法治揚(yáng)帆 來(lái)源：法治揚(yáng)帆（ID：fazhiyangfan）
裁判要旨
買(mǎi)賣尚處于租賃期間的房屋，出賣人應(yīng)當(dāng)告知買(mǎi)受人房屋租賃合同的內(nèi)容，但承租人的履約能力屬于商業(yè)風(fēng)險(xiǎn)范疇，不屬于出賣人先合同義務(wù)，買(mǎi)受人應(yīng)自行審查與承擔(dān)。租賃期間房屋產(chǎn)權(quán)發(fā)生變更，除當(dāng)事人有特別約定外，租金自產(chǎn)權(quán)變更之日歸買(mǎi)受人所有。買(mǎi)受人在產(chǎn)權(quán)變更后，因租金難以收取，以出賣人有締約過(guò)失、交付房屋存在瑕疵為由，要求出賣人承擔(dān)租金損失的，人民法院不予支持。
案號(hào)
一審：(2016)皖0111民初192號(hào)
二審：(2016)皖01民終3976號(hào)
再審：(2017)皖民申1312號(hào)
審理法院
一審：安徽省合肥市包河區(qū)人民法院
二審：安徽省合肥市中級(jí)人民法院
再審：安徽省高級(jí)人民法院
爭(zhēng)議焦點(diǎn)
案涉轉(zhuǎn)讓房屋系被建鑫公司出租的房屋，在承租人欠付租金的情況下，建鑫公司將該房屋進(jìn)行轉(zhuǎn)讓是否損害了買(mǎi)受人唐學(xué)富、龐華的利益，是否應(yīng)當(dāng)賠償其租金損失？
基本案情
2012年7月，唐學(xué)富、綠地建工合肥分公司、建鑫公司三方就綠地建工合肥分公司拖欠唐學(xué)富工程款事宜簽訂了《抵房補(bǔ)充協(xié)議》，協(xié)議確認(rèn)建鑫公司應(yīng)付綠地建工合肥分公司工程款3482萬(wàn)元；協(xié)議同時(shí)約定綠地建工合肥分公司購(gòu)買(mǎi)建鑫公司開(kāi)發(fā)的位于合肥市房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓給唐學(xué)富，購(gòu)房款從建鑫公司應(yīng)付給綠地建工合肥分公司的工程款中沖抵。2013年3月29日，唐學(xué)富、龐華與建鑫公司簽訂了15份《商品房買(mǎi)賣合同》，合同約定建鑫公司將標(biāo)的房屋出售給唐學(xué)富、龐華。每份合同的最后一頁(yè)補(bǔ)充協(xié)議欄均有建鑫公司員工書(shū)寫(xiě)的“客戶已知曉房屋已租賃，并承諾原租賃合同繼續(xù)有效”字樣。2013年4月10日，建鑫公司向唐學(xué)富、龐華轉(zhuǎn)賬支付了8個(gè)月的房屋租金1258712元（2012年8月1日至2013年3月31日期間）。2013年6月4日，唐學(xué)富、龐華辦理了上述房屋產(chǎn)權(quán)登記手續(xù)。
2013年3月5日，唐學(xué)富、龐華向建鑫公司發(fā)出一份催告函，要求建鑫公司支付租金1404396元及滯納金140439元。2013年4月23日，唐學(xué)富、龐華通過(guò)律師事務(wù)所再次向建鑫公司發(fā)函催要房租，建鑫公司拒付。2013年7月23日，建鑫公司向合肥市包河區(qū)人民法院起訴君悅公司，請(qǐng)求判令君悅公司支付拖欠的租金1404396元及違約金，但并未按租賃合同約定訴請(qǐng)解除合同。同時(shí)，建鑫公司申請(qǐng)人民法院對(duì)君悅公司經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所設(shè)備進(jìn)行保全（查封）。2014年3月6日，唐學(xué)富、龐華向合肥市包河區(qū)人民法院起訴建鑫公司和君悅公司，訴請(qǐng)君悅公司支付拖欠的租金2039114.88元及違約金20391.15元。2014年10月10日，唐學(xué)富、龐華撤回起訴。
