地產(chǎn)資管網(wǎng) 作者：商辦資管
來源：地產(chǎn)資管網(wǎng)（ID：thefutureX）
8月28日，聯(lián)辦企業(yè)創(chuàng)富港發(fā)布2021年半年報。數(shù)據(jù)顯示，2021年上半年創(chuàng)富港實現(xiàn)營業(yè)收入3.11億元，同比增長10.69%；實現(xiàn)凈利潤1528萬元。
截至2021年6月30日，創(chuàng)富港全國簽約門店數(shù)量超200家，全國簽約門店建筑面積合計29.30萬平方米。
從半年報來看，將聯(lián)合辦公等同于“二房東”的觀念已然落伍，聯(lián)辦企業(yè)的科技化屬性正變得越來越強。創(chuàng)富港在半年報中將自己定義為“通過多層次智能信息技術(shù)平臺提供共享辦公服務(wù)和互助社群”的專業(yè)連鎖企業(yè)。
公司披露，已自主研發(fā)應(yīng)用多層次的信息技術(shù)平臺和智能化系統(tǒng)，包括BCMS商務(wù)中心綜合管理系統(tǒng)、BITS智能秘書接電服務(wù)系統(tǒng)、方圓間APP和社群交流平臺、銀企直連自動付款系統(tǒng)、BCMS-CLOUD自動記賬系統(tǒng)等。
數(shù)據(jù)顯示，到2025年，全球GDP的60%以上將是數(shù)字化，而數(shù)字化的進程，也將打破企業(yè)對辦公空間選擇的傳統(tǒng)觀念：一方面，員工的辦公體驗正逐漸成為企業(yè)選擇辦公空間的重要考量因素，另一方面，企業(yè)也逐步關(guān)注到辦公空間的數(shù)字科技感給辦公效率帶來的提升。
傳統(tǒng)的辦公空間已然不能滿足需求了，新型的辦公空間承載更多期待，科技化是一個明顯的趨勢。
本文將以創(chuàng)富港為例，探討聯(lián)合辦公企業(yè)成為“科技”企業(yè)的可行路徑。
01
項目規(guī)模是前提
從技術(shù)角度來看，聯(lián)合辦公空間中常見的數(shù)字化技術(shù)包括：
建筑信息建模(BIM)，BIM可以通過掃描建筑物，將建筑工程以虛擬的三維模型呈現(xiàn),以便管理者更加直觀地了解項目所需的時間和成本。
機器學(xué)習(xí)， 如，基于現(xiàn)有建筑布局和會議室使用情況,神經(jīng)網(wǎng)絡(luò)技術(shù)可預(yù)測新空間中會議室的使用率,從而確定建筑布局。
區(qū)塊鏈技術(shù)，可以更為有效地管理合作協(xié)議、采購、付款等多個工作流程，并且具有更好的可追溯性。
無論是機器學(xué)習(xí)，還是區(qū)塊鏈技術(shù)，前提都需要線下數(shù)據(jù)的支撐，而線下數(shù)據(jù)來自于線下項目，只有達到一定體量的項目規(guī)模，積累的線下數(shù)據(jù)才能發(fā)揮價值。簡單來說，數(shù)據(jù)需要積累，科技需要積累。
以創(chuàng)富港為例，在十多年的積累中，已經(jīng)形成了2萬多個樓盤的模型，其中有2000多個具有詳細的測評記錄，已選擇的和在選的有300多個項目，正是基于這些項目數(shù)據(jù)，包括交通數(shù)據(jù)、商圈數(shù)據(jù)、周邊配套數(shù)據(jù)、內(nèi)部結(jié)構(gòu)數(shù)據(jù)等，才形成了自己的測評模型。
根據(jù)睿和智庫統(tǒng)計，從項目數(shù)量來看，創(chuàng)富港達到200＋個，優(yōu)客工場達到158個，而其他大部分聯(lián)辦企業(yè)項目數(shù)量不足50個；從在管面積來看，目前行業(yè)中，筑夢之星、優(yōu)客工場、創(chuàng)富港達到20萬平米以上。
各聯(lián)辦企業(yè)基本情況統(tǒng)計表
睿和智庫制圖
顯然，目前聯(lián)合辦公行業(yè)頭部格局逐漸成型，科技應(yīng)用只有在企業(yè)擁有足夠的在管面積和客戶積累的前提下，才能發(fā)揮其優(yōu)勢效應(yīng)，否則對于企業(yè)來講只是無端的消耗。
02
可持續(xù)投入是基礎(chǔ)
數(shù)據(jù)顯示，對于連鎖型業(yè)態(tài)來說，眾多項目的管理和運營，僅管理系統(tǒng)的開發(fā)成本就已在千萬級別以上。
睿和智庫認為，科技應(yīng)用應(yīng)考慮成本，聯(lián)辦空間的租金盡管存在差異，但有天花板，成本過高的科技開發(fā)不可持續(xù)。
數(shù)據(jù)顯示，創(chuàng)富港2021年上半年的實際收入超過3.11億元；2021年上半年優(yōu)客工場總營業(yè)收入5億元；2020年筑夢空間營收為3465萬美元，約為2.4億人民幣。
盈利方面，創(chuàng)富港2021年上半年實現(xiàn)經(jīng)營活動現(xiàn)金流凈額1.91億元，實現(xiàn)凈利潤0.15億元；非美國通用會計準則下，優(yōu)客工場2021年二季度調(diào)整后EBITDA虧損為2,194萬元，一季度虧損為3,297萬元；2020年筑夢之星凈虧損為1968萬美元。
