作者：阿信

來(lái)源：阿信雜貨院（ID：xintuoer1）

大家好，我是阿信。

最近的投資者對(duì)地產(chǎn)信托產(chǎn)品都有一個(gè)疑惑，以前常見(jiàn)的土地抵押風(fēng)控措施現(xiàn)在幾乎看不到，如果房地產(chǎn)信托沒(méi)有了土地抵押，風(fēng)險(xiǎn)還如何保證？

這個(gè)問(wèn)題我分兩個(gè)層面解答一下。

第一個(gè)層面，為什么現(xiàn)在的地產(chǎn)信托沒(méi)有土地抵押？原因很簡(jiǎn)單，因?yàn)楝F(xiàn)在地產(chǎn)信托的交易結(jié)構(gòu)都是股權(quán)投資，屬于股權(quán)法理關(guān)系。以前的地產(chǎn)信托交易模式是貸款模式，屬于債權(quán)債務(wù)法理關(guān)系。債權(quán)債務(wù)法理關(guān)系的本質(zhì)是“欠債還錢(qián)”，天荒地老也不能變，而股權(quán)法律關(guān)系的本質(zhì)是“同股同權(quán)，共享收益，共擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)”。兩者是兩種完全不同的法律概念。抵押，只能存在于債權(quán)債務(wù)法律關(guān)系中，他保護(hù)的是債權(quán)人的利益，他不能存在于股權(quán)法律關(guān)系中，不保護(hù)股東的利益。因此，在現(xiàn)在以股權(quán)模式為主的地產(chǎn)信托模式中，并不是信托公司不辦理抵押，而是股權(quán)法律關(guān)系無(wú)法辦理抵押。不僅沒(méi)辦法辦理抵押，與抵押同樣屬于擔(dān)保方式的股權(quán)質(zhì)押、連帶責(zé)任保證擔(dān)保也同樣無(wú)法辦理，即使簽署了這樣的合同，合同到了法院也是無(wú)效的。

第二個(gè)層面，如果無(wú)法辦理土地抵押等擔(dān)保措施，地產(chǎn)信托的風(fēng)險(xiǎn)怎么把控呢？我告訴你，有辦法把控。要說(shuō)明白這個(gè)事兒，我們還是得先從抵押說(shuō)起來(lái)。抵押為什么可以保障債權(quán)人的利益呢？因?yàn)閭鶛?quán)人一旦變成抵押權(quán)人，他就對(duì)抵押物的價(jià)值享有優(yōu)先受償權(quán)，這個(gè)優(yōu)先受償權(quán)是相對(duì)于其他債務(wù)人而言的，舉個(gè)例子，阿信欠張三李四各500萬(wàn)，阿信將房子抵押給了張三，某天阿信還不上錢(qián)了，阿信的房子拍賣(mài)了800萬(wàn)，這800萬(wàn)怎么樣來(lái)還張三李四呢？因?yàn)閺埲k理了抵押，所以先償還張三500萬(wàn)，再償還李四300萬(wàn)。在受償順序上，張三優(yōu)先于李四。但如果，阿信只有張三一個(gè)債務(wù)人，且阿信的房屋沒(méi)辦法辦理抵押呢？張三怎么保障自己對(duì)房子的優(yōu)先受償權(quán)呢？很簡(jiǎn)單，不讓阿信增加新的債務(wù)人，不讓阿信把房子抵押給別人，在阿信只有自己一個(gè)債務(wù)人的情況下，張三對(duì)阿信的房子是可以主張全部權(quán)利的。這也是現(xiàn)在地產(chǎn)信托的思路：我變成股東了，怎么保證我對(duì)地產(chǎn)項(xiàng)目收益的控制權(quán)呢，兩點(diǎn)：嚴(yán)格控制項(xiàng)目公司對(duì)外負(fù)債，嚴(yán)格控制土地抵押。在做到這兩點(diǎn)的前提下，信托公司對(duì)于地產(chǎn)項(xiàng)目的價(jià)值是可以實(shí)現(xiàn)控制的。具體操作中，是采取這三項(xiàng)措施：

第一：項(xiàng)目公司章證照共管，嚴(yán)格限制項(xiàng)目公司對(duì)外簽署損害信托利益的合同；

第二：禁止項(xiàng)目公司對(duì)外抵押土地及在建工程；

第三：嚴(yán)格控制地產(chǎn)項(xiàng)目現(xiàn)金流，尤其是銷(xiāo)售資金。

在做到這三點(diǎn)的情況下，基本可以實(shí)現(xiàn)和抵押權(quán)同樣的效果。

但能實(shí)現(xiàn)同樣的效果，并不代表風(fēng)險(xiǎn)就比抵押的小。相反，我覺(jué)得地產(chǎn)股權(quán)模式的風(fēng)險(xiǎn)還是比較大的，主要有以下幾點(diǎn)：

第一，訴訟時(shí)主張債權(quán)還是主張股權(quán)。一旦發(fā)生風(fēng)險(xiǎn)，信托公司進(jìn)入訴訟后，大概率要主張項(xiàng)目屬于明股實(shí)債，自己是債權(quán)人，要求項(xiàng)目公司還本付息，而交易對(duì)手大概率要主張信托公司是股東，要同股同權(quán)，共同承擔(dān)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)，據(jù)我所知，有些信托公司在做假股真?zhèn)?xiàng)目時(shí)過(guò)分注重項(xiàng)目的股性，這其實(shí)是給出險(xiǎn)后的訴訟留下了隱患，因?yàn)橐坏┓ㄔ簾o(wú)法根據(jù)合同判斷這是個(gè)債，而判斷為股，那很難主張還本付息；

第二，交易對(duì)手的誠(chéng)信風(fēng)險(xiǎn)。不排除有些小交易對(duì)手采取各種手段偷摸加蓋公章，增加隱形負(fù)債，或者偷摸將銷(xiāo)售資金轉(zhuǎn)移。

第三，綁定地產(chǎn)集團(tuán)主體信用較弱。股權(quán)模式下，地產(chǎn)集團(tuán)無(wú)法簽署連帶責(zé)任保證合同，多為各種支持函，這種支持函的效力和保證合同的效力是不可同日而語(yǔ)的，未經(jīng)過(guò)法院判決，不敢輕言有效還是無(wú)效。

所以，投資者在購(gòu)買(mǎi)地產(chǎn)信托股權(quán)項(xiàng)目時(shí)盡量堅(jiān)持這兩點(diǎn)原則：

第一，堅(jiān)持大地產(chǎn)商原則。要我說(shuō)百?gòu)?qiáng)排名30名開(kāi)外，盡量可以不考慮了，因?yàn)榇蟮牡禺a(chǎn)商道德風(fēng)險(xiǎn)低，對(duì)于類(lèi)似假股真?zhèn)捻?xiàng)目他們耍賴(lài)的可能性比較小，投資者找不到好的產(chǎn)品能可等一等，多看看市場(chǎng)上其他產(chǎn)品，做個(gè)比較；

第二，堅(jiān)持選擇央企或國(guó)企背景的信托公司。這類(lèi)信托公司整體來(lái)說(shuō)風(fēng)控比較嚴(yán)，不會(huì)為了業(yè)績(jī)壓力無(wú)端放任風(fēng)險(xiǎn)，雖然是假股真?zhèn)?，但還是做的比較扎實(shí)。

注：文章為作者獨(dú)立觀點(diǎn)，不代表資產(chǎn)界立場(chǎng)。

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原標(biāo)題： 地產(chǎn)股權(quán)信托沒(méi)有抵押怎么辦？