【高級(jí)人民法院判例】

房屋租賃關(guān)系成立在抵押權(quán)設(shè)立之后不論該房屋是否為有證房產(chǎn)，承租人不能因其優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)受損要求重新拍賣(mài)

作者：李舒，唐青林，吳志強(qiáng)（北京市安理律師事務(wù)所）

裁判要旨：

承租人承租的房產(chǎn)系在抵押設(shè)立后的抵押土地使用權(quán)范圍內(nèi)所建的無(wú)證房產(chǎn)或有證房產(chǎn)，執(zhí)行法院拍賣(mài)該土地使用權(quán)時(shí)對(duì)地上房產(chǎn)所涉租賃關(guān)系依法應(yīng)予以滌除，該承租人的優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)法院可不予確認(rèn)。

案情介紹：

一、招商銀行股份有限公司小企業(yè)信貸中心（下稱(chēng)“招行信貸中心”）與常州市潤(rùn)豐新材料科技有限公司（下稱(chēng)“潤(rùn)豐公司”）金融借款糾紛，常州中院作出（2014）常商初字第271號(hào)民事判決，確認(rèn)潤(rùn)豐公司應(yīng)向招行信貸中心支付借款本金900萬(wàn)及利息，且招行信貸中心有權(quán)就抵押物顏家村8××號(hào)房屋和土地（下稱(chēng)“案涉抵押物”）拍賣(mài)價(jià)款優(yōu)先受償。

二、招行信貸中心向常州中院申請(qǐng)執(zhí)行，當(dāng)事人共同委托評(píng)估機(jī)構(gòu)對(duì)案涉抵押物評(píng)估，常州中院在淘寶網(wǎng)司法拍賣(mài)網(wǎng)絡(luò)平臺(tái)發(fā)布拍賣(mài)公告，并列明有租賃。常州市富騰機(jī)械有限公司（下稱(chēng)“富騰公司”）以1409萬(wàn)成交，并已支付全部成交價(jià)款。

三、異議人趙夢(mèng)谷、嚴(yán)國(guó)慶、柯樺分別向常州中院提出執(zhí)行異議，因三異議人承租了潤(rùn)豐公司的部分廠房和土地，租期未到，常州中院在拍賣(mài)時(shí)侵害其優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)，請(qǐng)求重新拍賣(mài)。經(jīng)確認(rèn)趙夢(mèng)谷、嚴(yán)國(guó)慶承租了無(wú)證房并對(duì)整個(gè)廠房主張優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)，柯樺承租了有證房?jī)H對(duì)其承租的范圍主張優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)。常州中院作出（2016）蘇04執(zhí)異52號(hào)執(zhí)行裁定（下稱(chēng)“52號(hào)裁定”）：駁回三異議人異議請(qǐng)求。

四、趙夢(mèng)谷、嚴(yán)國(guó)慶、柯樺向江蘇高院申請(qǐng)復(fù)議，請(qǐng)求：撤銷(xiāo)52號(hào)裁定書(shū)，重新拍賣(mài)涉案抵押物。江蘇高院裁定：案涉抵押物歸富騰公司所有，相關(guān)部門(mén)協(xié)助辦理過(guò)戶手續(xù)，駁回其他異議。并向富騰公司送達(dá)了裁定書(shū)及《成交確認(rèn)書(shū)》。

裁判要點(diǎn)及思路：

當(dāng)承租人承租的房產(chǎn)系在抵押設(shè)立后的抵押土地使用權(quán)范圍內(nèi)所建的無(wú)證房產(chǎn)或有證房產(chǎn)，執(zhí)行法院對(duì)抵押房地產(chǎn)拍賣(mài)時(shí)對(duì)該房產(chǎn)的租賃關(guān)系依法應(yīng)予以滌除?！?/strong>

