賃權(quán)對抗法院的強制執(zhí)行。結(jié)合最高法院裁定文書，在執(zhí)行實務中，應重點關(guān)注以下內(nèi)容：
（一）根據(jù)相關(guān)法律規(guī)定和我們辦同類案件的經(jīng)驗，并不是所有的買賣、租賃合同都適用“買賣不破租賃”原則。適用需滿足以下條件：1、買賣合同和租賃合同系針對同一標的物；2、合同均有效成立；3、租賃合同履約在先，即出租人將租賃物出租后又將租賃物所有權(quán)轉(zhuǎn)予他人；4、承租人在同等條件下未主張優(yōu)先購買權(quán)。其中，若出租人在租賃物出租之前就已經(jīng)將所有權(quán)轉(zhuǎn)移給他人，則不適用“買賣不破租賃”原則。
（二）買受人的所有權(quán)、抵押權(quán)人的抵押權(quán)先于承租人的租賃權(quán)，租賃權(quán)無法與之對抗。本案中，抵押權(quán)的設立、查封措施先于租賃行為，故不適用“買賣不破租賃”原則，承租人不能對抗強制執(zhí)行措施。
根據(jù)相關(guān)法律規(guī)定和我們辦同類案件的經(jīng)驗，我們提請承租人注意：若查封措施在先，租賃行為在后，債權(quán)人在合法取得被查封財產(chǎn)的所有權(quán)之后，除非其同意，否則原租賃關(guān)系不能適用于租賃物新所有權(quán)人。承租人損失的賠償要根據(jù)其是否知道租賃物被查封而定。若承租人知道或者應當知道租賃物已被查封，則損失應由自己承擔，若承租人不知道或者不應當知道租賃物已被查封，則損失應由承租人和出租人按過錯承擔相應責任。
三、被法院查封的房屋屬于限制流通物，被執(zhí)行人未經(jīng)法院允許無權(quán)處置。因此，我們提請承租人注意，為避免簽訂的租賃合同無效和保護自身合法權(quán)益，在簽訂租賃合同前應充分了解房屋情況，查明是否被抵押或者查封。如果出租人故意隱瞞上述事實，自己在簽訂租賃合同時又是善意，則可以向其追究合同無效導致的損失。
（我國并不是判例法國家，本文所引述分析的判例也不是指導性案例，對同類案件的審理和裁判中并無約束力。同時，尤其需要注意的是，司法實踐中，每個案例的細節(jié)千差萬別，切不可將本文裁判觀點直接援引。北京云亭律師事務所執(zhí)行業(yè)務部對不同案件裁判文書的梳理和研究，旨在為更多讀者提供不同的研究角度和觀察的視角，并不意味著北京云亭律師事務所執(zhí)行業(yè)務部對本文案例裁判觀點的認同和支持，也不意味著法院在處理類似案件時，對該等裁判規(guī)則必然應當援引或參照。）
相關(guān)法律規(guī)定
《最高人民法院關(guān)于人民法院民事執(zhí)行中查封、扣押、凍結(jié)財產(chǎn)的規(guī)定》（2020修正）
第二十四條 被執(zhí)行人就已經(jīng)查封、扣押、凍結(jié)的財產(chǎn)所作的移轉(zhuǎn)、設定權(quán)利負擔或者其他有礙執(zhí)行的行為，不得對抗申請執(zhí)行人。
第三人未經(jīng)人民法院準許占有查封、扣押、凍結(jié)的財產(chǎn)或者實施其他有礙執(zhí)行的行為的，人民法院可以依據(jù)申請執(zhí)行人的申請或者依職權(quán)解除其占有或者排除其妨害。
人民法院的查封、扣押、凍結(jié)沒有公示的，其效力不得對抗善意第三人。
法院判決
以下為最高法院在該案裁判文書中認為關(guān)于“房產(chǎn)被查封后再出租的承租人不能對抗法院強制執(zhí)行問題”的詳細論述和分析：
