在我國，物業(yè)服務商的選定有兩種方式：

第一種是業(yè)主選聘模式，即社區(qū)的業(yè)主成立業(yè)主大會，或委托業(yè)主委員會通過公開或非公開方式選擇物業(yè)服務商；

第二種是房地產(chǎn)企業(yè)選聘模式，又可分為兩種具體情況：

（1）是房地產(chǎn)開發(fā)項目在銷售完成前，為了提升用戶體驗和項目形象，一般由開發(fā)商先行選定物業(yè)服務商對新盤（社區(qū)）提供物業(yè)管理服務，一般合同期限為1-3年，當業(yè)主大會或業(yè)主委員會成立后，另行選聘物業(yè)服務商，在這個過程中，業(yè)主在簽訂商品房買賣合同的時候都會同時配套簽署《前期物業(yè)服務合同》，業(yè)主承繼物業(yè)合同項下的權(quán)利義務；

（2）是房地產(chǎn)項目建成后大部分由開發(fā)商以長期租賃運營為目的予以自持，并自行選定物業(yè)服務商提供物業(yè)管理服務。

第一種模式通常不會涉及物業(yè)服務費ABS項目融資，因為這需要一個在較大區(qū)域內(nèi)連鎖經(jīng)營的物業(yè)服務商發(fā)起，而物業(yè)服務本質(zhì)上屬于“輕資產(chǎn)、重服務”的勞動密集型產(chǎn)業(yè)；只有在第二種模式中，由于地產(chǎn)物業(yè)的分散性和服務費具備穩(wěn)定的現(xiàn)金流特性，使得房地產(chǎn)企業(yè)通過組建配套的物業(yè)服務公司為開發(fā)地產(chǎn)項目提供物業(yè)管理服務，鎖定一定期限內(nèi)物業(yè)服務費收入，集合不同區(qū)域同質(zhì)化的項目收入形成規(guī)模化，以物業(yè)服務費為基礎資產(chǎn)發(fā)行資產(chǎn)證券化產(chǎn)品成為過去幾年房地產(chǎn)企業(yè)重要的融資渠道。

二、 物業(yè)服務費作為ABS項目基礎資產(chǎn)的適格要件

雖然業(yè)內(nèi)一直盛傳“只要有穩(wěn)定現(xiàn)金流，就可以資產(chǎn)證券化”，但是根據(jù)證監(jiān)會的規(guī)則要求，作為能夠證券化的基礎資產(chǎn)，必須是“符合法律法規(guī)，權(quán)屬明確，可以產(chǎn)生獨立、可預測的現(xiàn)金流的可特定化的財產(chǎn)權(quán)利或者財產(chǎn)” ，企業(yè)應收款、租賃債權(quán)、信貸資產(chǎn)、信托受益權(quán)等財產(chǎn)權(quán)利以及不動產(chǎn)財產(chǎn)、不動產(chǎn)收益權(quán)等證監(jiān)會認可的財產(chǎn)或財產(chǎn)權(quán)利可以作為基礎資產(chǎn)。從過往已經(jīng)發(fā)行成功的案例來看，物業(yè)服務費作為ABS項目基礎資產(chǎn)需要具備一定的準入條件：

1. 能夠產(chǎn)生可預期的穩(wěn)定的現(xiàn)金流

資產(chǎn)證券化的核心要件在于，依托于基礎資產(chǎn)發(fā)生的現(xiàn)金流能夠作為資金本金及收益的兌付保證。在實務中，物業(yè)服務費作為一項債權(quán)資產(chǎn)或依附于物業(yè)服務收費權(quán)之上的資產(chǎn)收益權(quán)，其財產(chǎn)權(quán)益最終以包干制或酬金制的形式實現(xiàn)。采取包干制的物業(yè)服務費用構(gòu)成包括物業(yè)服務成本、法定稅費和物業(yè)管理企業(yè)的利潤（例如《北京市物業(yè)服務收費管理辦法（試行）》），一般由業(yè)主按其擁有物業(yè)的建筑面積交納，全部收入由物業(yè)服務商獨占享有，物業(yè)服務過程中發(fā)生的盈余或虧損由服務商享有或承擔；而實行酬金制的情況下，預收的物業(yè)服務支出屬于代管性質(zhì)，為所交納的業(yè)主所有，物業(yè)服務商不得將其用于物業(yè)服務合同約定以外的支出，但可按照約定比例提取酬金。從底層資產(chǎn)的權(quán)屬合規(guī)、規(guī)模及確定性因素考慮，包干制的收取模式比酬金制更適宜作為ABS項目的底層資產(chǎn)。