本案中趙夢(mèng)谷、嚴(yán)國(guó)慶雖分別主張其于抵押權(quán)設(shè)立前、后承租了案涉抵押土地使用權(quán)范圍內(nèi)的無(wú)證房產(chǎn)，但趙夢(mèng)谷不能提供直接證據(jù)證明其在抵押設(shè)立前已支付租金并合法占有使用租賃物，其并不享有租賃權(quán)，不具有優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)資格。嚴(yán)國(guó)慶對(duì)案涉抵押土地使用權(quán)范圍內(nèi)的無(wú)證房產(chǎn)的承租關(guān)系發(fā)生在抵押權(quán)設(shè)立后，依法應(yīng)予滌除，其也不具有優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)資格。常州中院經(jīng)審查后未確認(rèn)其享有優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)并無(wú)不當(dāng)?？聵逅凶獾姆慨a(chǎn)也是在抵押設(shè)立后的抵押房產(chǎn)、土地使用權(quán)范圍內(nèi)的有證房產(chǎn)，常州中院對(duì)案涉抵押房地產(chǎn)拍賣(mài)時(shí)對(duì)該房產(chǎn)的租賃關(guān)系依法亦應(yīng)予以滌除。故該院對(duì)柯樺的優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)人資格不予確認(rèn)依法有據(jù)，并無(wú)不當(dāng)。

實(shí)務(wù)要點(diǎn)總結(jié)：

前事不忘，后事之師，我們總結(jié)該案的實(shí)務(wù)要點(diǎn)如下，以供實(shí)務(wù)參考。同時(shí)也提請(qǐng)當(dāng)事人處理的拍賣(mài)房屋存有租賃關(guān)系時(shí)應(yīng)注意承租人的優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)是否受到合理的保護(hù)。結(jié)合江蘇高院的裁定文書(shū)，在執(zhí)行實(shí)務(wù)中，應(yīng)重點(diǎn)關(guān)注以下內(nèi)容：

一、出租人出賣(mài)租賃房屋的，應(yīng)當(dāng)在出賣(mài)之前的合理期限內(nèi)通知承租人，承租人享有以同等條件優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)的權(quán)利。出租人出賣(mài)租賃房屋未在合理期限內(nèi)通知承租人或者存在其他侵害承租人優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)情形，承租人請(qǐng)求出租人承擔(dān)賠償責(zé)任的，人民法院應(yīng)予支持。但請(qǐng)求確認(rèn)出租人與第三人簽訂的房屋買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)效的，人民法院不予支持。

二、租賃關(guān)系成立在抵押權(quán)設(shè)立以后，其依然有優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)，但該租賃關(guān)系不得對(duì)抗已登記的抵押權(quán)人。若該承租房屋為無(wú)證房屋，可以房屋租賃合同無(wú)效進(jìn)而租賃關(guān)系不成立，該承租人的優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)無(wú)請(qǐng)求權(quán)基礎(chǔ)為由認(rèn)定無(wú)證房屋承租人不應(yīng)享有優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)。

三、承租人只承租被執(zhí)行人部分房屋，法院整體拍賣(mài)時(shí)，有關(guān)承租人的優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)應(yīng)如何保護(hù)的問(wèn)題，根據(jù)《最高人民法院關(guān)于承租部分房屋的承租人在出租人整體出賣(mài)房屋時(shí)是否享有優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)的復(fù)函》（[2004]民一他字第29號(hào)）的規(guī)定，第一，若房屋使用功能上可分時(shí)，承租人對(duì)部分房屋享有優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)；若房屋功能不可分，承租人亦可對(duì)房屋整體主張優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)。第二，可留意承租房屋在整體中所占比例，若承租人承租的部分房屋占出租人出賣(mài)的全部房屋一半以上的，則其對(duì)出租人出賣(mài)的全部房屋享有優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)；反之則不宜認(rèn)定其對(duì)全部房屋享有優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)。

四、根據(jù)“人民法院應(yīng)當(dāng)在拍賣(mài)五日前以書(shū)面或其他能夠確認(rèn)的收悉的適當(dāng)方式通知當(dāng)事人和已知的優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)人于拍賣(mài)日到場(chǎng)”的規(guī)定，法院委托拍賣(mài)公司在公共媒體上發(fā)布拍賣(mài)公告可否視為已對(duì)承租人盡到了通知義務(wù)？湖北高院在2016年判例中的裁判觀點(diǎn)認(rèn)為“拍賣(mài)公司在《楚天都市報(bào)》上刊登公告，系其為拍賣(mài)房產(chǎn)而向不特定社會(huì)公眾所發(fā)出的要約邀請(qǐng)，不能認(rèn)定為承租人履行了通知義務(wù)”（詳看延伸閱讀案例三）。