另查明，2008年3月19日，建鑫公司（甲方）與君悅公司（乙方）簽訂一份《租賃合同》，合同約定乙方承租甲方開(kāi)發(fā)的案涉房屋。甲方自2008年4月1日前向乙方交付房屋。租賃期限自2008年4月1日起至2018年3月31日止。租賃期限10年，2018年3月31日到期。……乙方逾期支付，需按所欠繳租金與物管費(fèi)額的10%交付滯納金。合同簽訂后，建鑫公司君悅公司交納保證金，建鑫公司承租的房屋用于經(jīng)營(yíng)餐飲、KTV項(xiàng)目。期間，建鑫公司君悅公司支付了部分租金，尚欠2012年3月、2012年8月至2013年3月31日的租金。
安徽省高院認(rèn)為：
一、《合同法》第二百二十九條規(guī)定，租賃物在租賃期間發(fā)生所有權(quán)變動(dòng)的，不影響租賃合同的效力。據(jù)此，租賃物在租賃期間內(nèi)，所有權(quán)可以轉(zhuǎn)讓；所有權(quán)發(fā)生轉(zhuǎn)讓后，原租賃合同繼續(xù)有效。也即，買(mǎi)受人若購(gòu)買(mǎi)被出租人房屋，需接受原租賃合同的約束。本案中，雙方當(dāng)事人簽訂買(mǎi)賣合同時(shí)，在補(bǔ)充協(xié)議欄均注明“客戶已知曉房屋已租賃，并承諾原租賃合同繼續(xù)有效”字樣，唐學(xué)富、龐華在本案二審期間亦認(rèn)可其知道房屋已租賃的事實(shí)。從案涉合同中載明的上述內(nèi)容及唐學(xué)富、龐華自認(rèn)，以及其同意購(gòu)買(mǎi)該房屋的行為，可以認(rèn)定唐學(xué)富、龐華愿意接受租賃合同約束。
二、唐學(xué)富、龐華申請(qǐng)?jiān)賹彿Q建鑫公司故意隱瞞承租人未按時(shí)交納租金，導(dǎo)致其在購(gòu)買(mǎi)案涉房屋時(shí)不知此處潛在的風(fēng)險(xiǎn)。對(duì)此，本院認(rèn)為，租賃合同中承租人不能按期支付租金并非個(gè)例，作為出租人而言，對(duì)此種情況應(yīng)當(dāng)有所預(yù)判，故租賃合同條款中通常會(huì)約定，出租人不按期交納租金，出租人可享有的權(quán)利及承租人應(yīng)承擔(dān)的違約責(zé)任。因此，對(duì)出租人而言，不能按期收取租金屬于市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)。本案中，唐學(xué)富、龐華愿意接受租賃合同約束，也就同樣需承擔(dān)此類商業(yè)風(fēng)險(xiǎn)。
三、建鑫公司是否存在故意隱瞞租金未收取的事實(shí)。本案中，建鑫公司于2008年與承租人君悅公司簽訂租賃合同，2012年7月其與唐學(xué)富等簽訂《抵房補(bǔ)充協(xié)議》，雖案涉房屋辦理產(chǎn)權(quán)登記的時(shí)間為2013年6月，但從雙方當(dāng)事人履行協(xié)議的情況看，自2012年8月起案涉房屋的房租即開(kāi)始交由唐學(xué)富、龐華，而此時(shí)唐學(xué)富、龐華并非房屋所有權(quán)人，其無(wú)權(quán)直接從承租人處獲取房租，故建鑫公司向唐學(xué)富、龐華支付自2012年8月至2013年3月止的房租符合情理，建鑫公司替承租人墊付租金的行為本身并不能證明建鑫公司具有刻意向唐學(xué)富、龐華隱瞞承租人拖欠房租的主觀故意。
四、對(duì)承租人欠付的到期租金唐學(xué)富、龐華有法定的救濟(jì)渠道。2013年6月，唐學(xué)富、龐華取得了案涉房屋的所有權(quán)證，成為房屋所有權(quán)人，從其領(lǐng)取產(chǎn)權(quán)證始，唐學(xué)富、龐華即具有合法的收取案涉房屋租金的權(quán)利。該權(quán)利既為合同權(quán)利亦為法定權(quán)利，唐學(xué)富、龐華作為案涉房屋的受讓人直接承繼了原房屋所有權(quán)人對(duì)房屋所享有的權(quán)利，若承租人不支付租賃費(fèi)，其可以依據(jù)租賃合同約定辦理。本案中，唐學(xué)富、龐華曾于2014年3月起訴承租人要求支付租金，但此后又撤回起訴。誠(chéng)然，唐學(xué)富、龐華撤回對(duì)承租人的起訴為其法定權(quán)利，但同時(shí)，唐學(xué)富、龐華亦需承擔(dān)對(duì)自己權(quán)利放棄而帶來(lái)的法律后果。況且，如唐學(xué)富、龐華申請(qǐng)?jiān)賹彿Q承租人以其優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)被侵害為由，拒付租金，更應(yīng)通過(guò)人民法院的審理從而查明事實(shí)、解決爭(zhēng)議，而不能將承租人不交付租金的責(zé)任直接轉(zhuǎn)移給建鑫公司。故唐學(xué)富、龐華在撤回要求承租人支付租金的起訴后，要求建鑫公司承擔(dān)賠償相關(guān)責(zé)任顯難以得到支持。