最高法院在裁判文書中認為：本案的焦點問題是：1. 欽州中院的執(zhí)行行為是否侵犯了白海豚管理公司的租賃權(quán)；2. 欽州中院（2012）欽民執(zhí)通字第2-1號通知能否作為對白海豚管理公司繼續(xù)經(jīng)營酒店的承諾；3. 欽州中院在案涉房產(chǎn)拍賣后移交的財產(chǎn)是否包括白海豚管理公司的自有財產(chǎn)；4. 欽州中院對本案進行第二次異議審查時，合議庭的組成是否違法。
《最高人民法院關(guān)于人民法院民事執(zhí)行中查封、扣押、凍結(jié)財產(chǎn)的規(guī)定》第二十六條第一款規(guī)定：“被執(zhí)行人就已經(jīng)查封、扣押、凍結(jié)的財產(chǎn)所作的移轉(zhuǎn)、設定權(quán)利負擔或者其他有礙執(zhí)行的行為，不得對抗申請執(zhí)行人。”白海豚國際酒店作為欽州賽格公司的資產(chǎn)，由欽州賽格公司經(jīng)營管理。在欽州中院查封白海豚國際酒店的房地產(chǎn)后，欽州賽格公司與聯(lián)達公司未經(jīng)抵押權(quán)人和執(zhí)行法院同意，設立白海豚管理公司對白海豚國際酒店進行經(jīng)營，違反了上述規(guī)定。因此，白海豚管理公司不能以租賃權(quán)對抗申請執(zhí)行人，其主張不能成立。
由于白海豚管理公司所主張的租賃、經(jīng)營權(quán)系發(fā)生在執(zhí)行法院查封之后，其行為已經(jīng)違反了法律規(guī)定。而欽州中院作出（2012）欽民執(zhí)通字第2-1號通知，告知案涉標的物的拍賣不影響其繼續(xù)經(jīng)營酒店，但該通知沒有明確經(jīng)營期限，因此，應當根據(jù)案件的執(zhí)行情況判斷白海豚管理公司能否繼續(xù)經(jīng)營酒店。白海豚管理公司理解為該通知承諾白海豚國際酒店在拍賣后仍然可以繼續(xù)占有使用案涉房產(chǎn)，此種理解不符合法律規(guī)定。欽州中院在拍賣之后，要求白海豚管理公司騰出案涉房產(chǎn)，于法有據(jù)。因此，白海豚管理公司提出的執(zhí)行法院承諾其在拍賣后可繼續(xù)占有使用案涉房產(chǎn)，有違法律規(guī)定，本院不予支持。
對于白海豚管理公司提出的執(zhí)行法院在移交拍賣財產(chǎn)時未對其自有財產(chǎn)進行清點造冊，違法將白海豚管理公司的自有財產(chǎn)直接交給買受人的問題，其應根據(jù)《中華人民共和國民事訴訟法》第二百二十七條規(guī)定的程序解決。
本案欽州中院第一次對異議進行審查的合議庭成員是趙洪忱、李欽平、潘啟環(huán)，發(fā)回重審后第二次異議審查的合議庭成員為阮真、李運增、何燕飛。可見，（2014）欽法執(zhí)異字第3號執(zhí)行異議案件的合議庭成員與本案(2013)欽法執(zhí)異字第6號執(zhí)行異議案件中的合議庭成員并不相同。因此，本案合議庭的組成并未違反法律規(guī)定。
案件來源
最高人民法院：《廣西白海豚酒店管理有限公司、中國工商銀行股份有限公司欽州分行等與聯(lián)達南方集團有限公司、欽州市賽格置業(yè)有限公司等執(zhí)行裁定書》【(2016)最高法執(zhí)監(jiān)84號】
延伸閱讀
關(guān)于房產(chǎn)被查封后再出租的承租人不能對抗法院強制執(zhí)行問題，我們梳理了相關(guān)法院對此類問題的裁判觀點匯總，以供讀者參考。