相關(guān)法律：

《合同法》

第二百三十條 出租人出賣(mài)租賃房屋的，應(yīng)當(dāng)在出賣(mài)之前的合理期限內(nèi)通知承租人，承租人享有以同等條件優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)的權(quán)利。

《最高人民法院關(guān)于人民法院委托評(píng)估、拍賣(mài)和變賣(mài)工作的若干規(guī)定》

第十四條 人民法院應(yīng)當(dāng)在拍賣(mài)五日前以書(shū)面或者其他能夠確認(rèn)收悉的適當(dāng)方式，通知當(dāng)事人和已知的擔(dān)保物權(quán)人、優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)人或者其他優(yōu)先權(quán)人于拍賣(mài)日到場(chǎng)。

《物權(quán)法》

第一百九十條 抵押權(quán)設(shè)立后抵押財(cái)產(chǎn)出租的，該租賃關(guān)系不得對(duì)抗已登記的抵押權(quán)人。

《最高人民法院關(guān)于適用＜擔(dān)保法＞若干問(wèn)題的解釋》

第六十六條 抵押人將已抵押的財(cái)產(chǎn)出租的，抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)后，租賃合同對(duì)受讓人不具有約束力。抵押人將已抵押的財(cái)產(chǎn)出租時(shí)，如果抵押人未書(shū)面告知承租人該財(cái)產(chǎn)已抵押的，抵押人對(duì)出租物造成承租人的損失承擔(dān)賠償責(zé)任；如果抵押人已書(shū)面告知承租人該財(cái)產(chǎn)已抵押的，抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)造成承租人的損失，由承租人自己承擔(dān)。

《最高人民法院關(guān)于人民法院民事執(zhí)行中拍賣(mài)、變賣(mài)財(cái)產(chǎn)的規(guī)定》

第十四條 人民法院應(yīng)當(dāng)在拍賣(mài)五日前以書(shū)面或其他能夠確認(rèn)的收悉的適當(dāng)方式通知當(dāng)事人和已知的優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)人于拍賣(mài)日到場(chǎng)。

第三十一條第二款 拍賣(mài)財(cái)產(chǎn)上既有的租賃權(quán)以及其他用益物權(quán)，不因拍賣(mài)而消滅，但該權(quán)利繼續(xù)存在于拍賣(mài)財(cái)產(chǎn)上，對(duì)在先的擔(dān)保物權(quán)或者其他優(yōu)先受償權(quán)的實(shí)現(xiàn)有影響的，人民法院應(yīng)當(dāng)依法將其除去后進(jìn)行拍賣(mài)。

《最高人民法院關(guān)于人民法院辦理執(zhí)行異議和復(fù)議案件若干問(wèn)題的規(guī)定》

第二十一條 當(dāng)事人、利害關(guān)系人提出異議請(qǐng)求撤銷(xiāo)拍賣(mài)，符合下列情形之一的，人民法院應(yīng)予支持：

（一）競(jìng)買(mǎi)人之間、競(jìng)買(mǎi)人與拍賣(mài)機(jī)構(gòu)之間惡意串通，損害當(dāng)事人或者其他競(jìng)買(mǎi)人利益的；

（二）買(mǎi)受人不具備法律規(guī)定的競(jìng)買(mǎi)資格的；

（三）違法限制競(jìng)買(mǎi)人參加競(jìng)買(mǎi)或者對(duì)不同的競(jìng)買(mǎi)人規(guī)定不同競(jìng)買(mǎi)條件的；

（四）未按照法律、司法解釋的規(guī)定對(duì)拍賣(mài)標(biāo)的物進(jìn)行公告的；

（五）其他嚴(yán)重違反拍賣(mài)程序且損害當(dāng)事人或者競(jìng)買(mǎi)人利益的情形。

當(dāng)事人、利害關(guān)系人請(qǐng)求撤銷(xiāo)變賣(mài)的，參照前款規(guī)定處理。

《最高人民法院關(guān)于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問(wèn)題的解釋》

第二十一條 出租人出賣(mài)租賃房屋未在合理期限內(nèi)通知承租人或者存在其他侵害承租人優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)情形，承租人請(qǐng)求出租人承擔(dān)賠償責(zé)任的，人民法院應(yīng)予支持。但請(qǐng)求確認(rèn)出租人與第三人簽訂的房屋買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)效的，人民法院不予支持。

