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第二章 建設(shè)用地取得方式
要準確深入地把握建設(shè)用地使用權(quán)的取得途徑，有必要對我國一級土地市場建設(shè)用地使用權(quán)的取得方式和建設(shè)用地使用權(quán)取得方式的歷史演變過程，做一個系統(tǒng)的回顧。
第一節(jié)、我國一級土地市場建設(shè)用地使用權(quán)的五種取得方式
當前我國一級土地市場建設(shè)用地使用權(quán)的取得方式有五種：劃撥、出讓、租賃、作價投資（入股）、授權(quán)經(jīng)營。
1、劃撥：是指縣級以上人民政府依法批準，在土地使用者繳納補償、安置等費用后將該幅土地交付使用（稱為相對劃撥），或者將建設(shè)用地使用權(quán)無償交付給土地使用者使用的行為（稱為絕對劃撥）。
現(xiàn)實生活中，一說“劃撥”就與 “招拍掛”沒有任何關(guān)系啦。
2、出讓：是指國家將國有建設(shè)用地使用權(quán)在一定年限內(nèi)出讓給土地使用者，由土地使用者向國家支付建設(shè)用地使用權(quán)出讓金的行為。
出讓分為協(xié)議出讓和公開出讓。所謂公開出讓，方式有三種:招標、拍賣和掛牌，通常簡稱為“招拍掛”?！?/p>
土地交易為何叫做出讓而不叫買賣？土地管理法第二條規(guī)定土地不得買賣。通常認為買賣轉(zhuǎn)移的是所有權(quán)，而土地交易的是使用權(quán)而非所有權(quán)，因此不叫買賣而是叫做出讓。同時土地出讓的價款不叫地價，而叫土地出讓金。
3、租賃：是指政府作為出租人將國有建設(shè)用地出租給承租人使用，由承租人向出租人支付租金的行為，是一級市場行為。
目前，租賃在各個地方普遍受到冷遇，原因在于它不能像出讓那樣，可一次性收取最高達70年的土地出讓金，以最大限度的增加財政收入。
在房住不炒的口號喊得震天響的當下，政府一方面要求房地產(chǎn)企業(yè)要自持建成后的住房用于租賃不要沿襲以往的做法售光賣盡，另一方面在土地一級市場卻絕口不提土地租賃供地的話頭。俺腦袋轉(zhuǎn)了三圈，也沒轉(zhuǎn)明白其中的道理。
4、作價投資（入股）：是指國家以一定年期的國有建設(shè)用地使用權(quán)作價，作為出資投入股份有限公司或者有限責任公司，相應(yīng)的建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)化為國家對企業(yè)出資的國家資本金或股本金的行為。建設(shè)用地使用權(quán)由該股份有限公司或有限責任公司持有，可以依照土地管理法律、法規(guī)關(guān)于出讓建設(shè)用地使用權(quán)的規(guī)定轉(zhuǎn)讓、出租、抵押。
這種方式適用于企業(yè)改制時，新股東買不起土地的情況。
5、授權(quán)經(jīng)營：所謂授權(quán)經(jīng)營，是指由政府或國有資產(chǎn)管理機構(gòu)，按照有關(guān)規(guī)定，將國有資產(chǎn)授權(quán)給一些新成立或由其選定的機構(gòu)，使其能夠代表國家持有一般企業(yè)中的產(chǎn)權(quán)，并相應(yīng)地行使資本投資、營運和管理等權(quán)利，承擔國有資產(chǎn)保值增值責任的一種國有資產(chǎn)經(jīng)營形式。即被授權(quán)經(jīng)營的單位通過委托協(xié)議，以合同方式履行出資人職責，在法律范圍內(nèi)明確享有出資人權(quán)益。
這種方式適用于企業(yè)改制時，新股東既買不起土地又不能作價入股的情況。不能作價入股的原因種常見的有二：一是因為土地占股份額度太大而不合法（公司法27條貨幣不低于30%），二是因為屬于國退民進的行業(yè)國家不便入股。如某省會飛機場，土地證上即載明是授權(quán)經(jīng)營。
綜上，當前我國建設(shè)用地使用權(quán)的取得方式，最主要、最常見的有兩種，即劃撥和出讓，而出讓主要就是“招拍掛”。
問題1 土地使用權(quán)和建設(shè)用地使用權(quán)哪個名字更準確？
我國土地一級分類，分為三種，即農(nóng)用地、建設(shè)用地和未利用地。用于房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)的土地使用權(quán)必須是建設(shè)用地使用權(quán)，建設(shè)用地使用權(quán)又分為國有建設(shè)用地使用權(quán)和集體建設(shè)用地使用權(quán)。我國《物權(quán)法》使用的就是國有建設(shè)用地使用權(quán)和集體建設(shè)用地使用權(quán)的稱謂。多年來，經(jīng)常使用的國有土地使用權(quán)和集體土地使用權(quán)，必將隨著2007年10月1日《物權(quán)法》的正式實施，退出歷史舞臺。最明顯的切身感受就是，今后我們手中的《國有土地使用權(quán)證書》，將改名為《國有建設(shè)用地使用權(quán)證書》。