一、執(zhí)行拍賣租賃房產(chǎn)時，可在評估承租人對房產(chǎn)投資費用的基礎上支付承租人相對合理的費用
案例一：中國農(nóng)業(yè)銀行股份有限公司南陽直屬支行與南陽孚達光電技術(shù)股份有限公司金融借款合同糾紛執(zhí)行裁定書【(2015)執(zhí)監(jiān)字第206號】
最高法院認為：“本案爭議的焦點問題有三個，第一，執(zhí)行法院從拍賣款中支付給抵押房產(chǎn)承租人陳慧650萬元裝修款是否合理、妥當；第二，第三次拍賣通知晚3天送達是否損害了孚達公司的合法權(quán)益；第三，評估報告是否過期、是否影響拍賣的效力。
關(guān)于執(zhí)行法院從拍賣款中支付給抵押房產(chǎn)承租人陳慧650萬元裝修款是否合理、妥當問題
《最高人民法院關(guān)于人民法院民事執(zhí)行中查封、扣押、凍結(jié)財產(chǎn)的規(guī)定》第二十六條第一款“被執(zhí)行人就已經(jīng)查封、扣押、凍結(jié)的財產(chǎn)所作的移轉(zhuǎn)、設定權(quán)利負擔或者其他有礙執(zhí)行的行為，不得對抗申請執(zhí)行人”的規(guī)定，明確了被執(zhí)行人在已查封的財產(chǎn)上設定的權(quán)利負擔，不得對抗申請執(zhí)行人。本案目前從當事人認可及執(zhí)行法院查明的事實來看，孚達公司與陳慧簽訂房屋租賃合同的事實是客觀存在的。雖然該房屋租賃合同對法院查封財產(chǎn)設定了負擔，但申請執(zhí)行人農(nóng)行南陽支行并未提異議。南陽中院執(zhí)行中，為了維護拍賣競買人實現(xiàn)案涉房產(chǎn)過戶的合法權(quán)益，同時，為了盡快取得拍賣款，實現(xiàn)申請執(zhí)行人的債權(quán)，保障拍賣、過戶等執(zhí)行工作順利進行，在評估陳慧對案涉房產(chǎn)投資費用的基礎上，支付承租人相對合理的費用，并保留一定金額留待解決爭議的做法是合理、妥當?shù)?。申訴人對陳慧取得上述費用如有爭議，可以通過訴訟或其他救濟途徑另行解決……綜上，河南高院（2015）豫法執(zhí)復字第00013號執(zhí)行裁定認定事實清楚，適用法律正確，應予維持。參照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百零四條，根據(jù)《最高人民法院關(guān)于人民法院執(zhí)行工作若干問題的規(guī)定（試行）》第129條之規(guī)定，裁定如下：
駁回南陽孚達光電技術(shù)股份有限公司的申訴請求?！?/p>
案例二：江蘇響水農(nóng)村商業(yè)銀行股份有限公司、江蘇射陽農(nóng)村商業(yè)銀行股份有限公司與江蘇響華置業(yè)有限公司、朱國俊等借款合同糾紛執(zhí)行裁定書【(2017)蘇執(zhí)復58號】
江蘇高院認為：“第一，《中華人民共和國物權(quán)法》第一百九十條規(guī)定：“ 訂立抵押合同前抵押財產(chǎn)已出租的，原租賃關(guān)系不受該抵押權(quán)的影響。抵押權(quán)設立后抵押財產(chǎn)出租的，該租賃關(guān)系不得對抗已登記的抵押權(quán)。”《最高人民法院關(guān)于人民法院民事執(zhí)行中查封、扣押、凍結(jié)財產(chǎn)的規(guī)定》 第二十六條規(guī)定：“被執(zhí)行人就已經(jīng)查封、扣押、凍結(jié)的財產(chǎn)所作的移轉(zhuǎn)、設定權(quán)利負擔或者其他有礙執(zhí)行的行為，不得對抗申請執(zhí)行人。