第二十三條 出租人委托拍賣(mài)人拍賣(mài)租賃房屋，應(yīng)當(dāng)在拍賣(mài)5日前通知承租人。承租人未參加拍賣(mài)的，人民法院應(yīng)當(dāng)認(rèn)定承租人放棄優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)。

《最高人民法院關(guān)于承租部分房屋的承租人在出租人整體出賣(mài)房屋時(shí)是否享有優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)的復(fù)函》（[2004]民一他字第29號(hào)）

目前處理此類(lèi)案件，可以從以下兩個(gè)方面綜合考慮：第一，從房屋使用功能上看，如果承租人承租的部分房屋與房屋的其他部分是可分的、使用功能可相對(duì)獨(dú)立的，則承租人的優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)應(yīng)僅及于其承租的部分房屋；如果承租人的部分房屋與房屋的其他部分是不可分的、使用功能整體性較明顯的，則其對(duì)出租人所賣(mài)全部房屋享有優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)。第二，從承租人承租的部分房屋占全部房屋的比例看，承租人承租的部分房屋占出租人出賣(mài)的全部房屋一半以上的，則其對(duì)出租人出賣(mài)的全部房屋享有優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)；反之則不宜認(rèn)定其對(duì)全部房屋享有優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)。

以下為該案在江蘇高院審理階段關(guān)于該事項(xiàng)分析的“本院認(rèn)為”部分關(guān)于承租人的優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)在司法拍賣(mài)中應(yīng)如何保護(hù)的詳細(xì)論述和分析。

本院認(rèn)為，“趙夢(mèng)谷、嚴(yán)國(guó)慶雖分別主張其于抵押權(quán)設(shè)立前、后承租了案涉抵押土地使用權(quán)范圍內(nèi)的無(wú)證房產(chǎn)，但趙夢(mèng)谷不能提供直接證據(jù)證明其在抵押設(shè)立前已支付租金并合法占有使用租賃物，其并不享有租賃權(quán)，不具有優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)資格。嚴(yán)國(guó)慶對(duì)案涉抵押土地使用權(quán)范圍內(nèi)的無(wú)證房產(chǎn)的承租關(guān)系發(fā)生在抵押權(quán)設(shè)立后，依法應(yīng)予滌除，其也不具有優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)資格。常州中院經(jīng)審查后未確認(rèn)其享有優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)并無(wú)不當(dāng)?？聵逅凶獾姆慨a(chǎn)也是在抵押設(shè)立后的抵押房產(chǎn)、土地使用權(quán)范圍內(nèi)的有證房產(chǎn)，常州中院對(duì)案涉抵押房地產(chǎn)拍賣(mài)時(shí)對(duì)該房產(chǎn)的租賃關(guān)系依法亦應(yīng)予以滌除。該院對(duì)柯樺的優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)人資格不予確認(rèn)依法有據(jù)，并無(wú)不當(dāng)。

人民法院在執(zhí)行中依法采取拍賣(mài)措施，是基于國(guó)家公權(quán)力的行為，具有公信力，××通過(guò)法院的拍賣(mài)取得財(cái)產(chǎn)，不同于一般民間交易行為，撤銷(xiāo)拍賣(mài)應(yīng)限于法定情形。根據(jù)《最高人民法院關(guān)于人民法院辦理執(zhí)行異議和復(fù)議案件若干問(wèn)題的規(guī)定》第二十一條規(guī)定，應(yīng)當(dāng)撤銷(xiāo)拍賣(mài)的情形有以下五種：一是競(jìng)買(mǎi)人之間、競(jìng)買(mǎi)人與拍賣(mài)機(jī)構(gòu)之間惡意串通，損害當(dāng)事人或者其他競(jìng)買(mǎi)人利益的；二是××不具備法律規(guī)定的競(jìng)買(mǎi)資格的；三是違法限制競(jìng)買(mǎi)人參加競(jìng)買(mǎi)或者對(duì)不同的競(jìng)買(mǎi)人規(guī)定不同競(jìng)買(mǎi)條件的；四是未按照法律、司法解釋的規(guī)定對(duì)拍賣(mài)標(biāo)的物進(jìn)行公告的；五是其他嚴(yán)重違反拍賣(mài)程序且損害當(dāng)事人或者競(jìng)買(mǎi)人利益的情形的。本案中，在××為善意正當(dāng)競(jìng)買(mǎi)，執(zhí)行法院拍賣(mài)也不存在嚴(yán)重違反拍賣(mài)程序且損害當(dāng)事人或者競(jìng)買(mǎi)人利益的情形下，三利害關(guān)系人請(qǐng)求撤銷(xiāo)司法拍賣(mài)，并不符合上述法定情形，應(yīng)不予支持。經(jīng)審核，三復(fù)議申請(qǐng)人對(duì)案涉房地產(chǎn)均不享有租賃權(quán)，不享有優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)，其請(qǐng)求撤銷(xiāo)本次拍賣(mài)并分項(xiàng)重新拍賣(mài)、變賣(mài)的異議和復(fù)議申請(qǐng)無(wú)事實(shí)和法律依據(jù)，本院難以支持?！?