五、建鑫公司起訴承租人不構(gòu)成對(duì)唐學(xué)富、龐華權(quán)利的損害。2013年7月，建鑫公司起訴承租人要求其支付拖欠的租金。該訴訟行為是建鑫公司在承租人違約的情況下，運(yùn)用法律手段解決糾紛，保護(hù)自己合法權(quán)益的正當(dāng)方式。在案件審理階段，建鑫公司依法申請(qǐng)人民法院查封了承租人在案涉房屋內(nèi)的財(cái)產(chǎn)，符合法律規(guī)定。建鑫公司起訴承租人與唐學(xué)富、龐華能否從承租人處取得租金，并無(wú)直接因果關(guān)系。且從法律層面上講，亦不能因需要保證唐學(xué)富、龐華的權(quán)利行使，在建鑫公司無(wú)法定義務(wù)或約定義務(wù)的前提下，而要求建鑫公司放棄自己依法享有的權(quán)利。綜上，唐學(xué)富、龐華的申請(qǐng)?jiān)賹徖碛刹荒艹闪?，本院不予采納。
裁判結(jié)果
安徽省合肥市包河區(qū)人民法院作出(2016)皖0111民初192號(hào)民事判決：
一、建鑫公司于本判決生效之日起十日內(nèi)向唐學(xué)富、龐華支付租金損失3852271元；
二、建鑫公司對(duì)上述第一項(xiàng)確定的款項(xiàng)承擔(dān)責(zé)任后，有權(quán)向合肥君悅企業(yè)管理有限責(zé)任公司追償；
三、駁回唐學(xué)富、龐華的其他訴訟請(qǐng)求。
安徽省合肥市中級(jí)人民法院作出(2016)皖01民終3976號(hào)民事判決：
一、撤銷安徽省合肥市包河區(qū)人民法院民事判決。
二、駁回唐學(xué)富、龐華的訴訟請(qǐng)求。
安徽省高級(jí)人民法院作出(2017)皖民申1312號(hào)民事裁定：駁回唐學(xué)富、龐華的再審申請(qǐng)。
律師觀點(diǎn)：
租賃物在租賃期間發(fā)生所有權(quán)變動(dòng)的，不影響租賃合同效力。買(mǎi)受人應(yīng)當(dāng)根據(jù)租賃合同內(nèi)容以及承租人的相關(guān)情況，自主判斷和決定是否與出賣人簽訂房屋買(mǎi)賣合同。對(duì)承租人履約能力的審查應(yīng)由買(mǎi)受人自行完成，非出賣人之合同義務(wù)，承租人履約不能不屬于房屋瑕疵。在出賣人不存在故意隱瞞或虛構(gòu)事實(shí)等情況下，買(mǎi)受人不積極審查核實(shí)相關(guān)事實(shí)而產(chǎn)生的出租人之租金風(fēng)險(xiǎn)，應(yīng)自行承擔(dān)責(zé)任。因此，買(mǎi)受人在買(mǎi)賣尚處于租賃期間的房屋時(shí)，應(yīng)提前注意相關(guān)風(fēng)險(xiǎn)，提前做好盡職調(diào)查或者要求出賣人進(jìn)行相應(yīng)折價(jià)或者提供擔(dān)保，以降低風(fēng)險(xiǎn)。
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相關(guān)法條：
《中華人民共和國(guó)合同法》現(xiàn)已廢止。
《中華人民共和國(guó)民法典》 第七百二十五條 租賃物在承租人按照租賃合同占有期限內(nèi)發(fā)生所有權(quán)變動(dòng)的，不影響租賃合同的效力。
注：文章為作者獨(dú)立觀點(diǎn)，不代表資產(chǎn)界立場(chǎng)。
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原標(biāo)題： 買(mǎi)賣尚處于租賃期間的房屋，承租人不履行交租義務(wù)，出賣人是否應(yīng)擔(dān)責(zé)？