第三人未經(jīng)人民法院準許占有查封、扣押、凍結(jié)的財產(chǎn)或者實施其他有礙執(zhí)行的行為的，人民法院可以依據(jù)申請執(zhí)行人的申請或者依職權(quán)解除其占有或者排除其妨害?！北景钢?，高麗華與響華置業(yè)公司于2012年12月31日簽訂《灌江大酒店承包經(jīng)營合同》，該合同訂立時間在響華置業(yè)公司將上述承包經(jīng)營的資產(chǎn)抵押給射陽農(nóng)商行、響水農(nóng)商行，以及鹽城中院對上述承包經(jīng)營的資產(chǎn)查封之后，故高麗華主張的本案承包經(jīng)營權(quán)不能對抗本案的債權(quán)人射陽農(nóng)商行、響水農(nóng)商行以及廣博金穗公司，亦不能對抗本案對上述承包經(jīng)營資產(chǎn)的執(zhí)行。對于高麗華以其承租灌江大酒店為由，對鹽城中院要求其限期撤場提出的異議，本院依法不予支持?！?/p>
案例三：鄂州市源緣園房地產(chǎn)發(fā)展有限公司、廣發(fā)銀行股份有限公司無錫支行與鄂州市源緣園房地產(chǎn)發(fā)展有限公司、無錫市海蘭云天浴業(yè)有限公司等金融借款合同糾紛執(zhí)行裁定書【(2015)蘇執(zhí)復字第00153號】
江蘇高院認為：“無錫中院協(xié)助執(zhí)行通知書將案涉房屋交由花園道公司維護并管理沒有法律依據(jù)?！蹲罡呷嗣穹ㄔ宏P(guān)于人民法院民事執(zhí)行中查封、扣押、凍結(jié)財產(chǎn)的規(guī)定》第十二條規(guī)定，查封、扣押的財產(chǎn)不宜由人民法院保管的，人民法院可以指定被執(zhí)行人負責保管；不宜由被執(zhí)行人保管的，可以委托第三人或者申請執(zhí)行人保管。由人民法院指定被執(zhí)行人保管的財產(chǎn)，如果繼續(xù)使用對該財產(chǎn)的價值無重大影響，可以允許被執(zhí)行人繼續(xù)使用；由人民法院保管或者委托第三人、申請執(zhí)行人保管的，保管人不得使用?！蹲罡呷嗣穹ㄔ宏P(guān)于人民法院民事執(zhí)行中查封、扣押、凍結(jié)財產(chǎn)的規(guī)定》第二十六條第二款規(guī)定，第三人未經(jīng)人民法院準許占有查封、扣押、凍結(jié)的財產(chǎn)或者實施其他有礙執(zhí)行的行為的，人民法院可以依據(jù)申請執(zhí)行人的申請或者依職權(quán)解除其占有或者排除其妨害。依據(jù)上述司法解釋規(guī)定，首先應由被執(zhí)行人對涉案房屋進行保管，只有在不宜由被執(zhí)行人保管情況下才可以委托申請執(zhí)行人或第三人進行保管。案外人花園道公司在無錫中院已于2012年2月23日查封涉案26套房屋的情況下，未經(jīng)執(zhí)行法院無錫中院同意即于2013年8月占有、處分了查封房屋。鑒于本案目前情況，本案執(zhí)行案件當事人被執(zhí)行人（××）及申請執(zhí)行人均不同意由花園道公司維護管理查封房屋，而花園道公司不僅非法占有、使用涉案房屋還設定了權(quán)利負擔，實際上妨礙了法院的執(zhí)行?；▓@道公司也自認從2013年9月至今通過承租轉(zhuǎn)租已收取了近百萬元的租金收益，但至今未向無錫中院交付。無錫中院將涉案查封房屋交由案外人花園道公司維護管理沒有法律依據(jù)，顯屬不當?！?/p>