案件來(lái)源：

江蘇省高級(jí)人民法院：《29招商銀行股份有限公司南京分行與常州市潤(rùn)豐新材料科技有限公司、江蘇雙欣環(huán)保材料有限公司等金融借款合同糾紛執(zhí)行裁定書(shū)》【(2017)蘇執(zhí)復(fù)29號(hào)】

延伸閱讀： 

有關(guān)承租人的優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)在司法拍賣(mài)中應(yīng)如何保護(hù)的問(wèn)題，以下是我們?cè)趯?xiě)作中檢索到與該問(wèn)題相關(guān)的案例及裁判觀點(diǎn)，以供讀者參考。

1、承租人只承租被執(zhí)行人部分房屋，法院整體拍賣(mài)時(shí)，有關(guān)承租人的優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)應(yīng)如何保護(hù)的問(wèn)題，根據(jù)《最高人民法院關(guān)于承租部分房屋的承租人在出租人整體出賣(mài)房屋時(shí)是否享有優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)的復(fù)函》（[2004]民一他字第29號(hào)）的規(guī)定,第一，若房屋使用功能上可分時(shí)，承租人對(duì)部分房屋享有優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)；若房屋功能不可分，承租人亦可對(duì)房屋整體主張優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)。第二，可留意承租房屋在整體中所占比例，若承租人承租的部分房屋占出租人出賣(mài)的全部房屋一半以上的，則其對(duì)出租人出賣(mài)的全部房屋享有優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)；反之則不宜認(rèn)定其對(duì)全部房屋享有優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)。

案例一：《韓守彪、江蘇金恒澤欣環(huán)保材料有限公司等與常州市潤(rùn)豐新材料科技有限公司、江蘇雙欣環(huán)保材料有限公司等金融借款合同糾紛執(zhí)行裁定書(shū)》【江蘇省常州市中級(jí)人民法院（2017）蘇04執(zhí)異2號(hào)】

本院認(rèn)為，“從異議人提交的租賃協(xié)議來(lái)看，各異議人均只是承租了被執(zhí)行人潤(rùn)豐公司的部分房屋。承租人優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)是指出租人轉(zhuǎn)讓不動(dòng)產(chǎn)時(shí)，承租人在同等條件下，享有優(yōu)先于其他人購(gòu)買(mǎi)該不動(dòng)產(chǎn)的權(quán)利。在承租部分房屋的情況下，承租人是否具有優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)應(yīng)綜合考慮轉(zhuǎn)讓房屋的具體情況；《最高人民法院關(guān)于承租部分房屋的承租人在出租人整體出賣(mài)房屋時(shí)是否享有優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)的復(fù)函》（[2004]民一他字第29號(hào)）認(rèn)為：‘目前處理此類(lèi)案件，可以從以下兩個(gè)方面綜合考慮：第一，從房屋使用功能上看，如果承租人承租的部分房屋與房屋的其他部分是可分的、使用功能可相對(duì)獨(dú)立的，則承租人的優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)應(yīng)僅及于其承租的部分房屋；如果承租人的部分房屋與房屋的其他部分是不可分的、使用功能整體性較明顯的，則其對(duì)出租人所賣(mài)全部房屋享有優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)。第二，從承租人承租的部分房屋占全部房屋的比例看，承租人承租的部分房屋占出租人出賣(mài)的全部房屋一半以上的，則其對(duì)出租人出賣(mài)的全部房屋享有優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)；反之則不宜認(rèn)定其對(duì)全部房屋享有優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)?！紫?，如果異議人承租的房屋在使用功能上相對(duì)獨(dú)立，其優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)也僅及于其承租的房屋，本院并未單獨(dú)拍賣(mài)其承租的房屋，而是整體拍賣(mài)，其不享有整體房屋的優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)；其次，如果異議人承租的房屋使用功能整體性較為明顯，其優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)可以擴(kuò)展到整體房屋，但由于本案各異議人承租的房屋面積遠(yuǎn)未達(dá)到整體房屋面積的一半，其也不享有優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)?？傊瑹o(wú)論異議人對(duì)部分房屋還是整體房屋主張優(yōu)先權(quán)，根據(jù)最高人民法院復(fù)函的意見(jiàn)都不宜認(rèn)定其享有優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)?！?