在企業(yè)快速發(fā)展多形態(tài)的辦公需求的背景下，聯(lián)合辦公行業(yè)期望走向科技賦能的新征程。然而在多數(shù)品牌都在打“科技牌”的當(dāng)下，如何把科技概念落地到實處，如何在滿足服務(wù)企業(yè)辦公效率的同時平衡開發(fā)成本，成為評估聯(lián)合辦公企業(yè)科技化進程的核心。
以創(chuàng)富港為例，2021年上半年公司研發(fā)費用500萬元，較上年增加100萬元，增長25%。創(chuàng)富港之所以能夠在行業(yè)低谷期還在加大研發(fā)費用的投入，原因還是在于其營收規(guī)模，特別是持續(xù)的盈利能力。
事實上，聯(lián)合辦公頭部企業(yè)的技術(shù)優(yōu)勢已經(jīng)了差異，以研發(fā)團隊的規(guī)模為例，數(shù)據(jù)顯示，截至2020年6月30日，筑夢之星僅由5名工程人員組成研發(fā)團隊，而創(chuàng)富港的技術(shù)研發(fā)人員已達到46人。
03
降本增效是方向
在一份內(nèi)部資料中，創(chuàng)富港強調(diào)其科技賦能聚焦于四個價值方向：內(nèi)控流程規(guī)范、空間及服務(wù)、提升員工效能、提升會員效能。
創(chuàng)富港科技賦能的四個方向
睿和智庫制圖
可以看到，上述四個價值方向主要還是圍繞企業(yè)的精細化管理而來，怎么降低成本，怎么提高空間的運營效率，對于入駐企業(yè)來說，科技化的應(yīng)用手段能否使其辦公更有效率。
比如，在服務(wù)方面，創(chuàng)富港所有的服務(wù)都用IT作為支持，用IT去配合，包括快遞收發(fā)件，研發(fā)了智能快遞柜，把人工收發(fā)件轉(zhuǎn)化成自助；復(fù)印系統(tǒng)，研發(fā)了自助的復(fù)印機，與APP對接；有自助的會議室預(yù)定系統(tǒng)等。
比如，在財務(wù)核算方面，創(chuàng)富港財務(wù)能做到自動收款、自動做賬，全國200＋個聯(lián)合辦公空間，一天2000筆收款實現(xiàn)自動支付，資金歸集。
創(chuàng)富港降本增效動作
睿和智庫制圖
04
體系化是目標
從科技應(yīng)用的場景來看，睿和智庫認為，“空間”、“企業(yè)”、“人”是聯(lián)合辦公企業(yè)科技應(yīng)用的三個維度。
科技應(yīng)用場景內(nèi)容表
睿和智庫制圖
目前創(chuàng)富港的科技應(yīng)用范圍主要包括智能硬件物聯(lián)網(wǎng)、會議室預(yù)定系統(tǒng)、自助文印系統(tǒng)、BITS商務(wù)智能電話系統(tǒng)、AI無人值守超級前臺、方圓間APP，等等，正是圍繞“空間”、“企業(yè)”、“人”三個維度展開的。
創(chuàng)富港科技應(yīng)用及表現(xiàn)
睿和智庫制圖
對于未來，創(chuàng)富港提出了“科技賦能創(chuàng)業(yè)”，構(gòu)建出全方位科技體系的目標。據(jù)介紹，未來創(chuàng)富港的科技賦能十大方向包括：管理、選址、裝修、開店、營銷及服務(wù)管理、空間（物聯(lián)網(wǎng)、互聯(lián)網(wǎng)、人工智能）、創(chuàng)富港服務(wù)（物聯(lián)網(wǎng)、互聯(lián)網(wǎng)、人工智能）、第三方服務(wù)（互聯(lián)網(wǎng)、大數(shù)據(jù)）、會員服務(wù)、社群。
由此可見，創(chuàng)富港通過積累，將科技化應(yīng)用到全鏈條組織管理、全周期企業(yè)服務(wù)中去，形成良性的迭代發(fā)展趨勢。
結(jié)語
國內(nèi)聯(lián)合辦公市場經(jīng)過數(shù)年的發(fā)展已經(jīng)趨于成熟，告別了野蠻生長的年代，未來無論是選址、經(jīng)營決策以及企業(yè)服務(wù)都愈發(fā)顯現(xiàn)出科技信息化的必要性。
聯(lián)合辦公科技的脫虛向?qū)?，可以理解為信息化系統(tǒng)的完善，應(yīng)用場景的豐富，但更多的其實還是對于科技價值的重新認知。也即是，在行業(yè)早期，市場更關(guān)注企業(yè)的資源實力、擴張能力、金融能力等，科技更多是點綴或包裝的價值。如今來到了倡導(dǎo)精細化運營、精細化管理的時代，科技作為實現(xiàn)目標的核心手段自然價值凸顯。
從這個角度來說，始終專注于精細化運營的創(chuàng)富港有著一定的優(yōu)勢，其在科技化應(yīng)用方面目標清晰、投入穩(wěn)定、發(fā)展可持續(xù)。
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