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“爛尾樓”對(duì)銀行房貸業(yè)務(wù)真的影響不大嗎?

愉見(jiàn)財(cái)經(jīng) 愉見(jiàn)財(cái)經(jīng)
2022-08-15 18:28 3472 0 0
前些天,本號(hào)跟大家聊了聊“爛尾樓”的話題,不過(guò)主要是從接盤(pán)資金安排與預(yù)售制角度討論的。1,今晚的稿件,是從“爛尾樓”對(duì)銀行涉房類貸款業(yè)務(wù)的影響面來(lái)觀察的;前不久呢,被卷入“爛尾樓”輿論的各大銀行先后公開(kāi)回應(yīng),大意是說(shuō),房貸業(yè)務(wù)目前占我們貸款余額比例小,風(fēng)險(xiǎn)是可控的。

   作者 | 愉見(jiàn)財(cái)經(jīng)


前些天,本號(hào)跟大家聊了聊“爛尾樓”的話題,不過(guò)主要是從接盤(pán)資金安排與預(yù)售制角度討論的。我們會(huì)持續(xù)跟進(jìn)這個(gè)話題,預(yù)告一下:

1,今晚的稿件,是從“爛尾樓”對(duì)銀行涉房類貸款業(yè)務(wù)的影響面來(lái)觀察的;

2,下周還會(huì)出一篇深度,目前“愉見(jiàn)財(cái)經(jīng)”已經(jīng)采訪了多家銀行的相關(guān)業(yè)務(wù)人士,聊到的是銀行監(jiān)管賬戶里的“預(yù)售資金”迷蹤,記得來(lái)看。

好,說(shuō)今天的正題。前不久呢,被卷入“爛尾樓”輿論的各大銀行先后公開(kāi)回應(yīng),大意是說(shuō),房貸業(yè)務(wù)目前占我們貸款余額比例小,風(fēng)險(xiǎn)是可控的。


那么,銀行房類貸款究竟是何情況?這篇文章將以房類貸款發(fā)放的主力銀行——6家國(guó)有大型銀行為觀察主體,給大家盤(pán)點(diǎn)一下房類貸款規(guī)模、業(yè)務(wù)占比、不良率等重點(diǎn)指標(biāo)數(shù)據(jù)。


一、個(gè)人金融業(yè)務(wù)——個(gè)人住房貸款


說(shuō)到各家銀行房貸余額占比較小,一個(gè)不容忽視的大背景便是監(jiān)管制約因素。2020年12月31日,中國(guó)人民銀行、中國(guó)銀保監(jiān)會(huì)聯(lián)合發(fā)布了一份重磅文件——《關(guān)于建立銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)房地產(chǎn)貸款集中度管理制度的通知》(下稱《通知》),分檔設(shè)置了房地產(chǎn)貸款余額占比和個(gè)人住房貸款余額占比兩個(gè)上限,并對(duì)超過(guò)上限的銀行設(shè)置過(guò)渡期,同時(shí)建立了區(qū)域差別化調(diào)節(jié)機(jī)制。

《通知》頒布后,房貸集中度管理這項(xiàng)重點(diǎn)工作,立馬被各大銀行提上日程。銀行的動(dòng)作傳導(dǎo)至市場(chǎng)后,購(gòu)房者最為直接的感受就是——房貸審批從嚴(yán)了、放款速度變慢了,甚至有銀行直接停貸。回顧當(dāng)時(shí)的新聞報(bào)道,標(biāo)題直接點(diǎn)名房貸“變天”,部分銀行表示房貸額度緊張、辦房貸要排隊(duì):
銀行素來(lái)有“貸款放年頭、存款沖年尾”的習(xí)慣,而當(dāng)時(shí),明明是在2021年年初,房貸額度卻不夠用,這種情況,再往更早些年去看是相當(dāng)罕見(jiàn)的。


房貸的“緊俏”程度愈演愈烈,引發(fā)監(jiān)管關(guān)注。2021年第三季度金融統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)新聞發(fā)布會(huì)上,央行回應(yīng)了市場(chǎng)熱議的個(gè)人住房貸款趨緊現(xiàn)狀,并提出指導(dǎo)主要銀行保持房地產(chǎn)信貸平穩(wěn)有序。


所以結(jié)論就是,總體看,2021年主要銀行的房貸業(yè)務(wù)規(guī)模有小幅增長(zhǎng),但在所有貸款業(yè)務(wù)中的占比卻有所下降,如圖1所示:


圖1:2020及2021年6家國(guó)有大型銀行個(gè)人住房貸款情況
資料整理自各銀行2021年年度報(bào)告,愉見(jiàn)財(cái)經(jīng)整理做圖。
備注:統(tǒng)計(jì)口徑方面,如存有集團(tuán)、本行兩種的,以本行口徑為準(zhǔn),且剔除境外業(yè)務(wù)。


6家國(guó)有大行中,建行、工行、農(nóng)行個(gè)人房貸業(yè)務(wù)的絕對(duì)規(guī)模分列前三甲。這些銀行的2021年的個(gè)人住房貸款絕對(duì)規(guī)模有所上升,但在所有貸款業(yè)務(wù)中的占比卻有所下降。以建行為例,其2020年個(gè)人住房貸款在所有貸款(包括個(gè)人貸款、對(duì)公貸款等)的占比為34.73%,到2021年下降到33.96%,中國(guó)銀行則從34.71%下降到33.32%。總體看,基本上體現(xiàn)了監(jiān)管所希望的“平穩(wěn)有序”。


再來(lái)看不良數(shù)據(jù)?!锻ㄖ烦雠_(tái)前商業(yè)銀行對(duì)個(gè)人住房貸款的顯著偏好并不是無(wú)條件的,與其資產(chǎn)質(zhì)量密切相關(guān)。像建行副行長(zhǎng)就在業(yè)績(jī)會(huì)上公開(kāi)表示過(guò),個(gè)人按揭貸款等業(yè)務(wù)資產(chǎn)質(zhì)量較好。這里以農(nóng)行2021年各貸款業(yè)務(wù)的不良數(shù)據(jù)為例:


可以看出,個(gè)貸業(yè)務(wù)中,信用卡、消費(fèi)貸、經(jīng)營(yíng)貸的不良率分別為0.99%、1.33%、0.64%,而個(gè)人住房貸款僅為0.36%;工行的不良數(shù)據(jù)同樣如此,0.24%的不良率在所有類型的貸款業(yè)務(wù)中表現(xiàn)最優(yōu):



個(gè)人房貸較好的質(zhì)量離不開(kāi)房貸申請(qǐng)人對(duì)信用的珍惜。好不容易湊齊的首付,甚至掏空了“六個(gè)錢包”,誰(shuí)愿意看到因?yàn)椴话磿r(shí)還款,房子重新被收回的情況呢?


二、公司金融業(yè)務(wù)——房地產(chǎn)行業(yè)貸款


除了個(gè)人住房貸款以外,《通知》還就行業(yè)性質(zhì)的房地產(chǎn)貸款占比提出要求。文件中對(duì)于過(guò)渡期的表述是:


“2020年12月末,銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)房地產(chǎn)貸款占比、個(gè)人住房貸款占比超出管理要求,超出2個(gè)百分點(diǎn)以內(nèi)的,業(yè)務(wù)調(diào)整過(guò)渡期為自本通知實(shí)施之日起2年;超出2個(gè)百分點(diǎn)及以上的,業(yè)務(wù)調(diào)整過(guò)渡期為自本通知實(shí)施之日起4年。房地產(chǎn)貸款占比、個(gè)人住房貸款占比的業(yè)務(wù)調(diào)整過(guò)渡期分別設(shè)置。”


到目前,《通知》的首批過(guò)渡期還未到期。監(jiān)管給出的集中度計(jì)算公式是:
“愉見(jiàn)財(cái)經(jīng)”觀察到,無(wú)論是個(gè)人住房貸款還是房地產(chǎn)貸款,均處于調(diào)整的動(dòng)態(tài)過(guò)程中,但這種調(diào)整并不是單純壓縮兩項(xiàng)貸款的余額,而是通過(guò)擴(kuò)大人民幣各項(xiàng)貸款余額,也就是擴(kuò)大分母的方式,來(lái)使得占比減小。


如下表,6家國(guó)有大行2021年的房地產(chǎn)貸款絕對(duì)規(guī)模均有所上升:

表1:2020及2021年6家國(guó)有大型銀行房地產(chǎn)行業(yè)貸款情況
資料來(lái)自各銀行2021年年度報(bào)告,愉見(jiàn)財(cái)經(jīng)制表。