2、執(zhí)行法院對(duì)具有優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)的承租人已盡到通知義務(wù)的，再以侵害優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)為由請(qǐng)求重新拍賣(mài)的，法院不予支持。

案例二：《成都中鵬房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司與鹽源縣新泉煤業(yè)有限責(zé)任公司、成都鵬遠(yuǎn)市政工程有限公司、曾賢麟公證債權(quán)文書(shū)執(zhí)行裁定書(shū)》【成都鐵路運(yùn)輸中級(jí)法院（2017）川71執(zhí)復(fù)2號(hào)】

本院認(rèn)為，“成都鐵路運(yùn)輸法院在作出（2014）成鐵執(zhí)字第94號(hào)裁定，查封成都市新都區(qū)某某2路2號(hào)房屋時(shí)，均在現(xiàn)場(chǎng)張貼公告，并在公告中載明查封之前的房屋承租人有優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)，而被查封房屋經(jīng)過(guò)二次拍賣(mài)，均因無(wú)人報(bào)名而流拍，后新泉煤業(yè)向執(zhí)行法院申請(qǐng)以第二次拍賣(mài)保留價(jià)5920.84萬(wàn)元接受上述房屋抵償部分債務(wù)。復(fù)議申請(qǐng)人主張成都鐵路運(yùn)輸法院在拍賣(mài)程序和價(jià)值評(píng)估等環(huán)節(jié)沒(méi)有依法告知當(dāng)事人，沒(méi)有保障當(dāng)事人和案外優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)人利益，本院不予支持。”

3、出租人委托拍賣(mài)人拍賣(mài)租賃房屋，應(yīng)當(dāng)在拍賣(mài)5日前通知承租人，而拍賣(mài)公司在當(dāng)?shù)貓?bào)紙上刊登公告，系其為拍賣(mài)房產(chǎn)而向不特定社會(huì)公眾所發(fā)出的要約邀請(qǐng)，不能認(rèn)定為向承租人履行了通知義務(wù)。

案例三：《匯達(dá)資產(chǎn)托管有限責(zé)任公司與襄陽(yáng)涌鑫鼎潔洗滌有限責(zé)任公司、中國(guó)人民銀行襄陽(yáng)市中心支行再審民事判決書(shū)》【湖北省高級(jí)人民法院（2016）鄂民再25號(hào)】