案例四：胡忠貴與巢湖農(nóng)村商業(yè)銀行股份有限公司欄桿支行、劉翔等執(zhí)行異議之訴二審民事判決書【(2014)皖民二終字第00196號】
安徽高院認為：“綜合各方當事人舉證、質(zhì)證及訴辯意見，本案二審的爭議焦點為：胡忠貴訴請確認其繼續(xù)享有案涉門面房的合法租賃權(quán)是否有事實和法律依據(jù)。
巢湖農(nóng)商行欄桿支行訴劉守庭借款糾紛一案由原巢湖市中級人民法院審理，該院于2007年9月20日作出（2007）巢民二初字第30號民事判決。因劉守庭未履行上述生效法律文書，巢湖農(nóng)商行欄桿支行申請強制執(zhí)行。在執(zhí)行過程中，原巢湖市中級人民法院于2010年2月2日作出的（2009）巢民三終第0470號民事判決及安徽省高級人民法院于2010年12月7日作出的（2010）皖執(zhí)復字第0017號執(zhí)行裁定均確認東苑新村12幢1號門面房系劉守庭、李愛萍夫妻共有財產(chǎn)，可以作為執(zhí)行財產(chǎn)，故巢湖農(nóng)商行欄桿支行申請原審法院執(zhí)行該房屋并無不當。
原巢湖市中級人民法院在審理巢湖農(nóng)商行欄桿支行訴劉守庭借款糾紛一案期間，于2007年7月16日作出（2007）巢民二初字第30號民事裁定，對東苑新村12幢1號門面房等財產(chǎn)予以查封，并向房產(chǎn)部門發(fā)出協(xié)助執(zhí)行通知書。即劉翔與胡忠貴2009年2月1日簽訂《房屋租賃協(xié)議》時，該房屋已經(jīng)被原巢湖市中級人民法院采取查封措施。胡忠貴雖辯稱劉翔曾向原巢湖市中級人民法院提出財產(chǎn)保全異議，但未能提交證據(jù)證明原巢湖市中級人民法院已經(jīng)依法解除對上述房產(chǎn)的查封手續(xù)。故原審法院依據(jù)《最高人民法院關(guān)于人民法院民事執(zhí)行中查封、扣押、凍結(jié)財產(chǎn)的規(guī)定》第二十六條關(guān)于“被執(zhí)行人就已經(jīng)查封、扣押、凍結(jié)的財產(chǎn)所作的移轉(zhuǎn)、設定權(quán)利負擔或者其他有礙執(zhí)行的行為，不得對抗申請執(zhí)行人。第三人未經(jīng)人民法院準許占有查封、扣押、凍結(jié)的財產(chǎn)或者實施其他有礙執(zhí)行的行為的，人民法院可以依據(jù)申請執(zhí)行人的申請或者依職權(quán)解除其占有或者排除其妨害”的規(guī)定，認為人民法院依據(jù)巢湖農(nóng)商行欄桿支行的申請，可以解除胡忠貴對該房屋的占有正確。胡忠貴關(guān)于原審判決適用法律錯誤的理由不能成立，本院不予支持。至于胡忠貴關(guān)于其與劉翔之間簽訂的《房屋租賃協(xié)議》效力應如何認定的問題，如上述所述，因該份協(xié)議簽訂時案涉房屋已經(jīng)被人民法院查封，故《房屋租賃協(xié)議》是否有效均不得對抗申請執(zhí)行人，原審法院對該份合同效力未予認定并無不當，胡忠貴此節(jié)上訴理由不能成立，本院不予支持?！?/p>
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原標題： 最高法院:房產(chǎn)先查封后出租,承租人能否以租賃權(quán)對抗強制執(zhí)行?|保全與執(zhí)行