業(yè)主或物業(yè)使用人應當按照物業(yè)合同或房屋買賣合同約定的交付期開始交納物業(yè)費，物業(yè)延期未出售或未交付的，不影響物業(yè)費的收取，由開發(fā)建設單位全額承擔；另外，物業(yè)服務費可按月、按季或按年度計收，物業(yè)服務商依此得享有穩(wěn)定的收入來源。

根據(jù)建設部2003年頒布施行的《物業(yè)服務收費管理辦法》：“物業(yè)服務收費區(qū)分不同物業(yè)的性質(zhì)和特點分別實行政府指導價和市場調(diào)節(jié)價。具體定價形式由省、自治區(qū)、直轄市人民政府價格主管部門會同房地產(chǎn)行政主管部門確定?！?多數(shù)省份對住宅前期收費執(zhí)行指導價，非住宅物業(yè)服務收費、前期物業(yè)服務合同終止后的住宅物業(yè)服務收費執(zhí)行市場調(diào)節(jié)價（參考重慶市、山東省相關規(guī)定）。指導價以及相關價格備案的操作，一方面從總體上限制了底層資產(chǎn)的收益規(guī)模，另一方面也是對原始權(quán)益人收費權(quán)提供可預期保障。篩選入池基礎資產(chǎn)需要關注物業(yè)服務合同所約定收費標準合規(guī)性問題，確保不存在法律瑕疵。

2. 權(quán)屬明確，有法律依據(jù)

物業(yè)服務商收取并享有物業(yè)服務費的依據(jù)在于其與業(yè)主或開發(fā)商簽署的物業(yè)服務合同，有明確的支付模式。那么對于物業(yè)服務費作為基礎資產(chǎn)的合規(guī)性應當重點關注幾個方面：

（1） 物業(yè)服務合同應當具備法定的成立及生效要件，不存在《合同法》第52條規(guī)定的無效情形，也不存在其他可撤銷或終止的情形；

（2） 物業(yè)服務合同項下的基礎資產(chǎn)真實、合法、有效；

（3） 物業(yè)服務商真實、完整且合法的擁有基礎資產(chǎn)，基礎資產(chǎn)不存在抵押權(quán)、質(zhì)押權(quán)等權(quán)利限制；對于已經(jīng)存在權(quán)利受限情況、但能夠通過相關安排解除權(quán)利負擔的，一般被認為不構(gòu)成實質(zhì)性障礙，依然可以作為有效的基礎資產(chǎn)；

（4） 依法可以轉(zhuǎn)讓，ABS項目通過將基礎資產(chǎn)轉(zhuǎn)移給特殊目的載體以實現(xiàn)資產(chǎn)隔離和風險隔離，故而基礎資產(chǎn)應當排除轉(zhuǎn)讓受限的瑕疵。在底層資產(chǎn)篩選的過程中，應當注意物業(yè)服務費是否存在根據(jù)法律規(guī)定、或合同當事人約定、或合同性質(zhì)不宜轉(zhuǎn)讓的問題。但是，以物業(yè)服務費為收益來源的委托貸款收益權(quán)、信托受益權(quán)資產(chǎn)則另當別論，此時只需要考慮物業(yè)服務費的收益、處分是否受限，其收益權(quán)應當具備可讓與性。后文中我們將結(jié)合實務案例分析。

另外，物業(yè)合同一般會根據(jù)物業(yè)所在地管理辦法的要求提交有關主管部門進行備案。合同的備案與否并不影響物業(yè)合同本身以及物業(yè)費權(quán)益的效力，但有可能會產(chǎn)生行政責任，深圳交易所的問答意見中明確要求業(yè)務合同應當進行備案，且律師應對入池合同的合法合規(guī)性以及是否備案發(fā)表明確意見。

3. 法律關系標準化，具有同質(zhì)性

基礎資產(chǎn)必須具有同質(zhì)性，以便進行匯集來組建資產(chǎn)池。這種同質(zhì)性體現(xiàn)為基礎資產(chǎn)（債權(quán)、收益權(quán)）所涉及的法律關系標準化程度較高，基本基于格式化合同產(chǎn)生，在種類、信用質(zhì)量、利息、期限、到期日等方面具有同質(zhì)性，這樣才易于在證券化結(jié)構(gòu)中對資產(chǎn)的風險進行重組與配置。例如筆者所接觸的一單**物業(yè)ABS項目，其底層資產(chǎn)分散在北京、重慶、大連、南京四地，物業(yè)類型包括普通住宅、商業(yè)住宅、商業(yè)店鋪等，綜合有新建社區(qū)和成熟社區(qū)，但所有物業(yè)項目均按照地方工商局及住建委發(fā)布的格式合同簽署，收費方式統(tǒng)一采納包干制，并且成熟項目的物業(yè)管理經(jīng)驗已經(jīng)持續(xù)一段時間，可以有效采集有關資產(chǎn)表現(xiàn)情況的歷史數(shù)據(jù)。