但比例依然有所下降,例如建行房地產(chǎn)貸款比例從4.11%下降到3.89%。而從不良率來(lái)看,房地產(chǎn)行業(yè)貸款的表現(xiàn)就沒(méi)有個(gè)人住房貸款那么優(yōu)質(zhì)了,多家銀行的不良率從2020年到2021年均有所上升。以農(nóng)行為例,從1.81%上升到3.39%;再與其他行業(yè)進(jìn)行對(duì)比,其不良率僅次于制造業(yè)和采礦業(yè):


盡管房地產(chǎn)行業(yè)的信用風(fēng)險(xiǎn)有所上升,但如果對(duì)房地產(chǎn)融資進(jìn)行更為嚴(yán)格的限制,并不見(jiàn)得能迎來(lái)理想結(jié)果,這兩天也有不少反對(duì)取消“預(yù)售制”的聲音出來(lái)??偠灾幚淼闹骶€思想仍應(yīng)以“穩(wěn)”字當(dāng)頭。


三、未來(lái)房貸業(yè)務(wù)何去何從?


在年報(bào)中,一些銀行已經(jīng)提到了市場(chǎng)上房地產(chǎn)業(yè)務(wù)相關(guān)的風(fēng)險(xiǎn)。講得比較詳細(xì)的是郵儲(chǔ)銀行,提及房地產(chǎn)行業(yè)的信用風(fēng)險(xiǎn)上升以及會(huì)影響到產(chǎn)業(yè)鏈上下游:


“房企融資大幅收縮,商品房銷售景氣度持續(xù)走弱。房地產(chǎn)行業(yè)整體信用風(fēng)險(xiǎn)上升,個(gè)別房地產(chǎn)企業(yè)資金鏈斷裂,出現(xiàn)債務(wù)違約事件,同時(shí)引發(fā)房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈上下游行業(yè)如房屋建筑業(yè)、建筑裝飾和其他建筑業(yè)、建筑安裝業(yè)、家具制造業(yè)等的需求下降、資金周轉(zhuǎn)承壓?!?/span>


其他銀行也或多或少提到了涉房風(fēng)險(xiǎn),并進(jìn)行了相應(yīng)表態(tài),這里匯總?cè)缦拢?/span>


根據(jù)財(cái)報(bào)內(nèi)容,銀行涉房的重點(diǎn)行動(dòng)主要集中于以下三個(gè)方面:


一是響應(yīng)監(jiān)管精神。主要涉及各項(xiàng)合規(guī)工作,例如堅(jiān)持“房住不炒”定位,落實(shí)國(guó)家房地產(chǎn)調(diào)控政策和房地產(chǎn)金融審慎管理制度要求,嚴(yán)格執(zhí)行差別化住房信貸政策,繼續(xù)對(duì)商業(yè)性房地產(chǎn)投融資實(shí)施限額管理等。


二是滿足合理需求。例如個(gè)人住房貸款方面,執(zhí)行差別化住房信貸政策,積極支持居民家庭合理住房需求尤其是首套房的需求。再如房地產(chǎn)企業(yè)方面,積極滿足房企合理融資需求,保持房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款平穩(wěn)、均衡、有序投放等。


三是保障平穩(wěn)發(fā)展。不止一家銀行提到了“保交樓”的目標(biāo),這也是“爛尾樓”業(yè)主們最核心的訴求。當(dāng)然,要想實(shí)現(xiàn)“三穩(wěn)”(穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房?jī)r(jià)、穩(wěn)預(yù)期)、“三保”(保交樓、保民生、保穩(wěn)定),既需住建部門與金融部門形成合力,同時(shí)也離不開(kāi)地方政府的支持。


綜合看,在集中度規(guī)定的影響下,商業(yè)銀行早已著手房貸業(yè)務(wù)的風(fēng)險(xiǎn)管理,并且已經(jīng)將房地產(chǎn)行業(yè)的應(yīng)對(duì)舉措貫穿在日常工作中,結(jié)合此前銀行公示的各項(xiàng)數(shù)據(jù)來(lái)看,確實(shí)“影響不大”、“風(fēng)險(xiǎn)可控”。


但我們更應(yīng)該意識(shí)到,落在財(cái)務(wù)報(bào)表上的指標(biāo)數(shù)據(jù),背后承載了千家萬(wàn)戶的生活希望。對(duì)于龐大的商業(yè)銀行來(lái)說(shuō)微不足道的“可控”風(fēng)險(xiǎn),對(duì)于一個(gè)掏空家里所有積蓄還背上巨額貸款的小家庭來(lái)說(shuō)卻可能是100%的滅頂之災(zāi)。