本院認(rèn)為，“關(guān)于匯達(dá)公司是否于拍賣(mài)前履行了通知義務(wù)，首先，根據(jù)《合同法》第二百三十條‘出租人出賣(mài)租賃房屋的，應(yīng)當(dāng)在出賣(mài)之前的合理期限內(nèi)通知承租人，承租人享有以同等條件優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)的權(quán)力’的規(guī)定，匯達(dá)公司應(yīng)當(dāng)在拍賣(mài)涉案房屋5日前，通知承租人有權(quán)參與競(jìng)買(mǎi)。本案包括涌鑫公司在內(nèi)的房屋承租人營(yíng)業(yè)場(chǎng)所固定，處于正常經(jīng)營(yíng)狀態(tài)，并非下落不明，而開(kāi)元拍賣(mài)公司在《楚天都市報(bào)》上刊登公告，系其為拍賣(mài)房產(chǎn)而向不特定社會(huì)公眾所發(fā)出的要約邀請(qǐng)。因此，開(kāi)元拍賣(mài)公司在《楚天都市報(bào)》上發(fā)布拍賣(mài)公告，不能認(rèn)定為匯達(dá)公司履行了通知義務(wù)。其次，從本案原一審、二審，重審一審、二審及本次再審的情況來(lái)看，匯達(dá)公司均沒(méi)有提交可以證明其在拍賣(mài)5日前即2009年10月20日前已將拍賣(mài)事項(xiàng)通知了涌鑫公司的證據(jù)，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定匯達(dá)公司沒(méi)有履行通知義務(wù)，違反了前述法律的規(guī)定，致使涌鑫公司未能參與涉案房屋的拍賣(mài)，本案一、二審判決確認(rèn)涌鑫公司對(duì)位于襄陽(yáng)市襄城區(qū)東街10號(hào)房地產(chǎn)的1號(hào)樓（綜合樓）在同等條件下享有優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)，并無(wú)不當(dāng)。”

4、查封后出租的房屋，承租人對(duì)拍賣(mài)房屋主張優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)的，法院不予支持。

案例四：《中國(guó)建設(shè)銀行股份有限公司宿遷分行與江蘇依田絲絲綢科技有限公司、宿遷市金田絲綢有限公司、高喜軍、張擁軍案》【江蘇省高級(jí)人民法院 (2011)蘇執(zhí)復(fù)字第0008號(hào)】

本院認(rèn)為，“高喜軍既是依田絲公司的總經(jīng)理，又是美好公司的股東，依田絲公司與美好公司具有一定的關(guān)聯(lián)性，宿遷中院對(duì)本案中美好公司提出異議所涉及的房地產(chǎn)查封后，依田絲公司在拍賣(mài)過(guò)程中擅自將該房地產(chǎn)出租給美好公司，對(duì)查封的房地產(chǎn)設(shè)定了權(quán)利負(fù)擔(dān)，該行為不受法律保護(hù)，美好公司以其是承租人并據(jù)此主張優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)不符合相關(guān)法律規(guī)定，故美好公司的申請(qǐng)復(fù)議理由本院不予支持。”

5、出租人出賣(mài)租賃房屋未在合理期限內(nèi)通知承租人或者存在其他侵害承租人優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)情形，承租人請(qǐng)求出租人承擔(dān)賠償責(zé)任的，人民法院應(yīng)予支持。但請(qǐng)求確認(rèn)出租人與第三人簽訂的房屋買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)效的，人民法院不予支持。

案例五：《韓麗英與廣州天粵物業(yè)管理有限公司、廣州華正投資管理有限公司等租賃合同糾紛2016民終17508二審民事裁定書(shū)》【廣東省廣州市中級(jí)人民法院(2016)粵01民終17508號(hào)】

本院認(rèn)為，“韓麗英是作為案涉物業(yè)的受讓方依據(jù)其與轉(zhuǎn)讓方即案外人華證資產(chǎn)公司2014年11月27日簽訂的《資產(chǎn)交易合同》而最終成為案涉物業(yè)的所有權(quán)人，依據(jù)《合同法》第二百二十九條‘租賃物在租賃期間發(fā)生所有權(quán)變動(dòng)的，不影響租賃合同的效力’的規(guī)定，韓麗英受前述《房屋租賃合同》的約束，以所有權(quán)人身份行使出租使用權(quán)。其三，依據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問(wèn)題的解釋》第二十一條‘出租人出賣(mài)租賃房屋未在合理期限內(nèi)通知承租人或者存在其他侵害承租人優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)情形，承租人請(qǐng)求出租人承擔(dān)賠償責(zé)任的，人民法院應(yīng)予支持。但請(qǐng)求確認(rèn)出租人與第三人簽訂的房屋買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)效的，人民法院不予支持’的規(guī)定，天粵公司若主張案外人華證資產(chǎn)公司侵害了其優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)，則應(yīng)另循法律途徑向華證資產(chǎn)公司主張，其主張華證資產(chǎn)公司為本案必須參加訴訟的當(dāng)事人，缺乏事實(shí)和法律依據(jù)，本院不予采信。”