問題2 房地產(chǎn)開發(fā)的“五證”具體是啥意思？
房地產(chǎn)開發(fā)的“五證”分別是指：
1、國有建設(shè)用地使用權(quán)證。該證后面配有宗地圖，以確認土地的具體坐標。
2、建設(shè)用地規(guī)劃許可證。該證后面配有總平圖，以確認總建筑規(guī)模，和各個樓座的具體位置。
3、建設(shè)工程規(guī)劃許可證。該證應(yīng)該配有施工圖，以確認具體施工的程序和工程量。
4、建筑工程施工許可證。該證俗稱為開工證。
5、預售許可證。取得該證之前的商品房買賣合同沒有法律約束力。
第二節(jié)、我國建設(shè)用地使用權(quán)取得方式的歷史演變過程。
我們國家的建設(shè)用地使用權(quán)取得方式，經(jīng)歷了一個漫長的歷史演變過程。大體可分為以下三個階段：
一、1990年5月19日前的國家劃撥階段。
眾所周知，新中國成立后，企業(yè)和個人使用的國有土地全部由國家劃撥取得，社會上根本不存在任何土地交易行為。直到1990年5月19日，國務(wù)院頒布并實施了具有歷史意義的國務(wù)院第55號令，即《中華人民共和國城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》（以下簡稱55號令）。55號令的實施，標志著土地使用權(quán)不能作為商品進入市場的時代徹底結(jié)束了。
二、1990年5月19日至2002年7月1日的協(xié)議出讓階段。
隨著55號令的實施，建設(shè)用地使用權(quán)開始交易，但交易的方式還僅僅局限于雙方簽訂協(xié)議的單一模式。直到２００２年５月９日，國土資源部簽發(fā)了《招標拍賣掛牌出讓土地使用權(quán)規(guī)定》（以下簡稱１１號令），11號令在一定程度上叫停了已沿用多年的土地協(xié)議出讓方式，要求從２００２年７月１日起，所有經(jīng)營性開發(fā)的項目用地都必須通過招標、拍賣或掛牌方式進行公開交易。2004年3月30日，國土資源部、監(jiān)察部聯(lián)合下發(fā)了《關(guān)于繼續(xù)開展經(jīng)營性土地使用權(quán)招標拍賣掛牌出讓情況執(zhí)法監(jiān)察工作的通知》(以下簡稱71號令)，要求各省市在2004年8月31日之后，不得再以歷史遺留問題為由采用協(xié)議方式出讓經(jīng)營性開發(fā)的項目用地（即所謂8.31大限）。至此，協(xié)議出讓經(jīng)營性土地的做法徹底畫上了句號。11號令和71號令的頒布實施，被業(yè)界稱為新一輪“土地革命”的開始。
三、2002年7月1日至今的“招拍掛”為主階段。
11號令規(guī)定，商業(yè)、旅游、娛樂和商品住宅等各類經(jīng)營性用地，必須以招標、拍賣或者掛牌方式出讓。非經(jīng)營性用地的供地計劃公布后，同一宗地有兩個以上的意向用地者的，也應(yīng)當采用招標、拍賣或者掛牌方式出讓?？梢?，11號令尤其是71號令實施后，招標、拍賣或者掛牌已經(jīng)成為國家供地的最主要方式。
自2016年底開始的這一輪調(diào)控，發(fā)誓要打破房地產(chǎn)調(diào)控越調(diào)越漲的怪圈，試著在房屋市場建立租購同權(quán)的制度，并建立一系列房地產(chǎn)調(diào)控的長效機制。但是，這里所說的租售同權(quán)不是指土地的租賃，所以說“招拍掛”仍然是今后經(jīng)營性用地的主要出讓方式。
綜上，我國建設(shè)用地使用權(quán)的取得，經(jīng)歷了一個漫長的演變過程。 11號令尤其是71號令實施后，引起了社會的普遍關(guān)注。遙想當年，“8.31大限”之聲不絕于耳，重構(gòu)樓市格局、市場重新洗牌之語如風聲鶴唳?！笆诸^有錢”的地產(chǎn)商普遍成了“心里最慌”的人，似乎“8.31大限”之后，“招拍掛”便成了地產(chǎn)商取得建設(shè)用地使用權(quán)的唯一途徑，要想通過其他途徑取得建設(shè)用地使用權(quán)簡直難以上青天。俺認為這種想法有失偏頗，無論政策怎么變，房地產(chǎn)市場也還得按照其固有的規(guī)律演變下去。只要潛心研究其演變規(guī)律，就一定能找到解決問題的方法。
作者簡介：齊紅雷，男，畢業(yè)于著名高校高等數(shù)學專業(yè)。正式從事律師職業(yè)已經(jīng)超過20年?，F(xiàn)為北京德和衡律師事務(wù)所高級合伙人。是“三務(wù)合一”稅務(wù)規(guī)劃理論的核心創(chuàng)始人。自2003年開始，專門從事房地產(chǎn)專業(yè)法律服務(wù)。自2009年開始，主要從事企業(yè)并購房地產(chǎn)稅務(wù)規(guī)劃方案設(shè)計和審查工作，參與過眾多房地產(chǎn)企業(yè)資產(chǎn)剝離、項目轉(zhuǎn)讓、轉(zhuǎn)讓公司股權(quán)等標的額巨大的方案設(shè)計。代表作為《企業(yè)并購房地產(chǎn)稅務(wù)規(guī)劃108式》。
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