不論如何,“穩(wěn)”字當(dāng)頭的環(huán)境下需要各方協(xié)調(diào),將保障個(gè)人住房復(fù)工、交房作為首要內(nèi)容,同時(shí)也要考慮建立起防范“爛尾樓”工程的長(zhǎng)效機(jī)制,對(duì)預(yù)售機(jī)制、資金監(jiān)管機(jī)制等作出進(jìn)一步夯實(shí)與優(yōu)化,切莫讓為住房拼盡全力的那些人們,最后流離失所。


注:文章為作者獨(dú)立觀點(diǎn),不代表資產(chǎn)界立場(chǎng)。

題圖來(lái)自 Pexels,基于 CC0 協(xié)議

本文由“愉見(jiàn)財(cái)經(jīng)”投稿資產(chǎn)界,并經(jīng)資產(chǎn)界編輯發(fā)布。版權(quán)歸原作者所有,未經(jīng)授權(quán),請(qǐng)勿轉(zhuǎn)載,謝謝!

原標(biāo)題: 深度 | “爛尾樓”對(duì)銀行房貸業(yè)務(wù)真的影響不大嗎?| 愉見(jiàn)財(cái)經(jīng)

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    劉韜律師,現(xiàn)為河南乾元昭義律師事務(wù)所律師。華北水利水電大學(xué)法學(xué)學(xué)士,中國(guó)政法大學(xué)在職研究生,美國(guó)注冊(cè)管理會(huì)計(jì)師(CMA)、基金從業(yè)資格、上市公司獨(dú)立董事資格。對(duì)法律具有較深領(lǐng)悟與把握。專業(yè)領(lǐng)域:公司法、合同法、物權(quán)法、擔(dān)保法、證券投資基金法、不良資產(chǎn)處置、私募基金管理人設(shè)立及登記備案法律業(yè)務(wù)、不良資產(chǎn)掛牌交易等。 劉韜律師自2010年至今,先后為河南新民生集團(tuán)、中國(guó)工商銀行河南省分行、平頂山銀行鄭州分行、河南投資集團(tuán)有限公司、鄭州高新產(chǎn)業(yè)投資基金有限公司、光大鄭州國(guó)投新產(chǎn)業(yè)投資基金合伙企業(yè)(有限合伙)、光大徳尚投資管理(深圳)有限公司、河南中智國(guó)?;鸸芾碛邢薰?、 蘭考縣城市建設(shè)投資發(fā)展有限公司、鄭東新區(qū)富生小額貸款公司等企事業(yè)單位提供法律服務(wù),為鄭州科慧科技、河南杰科新材料、河南雄峰科技新三板掛牌、定向發(fā)行股票、股權(quán)并購(gòu)等提供法律服務(wù)。 為鄭州信大智慧產(chǎn)業(yè)創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)發(fā)展基金、鄭州市科技發(fā)展投資基金、鄭州澤賦北斗產(chǎn)業(yè)發(fā)展投資基金、河南農(nóng)投華晶先進(jìn)制造產(chǎn)業(yè)投資基金、河南高創(chuàng)正禾高新科技成果轉(zhuǎn)化投資基金、河南省國(guó)控互聯(lián)網(wǎng)產(chǎn)業(yè)創(chuàng)業(yè)投資基金設(shè)立提供法律服務(wù)。辦理過(guò)擔(dān)保公司、小額貸款公司、村鎮(zhèn)銀行、私募股權(quán)投資基金的設(shè)立、法律文書(shū)、交易結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì),不良資產(chǎn)處置及訴訟等業(yè)務(wù)。 近兩年主要從事私募基金管理人及私募基金業(yè)務(wù)、不良資產(chǎn)處置及訴訟,公司股份制改造、新三板掛牌及股票發(fā)行、股權(quán)并購(gòu)項(xiàng)目法律盡職調(diào)查、法律評(píng)估及法律路徑策劃工作。 專業(yè)領(lǐng)域:企事業(yè)單位法律顧問(wèn)、金融機(jī)構(gòu)債權(quán)債務(wù)糾紛、并購(gòu)法律業(yè)務(wù)、私募基金管理人設(shè)立登記及基金備案法律業(yè)務(wù)、新三板法律業(yè)務(wù)、民商事經(jīng)濟(jì)糾紛等。

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